Perizia di Stima. Esecuzione Immobiliare n.37/10 XxxxxxS.R.L. contro Xxxxxx e Xxxxxx LOTTO B

Esecuzione Immobiliare n.37/10 “XxxxxxS.R.L.” contro “Xxxxxx e Xxxxxx”

Fabbricato per civile abitazione sito in CONTRADA PRATO, Comune di BIVONA piano primo (appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5,

Sciacca, 08 settembre 2012

INDICE

Perizia di Stima

Esecuzione Immobiliare n.37/10 “XxxxxxS.R.L.” contro “Xxxxxx e Xxxxxx”

LOTTO B

Fabbricato per civile abitazione sito in CONTRADA PRATO, Comune di BIVONA (appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5,

Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Sciacca

Arch. XxxxxxAntonino Esecuzione Immobiliare n.37/10 “XxxxxxS.R.L.” contro “Xxxxxx e Xxxxxx”

Fabbricato per civile abitazione sito in CONTRADA PRATO, Comune di BIVONA

Giudice Delegato:

Dr. Xxxxxx Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Sciacca

C.T.U.:

Arch. XxxxxxAntonino

 INCARICO pag.

3

 IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA STIMA pag.

9

2.1 DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO A pag. 9

 SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI DI SOPRALLUOGO pag.

9

 RICERCHE pag.

9

 RISPOSTA AI QUESITI POSTI DAL GIUDICE pag.

10

5.1 PROVENIENZE E FORMALITÀ pag. 10

5.2 STORICO DEL DOMINIO pag. 10

5.3 DATI CATASTALI pag. 10

5.4 DOCUMENTAZIONE TECNICO-URBANISTICA pag. 11

 DESCRIZIONE ANALITICA DEL FABBRICATO pag.

11

6.1 STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI pag. 11

6.2 VINCOLI, FORMALITA’, ONERI E INFORMAZIONI

PER L’ACQUIRENTE pag. 11

6.3 ABUSI EDILIZI RISCONTRATI pag. 16

 STIMA DELL’IMMOBILE pag.

16

7.1 QUOTE DI PROPRIETA’ E CALCOLO DELLA SUP. COMM. pag. 16

7.2 CALCOLO DELLA CONSISTENZA COMMERCIALE pag. 17

7.3 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE pag. 17

 SCHEDA RIEPILOGATIVA pag.

19

 ALLEGATI pag.

22

All.mo Giudice dr. Xxxxxx - Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale Civile e Penale di Sciacca.

1. INCARICO

Il sottoscritto Arch. XxxxxxAntonino, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Agrigento al n. 821, è stato nominato, giorno 14 giugno 2012, Consulente Tecnico d’Ufficio

dell’esecuzione immobiliare promossa da “XxxxxxS.R.L.” contro “Xxxxxx e Xxxxxx” n.37/10, al fine di effettuarne la stima e la verifica tecnico-urbanistica dell’immobile.

Al C.T.U. è dato incarico di provvedere a dare esaustiva risposta ai seguenti quesiti:

1) «…….PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, PREVIA COMUNICAZIONE SCRITTA A MEZZO RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO, AL DEBITORE, AL CREDITORE PROCEDENTE E AI COMPROPRIETARI DELLA DATA e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all’immobile:

a. al controllo prima di ogni altra attività, della completezza dei documenti di cui all’art.567 secondo comma cod. proc. civ. segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei;

b. all’acquisizione in copia del titolo di provenienza immediatamente anteriore al ventennio decorrente alla data di trascrizione del pignoramento nonché dei certificati di trascrizione di tale titolo e la data di trascrizione del pignoramento con esclusione del periodo già coperto dalla documentazione depositata agli atti dal creditore procedente ai sensi dell’art. 567 cod. proc. civ.;

c. all’identificazione dei beni oggetto del pignoramento comprensiva dei confini e dei dati catastali, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze indicando, altresì, gli ulteriori

elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

d. alla descrizione dei beni pignorati e alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita;

e. alla individuazione dello stato di possesso dei beni con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare

riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

f. all’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi o i vincoli connessi con il loro carattere storico o artistico;

g. alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85, n.724/94, n.326/2003 e successive, dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

2) REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni;

 l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;

 una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l’altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essi offerti, le caratteristiche delle zone confinanti;

 lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla

acquisizione dei suindicati elementi;

 i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

 domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni

 atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura

 convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge

 altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.)

per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese dell’aggiudicatario

 iscrizioni

 pignoramenti, sequestri ed altre trascrizioni pregiudizievoli altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

 l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

 eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

 eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

 eventuali cause in corso;

 la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e l’elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;

 l’indicazione di eventuali comproprietari dei beni come risultante dai pubblici registri immobiliari;

 la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, l’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85, n.724/94, n.326/2003 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli

uffici comunali competenti;

 la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone, ecc.) e la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”, indicando la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie

commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, strutture verticali, solai, copertura, manto di copertura, scale, parti esterne dell’edificio; nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, plafoni, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di

manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

 il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.);

 la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico- catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;

 nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi

infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura.

2) ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno 2 interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore o dal curatore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI ALTRESI’ gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 1 (avvisi di inizio operazioni peritali) e la prova dell’avvenuto invio alle parti, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, ai sensi dell’art.

173 bis disp. att. c.p.c., di copia della perizia.

3) ALLEGHI il perito n.2 copie cartacee della bozza di ordinanza;

4) DEPOSITI la perizia in numero di tre copie oltre l’originale, copie complete dei relativi allegati;

5) DEPOSITI altresì 1 cd – rom, contenente i seguenti files:

a. file contenente la perizia relativa al singolo lotto (indicaz.: perizia);

b. file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.: planim);

c. file contenente le fotografie del singolo lotto (ove possibile) (indicaz.: foto);

d. file contenente la bozza della ordinanza di vendita (indicaz.: ordin).

7) INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, a mezzo posta ordinaria ovvero posta elettronica – nel rispetto della normativa anche

regolarmente concernente la sottoscrizione e la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici teletrasmessi – copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti nonché al debitore, anche se non costituito, e alleghi all’originale della perizia la prova dell’avvenuto invio alle parti, ai sensi dell’art. 173 bis disp. att. cod.

proc. civ.; nel caso in cui le parti abbiano provveduto ad inviare al perito, almeno quindici giorni prima dell’udienza, note alla relazione, lo stesso dovrà intervenire all’udienza per rendere chiarimenti.

8) acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che si

profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza;

9) sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode

giudiziario;

10) riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.

11) formuli tempestiva istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.

Il Giudice dell’esecuzione concede termine sino a quarantacinque giorni prima dell’udienza per il deposito della relazione e per l’invio delle copie alle parti (creditori procedenti o intervenuti a debitore, anche se non costituito).

Si autorizza l’esperto ad avvalersi del mezzo proprio per l’espletamento dell’incarico.

Il C.T.U., contestualmente al deposito in cancelleria della perizia, invierà a mezzo posta raccomandata con R/R copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti nonché al debitore, allegando alla copia in originale copia dell’avvenuto invio alle parti tramite R/R. Il sottoscritto allega, inoltre, oltre all’originale anche tre copie della perizia, due copie cartacee della bozza di ordinanza e una copia su supporto informatico.

2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA STIMA LOTTO B

2.1 DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO B

a. Fabbricato per civile abitazione sito in CONTRADA PRATO, Comune di BIVONA

piano primo (appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5, cat. A2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita € 469,98 (allegati B3 e B10 ):

L'appartamento, dove è ubicato il piano primo oggetto della presente perizia, sorge su un area, individuata in catasto dalla part. 877 del foglio 17 estesa mq 557 ed è stato realizzato con concessione edilizia del 14.01.2002 n.2. L'unita immobiliare destinata ad abitazione è ubicata al piano primo dell'edificio e risulta individuata catastalmente al foglio 17 part. 877 sub. 5.

3. SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI DI SOPRALLUOGO

Giorno 27 luglio 2012 alle ore 10:45, previo avviso alle parti inviato a mezzo raccomandate A/R ( allegato B1) è stato effettuato il sopralluogo dell’immobile alla presenza della sig.ra Xxxxxx, del sottoscritto CTU e del suo collaboratore ing. Xxxxxx (allegato B2) . Nel corso del sopralluogo sono stati eseguiti i rilievi metrici (allegato B9) e fotografici (allegato B10) dell’immobile oggetto del procedimento esecutivo. Le operazioni peritali di sopralluogo sono state dichiarate concluse alle ore 12:00 e dopo aver reperito e analizzato tutta la documentazione utile allo svolgimento dell’incarico è stata redatta la presente perizia.

 RICERCHE

Le ricerche per l’acquisizione e l’aggiornamento dei dati utili per lo svolgimento

dell’incarico sono state estese all’Agenzia del Territorio di Agrigento (per l’acquisizione della visura catastale, dell’estratto del foglio di mappa, delle visure ipocatastali e delle relative planimetrie catastali effettuate a nome della sig.ra Xxxxxx e Xxxxxx) ed all’Ufficio Tecnico del Comune di Bivona.

Dall’indagine effettuata è emerso che l’immobile non è stato oggetto di cessioni, sin dall'acquisto del lotto edificabile effettuato dalla sig.ra Xxxxxx dal comune di Bivona in data 20.12.1999 reg. gen. 519 reg. part. 448 (allegato B4)

 RISPOSTA AI QUESITI POSTI NEL MANDATO 5.1 PROVENIENZE E FORMALITA’

Trascrizioni a favore di Xxxxxx e Xxxxxx:

1. trascrizione dell’atto di compravendita del 13.01.2000, al r.g. 519 e r.p. 448, a favore di Xxxxxx (coniugata in regime di comunione con Xxxxxx) contro Comune di Bivona avente per oggetto: vendita lotto di terreno di are 3.71 in Bivona c.da Prato in catasto al fog. 17 part 836 e 691 oggi identificati complessivamente: nel piano cantinato (garage) in catasto al fog.17 part. 877 sub 3, piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, , il primo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5 (parte interessata della presente perizia), secondo piano

(appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 6, terzo piano (vano tecnico - sotto tetto) in catasto al fog.17 part.877 sub 7,

5.2 STORICO DEL DOMINIO

2. trascrizione dell’atto di compravendita del 13.01.2000, al r.g. 519 e r.p. 448, a favore di Xxxxxx (coniugata in regime di comunione con Xxxxxx) contro Comune di Bivona avente per oggetto: vendita lotto di terreno di are 3.71 in Bivona c.da Prato in catasto al fog. 17 part 836 e 691 oggi identificati nel piano cantinato (garage) in catasto al fog.17 part. 877 sub 3, piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, il primo piano

(appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5, secondo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 6, terzo piano (vano tecnico - sotto tetto) in catasto al fog.17 part.877 sub 7,

5.3 DATI CATASTALI (allegato B4 )

Fabbricato sito a Bivona in contrada Prato di proprietà della sig.ra Xxxxxx per 500/1000 e xxxxx per i restanti 500/1000:

L’immobile risulta regolarmente registrato presso l’Agenzia del territorio di Agrigento ed è stata accertata la rispondenza dei dati catastali e dei confini a quanto pignorato.

5.4 DOCUMENTAZIONE TECNICO-URBANISTICA

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bivona è emerso quanto segue:

Fabbricato sito in contrada Prato, Comune di Bivona Dal Comune di Bivona:

Concessione edilizia: a nome della sig.ra Xxxxxx nata il 23.10.1958 a S. Stefano di Quisquina e residente a Bivona nella via Porta Palermo. Concessione edilizia n.

02/2002 ; (allegato B5)

6. DESCRIZIONE ANALITICA DEL FABBRICATO

L'appartamento, dove è ubicato il piano primo oggetto della presente perizia, sorge su un area, individuata in catasto dalla part. 877 del foglio 17 estesa mq 557 ed è stato realizzato con concessione edilizia del 14.01.2002 n.2. L'unita immobiliare destinata ad abitazione è ubicata al piano primo dell'edificio risulta individuata catastalmente al foglio 17 part. 877 sub. 5. Il lotto B destinato ad abitazione risulta costituito da un ingresso di circa 14,10mq da dove si raggiunge la zona giorno caratterizzata da un ampio salone di circa 30mq, un disimpegno di circa 5,10mq sul quale si affacciano la camera matrimoniale di circa 18,20mq, un bagno per il momento adibito a ripostiglio di circa 6,50mq, una camera da letto di

14,20mq e una camera adibita per il momento a studio di circa 10,20mq, entrambi con accesso diretto su di un balcone di circa 9,80mq, un piccolo ripostiglio, un bagno di servizio circa 5.50mq, una cucina di circa 20,20mq con accesso diretto su di una veranda.

