TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA =====================

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TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA

SEZIONE FALLIMENTARE

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Fallimento n° 4/2011

Curatore del fallimento Avv. BOZZA Michele

E ^laborato

^:

R ÊLAZIONE ^DI C ÔNSULENZA T ÊCNICA ^DI U ^FFICIO

Matera, 10 settembre 2012

Il C.T.U.

Geom. Mario Morelli

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TRIBUNALE DI MATERA

PROCEDIMENTO FALLIMENTARE N. 4/2011 R.G.E.I.

FALLIMENTO

CURATORE FALLIMENTARE Avv. Michele BOZZA

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Premessa

Con comunicazione in data 25.10.2011 il Curatore Fallimentare Avv. Michele BOZZA designava lo scrivente Geom. Mario MORELLI iscritto all’Albo dei Geometri della provincia di Matera al n. 1090, quale C.T.U. per la determinazione dell’entità e del valore dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare indicata in epigrafe.

Nella stessa data, lo scrivente prendeva nozione del mandato affidatogli e riceveva l’incarico di:

a) descrivere i beni acquisiti alla massa fallimentare e comunicati dal curatore, previa ispezione dei luoghi, ed accertare il titolo di provenienza, indicando l’esatta quota di proprietà del bene;

b) verificare la consistenza con eventuali servitù, pesi ed oneri, descrivendo i lotti da porre in vendita ed indicando i dati catastali (allegando i relativi certificati), i confini, la provenienza con gli estremi di registrazione dell’atto e della sua trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, le iscrizioni e trascrizioni a carico del fallito su ogni singolo bene nel ventennio, allegando i relativi certificati rilasciati dalla Conservatoria di Matera;

c) determinare il valore commerciale dei beni, esprimendo il proprio parere sull’opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti e, in quest’ultimo caso, predisporre il relativo frazionamento con tutti i dati catastali di ciascun lotto;

d) accertare la rispondenza degli immobili ai requisiti richiesti dalla L. n. 47/1985 (concessione edilizia, conformità sull’immobile realizzato ed eventuali modifiche apportate ai fabbricati), la destinazione urbanistica per i fondi rustici e, in caso negativo, la possibilità di sanatoria e il costo dei relativi oneri;

e) allegare estratto di mappa censuaria;

f) Accertare se gli immobili stessi risultano accatastati, come descritti, e,se non ancora accatastati procedere alle operazioni necessarie all’ accatastamento;

g) allegare alla perizia un certificato di destinazione urbanistica per i fondi rustici ed una planimetria per i fabbricati;

h) valutare e descrivere i macchinari se presenti nello stabilimento;

i) determinare il valore locativo dell’immobile in relazione ai prezzi di mercato;

j)

Indicare se la vendita dei beni è soggetta ad IVA o a regime di Riverse Charge

;

k) predisporre una bozza del bando di vendita anche su supporto Compact Disc ed in formato xlm;

l) redigere parcella in base all’ art. 13 DPR 30 Maggio 2002.

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Esito del sopralluogo

Esaminati gli atti, con nota raccomandata a mano del 17/05/2012 (Allegato N° 01), il sottoscritto comunicava alle parti (curatore fallimentare e fallito) l’inizio delle operazioni peritali presso l’immobile oggetto di valutazione ubicato nel comune di Grassano (Mt) alla via Bergamo n°. 1 per il giorno 23.05.2012, alle ore 09.00.

Al sopralluogo, oltre al sottoscritto C.T.U. ed il suo collaboratore era presente

il fallito

In occasione del sopralluogo il C.T.U. coadiuvato dal suo collaboratore provvedeva ad effettuare una ricognizione dei luoghi al fine di verificare la corrispondenza e l’esatta individuazione dei beni indicati nel mandato di incarico ricevuto oltre un dettagliato rilievo fotografico e metrico, al termine del sopralluogo redigeva apposito verbale (Allegato N°01).

Con nota telefax del 20.12.2011 prot.n. 11136 trasmessa al comune di Grassano il sottoscritto chiedeva il certificato di destinazione urbanistica relativa ai terreni oggetto di stima censiti in catasto al foglio 14 particelle 260 e 262 (Allegato N° 02).

Con nota telefax del 20.12.2011 prot.n. 11129 al comune di Grassano il sottoscritto chiedeva l’accesso alle pratiche edilizie relative agli immobili oggetto di stima censiti in catasto fabbricati al foglio 13 particella 1448 sub 1-3-4-5-6 e particella 1445 sub 1-2, al fine di visionare ed estrarre copia dell’eventuale permesso di costruire e/o altro provvedimento concessori o anche in sanatoria per verificare la regolarità sotto il profilo urbanistico. Nella stessa istanza veniva chiesto stralcio di P.R.G. vigente della zona dove ricadono gli immobili con annessa normativa tecnica di attuazione e descrizione di eventuali vincoli presenti finalizzata a verificare l’eventuale sanabilità di eventuali opere abusive. Inoltre chiedevo che nell’ipotesi in cui non risultino rilasciati provvedimenti concessori, tale circostanza sia trasfusa in regolare attestazione amministrativa (Allegato N° 02).

In data 24.07.2012 lo scrivente, si recava presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di Matera per verificare le consistenze catastali di quanto visionato e riscontrato (Allegato N° 03).

Con istanza consegnata a mano del 29.05.2012 alla Regione Basilicata Ufficio del Territorio il sottoscritto chiedeva il rilascio di una copia del certificato di collaudo statico relativo all’immobile censito in catasto al foglio 13 particella 1448 sub 1-3-4-5-6 (Allegato N° 02).

RISPOSTA AI QUESITI

QUESITO a)

Descrizione dei beni acquisiti alla massa fallimentare e comunicati dal curatore ed accertamento dei titoli di provenienza con indicazione dell’esatta quota di proprietà dei beni

I beni acquisiti nel fallimento risultano così riassunti e descritti:

A) Fondo rustico sito in agro di Grassano (MT) in località “Santa Lucia” a circa 1,500 km dall’abitato, lungo la strada statale SS7 che collega l’abitato di Grassano, direzione Tricarico- Grottole, a Matera e all’ arteria viaria della Basentana, di estensione di are 06.39.

Esso confina ad ovest con strada vicinale S. Lucia, ad est con strada statale SS7, a nord con particella 261 di proprietà dei sigg. , e a sud con particelle 587-588 di proprietà dei sigg. particella 259 di proprietà del sig.

In catasto terreni è individuato al foglio di mappa 14 del Comune di Grassano particella 260 di are 06.39, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 6,60, Reddito agrario €. 2,97,

in testa a proprietario 1000/1000

;

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Il fondo è pervenuto a per acquisto avvenuto a mezzo atto pubblico del 18.07.1990 n. 2394, repertorio n. 6068, a firma del Notaio con sede in Grassano e registrato a Matera il 06.08.1990 al n. 1394 e la relativa quota di proprietà è di 1000/1000. Le quote di diritto e oneri reali riportati nella visura catastale risulta esatta.

L’appezzamento di terreno è di componente argilloso ed è prevalentemente coltivato ad uliveto con la presenza di alberi di ulivo in buono stato vegetativo ed attuazione di buone pratiche colturali (arature). Esso ha giacitura inclinata (scoscesa), è immerso in zona collinare con presenza di calanchi anche a stabilità incerta, e presenta una conformazione planimetrica regolare a forma rettangolare.

Il fondo pur presentando accesso diretto dalla strada statale, risulta di difficile accesso a causa del notevole dislivello del fondo rispetto alla viabilità, per la presenza di rigogliosa vegetazione spontanea appartenente alla macchia mediterranea e per la presenza di un cordolo continuo in calcestruzzo che delimita la sede stradale (vedi documentazione fotografica allegata).

