TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedimento n° 420/2017
RELAZIONE DI STIMA
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Giudice delle Esecuzioni:
Dott.ssa Concita Cultrera
Firmato Da: SPERANZA CARMELO Emesso Da: NAMIRIAL CA FIRMA QUALIF
C.T.U.:
Dott. Agronomo
Carmelo Speranza
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio, per incarico di stima conferito dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Siracusa dott.ssa Cultrera Concita, relativa alla procedura esecutiva immobiliare iscritta al n° 420/2017 del Reg. Esec. Imm..
PREMESSA
Il sottoscritto dott. agronomo Carmelo Speranza, nato a il , iscritto all’Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali della provincia di Siracusa con timbro n° 374, residente a
(C.F. ), è stato nominato Consulente
Tecnico d’Ufficio dall’Ill.ma Giudice dott.ssa Concita Cultrera, per l’Esecuzione Immobiliare OMISSIS
Il giorno 08/02/2018, davanti al Funzionario di Cancelleria , il sottoscritto C.T.U., prestando regolare giuramento di rito, è stato incaricato di redigere la relazione di stima e di depositarla telematicamente in Cancelleria, inviandone copia alle parti almeno 30 giorni prima dell’udienza.
I quesiti ai quali si richiede di rispondere sono i seguenti:
1) CONTROLLI l’esperto, prima di ogni altra attività, la completezza della
documentazione ipotecaria e catastale di cui all’art. 567, co. 2 c.p.c. (estratto del catasto, visure catastali storiche e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del Firmato Da: Emesso Da: CA FIRMA QUALIF
pignoramento, oppure relazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari);
2) COMUNICHI alle parti costituite a mezzo PEC e alle parti non costituite a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento l’inizio delle operazioni peritali, allegando alla relazione prova dell’avvenuta comunicazione; 3) PROVVEDA:
I. all’identificazione dei beni oggetto del pignoramento, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
II. all’accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali; in caso di difformità, all’individuazione di modalità e costi per l’eliminazione della medesima;
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in caso di mancanza di idonea planimetria del bene, alla predisposizione di bozza per la redazione;
III. alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti di vendita, identificando i nuovi confini e relazionando, ove necessario, sulla necessità di frazionamento e sui relativi costi, avuto riguardo, in particolare, alla disciplina delle aree di parcheggio di cui alla L. 122/1989 e alla L.
1150/1942;
4) REDIGA quindi, tante sezioni della relazione di stima quanti sono i lotti individuati, includendo in ciascuna sezione:
I. l’esatta individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, nonché delle coordinate G.P.S. dei beni medesimi;
II. una descrizione complessiva e sintetica dei beni;
III. l’individuazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se siano occupati da terzi e a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di locazione, affitto o comodato, con verifica della data della registrazione, della scadenza del contratto, del termine per l’eventuale disdetta, dell’eventuale data di rilascio fissata o dello stato del procedimento eventualmente in corso per il rilascio;
IV. l’indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che resteranno a carico dell’acquirente,
ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’atFirmato Da: Emesso Da: CA FIRMA QUALIFtitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi al suo carattere storico-artistico
o gli eventuali diritti demaniali (es. servitù pubbliche);
V. l’indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, in particolare:
i. quanto ai vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
• domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso e in che stato) e altre trascrizioni;
• atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
• altri pesi e limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, etc.), anche derivanti da regolamenti condominiali;
ii. quanto ai vincoli e agli oneri giuridici che saranno cancellati mediante decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c.:
• iscrizioni di ipoteche;
• trascrizioni di pignoramenti; iii. altre informazioni per l’acquirente concernenti:
• l’esistenza di censi, livelli o usi civili gravanti sui beni pignorati e l’eventuale avvenuta affrancazione da tali pesi, ovvero la verifica circa il fatto che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
• importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (es.
spese condominiali ordinarie);
• eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se non ancora scadute;
• eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
• pendenza di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
VI. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità o abitabilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
Firmato Da: Emesso Da: CA FIRMA QUALIF
VII. in caso di irregolarità urbanistica o edilizia, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, con indicazione del soggetto istante e della normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma VI, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma V del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, con la specificazione del costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; in caso di impossibilità di esatta determinazione, l’indicazione dell’esistenza di eventuali procedure amministrative o sanzionatorie;
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VIII. l’indicazione dell’eventuale avvenuto rilascio di attestazione di certificazione o di prestazione energetica in corso di validità, provvedendo, ove mancante, ad acquisire attestazione di prestazione energetica per gli edifici di cui agli art. 6 co. I e 3 co. II lettera a) del d.
lgs. 192/2005, salvo il caso di opere interamente abusive e non sanabili e con esclusione altresì delle seguenti categorie di edifici, nei termini di cui all’art. 3 co. III e seguenti del d. lgs. 192/2005: a) gli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’art. 136, co. 1, lettere b) e c) del d. lgs. 42/2004, fatto salvo quanto disposto al comma 3bis; b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; c) gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione; d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3 del d.P.R.
