TRIBUNALE DI RAVENNA UFFICIO FALLIMENTI

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Architetto Stefania Baruzzi via Tombesi dall’Ova, 17 - 48121 Ravenna stefaniabaruzzi@gmail.com

TRIBUNALE DI RAVENNA

UFFICIO FALLIMENTI

GIUDICE DELEGATO: Dott. Alessandro Farolfi OCC: Dott.ssa Chiara Ruffini

n. 1357/2017 del 10/03/2017- RG n. 520/2017

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

Arch. Stefania Baruzzi

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1 di 32 Architetto Stefania Baruzzi via Tombesi dall’Ova, 17 - 48121 Ravenna stefaniabaruzzi@gmail.com

VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DI FLAVIO DAL POZZO, SILVA DAL POZZO E ANNAMARIA TURA

PREMESSA

La sottoscritta Architetto Stefania Baruzzi, iscritta all’ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti, Conservatori della Provincia di Ravenna al n. 444, nata a Ravenna il 11/06/1971 e ivi residente in Via Tombesi dall’Ova, 17, veniva incaricata dalla Dott.ssa Chiara Ruffini, nella sua qualità di professionista, nominata dal Giudice A. Farolfi, deputato a svolgere i compiti di organismo di composizione della crisi da sovraindebitamento relativamente ai Sigg. Flavio Dal Pozzo, Annamaria Tura e Silvia Dal Pozzo, di procedere alla valutazione estimativa dei beni immobiliari afferenti ai soggetti di cui sopra.

La presente relazione di stima viene redatta al fine di determinare il più probabile valore di mercato degli immobili di proprietà dei Sigg. Flavio Dal Pozzo, Annamaria Tura e Silvia Dal Pozzo e meglio identificati nel prosieguo dell’elaborato peritale.

La stima ha richiesto in via preliminare l’attenta disamina dei titoli di proprietà, l’analisi della documentazione catastale e ipotecaria al fine di ricavare l’effettiva rispondenza degli immobili alla proprietà e allo stato di fatto e per appurarne la conformità edilizia ed urbanistica, nonché i titoli edilizi necessari per procedere con eventuale alienazione dei beni stessi.

Dalla visura catastale le unità immobiliari di proprietà dei soggetti sopra citati risultano in totale cinque; per semplificare la lettura e la comprensione dell’elaborato estimativo si decide di nominare gli immobili con una successione numerica da 01 a 05.

- IMMOBILE 01- ubicato in Faenza, in Via Fadina, 17 e 19;

identificato catastalmente al foglio 148, particella 180, sub 18 e 38, categoria A/3 e C/6.

- IMMOBILE 02 - ubicato in Faenza, in Via Minardi al civico 3/B;

identificato catastalmente al foglio 150, particella 373, sub 7, categoria A/3.

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- IMMOBILE 03 - ubicato in Faenza, presso la frazione di Pergola, in Via Pergola, 38

Identificato catastalmente al foglio 142, particella 173, sub 11, categoria A/3.

- IMMOBILE 04 - ubicato in Faenza, presso la frazione di Pergola, in Via Pergola, 38

Identificato catastalmente al foglio 142, particella 173, sub 10, categoria A/3.

- IMMOBILE 05 - ubicato in Ravenna, frazione di CasalBorsetti, in Via del Gravitello, 195

identificato catastalmente al foglio 22 particella 256, sub 24 e 25, categoria A/2 e C/6.

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IMMOBILE 1

Identificato al Catasto fabbricati del Comune di Faenza al foglio 148, particella 180, sub 18 e 38.

1.1 UBICAZIONE

L’immobile individuato con il numero 01 è ubicato nel Comune di Faenza (RA), precisamente in Via Fadina, al civico 19 e 17. L’intero corpo di fabbrica è situato all’interno delle mura storiche cittadine, quindi nel centro storico di Faenza, in zona prevalentemente residenziale; nei dintorni si trovano numerose attività commerciali, uffici pubblici e servizi alla persona. Gli accessi pedonali e carrabili al compendio immobiliare avvengono sia da Via Fadina che da via Sarti, strade tipiche del centro storico prevalentemente a traffico locale.

L’immobile di proprietà di Dal Pozzo Flavio e Annamaria Tura consiste in un appartamento su più livelli appartenente ad un compendio condominiale formatosi in seguito ad una ristrutturazione negli anni 2000 e da cui sono state ricavate 12 unità edilizie con spazi di ingresso e di servizio in comune all’intero abitato (accessi, autorimesse interrate, posteggio bici e moto, cortile interno).

1.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

Il bene è attualmente censito all’Agenzia dell’Entrate di Ravenna, Ufficio Provinciale del Territorio, Comune di Faenza, al foglio 148, la particella 180, sub 18 e 38.

L’immobile principale (civico 19) è censito con Categoria A/3, classe 2, consistenza 7 vani e superficie catastale di mq 151 mq, rendita catastale di € 650,74; l’autorimessa privata, è invece censita al foglio 148, particella 180, sub 18, Categoria C/6, classe 2, consistenza 21 mq e rendita catastale di € 99,78.

Dalle visure catastali il bene risulta intestato a: la proprietà dell’area è intestata per

l’intero all’ “ con

sede a Faenza; la proprietà superficiaria è invece intestata a Dal Pozzo Flavio, nato a Faenza il 28/03/1957 CF DPLFLV57C28D458D e a Tura Annamaria nata a Faenza il 06/07/1960, CF TRUNMR60L46D458N, entrambi per la quota di 1/2.

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1.3. PROVENIENZA DEL BENE

Il bene immobiliare in questione è stato oggetto di compravendita da parte del Sigg.

F. dal Pozzo e A. Tura in data 11/07/2000, parte venditrice la

limitata, con rogito del Notaio Roberto Gualdrini in Riolo Terme, con Repertorio n. 1196.

Con il citato atto si trasferisce il diritto di proprietà superficiaria del bene per la durata di 99 anni; il diritto di proprietà superficiaria è stato successivamente prorogato di altri 99 anni, fino al 16/10/2189, con le modalità previste dall’atto notarile del Notaio Mario Cornia di Bologna in data 17.10.1991, Rep. n. 18409/9964.