Il bene è classificato, nel vigente strumento urbanistico e normativa regolamentare in vigore, (Regolamento Urbanistico e Regolamento Edilizio, adottati dal Consiglio Comunale con delibera n.

39 in data 20.12.2006, resa immediatamente esecutiva ai sensi dell’art.134 comma 4 del T.U. delle Leggi sull’Ordinamento degli Enti Locali, nonché la relazione sulle Osservazioni presentate e la tavola definitiva del 26.11.2007 approvate con delibera di consiglio comunale n. 074 del 20.12.2007, in corso di definizione), in zona “E.3 –Aree agricole produttive” con realizzazioni esclusivamente di costruzioni di manufatti, sia di tipo produttivo che abitativo, strettamente necessari e pertinenti la conduzione dei fondi rustici. Rientrano tra queste attività anche quelle

“agrituristiche”, condotte conformemente alla vigente legislazione regionale in materia. Gli indici di fabbricabilità fondiaria sono pari a 0,07 mc/mq con superficie coperta non superiore a 1/40 della superficie disponibile per i manufatti connessi alle attività agricole e pari a 0,03 mc/mq per i manufatti destinati ad abitazione (il tutto come riportato nel certificato di destinazione urbanistica - Allegato N° 02).

B) Fondo rustico sito in agro di Grassano (MT) in località “Santa Lucia” a circa 1,500 km dall’abitato, lungo la strada statale SS7 che collega l’abitato di Grassano, direzione Tricarico- Grottole, a Matera e all’ arteria viaria della Basentana, di estensione di are 28.87.

Esso confina ad ovest con strada vicinale S. Lucia, ad est con strada statale SS7, a nord con particella 263 di proprietà dei particella 339 di proprietà del sig.

particella 338 di proprietà del e a sud con particelle 261 di proprietà dei

In catasto terreni è individuato al foglio di mappa 14 del Comune di Grassano particella 262 di are 28.87, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 29,82, Reddito agrario €.

13,42, in testa a proprietario 1000/1000.

Il fondo è pervenuto a per acquisto a mezzo atto pubblico del 26.02.1988 n.

193988, repertorio n. 268947, a firma del Notaio con sede in e registrato a Latina il 15.03.1988 al n. 1307 e la relativa quota di proprietà è di 1000/1000.

La quota di diritto e oneri reali riportati nelle visura catastale risulta esatta.

L’appezzamento di terreno è di componente argilloso ed è utilizzato prevalentemente come deposito di attrezzi e materiali edili. Sulla superficie di terreno non utilizzato come deposito sono allocati alberi di ulivo in buono stato vegetativo ed attuazione di buone pratiche colturali (arature).

Esso ha giacitura inclinata (scoscesa), è immerso in zona collinare con presenza di calanchi a stabilità incerta, e presenta una conformazione planimetrica regolare a forma trapezoidale.

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L’area risulta recintata su due lati dell’appezzamento, il lato viabilità con parete realizzata in calcestruzzo armato con sovrapposti pannelli accoppiati di inferriata e lamiera di acciaio verniciato, il lato a monte con parete realizzata in calcestruzzo armato, il tutto con un’ altezza di circa ml. 3,00.

L’ area utilizzata a deposito è stata oggetto di sbancamento su cui è stata realizzata una pavimentazione in battuto di calcestruzzo.

Il fondo presenta accesso diretto dalla strada statale a mezzo di cancello d’ingresso scorrevole realizzato in acciaio verniciato fissato su due pilastri in calcestruzzo armato.

I lavori sopradescritti sono stati realizzati in forza alla Concessione Edilizia m°124/90 del 16.06.1990 inoltre risulta autorizzato lo scavo di sbancamento ove è collocato il piazzale in forza dell’Autorizzazione n°7624 del 14.09.1995, entrambi i provvedimenti sono stati rilasciati dal Comune di Grassano (Allegato N° 02).

Il bene è classificato, nel vigente strumento urbanistico e normativa regolamentare in vigore, (Regolamento Urbanistico e Regolamento Edilizio, adottati dal Consiglio Comunale con delibera n.

39 in data 20.12.2006, resa immediatamente esecutiva ai sensi dell’art.134 comma 4 del T.U. delle Leggi sull’Ordinamento degli Enti Locali, nonché la relazione sulle Osservazioni presentate e la tavola definitiva del 26.11.2007 approvate con delibera di consiglio comunale n. 074 del 20.12.2007, in corso di definizione), in zona “E.3 –Aree agricole produttive” con realizzazioni esclusivamente di costruzioni di manufatti, sia di tipo produttivo che abitativo, strettamente necessari e pertinenti la conduzione dei fondi rustici. Rientrano tra queste attività anche quelle

“agrituristiche”, condotte conformemente alla vigente legislazione regionale in materia. Gli indici di fabbricabilità fondiaria sono pari a 0,07 mc/mq con superficie coperta non superiore a 1/40 della superficie disponibile per i manufatti connessi alle attività agricole e pari a 0,03 mc/mq per i manufatti destinati ad abitazione (il tutto come riportato nel certificato di destinazione urbanistica - Allegato N° 02).

C) Fabbricato sito in Grassano nel Rione Serra Martella alla via Bergamo con accesso dal civico n.

1. Il fabbricato è costituito da un unico corpo di fabbrica su un unico livello a piano terra, destinato a residenza con relative pertinenze.

In occasione del sopralluogo si è riscontrato che gli immobili (fabbricati) acquisiti alla procedura fallimentare individuati catastalmente con il foglio 13 particelle 1445, sub. 1 e 2 risultano accatastati, consentono l’individuazione dei beni stessi, ma nel dettaglio le planimetrie catastali presentano difformità con lo stato di fatto, ai sensi del D.L. 78/2010 art. 19 comma 14, difformità che consistono:

fabbricato foglio 13, particella 1445, sub.1 e 2:

- la consistenza del sub. 2 risulta nella stessa consistenza del sub. 1, pur presentando categorie differenti (A/3 e C/6). Nello specifico manca la scheda grafica del sub. 2 e necessita eseguire l’aggiornamento della scheda grafica del sub. 1;

- le pertinenze del sub. 1, deposito al piano interrato e soffitta al piano sottotetto non risultano censite al catasto fabbricati.

Pertanto lo scrivente ha eseguito presso l’Agenzia del Territorio di Matera l’aggiornamento delle planimetrie catastali, l’immobile attualmente è censito al Catasto Fabbricati al foglio di mappa 13 particella 1445:

− sub 3 (ex sub.1), piano S1-T-1, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita €.

411,87;

− sub 4 (ex sub.2), piano terra, categoria C/6, classe 4, consistenza 15 mq., rendita €. 48,03;

in testa a proprietario per 1000/1000;

Il fabbricato è pervenuto a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio sul suolo acquistato dalla con atto di compravendita rogato per notar da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699, la cui relativa quota di proprietà piena ed assoluta è di 1000/1000.

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Attualmente il fabbricato risulta abitato dal nucleo familiare del sig.

Il fabbricato è stato realizzato in forza dell’ Autorizzazione per Esecuzione Lavori Edili n. 29/72 del 10.08.1972 rilasciata dal Sindaco del Comune di Grassano (MT) (Allegato N° 02).

Il fabbricato costruito negli anni 1972/73, ricade in zona centrale del Comune di Grassano nel quartiere denominato Rione Serra Martella, rientra nella zona di completamento denominata “B1”

del P.R.G.

Esso è ubicato tra le vie Bergamo e Genova, a ridosso di via Capitano Pirrone, asse di viabilità principale dell’abitato di Grassano con direzione est - ovest, ed è inserita nel centro cittadino, a pochi isolati da Piazza A. Ilvento.

Fa parte di un complesso di edifici mono/bifamiliari disposti a blocchi isolati, con destinazione residenziale, e comprende un piano fuori terra/seminterrato (oltre il piano interrato, soffitta ed area pertinenziale) ed è articolato in un unico accesso autonomo (piano terra), e comprende due unità immobiliari (residenza e garage).