Il locale risulta pavimentato in ceramica, le pareti risultano intonacate, gli infissi sono in legno con vetrocamera, e chiusura a serranda in P.V.C.

Il prospetto esterno ad oggi risulta ancora incompleto.

La struttura dell’edificio è del tipo in c.a., ; i solai sono in latero-cemento .

6.1 STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI

Nel corso del sopralluogo è emerso che l’appartamento risulta regolarmente abitato dalla famiglia della convenuta sig.ra Xxxxxx.

6.2 VINCOLI, FORMALITA’, ONERI E INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Vincoli a carico dell’acquirente LOTTO B: piano primo (appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5 ;

Trascrizioni a favore di Xxxxxx e Xxxxxx: (allegato B6/B7)

 trascrizione dell’atto di compravendita del 13.01.2000, al r.g. 519 e r.p. 448, a favore di Xxxxxx (coniugata in regime di comunione con Xxxxxx) contro Comune di Bivona avente per oggetto: vendita lotto di terreno di are 3.71 in Bivona c.da Prato in catasto al fog. 17 part 836 e 691 oggi identificati nel piano primo (appartamentp) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5 ;

Trascrizioni contro Xxxxxx e Xxxxxx:(allegato B6/B7)

 trascrizione verbale di pignoramento immobile presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Agrigento in data 03.11.2010 RG n. 24916 RP n. 19121 a favore della Xxxxxxsrl con sede in

Ferrara dipendente da atto esecutivo cautelare n. 618 del Tribunale di Sciacca gravante sui beni identificati nel: piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, ed il primo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5 ed altri (allegato A6) ;

Iscrizioni contro Xxxxxx:(allegato B6/B7)

 ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n.

14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e sub5, 6, 7);

 Ipoteca legale iscritta in data 10.05.2007 ai n. 12305/3003 a favore della Xxxxxx spa dell'importo di € 7.650,94 contro Xxxxxx gravante su:

a) Immobile sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particelle 877/3, 877sub4, 877 sub5, 877/6, 877/7;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.07 ai n 29582/ 6901 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00 dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 24.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2718, contro Xxxxxx su:

a) 1/2 di un negozio in Bivona in catasto al foglio 17 part. 877 sub 4

b) ½ di appartamento sito come sopra in catasto al foglio 17 particella 877 sub 5

 Ipoteca legale iscritta in data 09.12.2008 ai n. 33381/6619 a favore della Xxxxxxspa dell'importo di € 65.168,44 contro Xxxxxx, ipoteca gravante su:

a) fabbricato in Bivona al catasto foglio 17 particelle 877/3 – 877/4 ed 877/5;

Iscrizioni contro Xxxxxx (allegato B6/B7)

 ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n.

14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e sub 5, 6, 7);

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.2007 ai n. 29583/6902 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 50.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo

emesso in data 22.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2681, su:

a) 1/2 di un negozio ed ½ di appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 12.11.2007 ai n. 29764/6918 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 126.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 30.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2777, su:

a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 23.11.2007 ai n. 31031/7233 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 10.11.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2959, su:

a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Pignoramento trascritto presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Agrigento in data 3.11.2010 n. 19121 Registro Particolare e n. 24916 Registro Generale, emesso dal tribunale di Sciacca in data 07.08.2010 n. 618 gravante sui beni identificati nel piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, ed il primo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5 + altri non facenti parte della presente stima;

Vincoli cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese dell’aggiudicatario

Iscrizioni:

 ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n.

