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PIANO PARTICOLAREGGIATO DI INIZIATIVA PRIVATA
Scheda d’ambito n° 79 “Distributore Capri” V.le Marconi n°89
Variante O al P.R.G. approvata con delibera del C.C. n° 43 del 15/02/2008
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
ARTICOLO 1 – AMBITO DI APPLICAZIONE
1. Le presenti Norme Tecniche di Attuazione si applicano al presente Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata denominato “Distributore Capri” e situato a Imola in Viale Marconi n°89 ed è individuato al Catasto dei Terreni al foglio n° 230 mappale n° 979 di proprietà Coop. Capri a.r.l. con superficie fondiaria di 4300 mq.
2. Le presenti Norme fanno riferimento alle prescrizioni fornite dalla scheda d’ambito N79 “DISTRIBUTORE CAPRI” redatta dal Comune di Imola ed inserita nella Variante parziale O al vigente P.R.G. approvata con delibera del C.C. n° 43 del 15/02/2008. Per quanto non specificato nelle presenti norme si fa riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. e Regolamento Edilizio vigente.
3. La nuova area viene attuata secondo gli strumenti vigenti alla data di approvazione come una nuova zona Bc.
4. E’ da ritenersi esclusa, dalla presente Pianificazione Particolareggiata, l’area di pertinenza al distributore Capri. Questo, situato nella parte sud della particella 979, sul lato Viale Marconi, insiste per una superficie di 1013 mq. L’area, denominata
“Lotto 2”, è regolamentata da specifiche norme di settore e pertanto estranea alle presenti prescrizioni. Per tale area restano ammesse le trasformazioni fisiche di:
manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia, ampliamento e demolizione nel rispetto del piano dei carburanti vigente.
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5. Le destinazioni d’uso, in accordo alla scheda d’ambito N79, assegnate ai singoli lotti sono:
Lotto 2: Distributore Capri superficie fondiaria 805,00 mq
Lotto 1/A: Direzionale superficie fondiaria 1525,00 mq
Lotto 1/B: Residenziale superficie fondiaria 1325,00 mq
Lotto 1/C: Area di cessione per parcheggi pubblici superficie fondiaria 670,00 mq
ARTICOLO 2 – SISTEMAZIONE ESTERNA DEGLI SPAZI PUBBLICI (PARCHEGGI + VERDE PUBBLICO)
1. La larghezza delle sedi stradali e relativi spazi di pertinenza è quella indicata nelle planimetrie di progetto. In sede di progettazione delle opere di urbanizzazione sono tuttavia ammesse modeste variazioni delle dimensioni ivi indicate, qualora ciò risultasse necessario in seguito a problemi emersi in sede di progettazione esecutiva, ma comunque nel rispetto del Codice della Strada.
2. I parcheggi pubblici riservati ai disabili devono essere previsti nella misura di 1 ogni 50 posti auto o frazione di 50 e devono presentare una larghezza non inferiore a 3,20 ml. Parcheggi pubblici di progetto: 670 mq.
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3. All'interno dei perimetri delle aree verdi pubbliche il posizionamento delle essenze vegetali è libero, purché sia mantenuta la distanza di almeno 1,5 ml dai confini del lotto. La scelta delle essenze vegetali da mettere a dimora deve avvenire fra quelle autoctone, non soggette a colpo di fuoco batterico, non tossiche per frutti, foglie e legno e le cui caratteristiche non impediscano la facile ispezionabilità del luogo.
Almeno il 20% delle essenze arboree previste deve essere costituita da essenze autoctone.
4. I percorsi pedonali e/o ciclabili all’interno dell’area di cessione, eventualmente progettati con le opere di urbanizzazione, dovranno avere una larghezza non inferiore a 150 cm. Tali percorsi e le aree pavimentate dovranno essere eseguiti in elementi autobloccanti in conformità al “Disciplinare delle opere di urbanizzazione”.
5. All’ingresso dei percorsi ciclopedonali devono essere posizionati elementi dissuasori per impedire l’accesso di mezzi motorizzati.
6. Le cabine elettriche, di teleriscaldamento e similari devono essere tinteggiate con colori in sintonia con il resto del progetto.
7. E' vietato installare segnaletica diversa da quella prevista dalle vigenti leggi e normative lungo le strade e all'interno dei lotti.
8. Il verde pubblico, come da prescrizioni della scheda N79, sarà monetizzato per una superficie non inferiore a 2000,00 mq.