Il prospetto principale affaccia su via Bergamo, il prospetto posteriore su traversa di via Genova su cui si accede al fabbricato dal piano soffitta. L’ingresso all’unità immobiliare è sito sul prospetto principale di via Bergamo (prospetto anteriore)

.

La struttura portante verticale del fabbricato è realizzata in muratura portante di tufi e impalcati in c.a. in opera, con opere di fondazione dirette in c.a (plinti e travi di collegamento).

La copertura è realizzata con solaio in legno (travi portanti e tavolato) a falde inclinate, su cui sono sovrapposte tegole tipo marsiglia.

Le murature di tompagno sono realizzate in muratura di blocchi di tufo e laterizio, le tramezzature interne sono realizzate in blocchi di tufo dello spessore variabile da cm. 50 a cm. 10. Le murature esterne sono rivestite, per la quasi totalità, con mattonicini in cotto (prospetto anteriore e prospetti laterali), e zoccolatura perimetrale in pietra di tufo (prospetto posteriore).

Fanno eccezione le pareti esterne perimetrali al piano sottotetto che risultano rifinite con blocchi di tufo a vista (paramento murario dei muri di tompagno).

Tutte le murature interne del piano terra/seminterrato sono intonacate con malta cementizia e pitturate con ciclo di tinteggiatura lavabile, ad esclusione delle pareti interne al piano soffitto ed al piano interrato, che risultano al rustico.

Le pavimentazione sono realizzate in pietra di travertino per il piano residenza, in piastrelle di cemento e scaglie di marmo per il piano interrato e garage, in battuto di cemento per il piano soffitta, su idoneo massetto cementizio. I rivestimenti, ove realizzati sono in piastrelle di ceramica.

La scala interna di acceso ai piani soffitta ed interrato è rivestita in lastre di travertino per l’accesso al piano interrato, è al rustico per l’accesso al piano soffitta e necessita di idoneo rivestimento

.

Gli infissi esterni sono realizzati in legno con apposizione di avvolgibili in pvc. e protette esternamente da infisso in alluminio anodizzato, le porte d’ingresso e le porte interne sono realizzate in legno.

Il fabbricato è dotato di impianti elettrici, idrici – fognari e di riscaldamento autonomo realizzati a norma di legge e risultano in mediocre stato, funzionanti ed allacciati alle pubbliche forniture (AQL, ENEL, ITALGAS).

Non è stato possibile verificare la conformità degli impianti presenti alle vigenti disposizioni in materia in quanto, richiesti, non sono stati mostrati dal proprietario dell’immobile.

Inoltre in tutti gli ambienti residenziali è presenta illuminazione ed aerazione naturale.

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L’area esterna di pertinenza risulta recintata con muretto e ringhiera metallica, apposizione di cancelli di accesso per le due unità immobiliari (residenza, sub 3, e garage, sub 4) e non necessita di opere di completamento.

Le condizioni interne (caratteristiche intrinseche) generali delle unità immobiliari risultano in un sufficiente stato di manutenzione per la residenza, ed in cattivo stato di manutenzione per i locali del piano interrato (cantina), del piano soffitta e del garage e necessitano eseguire opere di ristrutturazione e di completamento.

Il fabbricato nella sua consistenza totale (piano interrato, piano terra/seminterrato, piano soffitta) è costituito e comprende:

- piano interrato (sub 3), con superficie netta interna (calpestabile) di mq 21,42 ed altezza di ml 2,40 destinato a cantina, vi si accede dal vano scala interno che risulta avere superficie di mq 7,15;

- piano terra/seminterrato (sub 3), con superficie netta interna di mq 68,71 ed altezza di ml 3,20, destinato a residenza composto da due camere letto, cucina - soggiorno, bagno, disimpegno e ingresso, oltre mq 16,44 di superficie non residenziale (vano scala); vi si accede direttamente da via Bergamo n. 1;

- piano primo/sottotetto (sub 3), con superficie netta interna (calpestabile) di mq 87,55 ed altezze alla gronda di ml 1,00 ed al colmo di ml 2,30 destinato a soffitta/lavatoio, vi si accede dal vano scala interno che risulta avere superficie di mq 9,29 e direttamente dalla porta d’ingresso a quota viabilità pubblica traversa di via Genova, ubicata sul prospetto posteriore del fabbricato;

- area pertinenziale scoperta (sub 3), di mq 46,29 con accesso diretto da via Bergamo attraverso cancello pedonale;

- piano terra/seminterrato (sub 4), con superficie netta interna (calpestabile) di mq 15,58 ed altezza di ml 3,20, destinato a garage considerato di pertinenza all’abitazione (sub.3), vi si accede dalla parte anteriore del fabbricato per mezzo dell’area esterna di pertinenza su via Bergamo;

- area pertinenziale scoperta (sub 4), di mq 31,89 con accesso diretto da via Bergamo attraverso cancello carraio;

Superficie commerciale dell’unità immobiliare

La superficie commerciale è stata determinata secondo i criteri dettati dalla normativa UNI 10750, che prevede:

- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

- le quote percentuali delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc).

Calcolo superficie commerciale

Abitazione - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1445 sub 3 categoria A/3 : a) Abitazione superficie calpestabile mq. 68,71

b) Superficie pareti divisorie interne mq. 3,40 c) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 16,74

Superficie di calcolo (10% di a+b) mq. 7,20 Sommano mq. 79,31

Accessori indiretti comunicanti – Cantina e Sottotetto :

d) Cantina superficie effettiva mq. 21,42

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Superficie di calcolo: mq. 21,42 x 0,50 = mq. 10,71 e) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 3,21

Superficie di calcolo (10% di d) mq. 1,07 f) Sottotetto/soffitta superficie effettiva mq. 87,55

Superficie di calcolo: mq. 87,55 x 0,50 = mq. 43,77 g) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 10,24

Superficie di calcolo (10% di f) mq. 4,37 Sommano mq. 59,92

Area pertinenziale :

h) superficie effettiva mq 46,29

superficie di calcolo: mq 46,29 x 0,10 = mq. 4,62

Garage - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1445 sub 4 categoria C/6 :

i) Superficie effettiva garage mq. 15,58

j) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 3,45

Superficie di calcolo (10% di i) mq. 1,55 Superficie commerciale garage sommano mq 17,13

Area pertinenziale :

k) superficie effettiva mq 31,89

superficie di calcolo: mq 31,89 x 0,10 = mq. 3,18

Per ulteriore chiarezza espositiva e per quanto non specificato nella presente descrizione, si rimanda alla documentazione grafica e fotografica allegata in calce alla presente relazione (Allegato n° 02 e n° 04).

D) Fabbricato sito in Grassano nel Rione Serra Martella alla via Bergamo con accesso dal civico n.

5. Il fabbricato è costituito da un unico corpo di fabbrica su quattro livelli, destinato a residenza con relative pertinenze a garages, lavatoi e depositi.