Nella vendita dell’immobile è compresa quota proporzionale delle parti condominiali in comproprietà, quali cortile al piano terra, androne d’ingresso, corpo scala con ascensore, il piano interrato con i locali tecnici, i locali per biciclette, corridoio cantine e cantina condominiali, censiti al catasto di Faenza al foglio 148, particella 180, sub 57.

1.4. CONFORMITA’ EDILIZIA ai sensi dell’art. 17 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e sue modificazioni ed integrazioni

L’immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione in forza della Concessione Edilizia n. 292 del 12/06/1992, e successiva Variante n. 253 del 11/08/1994. Il fabbricato risulta abitabile in merito alla comunicazione di fine lavori del Comune di Faenza in data 3/12/1999. L’assetto odierno dell’unità immobiliare interessata dalla perizia estimativa è conforme con quanto riportato nelle planimetrie catastali, non si riscontrano difformità o opere eseguite in mancanza di titolo edilizio.

Non sono stati riscontrati vincoli di qualsiasi tipo o oneri pendenti.

1.5. DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILIARE

L’immobile, come detto in precedenza , è ubicato all’interno del centro storico di Faenza, con accesso carrabile da Via Fadina e pedonale sempre da Via Fadina e da Via Sarti.

L’ingresso è posto in una corte comune al piano terra, al civico 19; a lato dell’ingresso si trova l’autorimessa privata, civico 17, di circa 20 mq di superficie calpestabile. L’immobile si potrebbe identificare meglio come appartamento su più livelli posto in adiacenza ad altri alloggi. La distribuzione interna avviene a mezzo di una scala che parte dal piano terra, ove

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si trovano l’ingresso dell’alloggio e un bagno di servizio, e poi conduce al primo e al secondo livello fuori terra.

Al primo piano dell’appartamento sono dislocati una cucina abitabile, un soggiorno con terrazzo ricavato in falda e dotato di ripostiglio laterale (di altezza non agibile) ed un bagno;

al secondo piano si trovano invece due ampie camere da letto, uno studiolo ed un altro bagno.

Oltre al garage al piano terra, l’appartamento è dotato di una piccola cantina al livello interrato, insieme ad una quota disponibile di superficie per il parcheggio di bici e moto.

Struttura dell’immobile

Il fabbricato ha struttura in muratura di laterizio portante e calcestruzzo armato; i solai sono realizzati in latero cemento, così come il solaio di copertura rivestito in coppi.

Finiture esterne

All’esterno l’immobile si presenta con finiture tipiche di una abitazione del centro storico:

finestre in legno, scuri in legno verniciato, pareti intonacate in malta cementizia e prive di decori.

Lattonerie: i canali di gronda e i pluviali sono in rame.

Copertura: a doppie falde con manto di copertura in elementi di laterizio Portone ingresso : in legno verniciato.

Pavimentazioni esterne: pavimentazioni in cemento colorato Terrazzi: in falda con pavimentazione in gres, parapetti in muratura.

Finiture interne

Pareti interne: intonacatura in malta cementizia e tinteggiatura a tempera Porte interne: in legno tamburato

Finestre e porte finestre: serramenti in legno verniciato a doppio vetro Sistemi oscuranti: persiane in legno verniciate

Pavimentazione interna: in piastrelle di cotto e legno nella zona notte, scala rivestita in pietra serena e parapetto in ferro battuto

Cucina: arredata e dotata di scarichi per lavandino e adduzione del gas; rivestimento parziale delle pareti in ceramica fino ad un’ altezza di circa 1,70 mt

Bagni: completi di rivestimenti, pavimenti, sanitari e rubinetterie e provvisti di finestra ad esclusione di quello al piano terra dotato di aerazione forzata.

Impianti

Impianto elettrico: esistente e realizzato sottotraccia, dotato di certificazione a norma di legge.

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Impianto termico: a gas metano, autonomo, con caldaia posizionata nel bagno al secondo piano e radiatori in acciaio negli ambienti.

I materiali e le finiture utilizzati sono di buona qualità, ben conservati, le finestre sono sempre in legno e dotate di doppio vetro con camera d’aria.

Complessivamente l’immobile si presenta in buono stato di conservazione non presenta segni di umidità di risalita sulle pareti del piano terra e non si evidenziano infiltrazioni d’acqua dal tetto o altri difetti costruttivi evidenti. L’immobile allo stato attuale non necessita di opere di manutenzione o di messa a norma degli impianti.

Il compendio, nonché l’alloggio interessato dalla presente stima si presenta in buono stato di manutenzione, con finiture di qualità e ben conservate, ed è inoltre dotato di impianti tecnologici a norma.

STATO DI OCCUPAZIONE. L’immobile al momento è occupato con regolare contratto di locazione ad uso abitativo agevolato, ai senti dell’art. 3 comma 3, Legge 431/1998, registrato il 16.09.2016 e della durata di tre anni più due, la prima scadenza, previa comunicazione di disdetta almeno 6 mesi in anticipo, è prevista per 15/09/2019.

1.6. CONSISTENZA DEL BENE

Per quanto riguarda il fabbricato di civile abitazione censito al foglio148 , mappale 180 sub 18 e 38 si procede con il calcolo delle superfici commerciali:

Pano terra (100%) 14,96 mq

Piano primo (100%) 59,52 mq

Piano secondo (100%) 89,59 mq

cantina (20%) 7,00 mq

Terrazzo (30%) 9,60 mq

Garage (40%) 24,32 mq

Superficie commerciale complessiva del fabbricato è 171,93 mq.

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IMMOBILE 2

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 150, particella 373, sub 7.

2.1. UBICAZIONE

L’immobile individuato con il numero 02 è ubicato nel Comune di Faenza (RA), e precisamente in Via Tommaso Minardi, al civico 3/B.

L’alloggio appartiene ad un complesso residenziale composto da 9 unità, situato in zona prevalentemente residenziale all’interno del centro storico di Faenza, in una posizione tranquilla e caratterizzata dalla presenza, nelle immediate vicinanze, delle mura antiche di Faenza, oltre che di ampi spazi verdi e parcheggi posti lungo la careggiata stradale.

L’alloggio si trova sul fronte strada al piano terra del fabbricato residenziale ed ha un proprio accesso privato direttamente dalla Via Minardi.

