TRIBUNALE DI TERAMO. marco rossi. Firmato digitalmente da

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T R I B U N A L E D I T E R A M O

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Rossi Marco, nell'Esecuzione Immobiliare 88/2019 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

Firmato digitalmente da

marco rossi

O = Ordine Architetti di Teramo

T = Architetto SerialNumber =

TINIT-RSSMRC77B05A488D C = IT

Data e ora della firma:

22/12/2019 14:04:38

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 6

Completezza documentazione ex art. 567 ... 6

Titolarità ... 7

Confini ... 7

Consistenza ... 8

Cronistoria Dati Catastali ... 9

Dati Catastali ... 10

Precisazioni ... 11

Patti ... 12

Stato conservativo ... 12

Parti Comuni ... 12

Servitù, censo, livello, usi civici ... 13

Caratteristiche costruttive prevalenti... 13

Stato di occupazione ... 15

Provenienze Ventennali ... 17

Formalità pregiudizievoli ... 19

Normativa urbanistica ... 21

Regolarità edilizia ... 21

Vincoli od oneri condominiali ... 23

Stima / Formazione lotti ... 23

Riserve e particolarità da segnalare ... 30

Riepilogo bando d'asta ... 33

Lotto Unico ... 33

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 88/2019 del R.G.E. ... 36

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 551.845,84 ... 36

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 38

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INCARICO

In data 15/07/2019, il sottoscritto Arch. Rossi Marco, con studio in Via Nazionale, 529 - 64026 - Roseto degli Abruzzi (TE), email marko_roo@hotmail.it, PEC marco.rossi2@archiworldpec.it, Tel. 388 1188124, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 25/07/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

x Bene N° 1 - Fabbricato industriale ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Zona Artigianale Autoporto Snc Fraz.ne Santa Lucia, edificio UNICO, scala UNICA, piano S1-T-1-2

DESCRIZIONE

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 1, D7, piano S1-T-1, FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 2, A2, piano 1°,

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 3, F3, piano 2°(dichiarato in corso costruzione), oltre pertinenze dirette e indirette ai sub e particelle.

Il fabbricato industriale, composto da:

SUB 1- Un opificio cat. D7 finalizzato alla lavorazione del metallo e macchinari metallici in genere e distribuito al Piano Terra, nel piano Seminterrato e nel piano soppalcato, oltre uffici e locali annessi al piano terra e pertinenze esterne interne al perimetro dell'arra del lotto;

SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi;

SUB 3- Un appartamento cat. F3 al piano secondo (risulterebbe quindi di fatto in corso di costruzione e non accatastato), composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi;

Il fabbricato si colloca nel nucleo industriale artigianale fraz.ne di Santa lucia, in Roseto degli Abruzzi, risulta inserito all'interno di un nucleo industriale consolidato con lotti realizzati e lotti in espansione.

Il fabbricato medesimo risulta completo in ogni sua parte coperta e scoperta, va in ogni modo precisato che il piano secondo risulta adibito ad abitazione regolarmente funzionante ed occupata ma di fatto no risulta munito di accatastamento ed agibilità idonea all'uso ed occupazione.

Si accede al lotto mediante strada comunale e di piano industriale, asfaltata e regolare sotto ogni aspetto urbano e costruttivo. Il lotto si colloca periferico all'interno del nucleo industriale ma in ogni modo facilmente raggiungibile e collocato bene. Il nucleo si colloca a ridosso del casello autostradale di Roseto degli Abruzzi, quindi limitrofo al centro abitato di Santa Lucia e Pagliare di Morro D'Oro, quindi ad 1 km dal centro e frazione di San Giovanni. Nelle frazioni richiamate distante non oltre 1 km si trovano tutti i servizi utili, mentre nel nucleo industriale non vi sono servizi alla persona.

Si accede al lotto mediante ingresso carrabile e con cancello telecomandato metallico, oltre ad un cancello pedonale elettrificato. Il lotto si presenta di forma regolare rettangolare e pianeggiante, munito di pavimentazione industriale cementata nel suo perimetro esterno, ed adibito a momento allo stoccaggio e stazionamento di materiali vari.

Il fabbricato presenta sul blocco principale frontale al piano terra gli uffici e locali servizi, al piano seminterrato locali pluriuso e di servizio, ai piani primo e secondo le due abitazioni sub 2-3. Tutta la restante struttura al piano terra e soppalco risulta utilizzata ed adibita alla produzione della ditta ivi presente e regolarmente funzionante.

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l fabbricato adibito a produzione, SUB 1, risulta quindi disposto su tre livelli, PT, PS1, e P Soppalcato.

AREA ESTERNA FG.50 PAART.356,

L'esterno risulta pavimentato a pavimento industriale in cemento, con un recinto misto in cemento in opera e ringhiera in metallo a ferro battuto. Risultano due ingressi uno carrabile con cancello scorrevole elettrificato regolarmente funzionante ed un ingresso pedonale elettrificato ad anta unica battente. L'ingresso pedonale presenta la citofoneria utile per i tre SUB. L'esterno circoscrive tutto il perimetro e fabbricato ai sub 1-2-3. Non si rilevano difformità o vizi da evidenziare.

FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356 SUB 1,

Il fabbricato risulta in prefabbricato precompresso con pannelli perimetrali in precompresso e pilastri, pavimento industriale al quarzo, copertura a lastre prefabbricate e lucernai in policarbonato. Il fabbricato presenta al piano terra alcune finestre perimetrali, oltre porte pedonali e portoni sezionali per ingresso di mezzi e macchine, il tutto come da rilievo tecnico e fotografico. Si accede al reparto di produzione sia dal perimetro esterno, sia dagli uffici interni. Il piano soppalcato risulta realizzato in metallo e pannelli di camminamento misti metallo. Il soppalco risulta in affaccio sull'area produzione, vi si accede con una scala metallica di comodo uso ed accesso, il piano risulta adibito a magazzino ed utensileria. Si accede al piano seminterrato da una scala in opera cementizia di pochi gradini che permettono di accedere al livello, tale piano risulta organizzato in tre locali pluriuso, un di più ampia metratura ed accessibile anche mediante scivolo esterno quindi utilizzabile anche come rimessa e garage, gl'altri due locali risultano di uso vario e divisi con pareti tramessi in forati laterizi. Il solaio è di tipo industriale a lastre prefabbricate. le finestre risultano alte ed a nastro. Si accede inoltre al vano scale che permette dall'interno l'accesso a tutti i livelli di piano posti verso Sud. Si accede al blocco uffici sia dall'ingresso principale posto innanzi al prospetto principale posto a Sud, o dall'interno dal reparto produzione, gli uffici risultano posti ad un livello rialzato rispetto la restante produzione, in effetti nel fronte principale risulta presente una scala a gradini o scivolo che permette l'accesso al piano rialzato. Gli uffici si organizzano con un ingresso e sala d'attesa anticipati da una porzione loggiata. Quindi vi sono due uffici ed un bagno e disimpegno in comune, dalla parte opposta vi è un disimpegno ed il locale spogliatoio-mensa e due bagni.

Risulta inoltre presente una porzione trovata a loggia ed in parte a balcone sul fronte Ovest, in difformità al catastale e progetto comunale assentito, non vi è aumento di carico urbanistico in ogni modo. Risultano presenti difformi o no rappresentate a progetto autorizzato la scalinata esterna e scivolo disabili.

Non vi sono difformità o vizi oltre a quanto rappresentato. Non si rilevano inoltre forme di umidità o difetti alle opere.

APPARTAMENTO, PIANO 1°, FG.50 PART. 356 SUB 2,

SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi. Si accede al piano mediane una scala interna posta sul fronte principale verso Sud. La scalinata risulta realizzata in opera cemento armato. L'appartamento risulta composto da solai orizzontali in prefabbricato precompresso, mentre le tramezzature risultano di tipo tradizionale in opera, lo stato delle finiture e' ordinario, gli infissi sono con telaio in alluminio e vetro camera, le porte e serramenti interni sono in tamburato ligneo finiture noce, i pavimenti e rivestimenti cucina e bagni sono in gres ceramico di qualità media, i bagni risultano muniti degli arredo-sanitari ed accessori quindi completi e funzionanti e di qualità media. Le finiture murarie sono di tipo tradizionale domestico, intonacate, l'impianto di illuminazione ed elettrico risulta ordinario e funzionante, a visione delle porzioni elettriche visibili non risulterebbero anomalie o vizi. L'impianto di riscaldamento è mediante caldaia domestica autonoma a metano. L'impianto idrico sanitario è funzionante e ordinario. Non vi sono ulteriori impianti da richiamare. I balconi sono in parte loggiati, con finiture ordinarie, ringhiere metalliche, e pavimenti ceramici per esterni. Los tato delle finiture e manutenzione è ordinario

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Risultano presenti quali difformità nell'appartamento un avanzamento della parete esterna cucina lato sud, ed una chiusura lato Est con la creazione di un vano camera in più non autorizzato ne in Comune ne in Catasto. La difformità risulta sanabile mediante pratica di PdC in Sanatoria con aumento volumi e versamento oblazioni.

SUB 3- Un appartamento cat. F3 al piano secondo (risulterebbe quindi di fatto in corso di costruzione e non accatastato), composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi.

Si accede al piano mediane una scala interna posta sul fronte principale verso Sud. L'appartamento risulta composto da solai orizzontali in prefabbricato precompresso, mentre le tramezzature risultano di tipo tradizionale in opera, il solaio di copertura risulta in falsopiano, lo stato delle finiture e' ordinario, gli infissi sono con telaio in alluminio e vetro camera, le porte e serramenti interni sono in tamburato ligneo finiture noce, i pavimenti e rivestimenti cucina e bagni sono in gres ceramico di qualità media, i bagni risultano muniti degli arredo-sanitari ed accessori quindi completi e funzionanti e di qualità media. Le finiture murarie sono di tipo tradizionale domestico, intonacate, l'impianto di illuminazione ed elettrico risulta ordinario e funzionante, a visione delle porzioni elettriche visibili non risulterebbero anomalie o vizi. L'impianto di riscaldamento è mediante caldaia domestica autonoma a metano. L'impianto idrico sanitario è funzionante e ordinario. Non vi sono ulteriori impianti da richiamare. I balconi sono in parte loggiati, con finiture ordinarie, ringhiere metalliche, e pavimenti ceramici per esterni. Los tato delle finiture e manutenzione è ordinario

Risultano presenti quali difformità nell'appartamento la mancata agibilità con relativo accatastamento, di fatto l'intero appartamento non presenta un'agibilità essendo catastalmente ed in Comune ancora in fase di Costruzione F3, pur essendoci di fatto una chiusura lavori. La difformità risulta sanabile mediante pratica di SCIA in Sanatoria.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

NOTA 1

Difformità rilevate alle opere, una scala esterna non corrispondente all'assentito, uno scivolo per accesso disabili e realizzato in opera cementizia non dichiarato, una ridotta porzione muraria nel vano seminterrato limitrofo alle scale, una porzione di loggia e balcone posta sul fronte Ovest.

La difformità risulta sanabile mediante pratica di PdC in Sanatoria con versamento oblazioni.