14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e sub 5, 6, 7);

 Ipoteca legale iscritta in data 10.05.2007 ai n. 12305/3003 a favore della Xxxxxx spa dell'importo di € 7.650,94 contro Xxxxxx gravante su:

a) Immobile sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particelle 877/3, 877sub4, 877sub5, 877/6, 877/7;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.07 ai n 29582/ 6901 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00 dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 24.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2718, contro Xxxxxx su:

a) 1/2 di un negozio in Bivona in catasto al foglio 17 part. 877 sub 4

b) ½ di appartamento sito come sopra in catasto al foglio 17 particella 877 sub 5

 Ipoteca legale iscritta in data 09.12.2008 ai n. 33381/6619 a favore della Xxxxxxspa dell'importo di € 65.168,44 contro Xxxxxx, ipoteca gravante su:

a) fabbricato in Bivona al catasto foglio 17 particelle 877/3 – 877/4 ed 877/5;

 ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n.

14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e sub 5, 6, 7);

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.2007 ai n. 29583/6902 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 50.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo

emesso in data 22.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2681, su:

a) 1/2 di un negozio ed ½ di appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 12.11.2007 ai n. 29764/6918 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 126.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 30.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2777, su:

a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Ipoteca giudiziale iscritta in data 23.11.2007 ai n. 31031/7233 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 10.11.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2959, su:

a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

 Pignoramento trascritto presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Agrigento in data 3.11.2010 n. 19121 Registro Particolare e n. 24916 Registro Generale, emesso dal tribunale di Sciacca in data 07.08.2010 n. 618 gravante sui beni identificati nel piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, ed il primo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5 + altri non facenti parte della presente stima;

Informazioni per l’acquirente:

Dalle ricerche effettuate è emerso quanto segue:

 non esistono spese di gestione o manutenzione come spese condominiali ecc.;

 non esistono spese condominiali scadute;

 l'immobile non è dotato ancora dell’abitabilità-agibilità;

 non esistono rifiuti tossici o nocivi da bonificare.

6.3 ABUSI EDILIZI RISCONTRATI

Dalle ricerche e dai sopralluoghi effettuati è emerso che l’immobile è stato realizzato con regolare concessione edilizia del 14.01.2002 n. 02/2002

L'immobile non è ancora dotato dell’abitabilità-agibilità.

7 STIMA DELL’IMMOBILE Lotto B

7.1 QUOTE DI PROPRIETA’ E CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Dalle ricerche effettuate è emerso quanto segue:

1. piano primo (appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5 appartiene per atto di compravendita a Xxxxxx e Xxxxxx coniugi in regime di comunione dei beni,

Da quanto sopra esposto è possibile affermare che l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare è nella piena proprietà dei sig.ri:

Xxxxxx nata a S. Stefano di Quisquina il 23.10.1956, (xxxxxxxxx), residente in Bivona via Porta Palermo n. 145,

Xxxxxx nato a Bivona il 15.10.1956, (xxxxxxxxxxxxxxxxxx), residente in S. Stefano di Quisquina (AG) in via Favata n.6.

7.2 CALCOLO DELLA CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale del bene immobile è stata calcolata al lordo delle murature e considerando un’opportuna percentuale di ponderazione delle superfici scoperte.

Lotto B:

Tabella della superficie commerciale

La superficie commerciale dell’immobile è di 154,00mq.

7.3 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

Al fine della corretta valutazione economica dell’immobile adibito ad appartamento è stato adottato il criterio del più probabile valore di mercato.

Tale metodo è stato adottato al fine di ottenere una uniforme e corretta valutazione dell’immobile.

• a) Criterio del più probabile valore di mercato

Si è deciso di procedere sulla base della comparazione ai valori di mercato determinati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (allegato B8), che con cadenza semestrale pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite con criteri scientifici, con riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si colloca l’immobile considerato con riguardo al periodo di riferimento della stima. La determinazione del valore normale dell’immobile è ottenuta dal prodotto tra la superficie commerciale in mq rilevata ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’O.M.I.; i valori ottenuti sono stati opportunamente moltiplicati per i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile: nel caso specifico si è tenuto conto del fatto che il prospetto non risulta completato e del suo stato di conservazione.