Dal punto di vista ubicazionale l’alloggio sorge in un ottima posizione della città;

l’appartenenza al centro storico è di sicuro un fattore di rilievo nella valutazione del bene.

Il bene è attualmente censito all’Agenzia dell’Entrate di Ravenna, Ufficio Provinciale del Territorio, Comune di Faenza, al foglio 150, particella 373, sub 7;

è censito con Categoria A/3, classe 1, consistenza 3 vani e superficie catastale di mq 49 mq, rendita catastale di € 232,41.

Dalle visure catastali il bene è intestato interamente a Dal Pozzo Flavio, nato a Faenza il 28/03/1957 CF DPLFLV57C28D458D.

2.3. PROVENIENZA DEL BENE

L’immobile in questione è stato oggetto di compravendita da parte del Sig. F. dal Pozzo con atto del Notaio Giovanni de Pasquale, Faenza, registrato il 21.04.2000 n. repertorio 124772, parte venditrice i sigg.

Nella vendita è compresa la quota proporzionale delle parti condominiali in comproprietà, che ammonta a 89,59/1000. Tale quota comprende: androne ingresso al civico 3, corpo scala, i locali tecnici, corridoio cantine, censiti al catasto di Faenza al foglio 150, mappale 373, sub 16.

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Il fabbricato residenziale è stato oggetto di lavori di ristrutturazione in forza del Permesso a Costruire n. 241/2000, P.G. 446/2000 del 14.04.2000, variante n. 22/2002 e Agibilità rilasciata il 14.05.2002 con P.G. n. 999922/2002, che hanno condotto l’immobile all’assetto odierno.

Dal sopralluogo effettuato il giorno 08 giugno 2017 risulta che il fabbricato residenziale è conforme con quanto riportato nelle planimetrie catastali redatte nell’anno 2001 e non si riscontrano, ad oggi, difformità o opere eseguite in mancanza di titolo edilizio.

Non sono stati riscontrati vincoli di qualsiasi tipo o oneri pendenti.

L’immobile sorge all’interno del centro storico di Faenza, con accesso diretto dalla Via Minardi. Non è dotato di autorimessa. L’ingresso avviene dalla strada direttamente sul soggiorno senza spazi di ingresso. Una porta-finestra totalmente vetrata apre nel locale soggiorno di ridotte dimensioni e dotato di angolo cottura, la superficie calpestabile di questo spazio è di circa 16 mq; la porta a vetri di ingresso è dotata di sistema oscurante tipo oscuri in legno verniciato. Un piccolo disimpegno conduce dal soggiorno al bagno e alla camera da letto matrimoniale. L’alloggio è dotato di una corte privata accessibile unicamente dalla camera da letto e funge da ripostiglio a cielo aperto.

L’immobile presso il quale è stato ricavato il bilocale di cui si sta trattando è stato ristrutturato negli anni 2000/2002.

L’alloggio è di piccole dimensioni, poco luminoso con accesso diretto dalla strada carrabile, è dotato di cantina distaccata di superficie pari a circa 4 mq calpestabili e posta al piano interrato dell’adiacente fabbricato, al civico 3.

Struttura è in muratura di laterizio portante con solai realizzati in legno lasciato a vista.

Finiture esterne

All’esterno l’immobile si presenta con finestre in legno, scuri in legno verniciato, pareti intonacate in malta cementizia.

Porta finestra d’ ingresso : serramento a vetri in legno verniciato.

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Finiture interne

Finestre e porte finestre: serramenti in legno verniciato a doppio vetro Sistemi oscuranti: persiane in legno

Pavimentazione interna: in piastrelle di ceramica.

Cucina: arredata e dotata di scarichi per lavandino e adduzione del gas; rivestimento parziale delle pareti in ceramica fino a circa 1,70 mt di altezza

Bagno: completo di rivestimenti, pavimenti, sanitari e rubinetterie e sprovvisto di finestra (aerazione forzata).

Impianti

Impianto termico: a gas metano, autonomo, con caldaia posizionata nel bagno, radiatori in acciaio negli ambienti.

Impianto di climatizzazione: esistente con unità esterna nella corte e split interno in camera da letto.

I materiali e le finiture utilizzati sono di buona e media qualità, ben conservati, le finestre sono sempre in legno e dotate di doppio vetro con camera d’aria e con persiane oscuranti all’esterno.

Complessivamente l’immobile si presenta in buono stato di conservazione privo di evidenti segni di umidità di risalita sulle pareti o di infiltrazioni d’acqua. L’immobile allo stato attuale non necessita di opere di manutenzione o di messa a norma degli impianti.

STATO DI OCCUPAZIONE. L’immobile è da considerarsi libero dal momento che gli affittuari hanno presentato disdetta del contratto di affitto dal 1 di Agosto 2017.

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Per quanto riguarda il fabbricato di civile abitazione censito al foglio148 , mappale 180 sub 18 e 38 si procede con il calcolo delle superfici commerciali:

bilocale (100%) 48,00 mq

cantina (20%) 4,20 mq

corte esterna (30%) 8,80 mq

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IMMOBILE 3

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 142, particella 173, sub 11.

L’immobile individuato con il numero 03 è ubicato nel Comune di Faenza (RA), precisamente in Via Pergola al civico 38. L’alloggio si trova fuori dall’abitato faentino, in prossimità della frazione di Celle, a circa 6 km da Faenza, in direzione nord-ovest.

L’alloggio appartiene ad un complesso residenziale composto da 6 unità più altre 5 unità poste in fabbricato adiacente; è situato nella zona a monte di Faenza, sulle prime colline, in una zona con caratteristiche prevalentemente agricole quindi caratterizzata dalla scarsa presenza di immobili.

è censito con Categoria A/3, classe 2, consistenza 7 vani e superficie catastale di 153 mq, rendita catastale di € 650,74.

Dalle visure catastali il bene è intestato interamente a: Dal Pozzo Silvia, nata a Faenza il 07/06/1977 CF DLPSLV77H47D458G proprietaria per 1/2 e Laghi Luca, nato a Faenza il 28/06/1979, CF LGHLCU79H28D458H proprietario per l’altro 1/2.

3.3. PROVENIENZA DEL BENE

Il bene immobiliare in questione è stato oggetto di compravendita da parte dei Sigg.

