Allegato - Osservazioni presentate dai portatori di interesse - Istruttoria tecnica

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COMUNE DI TERTENIA - PROVINCIA DI NUORO -

http:/www.comunetertenia.it e mail: protocollo@pec.comunetertenia.it

Via Roma n°173 - 08047 - Tel. 0782908018 - Fax 078293009 P. IVA 00200660918 - Cod. Fisc. 82000170918

Allegato alla Deliberazione di C.C. n°__ del_________

“Piano Urbanistico Comunale adottato in adeguamento al Piano Paesaggistico Regionale (PPR) e al Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) - Deliberazione di C.C. n° 13 del 06/06/2020: esame osservazioni, approvazione definitiva in relazione alle parti del PUC che interessano.”

Allegato - Osservazioni presentate dai portatori di interesse - Istruttoria tecnica

L’ufficio di Piano Dott.ssa in Architettura del Paesaggio Nausicaa Monni

Arch. Ph.D. Maurizio Giovanni Imperio

Firmato digitalmente da Maurizio Giovanni Imperio

O = Ordine Architetti di

Catania 80011960871

C = IT

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Il presente allegato, reca l’istruttoria tecnica riguardante ciascuna osservazione presentata dai portatori di interesse durante la fase di pubblicazione del Piano e dei suoi allegati a seguito della Deliberazione di Consiglio Comunale n.13 del 6 giugno 2020 avente ad oggetto “Piano Urbanistico Comunale adottato in adeguamento al Piano Paesaggistico Regionale (PPR) e al Piano di Assetto Idrogeologico (PAI):

Recepimento risultanze verifica di coerenza e determinazioni conseguenti”.

Il recepimento delle prescrizioni di cui alla Determinazione DGU n.1628/2018 e al verbale del Tavolo tecnico del 07/02/2020 ha comportato modifiche agli elaborati di piano, tra le quali alcune ritenute sostanziali ed oggetto di riadozione.

Alla scadenza dei 60 giorni naturali e consecutivi dalla data di pubblicazione dell’avviso di “Riadozione di alcune parti del Piano Urbanistico Comunale di cui alla Deliberazione del Consiglio Comunale n° 13 del 06/06/2020” ed avvenuto deposito della documentazione presso la segreteria del Comune, avvenuta sul BURAS n°35 del 18/06/2020 ai sensi dell’art. 20 della L.R. n. 45/1989, così come modificata dall’art. 18 della L.R. n. 8/2015, ovvero entro il termine del 17/08/2020, sono pervenute n°6 osservazioni, illustrate in seguito.

n. Prot./data Proponente Rif. PUC

1 n. 5598 03.07.2020 Geom. Angela Lelli Arch. Maurizio Tassi

Zto: Aree Turistiche Residenziali – FC4

2 n. 5840 13.07.2020 Mameli Piero Mameli Giovanni

Zto: Aree Turistiche Residenziali – FC3

3 n. 6108 23.07.2020 Ing. Mario Loi,

D.ssa Biefeni Olevano Vincenza, Dott.ssa Ottalevi Sara

Zto: Zona E3b / Aree Turistiche residenziali – FC3

4 n. 6797 17.08.2020 Conchedda Fabio Zto: Aree Turistiche residenziali – FC2 5 n. 6804 18.08.2020 Avv. Alessia Panzeri

Giovanni Ghislandi

Zto: Aree Turistiche residenziali – FC4

6 n. 6818 18.08.2020 Piroddi Augusta Zto: servizi generali - Parco urbano attrezzato

Le schede che seguono, recanti nella parte sinistra il contenuto per estratto di ciascuna osservazione e nella parte destra la relativa istruttoria tecnica, presentano i campi “Progressivo n. – Proponente – Data e Protocollo - Riferimento PUC - Oggetto/Testo osservazione per estratto – Proposta - Motivazioni/chiarimenti - Modifica Elaborati PUC.