NOTA 2

NOTA 3

Risultano presenti quali difformità nell'appartamento la mancata agibilità con relativo accatastamento,

(6)

di fatto l'intero appartamento non presenta un'agibilità essendo catastalmente ed in Comune ancora in fase di Costruzione F3, pur essendoci di fatto una chiusura lavori. La difformità risulta sanabile mediante pratica di SCIA in Sanatoria.

Si precisa che nonostante l’immobile Sub 3 presenti una pratica catastale completa con PdC n.154 delm19.06.2006 e suo fine lavori 30.11.2006, non vi è l’agibilità ne l’accatastamento dell’appartamento che di fatto ad oggi risulta in Cat. F3 ( in fase di costruzione). Il CTU risulta autorizzato dal G.E: a procedere con l’aggiornamento della pianta catastale presso gli uffici dell’AdE, si dovrà formalizzare e completare ogni pratica a seguito dell’aggiudicazione del bene Sub 3.

NOTA 4

Risulta presente un contratto di locazione, allegato alla perizia,

“Contratto di affitto locazione di immobile ad uso abitazione” redatto in data 01.09.2017, e registrato presso l’AdE Teramo. Locatario ditta **** Omissis ****, affittuario Sig. **** Omissis ****, immobile appartamento al piano 1° identificato al NCEU al fg.50 part.356 sub 2, cat.A2, sito nella zona Ind.le Santa Lucia, in Roseto degli Abruzzi.Contratto della durata di anni 4 con decorrenza dal 01.09.2017, e scadenza naturale il 31.08.2021. Canone stabilito per euro 200,00 mensili ( 2400,00 euro/anno) da versare entro il 15 di ogni mese.

NOTA 5

FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356 SUB 1, Risulta presente un contratto di locazione, allegato alla perizia,

“Contratto di affitto di bene immobile soggetto ad iva” redatto in data 20.09.2017, e registrato presso l’AdE Teramo. Locatario ditta **** Omissis ****, affittuario ditta **** Omissis ****, immobile opificio industriale al piano T-S1 identificato al NCEU al fg.50 part.356 sub 1, cat.D7, sito nella zona Ind.le Santa Lucia, in Roseto degli Abruzzi, quindi immobile opificio industriale al piano 2° identificato al NCEU al fg.50 part.356 sub 3, cat.F3 in fase di costruzione e completamento, sito nella zona Ind.le Santa Lucia, in Roseto degli Abruzzi.

Contratto della durata di anni 6 con decorrenza dal 20.09.2017, e scadenza naturale il 19.09.2023.

Canone stabilito per euro 800,00 mensili ( 9600,00 euro/anno) da versare in forma anticipate e mensilmente.

NOTA 6

FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356,

Esistono in corso fra il nucleo industriale e tutti i fabbricati e lotti industriali occupanti, delle controversie in merito al maggior importo da versare finalizzato alle opere di urbanizzazione e impianto nelle singole aree, tale maggiore onere risulta ad oggi oggetto di controversia in corso del quale il CTU ne documenta allegando alcuni passaggi Comunali. tale maggior oneri e condizioni risultano dal CTU considerati la fine della stima e valorizzazione del bene immobile.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

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Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 3, F3, pinao 2°(dichiarato in corso costruzione), oltre pertinenze dirette e indirette ai sub e particelle.

A verifica della documentazione prodotta dal Creditore Procedente risulta completa e correttamente presentata

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

x **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

x **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

NOTA 4

NOTA 5

CONFINI

(8)

Il fabbricato industriale si pone a confine con le seguenti proprietà terze:

A Sud con la strada pubblica del nucleo industriale, A Nord con la part. 345 terza,

Ad ovest con la part.373 terza, ad Est con la part.355-346 terze,

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Opifici 762,00 mq 762,00 mq 1,00 762,00 mq 8,45 m T

Loggia 31,30 mq 31,30 mq 0,50 15,65 mq 3,02 m T

Balcone scoperto 15,50 mq 15,50 mq 0,33 5,12 mq 0,00 m T

Locale di deposito 196,80 mq 196,80 mq 0,50 98,40 mq 2,96 m S1

soppalco 161,00 mq 161,00 mq 0,33 53,13 mq 3,26 m soppalco

appartamento 125,80 mq 125,80 mq 1,00 125,80 mq 2,70 m 1

loggia 38,10 mq 38,10 mq 0,50 19,05 mq 2,75 m 1

ballatoio 13,60 mq 13,60 mq 0,50 6,80 mq 2,70 m 1

abitazione 125,80 mq 125,80 mq 1,00 125,80 mq 2,70 m 2

loggia 38,10 mq 38,10 mq 0,50 19,05 mq 2,75 m 2

ballatoio 13,60 mq 13,60 mq 0,50 6,80 mq 2,70 m 2

Totale superficie convenzionale: 1237,60 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1237,60 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

NOTA 1

(9)

NOTA 2

NOTA 3

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 11/12/2006 al 13/10/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 50, Part. 356, Sub. 1, Zc. 2 Categoria D7

Rendita € 5.816,00 Piano s1-t-1

Fg. 50, Part. 356, Sub. 3 Categoria F3

Piano 2

Fg. 50, Part. 356, Sub. 1, Zc. 2 Categoria A2

Cl.2, Cons. 5,5 Rendita € 454,48 Piano 1

Vi è corrispondenza fra i titolari catastali e reali.

Il CTU risulta autorizzato dal G.E. all'aggiornamento delle piante catastali presso l'AdE Uffici del Territorio, all'aggiudicazione le piante aggiornate dal CTU presso il Catasto dovranno essere sanate anche presso il Comune come da indicazioni delle nuove piante catastali, ed inoltre apportando le dovute richieste e versamenti di oblazione comunale.