Silvia dal Pozzo e Luca Laghi il giorno 18/12/2008 con atto del Notaio Massimo Gargiulo in Faenza, registrato il 23.12.2008 con n. repertorio 139076, la parte venditrice era la “CTI, costruzioni tecnologiche immobiliari Srl”.

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Il fabbricato residenziale è stato oggetto di lavori di “recupero di fabbricato residenziale con interventi di restauro e risanamento conservativo in forza Permesso a Costruire n. 118/2007 del 31/07/2007, prot. n. 253/07.

Altre pratiche edilizie da evidenziare sono:

SCIA per variazioni in corso d’opera al PdC n. 118, prot. n. 0003905 del 28/01/2013 a nome di Silvia Dal Pozzo.

A completamento della pratica edilizia si dovrebbe redigere una variante in corso d’opera per la realizzazione, nell’area esterna al fabbricato, del locale tecnico e della tettoia dei posti auto, costruiti in difformità dal Permesso di Costruire n. 118, nonché presentare la fine lavori e la domanda di certificato di agibilità riguardante l’intero complesso edilizio. Al momento le unità immobiliari oggetto di perizia risultano prive di comunicazione di fine lavori e di Agibilità.

L’immobile sorge fuori dall’abitato della città di Faenza ai margini della collina ed in zona agricola, distante circa 6 km dal centro della città.

Il compendio immobiliare, frutto di lavori di restauro, comprende 2 fabbricati, posti perpendicolarmente fra loro, per un totale di 11 alloggi. L’accesso carrabile è in comune con tutti gli alloggi, una strada privata circumnaviga il lotto fino alla tettoia dove sono stati realizzati dei posti auto coperti sul lato ovest.

Il bene in questione si conforma come porzione di casa colonica disposta su due livelli fuori terra e con ampio giardino al piano terra.

L’ingresso si trova sul lato nord-est della costruzione e si apre direttamente sul soggiorno; al piano terra si trovano un soggiorno, una cucina, o meglio angolo cottura, in quanto non abitabile per dimensioni, un bagno, una scala in legno e un ripostiglio collocato nel sottoscala.

Al secondo piano dell’alloggio si dispongono due camere da letto matrimoniali, entrambe dotate di servizio igienico, un ampio ripostiglio e un disimpegno di distribuzione.

Il fabbricato ha struttura in muratura di laterizio portante, i solai sono realizzati in legno lasciato a vista negli ambienti sottostanti

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Finiture esterne

All’esterno l’immobile si presenta con finestre in legno, scuri in legno verniciato, inferriate alle finestre del piano terra, pareti intonacate in malta cementizia.

Porta finestra d’ ingresso : portoncino blindato in legno.

Finiture interne

Finestre e porte finestre: serramenti in legno verniciato a doppio vetro con camera d’aria isolante

Sistemi oscuranti: scuri in legno nelle finestre del piano primo, scuretti in legno interni nelle finestre del piano terra

Pavimentazione interna: in piastrelle di cotto al piano terra, ceramica nei locali di servizio e pavimentazione in legno nelle camere da letto.

Cucina: arredata e dotata di scarichi per lavandino e adduzione del gas; rivestimento parziale delle pareti in mosaico di vetro.

Bagni: completi di rivestimenti alle pareti, pavimenti, sanitari e rubinetterie, quelli privi di finestre sono dotati di aerazione meccanica.

Impianti

Impianto termico: autonomo, a pompa di calore per la produzione di aria calda e fredda, con macchina posizionata in un locale tecnico esterno all’immobile, split inverter ad aria nei vari ambienti della casa, boiler elettrico per la produzione di acqua calda sanitaria

Nel locale soggiorno è presente una stufa a pellet con presa d’aria in facciata.

I materiali e le finiture utilizzati sono di ottima qualità e ben conservati.

Si evidenziano comunque diversi difetti costruttivi su questo lato del fabbricato: in particolare vi sono cedimenti strutturali visibili sulle pareti portanti perimetrali, crepe ad andamento anche orizzontale dovute ad un oscillamento della fondazione a platea. Tali crepe si evidenziano sulla facciata a sud e a ovest. Si notano ulteriori crepe e distacchi sul marciapiede perimetrale sempre causati da oscillazioni verticali della fondazione.

Si ritiene che tali difetti costruttivi siano risolvibili unicamente con l’esecuzione di opere di consolidamento strutturale a livello delle fondazioni, realizzazione di sottomurazioni perimetrali per un importo di circa 30.000 € di opere.

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L’intervento di restauro e risanamento conservativo come già dichiarato non è ancora completamente ultimato. Presso gli uffici del Comune di Faenza è stato possibile identificare una comunicazione di fine lavori parziale ed una richiesta di Agibilità parziale che non riguardano l’unità in questione. Opere esterne realizzate in difformità dal Permesso di Costruire (il locale tecnico e la tettoia posti auto) attendono una variante in corso d’opera e una richiesta di agibilità riguardante l’intero complesso edilizio.

STATO DI OCCUPAZIONE. L’immobile al momento è occupato dai proprietari.

Per quanto riguarda il fabbricato di civile abitazione censito al foglio142 , mappale 173 sub 11 si procede con il calcolo delle superfici commerciali:

Piano terra (100%) 66,11 mq

giardino (10%) 514,00 mq

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IMMOBILE 4

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 142, particella 173, sub 10.

L’immobile individuato con il numero 04 appartiene, come il precedente (immobile 03), al complesso immobiliare di Via Pergola, al civico 38, ubicato fuori dall’abitato faentino, in prossimità della frazione di Celle, a circa 6 km da Faenza, in direzione nord- ovest.

L’alloggio appartiene ad un complesso residenziale composto da diverse unità ed è situato nella zona a monte di Faenza, sulle prime colline, in una posizione estremamente tranquilla e caratterizzata dalla scarsa presenza di immobili e dalle connotazioni prevalentemente agricole.

è censito con Categoria A/3, classe 2, consistenza 7,5 vani e superficie catastale di 153 mq, rendita catastale di € 697,22.

Dalle visure catastali il bene è intestato interamente a: Dal Pozzo Flavio nato a Faenza il 28/03/1957 CF DPLFLV57C28D458D e Tura Annamaria nata a Faenza il 06/07/1960, CF TRUNMR60L46D458N, entrambi per la quota di 1/2.