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ARTICOLO 3 – EDIFICI DI NUOVA EDIFICAZIONE A BASE DIREZIONALE – LOTTO 1/A
1. Gli edifici di nuova edificazione a base direzionale sono progettati all’interno dei lotti individuati nelle planimetrie di progetto, nel rispetto sia delle quantità definite nella tabella successiva che delle tipologie di cui alla scheda d’ambito N79
“DISTRIBUTORE CAPRI”, nonché dei seguenti parametri individuati anche nell’allegato n°03 (Elaborati grafici stato di progetto):
Distanza minima dalla carreggiata stradale: 10 m;
Distanza minima dai confini: 5 m;
Distanza minima tra edifici: 10 m.
Altezza massima edifici: 17,0 m.
2. Le tipologie edilizie realizzabili sono individuati schematicamente nell’allegato n° 03 (Elaborato grafico stato di progetto) e sintetizzate come segue:
Edifici multipiano a 5 piani fuori terra abitabili (con eventuale sottotetto non abitabile nel rispetto delle NTA del PRG vigente) e altezza massima 17 m.
La quota 0.00 di riferimento è quella del marciapiede stradale adiacente al lotto.
3. Per gli edifici di base direzionale da realizzare all’interno del Lotto 1/A sono previste, così come specificato nella scheda d’ambito N79 “Distributore Capri”, le seguenti utilizzazioni compatibili:
Manifatturiere limitate a artigianato di produzione di beni e di servizi;
Attività direzionali ed erogazioni di servizi;
Attrezzature tecnologiche limitate a impianti di gestione delle reti e di erogazione di servizi.
4. L’attività edificatoria, prevista dal presente Piano Particolareggiato, è subordinata, per il lotto 1/A, alla demolizione totale di tutti i fabbricati esistenti presenti all’interno della particella 979.
5. L’attività edificatoria prevista per l’area in oggetto, dovrà rispettare le prescrizioni riportate nella NTA del P.R.G. vigente, con particolare riferimento ai vicoli di varia natura ed alle relative fasce di rispetto, anche se non espressamente segnalate dalla presente Pianificazione Particolareggiata.
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6. La superficie di parcheggi pertinenziali (P2) per il lotto direzionale 1/A sarà di minimo mq 360 e comunque nel rispetto del Titolo VIII delle NTA del PRG vigente, ossia una superficie di almeno il 30% della SU.
ARTICOLO 4 – EDIFICI DI NUOVA EDIFICAZIONE A BASE RESIDENZIALE – LOTTO 1/B
1. Gli edifici di nuova edificazione a base residenziale sono progettati all’interno dei lotti individuati nelle planimetrie di progetto, nel rispetto sia delle quantità definite nella tabella successiva che delle tipologie di cui alla scheda d’ambito N79
“DISTRIBUTORE CAPRI”, nonché dei seguenti parametri individuati anche nell’allegato n°03 (Elaborati grafici stato di progetto):
Distanza minima dalla carreggiata stradale: 10 m;
Distanza minima dai confini: 5 m;
Distanza minima tra edifici: 10 m;
Altezza massima edifici: 17,0 m.
2. Le tipologie edilizie realizzabili sono individuati schematicamente nell’allegato n° 03 (Elaborato grafico stato di progetto) e sintetizzate come segue:
Edifici multipiano e plurifamiliare a 5 piani fuori terra abitabili (con eventuale sottotetto non abitabile nel rispetto delle NTA del PRG vigente) e altezza massima 17 m. E’ previsto inoltre un piano interrato per autorimessa e cantine.
La dimensione degli alloggi è libera.
La quota 0.00 di riferimento è quella del marciapiede stradale adiacente al lotto.
3. E’ prescritta la copertura a due o quattro falde degli edifici residenziali, con pendenza compresa tra il 30 ed il 35%. Sono ammessi lastrici solari.
4. Il soffitto del piano terra non deve trovarsi ad altezza inferiore di 1,50 m rispetto alla quota del marciapiede stradale.
5. Le finiture degli edifici di base residenziale potranno essere così realizzate:
Manto di copertura in coppi, tegole o coperture tecnologiche (rame, rheinzink…);
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All’interno di uno stesso lotto i sistemi di oscuramento devono presentare soluzioni omogenee per caratteristiche, materiali e colori degli infissi;
L’installazione di tende è subordinata alla sua previsione in un progetto unitario riferito all’intero fronte degli edifici previsti sul lotto; è vietata la chiusura di logge e balconi.
6. Le insegne luminose non sono consentite in corrispondenza degli edifici residenziali.
7. Per l’edificio di base residenziale, da realizzare all’interno del Lotto 1/B sono previste, così come specificato nella scheda d’ambito N79 “Distributore Capri”, le seguenti utilizzazioni compatibili:
Abitazioni ordinarie;
Esclusivamente al piano terra e se dotati di ingresso indipendente: attività direzionali ed erogazione di servizi limitate a uffici privati e studi professionali.
8. L’attività edificatoria, prevista dal presente Piano Particolareggiato, è subordinata, per il lotto 1/B, alla demolizione totale di tutti i fabbricati esistenti presenti all’interno della particella 979.