Stima del bene immobile: LOTTO B

Appartamento 1° piano sito in C.da Prato, Bivona

Sulla base dei dati acquisiti si riporta di seguito il calcolo del valore normale medio da adottare secondo il procedimento di stima scelto:

Ubicazione: Provincia di Agrigento – Comune di Bivona Zona: Periferia

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: residenziale

Valore OMI min = 600,00 €/mq Valore OMI max = 900,00 €/mq Calcolo del coefficiente K assumendo:

Coefficiente di taglio di superficie , K1 = 0.0 (sup. immobile > 150,00 mq) Coefficiente di livello di piano, K2 = 0,4 (per piano primo)

Da cui, K = 0,3 Pertanto:

Valore normale unitario = Valore OMI min + (Valore OMI max – Valore OMI min) x K = 690,00 €/mq.

Il valore normale unitario è stato opportunamente modificato con un coefficiente di manutenzione (completamento prospetto) al fine di ottenerne il più probabile valore normale corretto:

– coefficiente di manutenzione: dato che l’immobile non ha il prospetto completato ma

lasciato a grezzo è stato preso in considerazione un coefficiente di riduzione pari a: 0,80;

Valore al mq = 690,00 x 0,80 =

552,00

Il valore normale dell’immobile è dato dal prodotto tra il valore normale unitario corretto e la superficie commerciale dell’immobile, ovvero:

Il valore normale corretto dell’immobile appartenente al LOTTO B piano primo

(appartamento) in catasto al fog.17 part. 877 sub 5 è di

€ 85.000,00

8. SCHEDA RIEPILOGATIVA

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 37/10 TRIBUNALE DI SCIACCA

CREDITORE Xxxxxx(21.07.03 reg. 14415/1246)

Xxxxxxspa (10.05.2007 reg. 12305/3003) Xxxxxxsrl (08.11.2007 reg. 29583/6902) Xxxxxxsrl (12.11.2007 reg. 29764/6918) Xxxxxxsrl (23.11.2007 reg. 31031/7233) Xxxxxxspa (09.12.2008 reg. 33381/6619) Xxxxxxsrl (03.11.2010 reg. 24916/19121)

DEBITORE Xxxxxx / Xxxxxx

Lotto A DESCRIZIONE DEL LOTTO

Parte di un Fabbricato per civile abitazione sito in via Prato, Comune di BIVONA (AG) L'unita immobiliare destinata ad abitazione è ubicata al piano primo di un più ampio edificio e per esso risulta individuata al foglio 17 part. 877 sub. 5. Il lotto B destinato ad abitazione risulta costituito da un ingresso di circa 14,10mq da dove si raggiunge la zona giorno caratterizzata da un ampio salone di circa 30mq, un disimpegno di circa 5,10mq sul quale si affacciano la camera matrimoniale di circa 18,20mq, un bagno per il momento adibito a ripostiglio di circa 6,50mq, una camera da letto di 14,20mq e una camera adibita per il momento a studio di circa 10,20mq, entrambi con accesso diretto su di un balcone di circa 9,80mq, un piccolo ripostiglio, un bagno di servizio circa 5.50mq, una cucina di circa 20,20mq con accesso diretto su di una veranda.

Il locale risulta pavimentato in ceramica, le pareti risultano intonacate, gli infissi sono in legno con vetrocamera, e chiusura a serranda in P.V.C.

Il prospetto esterno ad oggi risulta ancora incompleto.

La struttura dell’edificio è del tipo in c.a., ; i solai sono in latero-cemento . Superficie commerciale 154mq

DATI CATASTALI AGGIORNATI

Fogl. 17, part. 877 sub 5 (cat. A/2; classe 3; consistenza vani 7) intestata a XxxxxxR. e XxxxxxS.

TRASCRIZIONI

1. trascrizione dell’atto di compravendita del 13.01.2000, al r.g. 519 e r.p. 448, a favore di Xxxxxx (coniugata in regime di comunione con Xxxxxx) contro Comune di Bivona avente per oggetto: vendita lotto di terreno di are 3.71 in Bivona c.da Prato in catasto al fog. 17 part 836 e 691 oggi identificati nel piano terreno (negozio) in catasto al fog. 17 part. 877 sub 4;

2. trascrizione verbale di pignoramento immobile presso l'Ufficio dei Registri

Immobiliari di Agrigento in data 03.11.2010 RG n. 24916 RP n. 19121 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dipendente da atto esecutivo cautelare n. 618 del Tribunale di Sciacca

gravante sui beni identificati nel piano terreno (negozio) in catasto al fog. 17 part. 877 sub 4, ed il primo piano (appartamento) in catasto al fog. 17 part.877 sub 5 ed altri.