4.3. PROVENIENZA DEL BENE

Il bene immobiliare in questione è stato oggetto di compravendita da parte dei Sigg.

Flavio Dal Pozzo e Annamaria Tura il giorno 18/12/2008 con atto del Notaio Massimo Gargiulo in Faenza, registrato il 23.12.2008 con n. repertorio 139076, la parte venditrice

era la .

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Il fabbricato residenziale è stato oggetto di lavori di “recupero di fabbricato residenziale con interventi di restauro e risanamento conservativo in forza Permesso a costruire n. 118/2007 del 31/07/2007, prot. n. 253/07.

Altre pratiche edilizie da evidenziare sono:

SCIA per variazioni in corso d’opera al PdC n. 118, prot. n. 0003905 del 28/01/2013 a nome di Silvia Dal Pozzo;

A completamento della pratica edilizia si dovrebbe redigere una variante in corso d’opera per la realizzazione, nell’area esterna al fabbricato, del locale tecnico e della tettoia dei posti auto, costruiti in difformità dal Permesso di Costruire n. 118, nonché presentare la fine lavori e la domanda di certificato di agibilità riguardante l’intero complesso edilizio. Al momento le unità immobiliari oggetto di perizia risultano prive di comunicazione di fine lavori e Agibilità.

L’immobile sorge ai margini della collina faentina ed in zona agricola, distante circa 6 km dal centro della città.

Il compendio immobiliare, frutto di lavori di restauro, comprende 2 fabbricati posti perpendicolarmente fra loro, per un totale di 11 alloggi. L’accesso carrabile è in comune con tutti gli alloggi, poi una strada privata circumnaviga l’area esterna e conduce agli accessi delle varie unità fino alla tettoia dove sono stati realizzati dei posti auto coperti sul lato ovest del lotto.

Il bene in questione si conforma come porzione di casa colonica disposta su due livelli fuori terra e con ampio giardino a piano terra in posizione speculare rispetto all’immobile 03 precedentemente descritto.

L’ingresso si trova sul lato sud-est della costruzione. Al piano terra si trovano un soggiorno, una cucina non abitabile, un bagno, una scala in legno e un ripostiglio collocato nel sottoscala; al secondo piano dell’alloggio, invece, due camere da letto matrimoniali, entrambe dotate di servizio igienico ed un ampio ripostiglio.

Il fabbricato ha struttura in muratura di laterizio portante, i solai sono realizzati in legno lasciato a vista negli ambienti sottostanti

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Finiture esterne

All’esterno l’immobile si presenta con finestre in legno, scuri in legno verniciato, inferriate alle finestre del piano terra, pareti intonacate in malta cementizia.

Porta finestra d’ ingresso : portoncino blindato in legno.

Finiture interne

Sistemi oscuranti: scuri in legno nelle finestre del piano primo, scuretti in legno interni nelle finestre del piano terra

Pavimentazione interna: in piastrelle di cotto al piano terra, ceramica nei locali di servizio e pavimentazione in legno nelle camere da letto.

Cucina: arredata e dotata di scarichi per lavandino e adduzione del gas; rivestimento parziale delle pareti in mosaico di vetro.

Bagni: completi di rivestimenti alle pareti, pavimenti, sanitari e rubinetterie, quelli privi di finestre sono dotati di aerazione meccanica.

Impianti

Impianto termico: autonomo, a pompa di calore per la produzione di aria calda e fredda, con macchina posizionata in un locale tecnico esterno all’immobile, split inverter ad aria nei vari ambienti della casa, boiler elettrico per la produzione di acqua calda sanitaria

Nel locale soggiorno è presente una stufa a pellet con presa d’aria in facciata.

Si evidenziano comunque diversi difetti costruttivi: in particolare vi sono cedimenti strutturali visibili sulle pareti portanti perimetrali, crepe ad andamento orizzontale dovute ad un oscillamento della fondazione a platea. Tali crepe si evidenziano sulla facciata a sud e a ovest.

Si notano ulteriori crepe e distacchi sul marciapiede perimetrale sempre causati da oscillazioni verticali della fondazione.

Si ritiene che tali difetti costruttivi siano risolvibili unicamente con l’esecuzione di opere di consolidamento strutturale a livello delle fondazioni, come la realizzazione di sottomurazioni perimetrali per un importo totale di circa 30.000 € di opere.

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completamente ultimato. Presso gli uffici del Comune di Faenza è stato possibile identificare una comunicazione di fine lavori parziale ed una richiesta di Agibilità parziale riguardanti un’altra unità edilizia del complesso residenziale in questione. Opere esterne realizzate in difformità dal Permesso di Costruire (il locale tecnico e la tettoia posti auto) attendono una variante in corso d’opera e per quanto riguarda l’intero compendio manca la comunicazione di fine lavori e la richiesta di agibilità.

STATO DI OCCUPAZIONE. L’immobile al momento è occupato dai proprietari.

giardino (10%) 504,44 mq

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IMMOBILE 5

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna sezione Sant’Alberto, al foglio 22, particella 256, sub 24 e 25.

5.1. UBICAZIONE

L’immobile individuato con il numero 05 è ubicato nel Comune di Ravenna (RA), precisamente nella frazione balneare di Casal Borsetti a circa 20 Km dalla città di Ravenna, in Via del Gravitello, al civico 195.

L’alloggio appartiene ad un compendio immobiliare composto da numerose unità abitative costruite nel 2006/2007, in forza di un progetto denominato “Marina Porto Reno” per la realizzazione di immobili turistico residenziali. Il complesso è ubicato fuori dall’agglomerato urbano di Casal Borsetti in direzione Ovest e lungo la sponda sinistra del Fiume Lamone.

L’accesso al complesso avviene comodamente da Via delle Maone, strada di collegamento tra Casal Borsetti e Marina Romea.

5.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI

Il bene è attualmente censito all’Agenzia dell’Entrate di Ravenna, Ufficio Provinciale del Territorio, Comune di Ravenna, sezione di Sant’Alberto, al foglio 22, particella 256, sub 24 e 25;

il sub 24 è censito con Categoria A/2, classe 2, consistenza 2,5 vani e superficie catastale di 48 mq, rendita catastale di € 238,86;

il sub 25 è censito come categoria C/6, classe 1, superficie catastale 51 mq e rendita di

€ 139,18.