In occasione del sopralluogo si è riscontrato che gli immobili (fabbricati) acquisiti alla procedura fallimentare individuati catastalmente con il foglio 13 particelle 1448, sub. 1,3,4,5,6 e 7 risultano accatastati, consentono l’individuazione dei beni stessi, ma nel dettaglio la consistenza del sub. 6 (depositi e lavatoi) andrebbe frazionata con l’individuazione delle pertinenze (in numero di due) e il terrazzo praticabile di copertura come bene comune non censibile, il tutto come riportato nel titolo edilizio approvato;

Pertanto lo scrivente ha eseguito presso l’Agenzia del Territorio di Matera la pratica di frazionamento del sub.6 come sopra descritto, l’immobile attualmente è censito al Catasto Fabbricati al foglio di mappa 13 particella 1448:

− sub 1, piano terra, in corso di costruzione;

− sub 3, piano terra, in corso di costruzione;

− sub 4, piano primo, in corso di costruzione;

− sub 5, piano secondo, in corso di costruzione;

− sub 7, bene comune non censibile (vano scala interno di accesso ai piani);

− sub 8 (ex sub.6), piano terzo, bene comune non censibile (terrazzo di copertura);

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− sub 9 (ex sub.6), piano terzo/sottotetto, in corso di costruzione;

− sub 10 (ex sub.6), piano terzo/sottotetto, in corso di costruzione;

in testa a proprietario per 1000/1000;

Il fabbricato è pervenuto a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio sul suolo di proprietà la cui relativa quota di proprietà piena ed assoluta è di 1000/1000.

Il fabbricato è pervenuto a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio su suolo acquistato dalla con atto di compravendita rogato per notar da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699, la cui relativa quota di proprietà piena ed assoluta è di 1000

.

Attualmente il fabbricato risulta al rustico.

Il fabbricato è stato realizzato in forza della richiesta di Concessione Edilizia datata 16.02.1982 legittimata dal silenzio assenzo di cui all’art. 8 del D.L. 23.01.82 n. 9, convertito in L. n. 94 del 25.03.1982, e dalle Concessioni per la Esecuzione di Opere n. 41/96 rilasciate in data 03.09.1996 e in data 28.04.1997 dal Sindaco del Comune di Grassano (MT).

Il fabbricato costruito tra gli anni 1982/1998

,

ricade in zona centrale del Comune di Grassano nel quartiere denominato Rione Serra Martella, rientra nella zona di completamento denominata “B1”

del P.R.G.

Esso è ubicato tra le vie Bergamo e Genova, a ridosso di via Capitano Pirrone, asse di viabilità principale dell’abitato di Grassano con direzione est - ovest, ed è inserita nel centro cittadino, a pochi isolati da Piazza A. Ilvento.

Fa parte di un complesso di edifici bifamiliari disposti a blocchi isolati, con destinazione residenziale, comprende un piano fuori terra/seminterrato, un piano primo e secondo ed un piano terzo/sottotetto, è articolato in un unico accesso e comprende sei unità immobiliari (residenze, garages e lavatoi/ripostigli).

Il prospetto principale affaccia su via Bergamo, il prospetto posteriore su traversa di via Genova.

L’ingresso all’unità immobiliare è sito sul prospetto principale di via Bergamo (prospetto anteriore).

La struttura portante verticale del fabbricato è realizzata in calcestruzzo armato (pilastri, travi) e impalcati in c.a. in opera (solai in latero-cemento), con opere di fondazione dirette in c.a (plinti e travi di collegamento).

La copertura è realizzata con solaio in latero-cemento e struttura portante in c.a.(travi portanti) a falde inclinate.

La copertura presenta una porzione di terrazza praticabile.

Il fabbricato risulta essere completato al rustico (struttura portante) con la realizzazione ai soli piani terra/seminterrato e piano primo delle murature esterne e delle murature interne (tramezzature).

Le murature esterne realizzate risultano intonacate con malta cementizia

.

Le unità immobiliari site al piano terra/seminterrato (garage) sono dotate di porta d’ingresso in struttura di ferrp.

L’unità immobiliare destinata a garage (sub. 3) è dotata di un soppalco realizzato con impalcato in putrelle di ferro e tavolato non fissato di superficie di mq 19,11.

Il fabbricato e le relative unità immobiliari per essere fruibili necessitano di notevoli opere di completamento sia nelle finiture esterne sia nelle finiture interne.

A titolo esemplificativo le opere di completamento e finitura da realizzare, previste nel titolo concessorio del 1996, sono di seguito sintetizzate:

− murature esterne di tompagno e murature interne (tramezzature);

− intonaci esterni ed interni;

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− impermeabilizzazioni, coibentazioni, manto di copertura (coppi) e lattoneria per il deflusso delle acque meteoriche;

− coronamenti in lastre in marmo (soglie, stipiti, architravi, ecc);

− massetti, pavimenti e rivestimenti;

− tinteggiature esterne ed interne,

− rivestimento scala accesso unità;

− ringhiere in ferro, interne ed esterne;

− infissi esterni ed interni;

− impianti elettrici, idrico-sanitari, fognari e di riscaldamento;

− eventuali sistemazioni esterne;

− allacci alle pubbliche forniture (AQL, ENEL, ITALGAS).

Dalla visione dei luoghi e della documentazione progettuale si rileva che tutti gli ambienti delle unita immobiliari che costituiscono il fabbricato sono dotati di illuminazione ed aerazione naturale.

Il fabbricato nella sua consistenza totale (piano terra/seminterrato, piano primo e secondo, piano terzo/sottotetto) è costituito e comprende:

- piano terra/seminterrato, due unità immobiliari destinate a garage rispettivamente con superficie netta interna (calpestabile) di mq 64,20 per il sub. 1 e mq 47,74 per il sub. 3 con altezze entrambi ml 3,95; vi si accede direttamente dall’esterno e dal vano scala interno;

- piano primo, una unità immobiliare destinata a residenza (sub. 4) con superficie netta interna (calpestabile) di mq 108,85 ed altezza di ml 2,90, composta da tre camere letto, camera pranzo, camera soggiorno, bagno, ripostiglio, disimpegno e ingresso, oltre mq 8,10 di superficie non residenziale (balconi); vi si accede dal vano scala interno;

- piano secondo, una unità immobiliare destinata a residenza (sub. 5) con superficie netta interna lorda (calpestabile) di mq 127,20 ed altezza di ml 2,75 oltre mq 8,10 di superficie non residenziale (balconi); vi si accede dal vano scala interno

- piano terzo/sottotetto, due unità immobiliare destinate a lavatoio/deposito rispettivamente con superficie netta interna lorda (calpestabile) di mq 52,89 per il sub. 9 e mq 50,32 per il sub. 10 con altezze entrambi alla gronda di ml 1,30 ed al colmo di ml 2,50 oltre mq 23,99 sub.8 di superficie non residenziale (terrazzo comune calpestabile); vi si accede dal vano scala interno;

Calcolo superficie commerciale

Garage - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 1 in corso di costruzione :

a) Superficie effettiva garage mq. 64,20

b) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 7,19

Superficie di calcolo (10% di i) mq. 6,42 Sommano mq. 70,62

Garage - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 3 in corso di costruzione:

c) Superficie effettiva garage mq. 47,74

d) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 6,06

Superficie di calcolo (10% di K) mq. 4,77 Sommano mq. 52,51

Abitazione - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 4 in corso di costruzione:

(11)

e) Abitazione superficie calpestabile mq. 108,85 f) Superficie pareti divisorie interne mq. 5,26 g) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 13,80

Superficie di calcolo (10% di a+b) mq. 11,41 h) Superficie effettiva balconi mq. 8,10

Superficie di calcolo mq. 8,10 x 0,25 = mq. 2,02 Sommano mq. 127,54

Abitazione - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 5 in corso di costruzione:

i) Abitazione superficie calpestabile mq. 108,85 j) Superficie pareti divisorie interne mq. 5,26 k) Superficie effettive pareti perimetrali mq. 13,80

Superficie di calcolo (10% di e+f) mq. 11,41 l) Superficie effettiva balconi mq. 8,10

Superficie di calcolo mq. 8,10 x 0,25 = mq. 2,02 Sommano mq. 127,54

Sottotetto lavatoio/deposito - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 9 in corso di costruzione:

m) Superficie lorda effettiva mq. 52,89

Superficie di calcolo mq. 52,89 x 0.50 = mq. 26,44 l) Superficie effettive terrazzo comune sub.8 mq. 23,99

Superficie di calcolo quota parte mq. 23,99/2 x 0,25 =mq. 2,99 Sommano mq. 29,43

Sottotetto lavatoio/deposito - in catasto al foglio di mappa 13 p.lla 1448 sub 10 in corso di costruzione:

n) Superficie lorda effettiva mq. 50,32

Superficie di calcolo mq. 50,32 x 0.50 = mq. 25,16 m) Superficie effettive terrazzo comune sub.8 mq. 23,99

Superficie di calcolo quota parte mq. 23,99/2 x 0,25 =mq. 2,99 Sommano mq. 28,15

Per ulteriore chiarezza espositiva e per quanto non specificato nella presente descrizione, si rimanda alla documentazione grafica e fotografica allegata in calce alla presente relazione (Allegato n° 02 e n° 04).