Il testo integrale di ciascuna osservazione viene riportato in allegato alla presente.

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Osservazioni Cittadini/Portatori di interesse Istruttoria tecnica osservazioni

Progressivo n. 1 Proposta: Non accoglimento

Proponente Geom. Angela Lelli Arch. Maurizio Tassi

Motivazioni/chiarimenti

L’area oggetto di osservazioni, ubicata interamente all’interno della fascia di inedificabilità dei 300 m dalla battigia marina e contigua all’arenile della spiaggia di Foxi Murdegu, risulta allo stato attuale sgombra da edificazione per la quasi totalità della superficie (2830 mq) benché nella parte sud-ovest sia presente un fabbricato di modeste dimensioni (superficie coperta 15 mq), avente destinazione box auto. Lo stato di fatto dell’area induce ad identificare la superficie libera della medesima, che risulta essere maggiore rispetto alla parte edificata della stessa, come area da assoggettare a pianificazione attuativa di lottizzazione piuttosto che a nucleo abitativo urbanizzato da assoggettare a piano attuativo di riqualificazione.

Si precisa inoltre che la classificazione di dettaglio imposta dal PUC non è pregiudizievole, come invece significato dall’osservazione in merito alla possibilità di manutenzione, infatti le NTA del PUC, all’art.20, paragrafo 20.4, prevedono che

”…omissis…negli edifici legittimamente esistenti ricadenti in aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, sono possibili gli interventi diretti, previsti dall’art. 12 delle NTA del PPR, dall’articolo 9 del DPR n. 380 del 2001 e smi, gli interventi previsti dagli artt. 38 e 39 della LR n.

8/2015 e i cambi di destinazione d’uso compatibili con la zona urbanistica di riferimento, tutti senza incrementi volumetrici”.

Protocollo/Data n.5598 / 03.07.220 Riferimento PUC Zto: Aree Turistiche Residenziali – FC4 Oggetto/Testo osservazione per estratto

“L’area risulta campita come area “F4nt-aree non trasformabili da pianificare” e “Parco conservazione integrale (Fp)” …omissis… Si chiede la modifica della mappatura di detta area inserendola nella sottozona F2_Frq-Nuclei abitativi in quanto l’attuale destinazione è incompatibile allo stato dei luoghi e preclude la possibilità di manutenzione delle strutture ivi presenti, come previsto dall’art.20 comma 2 lettera c, e soprattutto di riqualificazione e modifica, come previsto nell’art.89 lettera a) e b) delle NTA del PPR.”

Modifica Elaborati PUC: nessuna.

Progressivo n. 2 Proposta: Accoglimento

Proponente Mameli Piero/

Mameli Giovanni

• Le motivazioni proposte nell’osservazione risultano coerenti con i principi pianificatori propri del piano urbanistico ed in linea con quanto prescritto dalla Det. DGU n. 1628/2018;

• Le variazioni proposte nell’osservazione non modificano il dimensionamento del PUC e nello specifico non variano né le volumetrie programmate, né gli indici di edificabilità;

• L’individuazione di nuove aree trasformabili, all’interno del comparto FC3, garantiscono una distribuzione delle volumetrie in linea con le NTA del PUC, ossia, “…omissis…evitare composizioni a schiera e inserire i volumi in modo puntiforme potendo così creare cunei verdi di mitigazione”

(art. 20 paragrafo 20.3 - Aree di Completamento urbanistico, comprensive delle aree non trasformabili non oggetto di pianificazione attuativa riconfermabile);

Si evidenzia che

• nell’osservazione la porzione di terreno di proprietà dei richiedenti, al di fuori dei 300 m dalla battigia marina, è pari ad una superficie di mq 7.450 circa mentre dalla verifica istruttoria è Protocollo/Data n.5840 / 13.07.2020