9. L’attività edificatoria prevista per l’area in oggetto, dovrà rispettare le prescrizioni riportate nella NTA del P.R.G. vigente, con particolare riferimento ai vicoli di varia natura ed alle relative fasce di rispetto, anche se non espressamente segnalate dalla presente Pianificazione Particolareggiata.
10. La superficie di parcheggi pertinenziali (P2) per il lotto residenziale 1/B sarà di minimo mq 385 e comunque nel rispetto del Titolo VIII delle NTA del PRG vigente, ossia una superficie di almeno il 35% della SU.
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ARTICOLO 5 – AREA DI CESSIONE PER PARCHEGGI PUBBLICI – LOTTO 1/C
1. La realizzazione dei parcheggi pubblici previsti per il lotto 1/C 650 mq dovrà avvenire nel rispetto del “Disciplinare delle opere di urbanizzazione”. Le prescrizioni riferite al lotto 1/C saranno recepite nella progettazione architettonica delle opere di Urbanizzazione e saranno riportate all’interno del relativo titolo edilizio.
2. I parcheggi pubblici previsti per il Lotto 1/C dovranno essere realizzati a spese della Coop. Capri proprietaria dell’area. Il lotto 1/C , previo apposito frazionamento sempre a carico della stessa, dovrà essere ceduto al Comune di Imola secondo specifiche indicazioni riportate nella convenzione allegata al P.P. in oggetto. La nuova area di sosta, la cui realizzazione sarà legittimata dal titolo edilizio per la realizzazione delle urbanizzazioni, dovrà essere comunque completata allo scadere del relativo titolo, indipendentemente dal completamento dell’edificazione prevista del presente Piano Particolareggiato.
3. L’attività edificatoria, prevista dal presente Piano Particolareggiato, è subordinata, per il lotto 1/C, alla demolizione totale di tutti i fabbricati esistenti presenti all’interno della particella 979.
ARTICOLO 6 – SISTEMAZIONE FISICA DEGLI SPAZI SCOPERTI DI PERTINENZA 1. Per spazi scoperti di pertinenza si intendono quelle aree da sistemare a giardino, a
corte pavimentata, ad accesso carrabile, a percorso pedonale, a parcheggio a raso, legati da rapporti pertinenziali alle singole unità immobiliari, ai singoli edifici, ai complessi edilizi.
2. Essi sono progettati all’interno dei lotti come individuati e perimetrali nell’allegato n°03 (Elaborati grafici di progetto); la sistemazione dell’area di pertinenza dovrà fare riferimento ad un progetto unitario riferito all’intero lotto.
3. Nelle unità di spazio scoperto è ammesso l’inserimento di elementi di arredo (es.
gazebo, pergolati, prefabbricati in legno delle dimensioni massime di 2 x 3 m, non più di uno per lotto e di altezza massima 2,5 m) posizionati ad una distanza non inferiore a
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1 m dal confine; per tali elementi non è richiesta l’osservanza di distanze minime dai fabbricati.
4. L'area di pertinenza degli edifici non può essere impermeabilizzata per più del 50%
dell'area stessa, per ogni singolo lotto.
5. Le eventuali recinzioni, oltre a quelle già esistenti, potranno essere realizzate solo con muretto in calcestruzzo con barriera metallica e siepe oppure con siepe ed eventuale rete metallica interposta (aventi entrambe un'altezza max. di 1,50 ml); la siepe dovrà avere caratteristiche tali da inglobare l'elemento metallico durante la crescita al fine di ottenere visivamente una “quinta verde”.
ARTICOLO 7 – SUDDIVISIONE DEGLI SPAZI ESTERNI 1. Sono da considerarsi spazi pubblici:
Parcheggi pubblici e la relativa viabilità interna;
I percorsi pedonali e ciclabili di collegamento fra i lotti e nelle aree di passaggio
2. Sono da considerarsi spazi privati:
Spazi verdi o pavimentati entro i lotti edificabili, indicati nell’allegato n°03 (Elaborati grafici di progetto)
ARTICOLO 8 – OPERE DI URBANIZZAZIONE
1. La proprietaria dell’area compresa all’interno del perimetro del presente piano particolareggiato, o gli altri aventi titolo sugli stessi, provvedono, previa stipula della convenzione e richiesta di permesso di costruire, alla realizzazione delle opere di urbanizzazione relative all'intero piano come individuate nella planimetria di progetto.
2. Le opere di urbanizzazione di cui al comma 1, ed i relativi suoli, se non già di proprietà comunale, sono ceduti gratuitamente in proprietà al Comune.
3. Le opere di urbanizzazione in questione dovranno essere realizzate entro il termine di anni tre dall’approvazione del presente piano particolareggiato.