ISCRIZIONI

3. ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n. 14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio

Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

◦ a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e 5, 6, 7);

4. Ipoteca legale iscritta in data 10.05.2007 ai n. 12305/3003 a favore della Xxxxxx s.p.a.

dell'importo di € 7.650,94 contro Xxxxxx gravante su: a) Immobile sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particelle 877/3, 877/4, 877/5, 877/6, 877/7;

5. Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.07 ai n 29582/ 6901 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00 dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 24.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2718, contro Xxxxxx su:

◦ a) ½ di un negozio in Bivona in catasto al foglio 17 part. 877 sub 4

◦ b) ½ di appartamento sito come sopra in catasto al foglio 17 particella 877 sub 5 6. Ipoteca legale iscritta in data 09.12.2008 ai n. 33381/6619 a favore della Xxxxxxspa dell'importo di € 65.168,44 contro Xxxxxx, ipoteca gravante su:

◦ a) fabbricato in Bivona al catasto foglio 17 particelle 877/3 – 877/4 ed 877/5;

7. ipoteca volontaria per € 200.000,00 a favore della Xxxxxxcon sede in Milano, contro Xxxxxx e Xxxxxx, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. Di Agrigento, in data 21.07.2003 ai n. 14415/1246, dipendente da atto di mutuo del 10.07.2003, repertorio n. 1430, del notaio

Xxxxxx di Bivona a garanzia del mutuo. Ipoteca gravante su:

◦ a) fabbricato in corso di costruzione su terreno sito in Bivona, contrada Prato, in catasto al foglio 17 particella 836 (oggi part. 877 sub 3, sub 4 e 5, 6, 7);

8 Ipoteca giudiziale iscritta in data 08.11.2007 ai n. 29583/6902 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 50.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto ingiuntivo emesso in data 22.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2681, su:

◦ a) 1/2 di un negozio ed ½ di appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

9 Ipoteca giudiziale iscritta in data 12.11.2007 ai n. 29764/6918 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 126.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto

ingiuntivo emesso in data 30.10.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2777, su:

◦ a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

10 Ipoteca giudiziale iscritta in data 23.11.2007 ai n. 31031/7233 a favore della Xxxxxxsrl con sede in Ferrara dell'importo di € 100.000,00, contro Xxxxxx dipendente da decreto

ingiuntivo emesso in data 10.11.2007 dal tribunale di Ferrara, n. 2959, su:

◦ a) ½ di un negozio ed ½ appartamento in Bivona, in catasto al foglio 17 particelle 877/4 ed 877/5 + altri non facenti parte della presente stima;

11 Pignoramento trascritto presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Agrigento in data 3.11.2010 n. 19121 Registro Particolare e n. 24916 Registro Generale, emesso dal tribunale di Sciacca in data 07.08.2010 n. 618 gravante sui beni identificati nel piano terreno (negozio) in catasto al fog.17 part. 877 sub 4, ed il primo piano (appartamento) in catasto al fog.17 part.877 sub 5 + altri non facenti parte della presente stima.

VALORE COMMERCIALE = € 85.000,00 (valore arrotondato)

8. ALLEGATI:

 B1 Comunicazione alle parti inizio Operazioni Peritali;

 B2 Verbale di sopralluogo;

 B3 Stralci planimetrici - Disegni architettonici;

 B4 Estratto foglio di mappa,visure catastali, visura storica;

 B5 Documentazione tecnica fabbricato (Concessione Edilizia);;

 B6 Xxxxxx Note di Trascrizione, visure ipotecarie, favore/contro;

 B7 Xxxxxx Note di Trascrizione, visure ipotecarie, favore/contro;

 B8 Interrogazione banca dati quotazioni immobiliari dell’O.M.I;

 B9 Pianta di Rilievo dell'appartamento;

 B10 Allegato fotografico;