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

50 356 1 2 D7 5816 € S1-T-1

50 356 2 2 A2 2 5,5 115 mq 454,48 € 1

50 356 3 F3

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

NOTA 1

NOTA 2

NOTA 3

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PRECISAZIONI

NOTA 1

NOTA 2

NOTA 3

Risultano presenti quali difformità nell'appartamento un avanzamento della parete esterna cucina lato sud, ed Risultano presenti quali difformità nell'appartamento la mancata agibilità con relativo accatastamento, di fatto l'intero appartamento non presenta un'agibilità essendo catastalmente ed in Comune ancora in fase di Costruzione F3, pur essendoci di fatto una chiusura lavori. La difformità risulta sanabile mediante pratica di SCIA in Sanatoria.

NOTA 4

NOTA 5

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NOTA 6

FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356,

Esistono in corso fra il nucleo industriale e tutti i fabbricati e lotti industriali occupanti, delle controversie in merito al maggior importo da versare finalizzato alle opere di urbanizzazione e impianto nelle singole aree, tale maggiore onere risulta ad oggi oggetto di controversia in corso del quale il CTU ne documenta allegando alcuni passaggi Comunali. tale maggior oneri e condizioni risultano dal CTU considerati la fine della stima e valorizzazione del bene immobile.

PATTI

Nessun patto

STATO CONSERVATIVO

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 3, F3, pinao 2°(dichiarato in corso costruzione), oltre pertinenze dirette e indirette ai sub e particelle.

Il fabbricato ai Sub 1-2-3 si presenta in buono stato conservativo ed inoltre occupato in ogni sua parte.

Il reparto produzione al Sub 1 risulta in attività ed affittato alla ditta **** Omissis ****. Risulta esservi inoltre anche un regolare contratto d'affitto per l'appartamento al piano 1°, SUB 2.

Non vi sono particolarità relative allo stato conservativo da evidenziare, l'immobile risulta in stato ordinario.

PARTI COMUNI

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I SUB 1-2-3 presentano quali parti comuni le parti esterne al fabbricato ed interne al perimetro del lotto, quindi il vano scale posto a Sud, ed altre piccole porzioni di fabbricato.

Pur essendo tre SUB distinti il CTU ha determinato e creato un unico LOTTO non essendovi possibilità pratica di vendita separata essendo tutti e tre i SUB interni ad una maggiore area che li perimetra ed a carattere industriale, in effetti i due appartamenti SUB 2-3 risultano collocati all'interno del fabbricato principale SUB 1 e di fatto costituiscono nell'insieme un tutt'uno difficilmente smembrabile in tre lotti, oltre che di fatto commercialmente non appetibile la scomposizione.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 1, D7, piano S1-T-1, FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 2, A2, piano 1°,

Non vi sono Servitù, censo, livello, usi civici, si precisa esservi due contratti d'affitto, si rimanda al paragrafo specifico.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 1, D7, piano S1-T-1, FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 2, A2, piano 1°,

Il fabbricato industriale, composto da:

SUB 1- Un opificio cat. D7 finalizzato alla lavorazione del metallo e macchinari metallici in genere e distribuito al Piano Terra, nel piano Seminterrato e nel piano soppalcato, oltre uffici e locali annessi al piano terra e pertinenze esterne interne al perimetro dell'arra del lotto;

SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi;

SUB 3- Un appartamento cat. F3 al piano secondo (risulterebbe quindi di fatto in corso di costruzione e non accatastato), composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi;

Il fabbricato si colloca nel nucleo industriale artigianale fraz.ne di Santa lucia, in Roseto degli Abruzzi, risulta inserito all'interno di un nucleo industriale consolidato con lotti realizzati e lotti in espansione.

Il fabbricato medesimo risulta completo in ogni sua parte coperta e scoperta, va in ogni modo precisato che il piano secondo risulta adibito ad abitazione regolarmente funzionante ed occupata ma di fatto no risulta munito di accatastamento ed agibilità idonea all'uso ed occupazione.

Si accede al lotto mediante strada comunale e di piano industriale, asfaltata e regolare sotto ogni aspetto urbano e costruttivo. Il lotto si colloca periferico all'interno del nucleo industriale ma in ogni modo facilmente raggiungibile e collocato bene. Il nucleo si colloca a ridosso del casello autostradale di Roseto degli Abruzzi, quindi limitrofo al centro abitato di Santa Lucia e Pagliare di Morro D'Oro, quindi

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ad 1 km dal centro e frazione di San Giovanni. Nelle frazioni richiamate distante non oltre 1 km si trovano tutti i servizi utili, mentre nel nucleo industriale non vi sono servizi alla persona.

Si accede al lotto mediante ingresso carrabile e con cancello telecomandato metallico, oltre ad un cancello pedonale elettrificato. Il lotto si presenta di forma regolare rettangolare e pianeggiante, munito di pavimentazione industriale cementata nel suo perimetro esterno, ed adibito a momento allo stoccaggio e stazionamento di materiali vari.

Il fabbricato presenta sul blocco principale frontale al piano terra gli uffici e locali servizi, al piano seminterrato locali pluriuso e di servizio, ai piani primo e secondo le due abitazioni sub 2-3. Tutta la restante struttura al piano terra e soppalco risulta utilizzata ed adibita alla produzione della ditta ivi presente e regolarmente funzionante.

l fabbricato adibito a produzione, SUB 1, risulta quindi disposto su tre livelli, PT, PS1, e P Soppalcato.

AREA ESTERNA FG.50 PAART.356,

L'esterno risulta pavimentato a pavimento industriale in cemento, con un recinto misto in cemento in opera e ringhiera in metallo a ferro battuto. Risultano due ingressi uno carrabile con cancello scorrevole elettrificato regolarmente funzionante ed un ingresso pedonale elettrificato ad anta unica battente. L'ingresso pedonale presenta la citofoneria utile per i tre SUB. L'esterno circoscrive tutto il perimetro e fabbricato ai sub 1-2-3. Non si rilevano difformità o vizi da evidenziare.