QUESITO b)

(12)

Verifica della consistenza con eventuali servitù, pesi ed oneri, con descrizione dei lotti da porre in vendita ed indicazione dei dati catastali, dei confini, della provenienza con gli estremi di registrazione dell’atto e della sua trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, delle iscrizioni e trascrizioni a carico del fallito su ogni singolo bene nel ventennio.

In considerazione della natura e dell’ubicazione dei singoli immobili oggetto del fallimento, ed al fine di garantire le migliori possibilità di vendita degli stessi, il sottoscritto ritiene corretto ed opportuno doversi procedere con la formazione di n° 6 lotti distinti.

LOTTO 001

A) FONDO RUSTICO sito in agro di Grassano in catasto terreni riportato al foglio di mappa 14 particella 260 di are 06.39, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 6,60, Reddito agrario €. 2,97I

Confini

Il fondo rustico confina:

- a ovest con strada vicinale “Santa Lucia”

- a est con strada statale “SS 7”;

- a nord con proprietà (p.lla 261);

- a sud con proprietà (p.lla 259), (p.lle 587 e

588);

Provenienza

Il fondo è pervenuto a per acquisto avvenuto a mezzo atto pubblico del 18.07.1990 n. 2394, repertorio n. 6068, a firma del Notaio con sede in Grassano, registrato a Matera il 06.08.1990 al n. 1394 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II il 27- 07.1990 al registro d’ordine n. 6329;

Iscrizioni e trascrizioni a carico del fallito

1. ISCRIZIONI CONTRO del 04.11.2008 – Registro Particolare 1651, Registro Generale 9559;

a favore di EQUITALIA BASILICATA SPA Rep. n. 337/2008 del 21.10.2008;

IPOTECA LEGALE derivante IPOTECA LEGALE SCATURITA DA RUOLO.

2. TRASCRIZIONE CONTRO del 22.04.2011 – Registro Particolare 2651, Registro Generale 3561;

a favore di TRIBUNALE DI MATERA – Sezione FALLIMENTARE Rep. n. 4/2011 del 10.03.2011;

ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO.

Servitù, Pesi ed Oneri (Vincoli ed oneri giuridici)

(13)

Il bene non è gravato da servitù, pesi ed oneri LOTTO 002

B) FONDO RUSTICO sito in agro di Grassano in catasto terreni riportato al foglio di mappa 14 particella 262 di are 28.87, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 29,82, Reddito agrario €. 13,427.

Confini

Il fondo rustico confina:

- a ovest con strada vicinale “Santa Lucia”

- a est con strada statale “SS 7”;

- a nord con proprietà (p.lla 263), proprietà

(p.lla 339) e proprietà (p.lla 338);

- a sud con proprietà e (p.lla 261);

Provenienza

Il fondo è pervenuto a per acquisto avvenuto a mezzo atto pubblico del 26.02.1988 n. 193988, repertorio n. 268947, a firma del Notaio con sede in Latina e registrato a Latina il 15.03.1988 al n. 1307 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II il 21- 03.1988 al registro d’ordine n. 2199;

1. ISCRIZIONI CONTRO del 04.11.2008–Registro Particolare 1651, R. G. 9559;

2. TRASCRIZIONE CONTRO del 22.04.2011–Registro Particolare 2651, R. G. 3561;

Il bene non è gravato da servitù, pesi ed oneri

LOTTO 003

C) UNITA’ IMMOBILIARE con area pertinenziale sita in Grassano alla Via Bergamo n° 1, piano interrato – terra/seminterrato e primo/sottotetto, in catasto fabbricati censita

(14)

al foglio di mappa 13 particella 1445 sub 3 (ex sub.1), categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita €. 411,87.

Confini

L’unità immobiliare confina:

- a ovest con via Genova”;

- a est con proprietà (particella 1445, sub. 2);

- a nord con traversa di via Genova;

- a sud con via Bergamo;

Provenienza

L’unità immobiliare è pervenuta a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio, in forza dell’ Autorizzazione per Esecuzione Lavori Edili n. 29/72 del 10.08.1972 rilasciata dal Sindaco del Comune di Grassano (MT) su suolo acquistato dalla sig.ra con atto di compravendita rogato per notar da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Potenza il 12-06.1972 al registro d’ordine n. 12598;

LOTTO 004

D) UNITA’ IMMOBILIARE con area pertinenziale sita in Grassano alla Via Bergamo n° 3, piano terra/seminterrato in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1445 sub 4 (ex sub.2), categoria C/6, classe 4, consistenza 15 m², rendita €. 48,03.

Confini

- a ovest con con proprietà ( particella 1445, sub. 1);

- a est con proprietà (particella 1448);

(15)

Provenienza

L’unità immobiliare è pervenuta a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio, in forza dell’Autorizzazione per Esecuzione Lavori Edili n. 29/72 del 10.08.1972 rilasciata dal Sindaco del Comune di Grassano (MT) su suolo acquistato dalla con atto di compravendita rogato per notar da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Potenza il 12-06.1972 al registro d’ordine n. 12598;

1. ISCRIZIONI CONTRO del 04.11.2008–Registro Particolare 1651, R. G. 9559;

LOTTO 005

E) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 5, sita al piano primo, terra e terzo/sottotetto , destinata a residenza (piano primo) con relative pertinenze destinate a garage (piano terra), lavatoio e deposito (piano terzo/sottotetto) in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1448 sub. 1 (garage), sub.

4 (residenza), sub.9 (ex sub. 6) (lavatoio e deposito) in corso di costruzione.

Confini

- a ovest con con proprietà ( particella 1445, sub. 1 e 2);

- a est con proprietà (particella 1448, sub. 3);

Provenienza

L’unità immobiliare è pervenuta a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio, in forza della richiesta di Concessione Edilizia datata 16.02.1982 legittimata dal silenzio assenzo di cui all’art. 8 del D.L. 23.01.82 n. 9, convertito in L.

n. 94 del 25.03.1982 e dalle Concessioni per la Esecuzione di Opere n. 41/96 rilasciate in data 03.09.1996 e in data 28.04.1997 dal Sindaco del Comune di Grassano (MT), sul suolo acquistato

dalla con atto di compravendita rogato per notar

(16)

da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Potenza il 12-06.1972 al registro d’ordine n. 12598;

1. ISCRIZIONI CONTRO del 26.05.2005– Registro Particolare 981, R. G. 4406;

a favore di BANCA POPOLARE DEL MATERANO SPA, ATTO a firma del Notar NOBILE Vito Rep. n. 51204/8141 del 20.05.2005;

IPOTECA LEGALE VOLONTARIA DA CONCESSIONE A GARAZIA DI MUTUO FONDIARIO esclusivamente su unità immobiliare sita in Grassano ed identificata catastalmente con il foglio 13, particella 1448, sub. 4.

2. TRASCRIZIONE CONTRO del 22.04.2011– Registro Particolare 2651, R. G. 3561;

LOTTO 006

F) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 5, sita al piano secondo, terra e terzo/sottotetto , destinata a residenza (piano secondo) con relative pertinenze destinate a garage (piano terra), lavatoio e deposito (piano terzo/sottotetto) in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1448 sub. 3 (garage), sub. 5 (residenza), sub.10 (ex sub.6) (lavatoio e deposito) in corso di costruzione.