Riferimento PUC Zto: Aree Turistiche Residenziali – FC3

Oggetto/Testo osservazione per estratto

“Tutta la superficie del terreno …omissis… ricade all’interno della destinazione di dettaglio “Aree non Trasformabili” ricomprendendo anche la parte dell’area fuori dai 300 m dalla battigia marina (circa 7.450 mq), che nel PUC approvato definitivamente (deliberazione del C.C. n.09 del 24.04.2018) risultava in aree suscettibili di trasformazione; …omissis… la suddetta rimodulazione …omissis… nella parte in cui determina la non trasformabilità di detta porzione territoriale, risulta limitante sia dal punto di vista della attuabilità dell’intero comparto e sia dal punto della praticità di poter convenzionare a stralci esecutivi lo studio generale del comparto come previsto anche dall’art.20 delle NTA;”.

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emerso che la superficie relativa alla porzione territoriale di dettaglio (F4nt) fuori dalla linea dei 300 m dalla battigia marina è di mq 6.324;

• la suddetta differenza di superficie è riconducibile a due diversi criteri di valutazione, quello di cui all’osservazione valuta impropriamente la superficie tra la linea di demarcazione dei 300 m dalla battigia marina e il limite catastale di proprietà, mentre il criterio utilizzato in sede istruttoria valuta la superficie ricompresa tra la linea di demarcazione dei 300 m con il limite cartografico della destinazione di dettaglio F4nt.

• Pertanto, correttamente, la superficie relativa alla porzione territoriale di dettaglio (F4nt) fuori dalla linea dei 300 m dalla battigia marina è di mq 6.324.

Modifica Elaborati PUC:

- Modifica della cartografia di dettaglio del comparto FC3 con conseguente sostituzione integrale dei seguenti elaborati del PUC:

• 34aFC3_Carta della disciplina urbanistica_Dettaglio comparto FC3

• 34bFC3_Carta della disciplina urbanistica con sottozone agricole_Dettaglio comparto FC3.

- Modifica delle NTA del PUC, Art. 20, paragrafo 20.3 tabella riepilogativa, colonna FC3:

• nel rigo “AREE TRASFORMATE/

TRASFORMABILI” è necessario scrivere “mq 164.280” (equivalente a mq 157.956 + mq 6.324) in luogo di “mq 157.956”;

• nel rigo “AREE NON TRASFORMABILI” è necessario scrivere “mq 115.715 (equivalente a mq 122.039 - mq 6.324) in luogo di “mq 122.039”.

Proponente Ing. Mario Loi,

Dott.ssa Biefeni Olevano Vincenza,

Dott.ssa Ottalevi Sara

• La proposta di riclassificazione dell’areale di proprietà dei proponenti da Zto “E3b” a Zto

“Aree turistico residenziali”, determinerebbe una variante sostanziale al PUC nella versione adottata con Delibera C.C. n.17 del 20 novembre 2015;

• La classificazione a zona “E3b” dell’areale oggetto di osservazione è stata determinata con l’adozione del PUC di cui alla Delibera C.C.

n.17/2015 (vedi tavola 34b4-Carta della disciplina urbanistica con sottozone agricole - Fascia costiera di Sarrala - dettaglio zona Centro), quindi emendabile solo nel periodo di pubblicazione di detta delibera;

• la Del. C.C. n°13 del 06/06/2020 in recepimento delle prescrizioni formulate con Det. DGU n.1628/DG del 2018, modifica alcune parti del PUC che non riguardano le particelle oggetto dell’osservazione;

• la DGU, nella fase di pubblicazione del PUC adottato, aveva formulato con la Det n.7781/DG del 25.02.2016, l’osservazione 10.e, chiedendo chiarimenti sulla natura agricola dell’areale in oggetto. Il Comune, con Del. C.C. n.6 del 3.06.2017 in risposta a tale osservazione, ha Protocollo/Data n. 6108 / 23.07.2020

Riferimento PUC Zto: Zona E3b / Aree Turistiche residenziali – FC3 Oggetto/Testo osservazione per estratto

“Nel precedente piano regolatore circa il 90% delle particelle citate erano ubicate in zona F… omissis…

Le modifiche apportate nel nuovo PUC …omissis…

hanno eliminato dalla ex zona F le particelle su citate …omissis… l’unico utilizzo delle particelle su citate, dal 1975 in poi è stato di tipo turistico.