Dalle visure catastali il bene è intestato a: Dal Pozzo Flavio, nato a Faenza il 28/03/1957 CF DPLFLV57C28D458Dper la quota di 1/3, Tura Annamaria nata a Faenza il 06/07/1960, CF TRUNMR60L46D458N per la quota di 1/3, Dal Pozzo Silvia, nata a Faenza il 07/06/1977 CF DLPSLV77H47D458G proprietaria per 1/3.

(21)

5.3. PROVENIENZA DEL BENE

Il bene immobiliare in questione è stato oggetto di compravendita da parte dei Sigg. io Dal Pozzo, Annamaria Tura e Silvia dal Pozzo il 12.03.2012 con atto del Notaio Vincenzo Palmieri in Lugo, Ra, registrato il 14.03.2012 con n. repertorio 3024, la parte venditrice era la società . L’area era stata precedentemente acquistata dalla società

“Porto Reno Srl” con atto del Notaio Renato Giganti in data 25/07/1996 rep. 23.630/4311.

Convenzione edilizia redatta con il Comune di Ravenna per l’attuazione del progetto urbanistico Porto Reno, a firma del Notaio R. Giganti, Rep. n. 23.201/4.172 e successive modifiche e varianti.

5.4. CONFORMITA’ EDILIZIA

ai sensi dell’art. 17 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e sue modificazioni ed integrazioni

Il complesso residenziale è stato realizzato dalla in forza del della Concessione edilizia n. 55 del 22.01.1999 Pg. n. 16373/1997, Permesso di Costruire n.

256/2006, n. 133/2007 e n. 162/2007 e n. 334/2008. Il complesso è stato dichiarato agibile con domanda presentata il 27.11.2007 e PG 109294/2007.

L’assetto odierno dell’unità residenziale non è conforme con quanto riportato nelle planimetrie catastali redatte nell’anno 2007; infatti dal sopralluogo si riscontra la realizzazione di un ampliamento della superficie del soppalco pari a circa 4,80 mq rispetto ai 17,50 mq calcolati dalla planimetria catastale. Si ritiene che detto ampliamento sia stato eseguito in mancanza di titolo edilizio e di capacità edificatoria, per tanto nella presente relazione la superficie aggiunta non verrà calcolata.

5.5. DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILIARE

L’alloggio in questione, come detto precedentemente appartiene ad un complesso edilizio con tipologia a schiera suddiviso in due blocchi da 35 unità edilizie cadauno. La viabilità d’accesso al compendio turistico residenziale avviene da Via del Gravitello, e si procede verso i singoli alloggi; la zona è ampliamente dotata di parcheggi, posizionati sia in aree adibite alla sosta realizzate lungo l’asse viario che in posteggi privati ricavati frontalmente agli accessi degli alloggi.

L’accesso alle singole unità avviene sempre dalla strada direttamente su una corte privata che a sua volta conduce al posto barca privato, annesso alle unità edilizie.

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L’alloggio interessato dalla presente perizia consiste in un monolocale con soppalco al livello superiore.

L’ingresso avviene su una corte privata posta al piano terreno, dove si trova anche un posto barca, con diretto affaccio alla marina di Porto Reno; tale posto barca, annesso all’unità, è di circa 45 mq di superficie per una barca di 8/10 m di lunghezza ed è dotato di passerella laterale. All’ingresso della corte privata una scala esterna conduce al monolocale, di superficie pari a circa 50 mq calpestabili; l’ambiente è dotato di un servizio igienico, di un ripostiglio, adiacenti l’ingresso, e di un ampio terrazzo che si affaccia sul bacino della Marina di Porto Reno. Al livello superiore si trova un soppalco in legno di circa 22 mq di superficie aperto sullo spazio sottostante, parte di questo soppalco (un ampliamento di circa 5 mq) è stato realizzato abusivamente.

Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato e tamponamenti di laterizio, il solaio di copertura è in legno con travi e tavolato a vista, parimenti quello del soppalco.

Finiture esterne

All’esterno l’immobile si presenta con finestre in legno di colore naturale e oscuranti sempre in legno, le pareti sono intonacate in malta cementizia e tinteggiate.

Lattonerie: i canali di gronda e i pluviali sono in lamiera verniciata.

Recinzione: la recinzione di accesso così come la struttura della scala esterna, i parapetti dei terrazzi sono realizzati in ferro zincato

Porta d’ ingresso : portoncino in legno.

Finiture interne

Sistemi oscuranti: scuri in legno naturale

Pavimentazione interna: in legno sia nella zona giorno che nel soppalco, pavimenti in ceramica nel bagno

Cucina: arredata e dotata di scarichi per lavandino e adduzione del gas

Bagno: completo di rivestimento alle pareti, pavimento in ceramica, sanitari e rubinetterie Solai: a vista in legno

Impianti

Impianto elettrico: esistente e realizzato sottotraccia, dotato di certificazione a norma di legge

(23)

split ad aria, l’unità esterna si trova nella corte; invece per la produzione di acqua calda sanitaria e il riscaldamento del bagno è installata una caldaia a gas nel ripostiglio.

Non si evidenziano difetti costruttivi.

STATO DI OCCUPAZIONE. L’immobile al momento è arredato completamente ma libero da persone.

5.6. CONSISTENZA DEL BENE

Soppalco (70%) 17,50 mq

Terrazzo (35%) 15,00 mq

Corte + posto auto (10%) 30,60 mq

posto barca 45,00 mq

(24)

6. ATTI PREGIUDIZIEVOLI, GRAVAMI E VINCOLI Aggiornati al 06/06/2017

Dalla visura ipotecaria risultano i seguenti atti pregiudizievoli ISCRIZIONI CONTRO:

- iscrizione Reg. Particolare n. 1599 del 27/03/2007

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di MUTUO, Notaio Gargiulo Massimo, in Faenza, N. REP. 134923/12192

Capitale 900.000,00; totale 1.350.000,00; Durata 20 anni GRAVA SU IMMOBILI:

Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 142, particella 173, sub 1, Via Pergola, 38;

Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 142, particella 173, sub2, Via Pergola, 38;

Comune di Faenza, Catasto Terreni, foglio 142, particella 173;

Soggetti a favore: , per il diritto di proprietà,

per la quota di 1/1.