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4. L’ambito privato dovrà essere servito da una rete fognaria minore per le acque nere e acque bianche di prima pioggia e da una rete fognaria maggiore per le acque bianche che preveda un sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane per un volume complessivo di almeno 500 m3 per ettaro di superficie territoriale, ad esclusione delle superfici permeabili destinate a giardino o verde compatto.
Il sistema fognario dovrà essere verificato prima del progetto esecutivo con Hera reti sia per le acque nere e quelle di prima pioggia, nonché dimensionato in base alla verifica del carico idraulico aggiuntivo da effettuarsi in fase di progettazione delle opere di urbanizzazione.
5. In sede di progettazione delle opere di urbanizzazione si richiede uno studio dettagliato del sistema di illuminazione delle aree, anche con l’utilizzo di elementi innovativi, al fine di ridurre la dispersione e l’inquinamento luminoso.
6. Il presente piano particolareggiato richiede il rispetto delle norme vigenti in materia di abbattimento delle barriere architettoniche sia riguardo gli spazi pubblici che riguardo gli edifici e gli spazi privati di nuova realizzazione.
ARTICOLO 9 – ATTI ABILITATIVI
1. Tutte le opere edili, previste per i lotti 1/A; 1/B; 1/C come indicati dalle tavole di progetto allegate al Piano Particolareggiato, restano comunque soggette a deposito ed approvazione dei relativi Titoli Edilizi, i quali dovranno essere comunque conformi alle prescrizioni del presente P.P.
2. L’edificazione dei lotti 1/A; 1/B; 1/C dovrà avvenire nel rispetto dei parametri edilizi assegnati dalla scheda d’ambito N79 “Distributore Capri” e dalle N.T.A. del Vigente P.R.G. Art. 33 “ZONE Bc; zone urbane a organizzazione morfologica complessa a impianto singolare.” I parametri di cui prima sono riportati di seguito, all’interno della
“tabella A” che costituisce parte integrante della presente Pianificazione Particolareggiata.
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3. Nella progettazione degli edifici dovranno essere assunte tutte le prescrizioni contenute nell’allegato n°8 “Valutazione di impatto clima/acustico” redatto dal tecnico incaricato Ing. Tassinari.
4. Ai fini del rilascio del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità degli immobili realizzati, qualora non sia stato ancora rilasciato il Certificato di Collaudo delle Opere di Urbanizzazione e non sia ancora avvenuta la cessione delle stesse all’Amministrazione Comunale, il Direttore dei Lavori di dette Opere attesterà la regolare esecuzione ed il funzionamento di:
Rete di distribuzione dell’acqua, del gas, dell’energia elettrica e del telefono;
illuminazione pubblica;
Rete fognaria;
Strade e parcheggi (ad esclusione del tappeto di usura e della relativa segnaletica orizzontale).
ARTICOLO 10 – VARIANTI AL PIANO PARTICOLAREGGIATO
1. La superficie edilizia totale SET, assegnata dalla scheda d’ambito N79, non può essere trasferita tra i singoli lotti, se non previa una variante al presente Piano Particolareggiato.
2. Le funzioni assegnate dalla scheda d’ambito N79, fatte salve le utilizzazioni compatibili, non possono subire variazioni, se non previa una variante al presente Piano Particolareggiato.
3. Non sono soggette alla procedura di Variante al Piano Particolareggiato le seguenti modifiche:
Modifiche tipologiche alle tipologie edilizie indicate negli elaborati, nella relazione e nelle NTA (fermo restando tutti i parametri edilizi);
Modifiche alla sagoma dell’edificio in pianta e in altezza all'interno dell'area di massimo ingombro, sempre nel rispetto dei valori di Su e Set;
Limitate variazioni alla posizione dei passi carrabili, nel rispetto delle indicazioni dell’allegato n° 03 (Elaborati grafici di progetto) e fermo restando il numero massimo ivi indicato.
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La forma e l'articolazione planimetrica dell’area di parcheggio pubblico purché venga rispettata la superficie minima da cedere al Comune equivalente a 650 mq.
La variazione della dimensione dell’area a parcheggio pubblico in sede propria con una tolleranza del 3% e fermo restando il totale complessivo.
4. La superficie adibita a parcheggi pertinenziali deve rispettare le norme inserite nel Titolo VIII del vigente P.R.G.
5. Sono confermate ed adottate dal presente P.P. le norme del P.R.G. e del Regolamento Edilizio vigenti che non siano state modificate dalla presenza normativa e sono fatte salve in ogni caso le disposizioni di legge vigenti in materia urbanistica ed edilizia.
ALLEGATI - TABELLA A
Imola lì 10/07/13 Il tecnico incaricato Arch. Enea Nannini