Confini

- a ovest con con proprietà ( particella 1448, sub. 1 );

- a est con area pubblica;

Provenienza

L’unità immobiliare è pervenuta a per diritto di accessione, in quanto trattasi di fabbricato costruito in proprio, in forza della richiesta di Concessione Edilizia datata 16.02.1982 legittimata dal silenzio assenzo di cui all’art. 8 del D.L. 23.01.82 n. 9, convertito in L.

n. 94 del 25.03.1982 e dalle Concessioni per la Esecuzione di Opere n. 41/96 rilasciate in data 03.09.1996 e in data 28.04.1997 dal Sindaco del Comune di Grassano (MT), sul suolo acquistato

dalla con atto di compravendita rogato per notar

(17)

da Grassano in data 06.06.1972 rep. n. 699 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II di Potenza il 12-06.1972 al registro d’ordine n. 12598;

1. TRASCRIZIONE CONTRO del 22.04.2011– Registro Particolare 2651, R. G. 3561;

Il bene non è gravato da servitù, pesi ed oneri QUESITO c)

Determinazione del valore commerciale dei beni, con verifica sull’opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti e, in quest’ultimo caso, eventualmente predisposizione del relativo frazionamento con tutti i dati catastali di ciascun lotto Per la stima degli immobili è stato adottato il criterio di stima sintetica comparativa.

La stima sintetica-comparativa è basata sul confronto del bene da stimare con altri simili esistenti nella zona ed oggetto di compravendita recente.

Il dato di riferimento utilizzato è stato rilevato dall’O.M.I. (Ufficio Provinciale di Matera) aggiornato al 2° semestre 2011, riguarda la Zona “C1” Microzona “1” (Fascia/zona semicentrale) di Grassano, dove rientrano i suddetti beni acquisiti alla massa fallimentare.

Il valore di mercato per la tipologia di abitazioni civili, con stato conservativo normale, varia da un minimo di €. 600,00 ad un massimo di €. 900,00/mq., riferito alla superficie lirda.

Il valore di mercato per la tipologia di autorimesse (garage), con stato conservativo normale, varia da un minimo di €. 300,00 ad un massimo di €. 450,00/mq.

Si è assunto il valore medio, pari ad €./mq 750,00 per le abitazioni civili ed €./mq 375,00 per i garages, perché la zona presa in esame è molto vasta ed include nuove e vecchie costruzioni.

Inoltre, si è tenuto conto che gli immobili presentano in parte rifiniture medie (particella 1445) e in parte sono da completare (particella 1448) e pertanto al completamento risulteranno in buono stato di conservazione.

Da informazioni prese in loco presso agenzie immobiliari si è avuta conferma riguardo i valori unitari in zona sia per le abitazioni civili, pari ad €./mq.750,00, sia per i garages, pari ad €./mq 375,00.

Le unità immobiliari saranno valutate al finito, in stato conservativo normale al cui valore finale verrà detratto o un coefficiente di vetustà (unità distinte con la particella 1445) o una percentuale che indichi i lavori di completamento necessari per rendere abitabili le unità immobiliari e che, in definitiva, tiene conto delle stato di fatto in cui si trovano le unità immobiliari da valutare (unità distinte con la particella 1448).

Per i terreni si sono adottati i seguenti valori di riferimento determinati dalla Commissione Provinciale di Matera per la determinazione del valore agricolo medio dei terreni (V.A.M.) valevoli per l’anno 2011, riferiti al tipo di coltura ed alla regione agraria n. 3 “Medio Basento” che comprende i comuni di Calciano, Garaguso, Grassano, Grottole, Salandra e Tricarico, e risultano pari:

- Vigento - uliveto : valore massimo €./ha 6.700,00;

(18)

LOTTO 001

A) FONDO RUSTICO sito in agro di Grassano in catasto terreni riportato al foglio di mappa 14 particella 260 di are 06.39, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 6,60, Reddito agrario €. 2,97I

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da terreno coltivato ad uliveto della superficie complessiva pari a mq. 639,00.

Pertanto il valore (Vo) risulta:

Terreno mq. 639,00 x €./mq.0,67 = €. 428,13

Il valore totale del lotto 001 è pari a €. 428,13 in c.t. €. 430,00 (diconsi €uro quattrocentotrenta/00).

LOTTO 002

B) FONDO RUSTICO sito in agro di Grassano in catasto terreni riportato al foglio di mappa 14 particella 262 di are 28.87, qualità vigneto-uliveto di classe 1, Reddito domenicale €. 29,82, Reddito agrario €. 13,427.

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da un terreno coltivato in parte ad uliveto ed in parte utilizzato come deposito, previa realizzazione di sbancamenti, di pavimentazione in batturo in calcestruzzo e di parte di recinzione perimetrale realizzata con parete in cls e pannelli metallici e relativo cancello d’ingresso, della superficie complessiva pari a mq.

2.887,00.

Si precisa che per le opere edili riscontrate nel corso del sopralluogo (sbancamenti, pavimentazione, recinzione e cancello ingresso) sono state computate (stimate) sinteticamente dallo scrivente ed è stato riportato il relativo valore.

Pertanto il valore (Vo) risulta pari a:

Terreno mq. 2.887,00 x €./mq.0,67 = €. 1.934,29 Opere edili riscontrate (stima) = €. 20.000,00 SOMMANO €. 21.934,29

Il valore totale del lotto 002, determinato dalla somma dei valori dei singoli beni sopra riportati è pari a €. 21.934,29 in c.t. €. 22.000,00 (diconsi €uro ventiduemila/00).

LOTTO 003

C) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 1, piano interrato, terra/seminterrato e primo/sottotetto, in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1445 sub 3, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita €.

411,87

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da una residenza della superficie commerciale pari a mq.79,31, da accessori indiretti (cantina + sottotetto) della superficie commerciale pari a mq 59,92 e da area pertinenziale della superficie commerciale pari a mq. 4,62.

(19)

Si precisa che il coefficiente di vetustà è pari al 15% e che la percentuale che indichi il valore delle opere di completamento per il piano cantina e sottotetto è pari al 45%.

Residenza mq. 79,31 x €./mq. 750,00 x 0,85 = €. 50.560,12 Accessori indiretti mq. 59,92 x €/mq 750,00 x 0,85 x 0,55 = €. 24.717,30 Area di pertinenza mq. 4,62 x €/mq 750,00 x 0,85 = €. 2.945,25

SOMMANO = €. 78.222,67

Il valore totale del lotto 003, determinato dalla somma dei valori dei singoli beni sopra riportati è pari a €. 78.222,67 in c.t. €. 78.250,00 (diconsi euro settantaottoduecentocinquanta/00).

LOTTO 004

D) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 3, piano terra/seminterrato in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1445 sub 4, categoria C/6, classe 4, consistenza 15 m², rendita €. 48,03.

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da un garage della superficie commerciale pari a mq. 17,13 e da area pertinenziale della superficie commerciale pari a mq. 3,18.

Si precisa che il coefficiente di vetustà è pari al 15% e che la percentuale che indichi il valore delle opere di completamento e ristrutturazione è pari al 15%.

Garage mq. 17,13 x €/mq 375,00 x 0,85 x 0,85 = €. 4.641,15 Area di pertinenza mq. 3,18 x €/mq 375,00 x 0,85 = €. 1.013,62

SOMMANO = €. 5.654,77

Il valore totale del lotto 004, determinato dalla somma dei valori dei singoli beni sopra riportati è pari a €. 5.654,77 in c.t. €. 5.700,00 (diconsi euro cinquemilasettecento/00).