Soggetti contro: C.T.I. COSTRUZIONI TECNOLOGICHE IMMOBILIARI S.R.L., CF 02222290393, per la quota di 1/1.

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di MUTUO, Capitale 97.000,00; totale 145.500,00; Durata 10 anni

Notaio Gargiulo Massimo, n. rep. 137694/13643.

Immobili: Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, Foglio 150, particella 373, sub 7.

Soggetti a favore: per il diritto di proprietà, per la

quota di 1/1

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio per la quota di 1/1.

- iscrizione Reg. Particolare n. 113 del 13/01/2009 ATTO NOTARILE PUBBLICO,

FRAZIONAMENTO IN QUOTA DI MUTUO IPOTECARIO

(25)

Via Pergola, 38.

Soggetti a favore:

Soggetti contro: C.T.I. COSTRUZIONI TECNOLOGICHE IMMOBILIARI S.R.L., CF 02222290393, - iscrizione Reg. Particolare n. 649 del 15/03/2012

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di MUTUO FONDIARIO, Capitale 130.000,00; totale 234.000,00; Durata 15 anni

Notaio Palmieri Vincenzo , n. rep. 362524/36916.

Immobili: Comune di Ravenna, sezione Sant’Alberto, Catasto Fabbricati, Foglio 22, particella 256, sub 24 e sub 25.

Soggetti a favore:

per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.

Soggetti contro, debitori ipotecari: Dal Pozzo Flavio per la quota di 1/3, Tura Annamaria per la quota di 1/3, Dal Pozzo Silvia per la quota di 1/3 .

IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di APERTURA DI CREDITO, Capitale 220.000,00; totale 330.000,00; Durata 15 anni

Immobili: Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, Foglio 148, particella 180, sub 38 e sub 18.

Soggetti a favore: per il diritto di

proprietà superficiaria per la quota di 1/1.

Soggetti contro, debitori ipotecari: Dal Pozzo Flavio per la quota di 1/2, Tura Annamaria per la quota di 1/2.

ATTO GIUDIZIARIO, Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BOLOGNA, CF 80079510378 IPOTECA GIUDIZIALE

derivante da DECRETO INGIUNTIVO, Capitale 42.500,00; totale 85.000,00;

Immobili: Comune di Ravenna, sezione Sant’Alberto, Catasto Fabbricati, Foglio 22, particella 256, sub 24 e sub 25; Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 142, particella 173, sub 10; Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 142, particella 173, sub 11; Comune di

(26)

Fabbricati, foglio 148, particella 180, sub 18 e sub 38;

Soggetti a favore:

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio, Silvia Dal Pozzo.

ATTO GIUDIZIARIO, Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI RAVENNA, CF 92001370391 IPOTECA GIUDIZIALE

derivante da DECRETO INGIUNTIVO, Capitale 50.000,00; totale 50.000,00;

Immobili: Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 150, particella 373, sub 7;

Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 142, particella 173, sub 10;

Comune di Faenza, Catasto Fabbricati, foglio 148, particella 180, sub 18 e sub 38;

Comune di Ravenna, sezione Sant’Alberto, Catasto Fabbricati, Foglio 22, particella 256, sub 24 e sub 25;

Soggetti a favore:

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio, Dal Pozzo Silvia, Billi Paolo.

- iscrizione Reg. Particolare n. 13936 del 23/12/2016 ATTO GIUDIZIARIO, UFFICIALE GIUDIZIARIO, CF 80006400396 ATTO ESECUTIVO, VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili:

Comune di Ravenna, sezione Sant’Alberto, Catasto Fabbricati, Foglio 22, particella 256, sub 24 e sub 25, Via del Gravitello, 195 Casal Borsetti, Ra;

Soggetti a favore:

per il diritto di proprietà per la quota di 1/1

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio proprietario per la quota di 1/3, Dal Pozzo Silvia proprietaria per la quota di 1/3,Tura Annamaria proprietaria per la quota di 1/3.

(27)

ATTO GIUDIZIARIO, TRIBUNALE DI RAVENNA, CF 92001370391 IPOTECA GIUDIZIALE

derivante da SENTENZA DI CONDANNA, Capitale 310.000,00; totale 300.000,00;

Comune di Ravenna, sezione Sant’Alberto, Catasto Fabbricati, Foglio 22, particella 256, sub 24 e sub 25;

Soggetti a favore:

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio, Dal Pozzo Silvia, Billi Paolo.

- iscrizione Reg. Particolare n. 7770 E 7769 del 11/07/2017 ATTO GIUDIZIARIO, UFFICIALE GIUDIZIARIO, CF 80006400396 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

Soggetti a favore:

Soggetti contro: Dal Pozzo Flavio, Dal Pozzo Silvia.

(28)

7. INDIVIDUAZIONE DEL CRITERIO E DELLA METODOLOGIA ESTIMATIVA

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO

La presente stima è stata eseguita per la determinazione del “Valore di Mercato” di alcuni beni immobiliari, ossia “l’ammontare stimato cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni”. Lo scopo della stima è, come già detto, rivolto alla determinazione del valore attuale che il bene potrebbe raggiungere in una libera contrattazione di compravendita, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

STIMA SINTETICO- COMPARATIVA

Il criterio di stima considerato più attendibile per la valutazione dei cinque immobili in questione è il metodo sintetico comparativo.

Considerate quindi le tipologie edilizie da valutare e considerate le destinazioni d’uso, il metodo sintetico comparativo giunge alla stima del cespite mediante comparazione con transazioni recenti od in atto con beni analoghi sotto il profilo tipologico, costruttivo e posizionale. Il valore del bene può essere determinato tenendo conto dei prezzi di vendita medi della stessa zona ed applicando le rettifiche ritenute adeguate in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione ed ogni altro fattore ritenuto pertinente.

Sono stati presi in considerazione valori immobiliari di immobili dalle caratteristiche funzionali simili, con verifica degli stessi attraverso una ricerca di mercato nelle singole zone in cui si trovano i beni. Ai valori unitari così rilevati sono state apportate le opportune rettifiche in considerazione ad esempio della loro funzionalità, dello stato conservativo e manutentivo e dello stato occupazionale, dei difetti costruttivi, etc..