Infatti si tratta di una parte di lottizzazione su un’area di circa 5 ettari dove sono state regolarmente edificate 8 villette …omissis…”.

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confermato la scelta pianificatoria con la motivazione seguente: “Il criterio generale utilizzato è quello di ridurre le superfici in zona F rispetto allo studio di disciplina approvato con D.A. del 1985. L'edificazione in questione non ricadeva nelle zone F e deriva da edificazione realizzata negli anni 70 in ambito agricolo”;

• con Det. DGU n.1628/2018 (verifica di coerenza) la Direzione Generale Urbanistica riteneva esaustiva la motivazione espressa dal Comune (vedi CTRU - Relazione n.1 istruttoria, allegata alla Det. DGU n.1628/2018).

Da quanto premesso consegue l’inammissibilità dell’osservazione in oggetto in quanto non attinente alle modifiche introdotte con la Delibera di C.C. n.13 del 6 giugno 2020 concernente

“Riadozione di alcune parti del Piano Urbanistico Comunale di cui alla Deliberazione del Consiglio Comunale n° 13 del 06/06/2020”.

Proponente Conchedda Fabio Motivazioni/chiarimenti

Nel verbale del Tavolo Tecnico sottoscritto tra il Comune e la DGU il 7.02.2020, per i piani attuativi con convenzione urbanistica scaduta si è stabilito che:

• è possibile il completamento degli edifici esistenti non finiti e delle urbanizzazioni necessarie alla funzionalità degli stessi;

• non si prevede la realizzazione di nuova volumetria salvo la realizzazione di volumi destinati a servizi pubblici;

La proposta di cui all’osservazione contempla la possibilità del completamento delle strutture in essere a destinazione ricettiva.

Il citato tavolo tecnico consente la revisione del piano attuativo originario con la quale è possibile dare ultimazione agli edifici esistenti, alle urbanizzazioni mancanti e la realizzazione dei volumi a servizio pubblico all’interno della zonizzazione di dettaglio “F1t* aree pianificate (alto grado di trasformazione - ante 2006)”.

Pertanto l’osservazione si ritiene carente di interesse poiché quanto proposto rientra nelle previsioni del PUC previa dimostrazione del ricorrere delle condizioni anzi citate.

Protocollo/Data n.6797 / 17.08.2020

Riferimento PUC Zto: “Aree Turistiche residenziali – FC2”

Il lotto è “…omissis…già oggetto di Piano di lottizzazione di cui alla Convenzione Urbanistica n.70/2004 …omissis;” chiede la “…omissis…

possibilità di completamento della struttura ricettiva di cui al progetto originario per dare funzionalità all’intervento edificatorio edificando la volumetria residua del piano di lottizzazione all’interno delle aree trasformate come perimetrate dal PUC.”

Proponente Avv. Alessia Panzeri Giovanni Ghislandi

• I proponenti non supportano l’osservazione con alcuna documentazione probatoria atta a dimostrare la natura giuridica del pozzo idropotabile ivi menzionato e la legittimità dell’utilizzo della risorsa idrica a scopi Protocollo/Data n. 6804 / 18.08.2020

Riferimento PUC Zto “Aree Turistiche residenziali – FC4”

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“…omissis... non risulta evidenziata alcuna fascia di rispetto riguardante il pozzo idropotabile, collocato nei pressi dell’alveo del Riu Lioni, che da moltissimi anni serve tale rete privata, ma con caratteristiche di pubblico interesse …omissis… si chiede che nel PUC riadottato venga prevista l’introduzione di una fascia di rispetto nei confronti di tale pozzo – vista la rilevanza dello stesso per l’approvvigionamento idrico di decine di famiglie …omissis…Tale pozzo