LOTTO 005

E) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 5, sita al piano primo, terra/seminterrato e terzo/sottotetto , destinata a residenza (piano primo) con relative pertinenze destinate a garage (piano terra/seminterrato), lavatoio e deposito (piano terzo/sottotetto) in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1448 sub. 1 (garage), sub. 4 (residenza) e sub. 9 (lavatoio e deposito) in corso di costruzione.

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da una residenza della superficie commerciale pari a mq. 127,54 (sub.4), da un garage (sub.1), della superficie commerciale di mq 70,62 e da un lavatoio/deposito (sub.9) della superficie commerciale di mq 29,43, da completare.

Si precisa che le percentuali che indicano il valore delle opere necessarie di completamento per i piani garage è pari al 30%, sottotetto è pari al 55%, per il piano residenza è pari al 50%.

Residenza mq. 127,54 x €./mq. 750,00 x 0,50 = €. 47.827.50

(20)

Sottotetto mq. 29,43 x €/mq 750,00 x 0,45 = €. 9.932,62 Garage mq. 70,62 x €/mq 375,00 x 0,70 = €. 18.537,75

SOMMANO = €. 76.297,87

Il valore totale del lotto 005, determinato dalla somma dei valori dei singoli beni sopra riportati è pari a €. 76.297,87 in c.t. €. 76.300,00 (diconsi euro settantaseimilatrecento/00).

LOTTO 006

F) UNITA’ IMMOBILIARE sita in Grassano alla Via Bergamo n° 5, sita al piano secondo, terra/seminterrato e terzo/sottotetto , destinata a residenza (piano secondo) con relative pertinenze destinate a garage (piano terra/seminterrato), lavatoio e deposito (piano terzo/sottotetto) in catasto fabbricati censita al foglio di mappa 13 particella 1448 sub. 3 (garage), sub. 5 (residenza) e sub. 10 (lavatoio e deposito) in corso di costruzione.

STIMA SINTETICA

Come detto nel paragrafo relativo alla sua descrizione, è costituito da una residenza della superficie commerciale pari a mq. 127,54 (sub.5), da un garage (sub.3), della superficie commerciale di mq 52,51 e da un lavatoio/deposito (sub.10) della superficie commerciale di mq 28,15, da completare.

Si precisa che le percentuali che indicano il valore delle opere necessarie di completamento per i piani garage è pari al 30%, sottotetto è pari al 55%, per il piano residenza è pari al 65%.

Residenza mq. 127,54 x €./mq. 750,00 x 0,35 = €. 33.479,25 Sottotetto mq. 28,15 x €/mq 750,00 x 0,45 = €. 9.500,62 Garage mq. 52,51 x €/mq 375,00 x 0,70 = €. 13.783,87

SOMMANO = €. 56.763,74

Il valore totale del lotto 006, determinato dalla somma dei valori dei singoli beni sopra riportati è pari a €. 56.763.74 in c.t. €. 56.800,00 (diconsi euro cinquantaseimilaottocento/00).

QUESITO d)

Accertamento della rispondenza degli immobili ai requisiti richiesti dalla L. n. 47/1985 (concessione edilizia, conformità sull’immobile realizzato ed eventuali modifiche apportate ai fabbricati), della destinazione urbanistica per i fondi rustici e, in caso negativo, della possibilità di sanatoria e il costo dei relativi oneri.

Dalle ricerche effettuate e da quanto espresso nei paragrafi precedenti, si attesta che i fabbricati e le relative unità immobiliari ubicati in Grassano alla via Bergamo nn. 1 e 5 in catasto al foglio 13 particelle 1445 (sub 3 e 4) e 1448 (sub. 1, 3, 4, 5, 9 e 10), rispondono ai requisiti richiesti dalla L.

n. 47/85, possono essere considerati legittimi dal punto di vista urbanistico e sugli stessi non sono stati riscontrati abusi edilizi;

Mentre per i terreni sarà necessario presentare un’istanza all’Agenzia del Territorio di Matera di variazione di qualità, in quanto la coltura riportata in catasto risulta difforme a quella realmente praticata, e precisamente :

- TERRENO - censito in catasto al foglio 14 particella 260 qualità : vigneto – uliveto; coltura praticata uliveto;

- TERRENO – censito in catasto al foglio 14 particella 262 qualità : vigneto – uliveto, coltura praticata : parte uliveto e parte piazzale in battuto di calcestruzzo con annessa recinzione;

(21)

Le operazioni di variazione di qualità catastale saranno a carico dell’acquirente.

QUESITO e)

Allegare estratto di mappa censuaria.

Vedi Allegato N°03.

QUESITO f)

Accertamento se gli immobili stessi risultano accatastati, come descritti, e, se non ancora accatastati procedere alle operazioni necessarie all’accatastamento.

Come già detto nel paragrafo quesito a) lettere C) e D), per gli immobili (fabbricati) acquisiti alla procedura fallimentare e individuati catastalmente con il foglio 13 particell 1445, sub. 1 e 2, lo scrivente ha eseguito l’aggiornamento delle planimetrie catastali, pertanto attualmente risultano accatastati al fg. 13 p.lla 1445, sub. 3 (ex sub.1) e 4 (ex sub.2);

Mentre, per l’immobile acquisito alla procedura e individuato catastalmente con il fg. 13 p.lla 1448 sub.6, lo scrivente ha eseguito il frazionamento dell’unità in tre parti, dando origine a due unità di pertinenza alle residenze ed il terrazzo praticabile di copertura come bene comune non censibile, il tutto come riportato nel titolo edilizio approvato, pertanto attualmente l’immobile risulta accatastati al fg. 13 p.lla 1448, sub. 1,3,4,5,7,8 (ex sub.6),9 (ex sub.6) e 10 (ex sub.6).

Tutti gli immobili (fabbricati) risultano accatastati, consentono l’individuazione dei beni stessi e sono conformi a quelli riscontrati e descritti.

Per i terreni, come già detto nel paragrafo precedente, sarà necessario presentare un’istanza all’Agenzia del Territorio di Matera di variazione di qualità, in quanto la coltura riportata in catasto risulta difforme a quella realmente praticata, tali operazioni di variazione di qualità catastale saranno a carico dell’acquirente.

QUESITO g)

Allegare alla perizia un certificato di destinazione urbanistica per i fondi rustici ed una planimetria per i fabbricati.

QUESITO h)

Valutazione e descrizione dei macchinari se presenti nello stabilimento.

Nel corso degli accessi presso i beni immobili del fallito sono stati rinvenuti:

a) beni impignarabili ex lege (cucina, letto, biancheria e derrate alimentari);

b) beni di scarso o nessun valore economico (vuoti di bottiglia, televisione, materiale edile di risulta, damigiane vuote);

c) beni non utilmente acquisibili alla massa attiva (cumuli di tufi di risulta, mattoni, impastatrici per malta, molazze arrugginite);

d) utensili di lavoro di scarso valore (martelli, cacciaviti, tubolari arrugginiti e sacchi di cemento);

e) n. 1 montacarichi elevatore monofase, marca Beta;

f) n. 2 montacarichi elevatore trifase, marca Beta;

(22)

g) n. 2 quadri elettrici, marca Scatte, di cui uno assertivamente non funzionante;

h) n. 1 motosega, assertivamente rotta;

i) n. 3 prolunghe elettriche trifase ed n. 1 prolunga monofase, assertivamente guaste;

j) n. 2 martelli pneumatici, di cui uno in diposo da anni ed assertivamente non funzionante;

k) n. 4 matasse di cavi elettrici (prolunghe) di colore nero;

l) n. 4 matasse di tubi sifoni bianchi;

m) piccoli utensili per attività di muratore (ganci, bulloni, ecc).