Il fabbricato risulta in prefabbricato precompresso con pannelli perimetrali in precompresso e pilastri, pavimento industriale al quarzo, copertura a lastre prefabbricate e lucernai in policarbonato. Il fabbricato presenta al piano terra alcune finestre perimetrali, oltre porte pedonali e portoni sezionali per ingresso di mezzi e macchine, il tutto come da rilievo tecnico e fotografico. Si accede al reparto di produzione sia dal perimetro esterno, sia dagli uffici interni. Il piano soppalcato risulta realizzato in metallo e pannelli di camminamento misti metallo. Il soppalco risulta in affaccio sull'area produzione, vi si accede con una scala metallica di comodo uso ed accesso, il piano risulta adibito a magazzino ed utensileria. Si accede al piano seminterrato da una scala in opera cementizia di pochi gradini che permettono di accedere al livello, tale piano risulta organizzato in tre locali pluriuso, un di più ampia metratura ed accessibile anche mediante scivolo esterno quindi utilizzabile anche come rimessa e garage, gl'altri due locali risultano di uso vario e divisi con pareti tramessi in forati laterizi. Il solaio è di tipo industriale a lastre prefabbricate. le finestre risultano alte ed a nastro. Si accede inoltre al vano scale che permette dall'interno l'accesso a tutti i livelli di piano posti verso Sud. Si accede al blocco uffici sia dall'ingresso principale posto innanzi al prospetto principale posto a Sud, o dall'interno dal reparto produzione, gli uffici risultano posti ad un livello rialzato rispetto la restante produzione, in effetti nel fronte principale risulta presente una scala a gradini o scivolo che permette l'accesso al piano rialzato. Gli uffici si organizzano con un ingresso e sala d'attesa anticipati da una porzione loggiata. Quindi vi sono due uffici ed un bagno e disimpegno in comune, dalla parte opposta vi è un disimpegno ed il locale spogliatoio-mensa e due bagni.

Risulta inoltre presente una porzione trovata a loggia ed in parte a balcone sul fronte Ovest, in difformità al catastale e progetto comunale assentito, non vi è aumento di carico urbanistico in ogni modo. Risultano presenti difformi o no rappresentate a progetto autorizzato la scalinata esterna e scivolo disabili.

SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi. Si accede al piano mediane una scala interna posta sul fronte principale verso Sud. La scalinata risulta realizzata in opera cemento armato. L'appartamento risulta composto da solai orizzontali in prefabbricato precompresso, mentre le tramezzature risultano di tipo

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tradizionale in opera, lo stato delle finiture e' ordinario, gli infissi sono con telaio in alluminio e vetro camera, le porte e serramenti interni sono in tamburato ligneo finiture noce, i pavimenti e rivestimenti cucina e bagni sono in gres ceramico di qualità media, i bagni risultano muniti degli arredo-sanitari ed accessori quindi completi e funzionanti e di qualità media. Le finiture murarie sono di tipo tradizionale domestico, intonacate, l'impianto di illuminazione ed elettrico risulta ordinario e funzionante, a visione delle porzioni elettriche visibili non risulterebbero anomalie o vizi. L'impianto di riscaldamento è mediante caldaia domestica autonoma a metano. L'impianto idrico sanitario è funzionante e ordinario. Non vi sono ulteriori impianti da richiamare. I balconi sono in parte loggiati, con finiture ordinarie, ringhiere metalliche, e pavimenti ceramici per esterni. Los tato delle finiture e manutenzione è ordinario

SUB 3- Un appartamento cat. F3 al piano secondo (risulterebbe quindi di fatto in corso di costruzione e non accatastato), composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi.

Si accede al piano mediane una scala interna posta sul fronte principale verso Sud. L'appartamento risulta composto da solai orizzontali in prefabbricato precompresso, mentre le tramezzature risultano di tipo tradizionale in opera, il solaio di copertura risulta in falsopiano, lo stato delle finiture e' ordinario, gli infissi sono con telaio in alluminio e vetro camera, le porte e serramenti interni sono in tamburato ligneo finiture noce, i pavimenti e rivestimenti cucina e bagni sono in gres ceramico di qualità media, i bagni risultano muniti degli arredo-sanitari ed accessori quindi completi e funzionanti e di qualità media. Le finiture murarie sono di tipo tradizionale domestico, intonacate, l'impianto di illuminazione ed elettrico risulta ordinario e funzionante, a visione delle porzioni elettriche visibili non risulterebbero anomalie o vizi. L'impianto di riscaldamento è mediante caldaia domestica autonoma a metano. L'impianto idrico sanitario è funzionante e ordinario. Non vi sono ulteriori impianti da richiamare. I balconi sono in parte loggiati, con finiture ordinarie, ringhiere metalliche, e pavimenti ceramici per esterni. Los tato delle finiture e manutenzione è ordinario

Risultano presenti quali difformità nell'appartamento un avanzamento della parete esterna cucina lato sud, ed Risultano presenti quali difformità nell'appartamento la mancata agibilità con relativo accatastamento, di fatto l'intero appartamento non presenta un'agibilità essendo catastalmente ed in Comune ancora in fase di Costruzione F3, pur essendoci di fatto una chiusura lavori. La difformità risulta sanabile mediante pratica di SCIA in Sanatoria.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

x Registrazione contratto: 20/09/2017

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x Scadenza contratto: 19/09/2023

Stato della causa in corso per il rilascio

Contrati come allegati alla perizia.