Al fine di accertare i valori di mercato dei singoli immobili, la sottoscritta ha effettuato

un personale sopralluogo presso tutti i fabbricati per rilevare, oltre alle informazioni

relative alla consistenza, destinazioni d’uso, canoni locativi, la situazione immobiliare

alla data attuale (qualità degli alloggi, ubicazione e condizioni al contorno,

caratteristiche dei materiali, ecc.).

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Sono stati eseguiti appositi accertamenti presso l’ufficio tecnico del Comune di Faenza per reperire i documenti in forza dei quali gli immobili sono stati costruiti e/o modificati nel tempo al fine di attestarne la conformità ai progetti consegnati e agli strumenti urbanistici vigenti.

Per ogni immobile, inoltre, sono state scattate alcune fotografie e svolte opportune indagini di mercato per definire gli aspetti economico-estimativi da prendere a riferimento.

Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato immobiliare locale per poter determinare alcuni dati rilevanti (prezzi correnti, livelli di domanda e offerta, attese degli operatori) necessari per lo sviluppo delle considerazioni di stima.

Preso atto della natura, consistenza e destinazione dei vari immobili, tenuto conto

dello stato di conservazione, della tipologia edilizia, della qualità dei materiali di

finitura utilizzati, considerando altresì il grado di appetibilità dei beni, della loro

ubicazione, ed eseguiti tutti i conteggi riguardanti il calcolo delle superficie

commerciali, si redige la seguente valutazione.

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8. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

- IMMOBILE 01 ubicato in Faenza

Via Fadina, civico 17 e 19;

Appartamento su più livelli in centro storico

identificato catastalmente al foglio 148, particella 180, sub 18 e 38, categoria A/3 e C/6 superficie commerciale totale di 171,69 mq.

Al valore di mercato risultante viene applicato un deprezzamento in forza del fatto che i Sigg. Tura Annamaria e Dal Pozzo Flavio sono proprietari del bene per il solo diritto di superficie e non del suolo sottostante, che invece rimane in seno alla “azienda di servizi alla persona della Romagna faentina”. Il diritto di superficie di cui i Sigg. sopra beneficiano, della durata di 99 anni, è stato prorogato di ulteriori 99 anni ad ha pertanto validità fino al 16 ottobre 2089. Al valore venale del bene verrà quindi sottratto il valore del suolo per una superficie di circa 60 mq al prezzo di 210 €/mq.

Un altro fattore che conduce al deprezzamento di questo bene immobiliare è lo stato di occupazione dello stesso: al momento l’alloggio è locato con contratto di locazione ad uso abitativo agevolato, ai senti dell’art. 3 comma 3, Legge 431/1998, registrato il 16.09.2016 e della durata di tre anni, la scadenza, previa comunicazione di disdetta almeno 6 mesi prima, è prevista per 15/09/2019. Il canone di locazione ammonta a € 580,00/mese.

Deprezzamento per locazione: (58025)(600/580) = € 14.935,00

Alla luce di quanto sopra riportato, considerato un prezzo unitario di 1.650 €/mq ed

applicati i deprezzamenti del caso, si calcola in € 257.000,00 il valore dell’immobile

ubicato in Via Fadina a Faenza.

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- IMMOBILE 02 ubicato in Faenza

Via Minardi;

Bilocale a piano terra in centro storico

identificato catastalmente al foglio 150, particella 373, sub 7, categoria A/3 superficie commerciale 48,54 mq, prezzo unitario 1.900 €/mq

Il valore di mercato risulta pari a € 92.226, che si approssima a € 92.000,00.

- IMMOBILE 03 ubicato in Faenza

Via Pergola, 38

Casa abbinata con ampio giardino, zona collinare

Identificata catastalmente al foglio 142, particella 173, sub 11, categoria A/3.

superficie commerciale totale 183,62 mq,

Il valore di mercato unitario preso in considerazione è pari a 1.440 €/mq, prezzo che tiene già conto dei difetti costruttivi rilevati durante il sopralluogo nonché della necessità di ulteriori pratiche edilizia a completamento dell’intervento.

Considerando che la signora Silvia Dal Pozzo è proprietaria per la quota di 1/2 dell’immobile descritto, si può calcolare il valore della quota come di seguito:

valore complessivo € 264.412,00

€ 264.412,00 * 50% = € 132.206, che si approssima a € 132.000,00.

- IMMOBILE 04 ubicato in Faenza

Via Pergola, 38

Casa abbinata con ampio giardino, zona collinare

Identificata catastalmente al foglio 142, particella 173, sub 10, categoria A/3

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superficie commerciale totale 178,12 mq,

i valori presi a riferimento sono gli stessi dell’immobile 3 trattandosi di alloggio

speculare al precedente con gli stessi difetti costruttivi e le stesse difformità e carenze dei titoli abilitativi; il valore di mercato risulta pertanto pari a € 256.492,00.

Considerando che la quota in vendita è solo quella del signor di 1/2 dell’immobile descritto, si può calcolare il valore della quota come di seguito:

€ 256.492,00* 50% = € 128.246, che si approssima a € 128.000,00

- IMMOBILE 05 ubicato in Ravenna , Casal Borsetti

Via del Gravitello, 195

Monolocale soppalcato con annesso posto barca da 10 m nel complesso denominato Porto Reno

identificato catastalmente al foglio 22 particella 256, sub 24 e 25, categoria A/2 e C/6 superficie commerciale totale 56 mq, prezzo unitario considerato: 1.950 €/mq

Il valore complessivo dell’alloggio risulta di € 109.200 a cui si devono aggiungere circa

€ 30.000 per il posto barca annesso. Il posto barca è considerato non alienabile

separatamente dall’unità abitativa. Il valore totale di mercato dell’alloggio

comprensivo di posto barca risulta pari a € 140.000,00.

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9. CONCLUSIONI

Per quanto sopra esposto, ed accertato, in base agli importi praticati nelle compravendite di immobili simili a quelli in oggetto e localizzati in zone limitrofe, si indicano, quali valori più probabili di mercato per l’alienazione mediante vendita degli immobili sopra descritti i seguenti importi che andranno considerati oltre Iva di legge, se dovuta:

TRIBUNALE DI RAVENNA UFFICIO FALLIMENTI