I beni rinvenuti, per la loro consistenza, stato d’uso e tipologia costituiscono beni di scarso o nessun valore economico, ad eccezione, dei beni elencati alle lettere e), f), g) n. 1, j) n. 1, k) e l), e che il loro valore complessivo, determinato sinteticamente, ammonta ad €. 1.500,00 (diconsi €uro millecinquecento/00).

QUESITO i)

Determinazione del valore locativo dell’immobile in relazione ai prezzi di mercato.

I valori locativi delle unità immobiliari che costituiscono i fabbricati, per le destinazioni riscontrate ed in relazione ai prezzi di mercato, sono stati desunti dai valori dell’O.M.I. (Ufficio Provinciale di Matera) aggiornato al 2° semestre 2011, riguarda la Zona “C1” Microzona “1” (Fascia/zona semicentrale) di Grassano, dove rientrano i suddetti beni acquisiti alla massa fallimentare.

Il valore locatizio di mercato per la tipologia di abitazioni civili, con stato conservativo normale, varia da un minimo di €. 1,50/mq ad un massimo di €. 2,20/mq e per la tipologia di autorimesse (garage), con stato conservativo normale, varia da un minimo di €./mq 1,00 ad un massimo di €.

1,50/mq.

Si è assunto il valore medio, pari ad €./mq 1,85 per le abitazioni civili ed €./mq 1,25 per le autorimesse,

Il valore di locazione è espresso in €/mq per mese riferito alla superficie lorda.

Va evidenziato che le unità immobiliari descritte in precedenza, nello stato di fatto in cui si trovano non possono essere locate, in quanto necessitano o di opere di completamento (particella 1448) o di opere di ristrutturazione e completamento (particella 1445) e principalmente è adibita a residenza del fallito.

QUESITO j)

Indicazione se la vendita dei beni è soggetta ad IVA o a regime di Riverse Charge.

La cessione sarà soggetta ad IVA con applicazione delle relative aliquote previste dalla legge, a condizione che nell’atto di compravendita venga esplicitamente indicata l’assoggettibilità ad imposta, altrimenti l’atto sarà esente da IVA.

QUESITO k)

Predisposizione della bozza del bando di vendita, su supporto cartaceo e Compact Disc ed in formato xlm.

(23)

Matera, 10/09/2012

IL C.T.U.

(geom. Mario Morelli)

Allegati:

Allegato N°01 (Verbale di Sopralluogo e varie) :

• N.1 nota raccomandata a mano del 17/05/2012 (avviso di inizio operazioni peritali);

• Verbale operazioni peritali del 23/05/2012;

• Copia verbale di accesso del 26/10/2011 (redatto dal curatore).

Allegato N°02 (Documenti Tecnico - Urbanistici) :

• Istanza di accesso documenti amministrativi Comune di Grassano del 20/12/2011;

• Istanza richiesta di certificato di destinazione urbanistica Comune di Grassano del 20/12/2011;

• Istanza di accesso documenti amministrativi Regione Basilicata del 29/05/2012;

• Certificato di destinazione urbanistica fg. 14 p.lle 260 e 262 rilasciato dal comune di Grassano in data 29/10/2011;

• Copia Autorizzazione per Esecuzione Lavori Edili n. 29/72 del 10.08.1972 rilasciata dal Comune di Grassano relativamente alla costruzione del fabbricato sito in Grassano alla Via Bergamo n°1 – in catasto fg. 13 p.lla 1445 sub. 3(ex sub.1) e sub.4 (ex sub.2);

• Copia Concessioni per la Esecuzione di Opere n. 41/96 rilasciate in data 03.09.1996 e in data 28.04.1997 dal Comune di Grassano relativamente alla costruzione del fabbricato sito in Grassano alla Via Bergamo n°5 – in catasto fg. 13 (MT) p.lla 1448 sub. 1,3,4,5,7,8 (ex sub.6),9 (ex sub.6) e 10 (ex sub.6);

• Copia Certificato di collaudo statico depositato Regione Basilicata al n°011091 e n°652 del 24.10.2000 relativamente alla costruzione del fabbricato sito in Grassano alla Via Bergamo n°5 – in catasto fg. 13 p.lla 1448 sub. 1,3,4,5,7,8 (ex sub.6),9 (ex sub.6) e 10 (ex sub.6);

• Copia Concessioni per la Esecuzione di Opere n. 124/90 rilasciata in data 16.06.1990 dal Comune di Grassano relativamente alla costruzione della recinzione e accesso carrabile eseguita al fondo sito in Grassano – in catasto fg. 14 p.lla 262;

• Copia Autorizzazione n. 7624/90 rilasciata in data 14.09.1995 dal Comune di Grassano relativamente ai lavori di sbancamento eseguiti al fondo sito in Grassano – in catasto fg. 14 p.lla 262;

• Planimetria di rilievo stato attuale dell’unità immobiliare sita in Grassano alla Via Bergamo n°1 – in catasto fg. 13 p.lla 1445 su. 3;

• Planimetria di rilievo stato attuale dell’unità immobiliare sita in Grassano alla Via Bergamo n°3 – in catasto fg. 13 p.lla 1445 su. 4;

• Planimetria di rilievo stato attuale dell’unità immobiliare sita in Grassano alla Via Bergamo n°5 – in catasto fg. 13 p.lla 1448 su. 1,3,4,5,7,8,9 e 10.

Allegato N°03 (Documenti Catastali) :

• Stralcio di mappa catastale comune di Grassano fg. 13 p.lle 1445 e 1448 del 07/09/2012;

• Visura catastale elenco immobili fg. 13 p.lla 1445 del 10/09/2012;

• Visura catastale immobili fg. 13 p.lla 1445 sub.3 e 4 del 07/09/2012;

• Planimetria catastale immobili fg. 13 p.lla 1445 sub.3 e 4 del 07/09/2012;

• Visura catastale elenco immobili fg. 13 p.lla 1448 del 10/09/2012;

• Elaborato planimetrico catastale dimostrativo sub. fg. 13 p.lla 1448 del 10/09/2012;

• Visura catastale immobili fg. 13 p.lla 1448 sub.1,3,4,5,7,8,9 e 10 del 07-10/09/2012;

• Stralcio di mappa catastale comune di Grassano fg. 14 p.lle 260 e 262 del 24/07/2012;

(24)

• Visure catastale fg. 14 p.lla 260 e 262 del 24/07/2012.

Allegato N°04 (Documentazione Fotografica) :

• Esterni fg. 14 p.lla 260 (foto dalla n°1 alla n°2);

• Esterni fg. 13 p.lla 1445 sub.3 (foto dalla n°6 alla n°7);

• Interni fg. 13 p.lla 1445 sub.3 (foto dalla n°8 alla n°13);

• Esterni fg. 13 p.lla 1445 sub.4 (foto dalla n°14 alla n°15);

• Interni fg. 13 p.lla 1445 sub.4 (foto dalla n°16 alla n°17);

• Interni fg. 13 p.lla 1448 sub. 1,4 e 9 (foto dalla n°21 alla n°25);

• Interni fg. 13 p.lla 1448 sub. 3,5 e 10 (foto dalla n°26 alla n°31).

Allegato N°05 ( Visure Ipotecarie) :

• Certificato ipotecario dal 02/01/1974 al 23/07/2012 tramite agenzia privata conservatoria di Matera a favore e contro

Allegato N°06 :

• Bozza bando di vendita

Il sottoscritto C.T.U. ritiene con la presente relazione, che si compone di n° 24 pagine, n° 5 allegati spillati, n. 1 copia non spillate (della bozza bando di vendita), di aver assolto all’incarico affidatogli.

Rimane, in qui caso, a disposizione del curatore per qualsiasi chiarimento o ulteriore informazione che all’uopo dovesse essere necessaria.

Matera 10 settembre 2012 Il C.T.U.

Geom. Mario MORELLI

TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA =====================