Il CTU, su autorizzazione del G.E. ha aperto un conto corrente presso la banca BPB SpA per il versamento dei canoni mensili. Al momento del deposito della Consulenza gli affittuari ditta ****

Omissis ****risultano aver versato regolarmente i Canoni previsti come da contratto richiamato, e che si riporta in allegato alla perizia. Mentre risultano assenti i due canoni maturati relativi al contratto appartamento Sub 2 piano 1° con affittuario **** Omissis ****, risulterebbero quindi non versate due mensilità per complessive 200+200 euro ovvero 400,00 euro.

Va precisato inoltre che nel C/C bancario non risutlano presenti iv ersamenti relativi a 6 mensilità da riversare della ditta debitrice **** Omissis **** che non ha riversato nella procedura e C/C bancario dedicato gli affitti percepiti dalla presa d'atto del pignoramento immobiliare e per complessive 4800,00 da parte del contratto aziendale ed affittuario **** Omissis ****, ed 1200,00 euro da parte del contratto ad uso civile abitazione ed affittuario **** Omissis ****. Il G.E. nel merito si è espresso che la debitrice dovrà versare nel C7C della procedura i canoni percepiti e pari a complessive 6000,00 euro provenienti dai due affitti e per 6 mensilità maturate acquisite, (ovvero 800,00 x 6 = 4800,00, ed 200,00 x 6 = 1200,00).

Canoni di locazione

Canone mensile: € 1.000,00

Canone di Locazione / Indennità fissato dal Custode: € 1.000,00

“Contratto di affitto locazione di immobile ad uso abitazione” redatto in data 01.09.2017, e registrato presso l’AdE Teramo. Locatario ditta **** Omissis ****, affittuario Sig. **** Omissis ****, immobile appartamento al piano 1° identificato al NCEU al fg.50 part.356 sub 2, cat.A2, sito nella zona Ind.le Santa Lucia, in Roseto degli Abruzzi. Contratto della durata di anni 4 con decorrenza dal 01.09.2017, e scadenza naturale il 31.08.2021. Canone stabilito per euro 200,00 mensili ( 2400,00 euro/anno) da

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versare entro il 15 di ogni mese.

L'immobile risulta quindi occupato dall'affittuario **** Omissis **** e moglie dello stesso, identificati dal CTU.

FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356 SUB 1, Risulta presente un contratto di locazione, allegato alla perizia,

L'immobile risulta quindi occupato dall'affittuario **** Omissis **** la ditta affittuaria risulta in stato attivo e lavorativo.

Risulta occupato da **** Omissis **** quale L.R. della ditta debitrice **** Omissis **** oltre alla sua famiglia composta da moglie e figlia, identificati dal CTU.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 04/02/1991 al

22/07/2004 **** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

NOTAIO DI GIANCITO

04/02/1991 176000

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

TERAMO 16/02/1991 2392 1997

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 20/11/1991 al 18/01/1992

**** Omissis **** ATTO DI SUCCESSIONE PE CAUSA MORTE

UFFICIO DEL REGISTRO PESCARA

20/11/1991 58 433

Trascrizione

TERAMO 02/03/1993 2240 2620

Registrazione

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PESCARA 20/11/1991 58 433

Dal 18/01/1992 al

22/07/2004 **** Omissis **** ATTO DI DIVISIONE

NOTAIO ROZZI P. 20/12/1991 110160

Trascrizione

PESCARA 18/01/1992 1370 1262

Registrazione

PESCARA 20/12/1991 110160

Dal 22/07/2004 al 11/08/2004

**** Omissis **** ATTO DI ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA'

PATACCHINI LORENZO

21/07/2004 5374

Trascrizione

TERAMO 22/07/2004 13312 9029

Registrazione

Dal 11/08/2004 al 05/09/2019

**** Omissis **** ATTO DI CAOMRPEVENDITA

NOTAIO DE GALITIIS L.

11/08/2004 77411 14135

Trascrizione

TERAMO 13/08/2004 15024 10181

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

x La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

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x La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Il CTU indica come N.D. la continuità ventennale in quanto risulterebbe non chiusa per atti ulteriori il ventennio, verifica questa richiesta a quesito al CTU dal G.E. Nello specifico non risulterebbe l'accettazione nella part.328 fg. 50 poi part.356 come di fatto oggi, relativa alla successione apertasi in data 20.11.1991 e reg.ta a Pescara al n.58/433, trascritta il02.03.1993 al n.2240.

E successivo atto di divisione rogato dal Notaio Rozzi P. in data 20.12.1991 rep.110160 trascritto il 18.01.1992 al n.1262 rp.

Il CTU riscontra un primo pignoramento con atto di trascrizione del 12.12.2017 rg16136 rp10899 in Teramo, a favore della BPB SpA e contro la ditta **** Omissis **** e per i beni al fg. 50 part.356 sub 1- 2-3.

Quindi secondo pignoramento con atto di trascrizione del 09.05.2019 rg6843 rp4858 in Teramo, a favore della BPB SpA e contro la ditta **** Omissis **** e per i beni al fg. 50 part.356 sub 1-2-3.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di TERAMO aggiornate al 05/09/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

x IPOTECA VOLONTARIA derivante da GARANZIA MUTUO Iscritto a TERAMO il 21/10/2004

Reg. gen. 18471 - Reg. part. 3281 Importo: € 763.200,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 381.600,00

Percentuale interessi: 0,367 % Rogante: NOTAIO RUSSO MARIA Data: 21/09/2004

N° repertorio: 96651 N° raccolta: 11467 Note: NESSUNA

x IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a TERAMO il 21/01/2014

Reg. gen. 769 - Reg. part. 48 Importo: € 100.000,00 A favore di **** Omissis ****