…omissis… pur mantenendo uno status giuridico e gestionale privato, evidenzia de facto una rilevanza pubblica laddove garantisce l’indispensabile approvvigionamento idrico al nucleo abitativo di Melisenda – Foxi Murdegu …omissis…”

acquedottistici. Inoltre nell’osservazione non viene neanche dimostrata la proprietà del pozzo che dagli atti rinvenibili presso l’Agenzia delle Entrate-Territorio risulta essere in capo agli Eredi Melis Mario, i quali non risultano in alcun modo citati.

• Il supposto utilizzo de facto del pozzo idropotabile a scopo acquedottistico, a servizio del fabbricato dei proponenti l’osservazione e del nucleo abitativo “Melisenda - Foxi Murdegu”, non risulta legittimamente autorizzato a tale scopo pertanto, in quanto tale, sottratto ai rigorosi controlli e campionamenti previsti dalla legge nonché agli indispensabili processi di potabilizzazione con conseguenti possibili danni alla salute pubblica.

• A quanto sopra si aggiunge la considerazione che l’imposizione di una fascia di rispetto andrebbe a limitare lo ius aedificandi degli areali contigui e, soprattutto, degli stessi areali in cui il pozzo trova collocazione, di proprietà degli eredi Melis che, come rilevato, non risultano in alcun modo citati, né tanto meno hanno sottoscritto l’osservazione de quo.

Proponente Piroddi Augusta Motivazioni/chiarimenti

• La proposta di riclassificazione delle particelle di proprietà della proponente da Zto “Servizi Generali_Parco Urbano Attrezzato” a “Città di recente formazione a bassa densità edilizia”, determinerebbe una variante sostanziale al PUC nella versione adottata con Delibera C.C. n.17 del 20 novembre 2015;

• la classificazione a zona “Servizi Generali _ Parco Urbano Attrezzato” dei lotti oggetto di osservazione è stata determinata con l’adozione del PUC di cui alla Del. C.C. n.17/2015, quindi, emendabile solo nel periodo di pubblicazione di detta delibera;

• la Del. C.C. n°13 del 06/06/2020 in recepimento delle prescrizioni formulate con Det. DGU n.1628/DG del 2018, modifica alcune parti del PUC che non riguardano le particelle oggetto dell’osservazione;

Da quanto premesso consegue l’inammissibilità dell’osservazione in oggetto in quanto non attinente alle modifiche introdotte con la Delibera di C.C. n.13 del 6 giugno 2020 concernente

“Riadozione di alcune parti del Piano Urbanistico Comunale di cui alla Deliberazione del Consiglio Comunale n° 13 del 06/06/2020”.

Protocollo/Data n. 6818 / 18.08.2020

Riferimento PUC Zto servizi generali “Parco Urbano Attrezzato”

“Nella cartografia del PUC il lotto è stato inserito nell’area destinata a parco urbano attrezzato. Nella cartografia del Piano Regolatore Generale il lotto di terreno risulta compreso all’interno della zona C di espansione. Si propone di confermare la stessa destinazione urbanistica inserendo …omissis… il lotto all’interno …omissis… della città di recente formazione a bassa densità edilizia …omissis… In ripiego si chiede …omissis… di rendere edificabile almeno in parte l’area in questione.”

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Glossario/Abbreviazioni

PUC

Piano Urbanistico Comunale

PPR

Piano Paesaggistico Regionale

PAI

Piano Assetto Idro-geologico

DGU

Direzione Generale della pianificazione urbanistica territoriale e della vigilanza urbanistica - Assessorato EE.LL., Finanze e Urbanistica- Regione Autonoma della Sardegna

Det.

Determinazione

Del.

Deliberazione

C.C.

Consiglio Comunale

Zto

Zona territoriale omogenea

NTA

Norme tecniche di attuazione

Tertenia, 05/10/2020