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Spese: € 22.372,83 Interessi: € 5.415,84

Percentuale interessi: 2,50 % Rogante: TRIBUNALE TERAMO Data: 16/12/2013

N° repertorio: 2724 N° raccolta: 2013 Note: NESSUNA

x IPOTECA GIUDIZIALE derivante da SENTENZA DI CONDANNA Iscritto a TERAMO il 23/09/2014

Reg. gen. 11156 - Reg. part. 1292 Importo: € 30.000,00

Rogante: TRIBUNALE TERAMO Data: 16/02/2012

N° repertorio: 621 Note: NESSUNA

x IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA RISCOSSIONE derivante da AVVISO DI ACCERTAMENTO ESECUTIVO

Iscritto a FIRENZE il 03/03/2016 Reg. gen. 2960 - Reg. part. 431 Importo: € 321.142,32

Rogante: EQUITALIA CENTRO SPA Data: 02/03/2016

N° repertorio: 539 N° raccolta: 10816 Note: NESSUNA Trascrizioni

x ATTO ESECUTIVO PIGNORAMENTO Trascritto a TERAMO il 12/12/2017 Reg. gen. 16136 - Reg. part. 10899 A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente Note: NESSUNA

x ATTO ESECUTIVO PIGNORAMENTO Trascritto a TERAMO il 09/05/2019 Reg. gen. 6843 - Reg. part. 4858 A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente Note: NESSUNA

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Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione a carico dell'aggiudicatario per le note come sotto indicate e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere:

Iscrizione del 21.10.2004 rp 3281, costo cancellazione 35,00 euro, Iscrizione del 21.01.2014 rp 48, costo cancellazione 594,00 euro, Iscrizione del 23.09/2014 rp 1292, costo cancellazione 294,00 euro, Tracrizione del 12.12.2017 rp 10899, costo cancellazione 294,00 euro, Tracrizione del 09.05.2019 rp 4858, costo cancellazione 294,00 euro,

Nessuna

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato si trova nelle, autoporto, di Roseto degli Abruzzi, Fraz.ne Santa lucia.

Risulta quindi all'interno di un comparto nucleo industriale cat. D-D4 da NTA.

Si allega alla perizia documentazione relativa allo stato di zona e sottozona da NTA e PRG oltre che documenti reperiti relativi alla zona e nucleo industriale, come da Allegati (All.08-09-10).

Si apprende quindi che con Determina Comunale n.35 del 11.11.2013 a seguito di Sentenza di un contenzioso di rivalutazione dei corretti oneri da versare per il lotto in testa alla debitrice, intervento questo di Determina che ha coinvolto tutto l'autoporto e lotti e proprietari in esso presenti, si apprende quindi che con nuovo piano economico finanziario e conseguente ricalcolo a seguito della Sentenza della Corte D'Appello n.673/2012, ed a correzione delle DC n.42/2000 per maggiori oneri espropriativi. La maggiore somma dovuta dal lotto inerente la debitrice risulta di euro 108.633,55 euro. Tale onere quindi ricade in testa agli attuali proprietari e futuri che ne acquisiranno il possesso.

Si rimanda alle missive rimesse alla debitrice e riportate in Allegato (All.10)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 3, F3, piano 2°(dichiarato in corso costruzione),

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oltre pertinenze dirette e indirette ai sub e particelle.

Si riportano di seguito i richiami alle pratiche urbanistiche edili presenti e relative all'immobile:

PdC n.172 del 17.06.2004, prat.181/2004, primo PdC di realizzazione del fabbricato industriale ex novo,

la richiesta e rilascio risultano supportati dalle tavole tecniche, relazioni tecniche e geologiche, asseverazioni, con inizio lavori il 09.11.2004,

PdC in variante n.154 del 19.06.2006, in variante al PdC n.172, risultano supportati dalle tavole tecniche, relazioni tecniche e geologiche, asseverazioni, con fine lavori il 30.11.2006.

Il progetto risulta abbinato delle tavole impianti e Legge 10, non si riscontrano da accesso presso il Comune i certificati conformità impianti, ne APE, o agibilità e collaudi in genere.

Si rimanda alle NOTE 1-2-3-7

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

x Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

NOTA 7

Il CTU precisa che l'immobile presenta i regolari PdC per l'immobile oggi rilevato dallo stesso CTU, risultano delle irregolarità come sotto identificate alle NOTE 1-2-3, sanabili come descritto alle NOTE specifiche.

NOTA 1

NOTA 2

NOTA 3

Risultano presenti quali difformità nell'appartamento la mancata agibilità con relativo accatastamento, di fatto l'intero appartamento non presenta un'agibilità essendo catastalmente ed in Comune ancora in fase di Costruzione F3, pur essendoci di fatto una chiusura lavori. La difformità risulta sanabile mediante pratica di SCIA in Sanatoria. Si precisa che nonostante l’immobile Sub 3 presenti una pratica

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catastale completa con PdC n.154 delm19.06.2006 e suo fine lavori 30.11.2006, non vi è l’agibilità ne l’accatastamento dell’appartamento che di fatto ad oggi risulta in Cat. F3 ( in fase di costruzione). Il CTU risulta autorizzato dal G.E: a procedere con l’aggiornamento della pianta catastale presso gli uffici dell’AdE, si dovrà formalizzare e completare ogni pratica a seguito dell’aggiudicazione del bene Sub 3.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Non vi è condominio.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 1, D7, piano S1-T-1, FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 2, A2, piano 1°, FABBRICATO , fg.50 part.356 sub 3, F3, piano 2°(dichiarato in corso costruzione), oltre pertinenze dirette e indirette ai sub e particelle. Il fabbricato industriale, composto da:

SUB 1- Un opificio cat. D7 finalizzato alla lavorazione del metallo e macchinari metallici in genere e distribuito al Piano Terra, nel piano Seminterrato e nel piano soppalcato, oltre uffici e locali annessi al piano terra e pertinenze esterne interne al perimetro dell'arra del lotto; SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi; SUB 3- Un appartamento cat. F3 al piano secondo (risulterebbe quindi di fatto in corso di costruzione e non accatastato), composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi;

Il fabbricato si colloca nel nucleo industriale artigianale fraz.ne di Santa lucia, in Roseto degli Abruzzi, risulta inserito all'interno di un nucleo industriale consolidato con lotti realizzati e

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lotti in espansione. Il fabbricato medesimo risulta completo in ogni sua parte coperta e scoperta, va in ogni modo precisato che il piano secondo risulta adibito ad abitazione regolarmente funzionante ed occupata ma di fatto no risulta munito di accatastamento ed agibilità idonea all'uso ed occupazione. Si accede al lotto mediante strada comunale e di piano industriale, asfaltata e regolare sotto ogni aspetto urbano e costruttivo. Il lotto si colloca periferico all'interno del nucleo industriale ma in ogni modo facilmente raggiungibile e collocato bene. Il nucleo si colloca a ridosso del casello autostradale di Roseto degli Abruzzi, quindi limitrofo al centro abitato di Santa Lucia e Pagliare di Morro D'Oro, quindi ad 1 km dal centro e frazione di San Giovanni. Nelle frazioni richiamate distante non oltre 1 km si trovano tutti i servizi utili, mentre nel nucleo industriale non vi sono servizi alla persona. Si accede al lotto mediante ingresso carrabile e con cancello telecomandato metallico, oltre ad un cancello pedonale elettrificato. Il lotto si presenta di forma regolare rettangolare e pianeggiante, munito di pavimentazione industriale cementata nel suo perimetro esterno, ed adibito a momento allo stoccaggio e stazionamento di materiali vari. Il fabbricato presenta sul blocco principale frontale al piano terra gli uffici e locali servizi, al piano seminterrato locali pluriuso e di servizio, ai piani primo e secondo le due abitazioni sub 2-3. Tutta la restante struttura al piano terra e soppalco risulta utilizzata ed adibita alla produzione della ditta ivi presente e regolarmente funzionante. l fabbricato adibito a produzione, SUB 1, risulta quindi disposto su tre livelli, PT, PS1, e P Soppalcato. AREA ESTERNA FG.50 PAART.356, L'esterno risulta pavimentato a pavimento industriale in cemento, con un recinto misto in cemento in opera e ringhiera in metallo a ferro battuto. Risultano due ingressi uno carrabile con cancello scorrevole elettrificato regolarmente funzionante ed un ingresso pedonale elettrificato ad anta unica battente. L'ingresso pedonale presenta la citofoneria utile per i tre SUB. L'esterno circoscrive tutto il perimetro e fabbricato ai sub 1-2-3. Non si rilevano difformità o vizi da evidenziare. FABBRICATO OPIFICIO INDUSTRIALE FG.50 PART. 356 SUB 1, Il fabbricato risulta in prefabbricato precompresso con pannelli perimetrali in precompresso e pilastri, pavimento industriale al quarzo, copertura a lastre prefabbricate e lucernai in policarbonato. Il fabbricato presenta al piano terra alcune finestre perimetrali, oltre porte pedonali e portoni sezionali per ingresso di mezzi e macchine, il tutto come da rilievo tecnico e fotografico. Si accede al reparto di produzione sia dal perimetro esterno, sia dagli uffici interni. Il piano soppalcato risulta realizzato in metallo e pannelli di camminamento misti metallo. Il soppalco risulta in affaccio sull'area produzione, vi si accede con una scala metallica di comodo uso ed accesso, il piano risulta adibito a magazzino ed utensileria. Si accede al piano seminterrato da una scala in opera cementizia di pochi gradini che permettono di accedere al livello, tale piano risulta organizzato in tre locali pluriuso, un di più ampia metratura ed accessibile anche mediante scivolo esterno quindi utilizzabile anche come rimessa e garage, gl'altri due locali risultano di uso vario e divisi con pareti tramessi in forati laterizi. Il solaio è di tipo industriale a lastre prefabbricate. le finestre risultano alte ed a nastro. Si accede inoltre al vano scale che permette dall'interno l'accesso a tutti i livelli di piano posti verso Sud. Si accede al blocco uffici sia dall'ingresso principale posto innanzi al prospetto principale posto a Sud, o dall'interno dal reparto produzione, gli uffici risultano posti ad un livello rialzato rispetto la restante produzione, in effetti nel fronte principale risulta presente una scala a gradini o scivolo che permette l'accesso al piano rialzato. Gli uffici si organizzano con un ingresso e sala d'attesa anticipati da una porzione loggiata. Quindi vi sono due uffici ed un bagno e disimpegno in comune, dalla parte opposta vi è un disimpegno ed il locale spogliatoio-mensa e due bagni.

Risulta inoltre presente una porzione trovata a loggia ed in parte a balcone sul fronte Ovest, in difformità al catastale e progetto comunale assentito, non vi è aumento di carico urbanistico in ogni modo. Risultano presenti difformi o no rappresentate a progetto autorizzato la scalinata esterna e scivolo disabili. Non vi sono difformità o vizi oltre a quanto rappresentato. Non si rilevano inoltre forme di umidità o difetti alle opere. APPARTAMENTO, PIANO 1°, FG.50 PART. 356 SUB 2, SUB 2- Un appartamento cat. A2 al piano primo, composto da tre camere, due bagni, una sala/ingresso, un disimpegno, una cucina, due balconi. Si accede al piano mediane