26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’istallazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a
protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma Firmato Da: CA FIRMA QUALIF
3ter, f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
IX. la valutazione dei beni, indicando distintamente:
- il calcolo delle superfici per ciascun immobile, specificando quella commerciale;
- i criteri di stima utilizzati;
- le fonti di informazione utilizzate per la stima;
- il valore per metro quadro e il valore complessivo;
- l’analitica indicazione degli adeguamenti e correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;
- il valore finale del bene, al netto dei superiori adeguamenti e correzioni;
- nel caso di immobile totalmente abusivo, l’individuazione del valore dell’area di sedime, al netto dei costi di abbattimento, incrementata dal valore locatizio del bene dalla data della stima alla data indicata nell’ordine di demolizione se già emesso o, nel caso in cui non sia stato emesso ordine di demolizione, per un periodo di dieci anni;
X. nel caso della quota indivisa, relazione in ordine al fatto che il bene risulti comodamente divisibile e identificazione, in caso di risposta affermativa, degli elementi che potrebbero essere separati in favore della procedura e dei relativi costi; indicazione del valore della sola quota;
XI. nel caso di pignoramento della nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto di superficie, l’indicazione del termine finale dell’usufrutto o del diritto di superficie e delle generalità dell’usufruttuario o del nudo proprietario diversi dal titolare del diritto pignorato, nonché l’indicazione del valore stimato del solo diritto pignorato;
5) ALLEGHI l’esperto a ciascuna relazione di stima:
- verbale di sopralluogo;
- almeno quattro fotografie a colori dell’esterno del bene e almeno quattro dell’interno;
- planimetria del bene; Firmato Da: A FIRMA QUALIF - visure catastali relative al bene;
- copia della concessione o licenza edilizia e atti in sanatoria;
- copia dei certificati di agibilità o abitabilità;
- copia dell’attestazione di prestazione energetica o di certificazione energetica;
- copia dell’atto di provenienza del bene;
- copia dell’eventuale contratto di locazione o affitto;
- visure catastali storiche;
6) DEPOSITI la perizia con modalità telematica ai sensi dell’art. 16bis del d.l.
179/2012 almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c. per i provvedimenti di autorizzazione alla vendita (a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo a posta ordinaria);
7) INVII, contestualmente al deposito della perizia e almeno trenta giorni prima dell’udienza, copia della medesima ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti e al debitore (a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento) invitandoli a fargli pervenire, entro quindici giorni prima dell’udienza, eventuali note; in quest’ultimo caso, l’esperto comparirà all’udienza per rendere i necessari
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chiarimenti; alleghi in ogni caso all’originale della perizia un’attestazione di aver proceduto a tali invii;
8) RIFERISCA tempestivamente per iscritto al Giudice dell’esecuzione in caso di difficoltà di accesso, dando prova di aver inviato comunicazione al debitore e, nel caso di esito negativo o di irreperibilità, allegando altresì un certificato attestante la residenza di quest’ultimo;
9) RIFERISCA inoltre tempestivamente per iscritto al Giudice dell’esecuzione in ogni caso di difficoltà – da motivarsi specificamente – di portare a termine le operazioni nel termine assegnato; in caso di ritardo o diniego nel rilascio di documenti da parte della pubblica amministrazione, alleghi prova di aver presentato la relativa richiesta e l’eventuale riscontro.
Accertamenti svolti presso i pubblici uffici
In via preliminare allo svolgimento del mandato si è svolta la ricerca presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Ufficio Provinciale di Siracusa, tramite la quale è
Firmato Da: A FIRMA QUALIF
stato possibile acquisire le visure catastali storiche dell’immobile, l’estratto di mappa e la planimetria, così da individuare esattamente il bene pignorato.
Tramite richiesta prot. n. 19090 del 05/04/2018 presentata presso l’Ufficio Territoriale di Noto dell’Agenzia delle Entrate, sono stati effettuati ulteriori accertamenti per l’immobile in esame, per verificare la presenza di eventuali contratti di affitto/locazione registrati con data antecedente al pignoramento.
È stata inoltre reperita, presso l’Archivio Notarile Distrettuale di Siracusa, la copia dell’atto di provenienza dei beni pignorati (compravendita del 28/08/1989, rep.
n° 6134 racc. n° 1634, registrata a Noto il 18/09/1989 al n. 1591, serie 1V).
Con istanza del 03/04/2018 (prot. n° 10427) presentata presso il Comune di Pachino, il sottoscritto ha richiesto una ricerca in archivio volta ad accertare la regolarità urbanistico-edilizia dell’abitazione pignorata, nonché di un fabbricato in corso di costruzione non censito in catasto, ottenendo risposta dall’U.T.C. in data 17/04/2018.
QUESITO 1: Controllo documentazione ipotecaria e catastale allegata
La relazione ipo-catastale del 06/11/2017, rilasciata ai sensi dell’art. 567 co. II c.p.c. dalla dott.ssa , notaio con studio in Corleone, attesta la proprietà dell’immobile dei sig.ri OMISSIS, nonché le formalità di iscrizione e trascrizione pregiudizievoli nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento, per cui la documentazione allegata all’istanza di vendita risulta completa e regolare.
QUESITO 2: Comunicazione inizio operazioni peritali
In espletamento dell’incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U., esaminati gli atti di causa ed i fascicoli di parte depositati in cancelleria, ha comunicato l’inizio delle operazioni peritali a mezzo PEC alle parti costituite e tramite lettera raccomandata (a mano), consegnata personalmente ai debitori il giorno 31/03/2018, fissando la data del sopralluogo per il 09/04/2018 alle ore 09:00. Si allegano alla presente relazione le ricevute di avvenuto invio e le relative prove di consegna.
Svolgimento delle operazioni peritali
Firmato Da: FIRMA QUALIF
Il giorno del sopralluogo, come stabilito nella lettera di convocazione delle parti, il sottoscritto si è recato puntuale in contrada “Cozzi” di Pachino, presso l’immobile da stimare, nonché luogo dell’appuntamento. Alla presenza continua dei coniugi esecutati, che hanno permesso di accedere regolarmente alla proprietà, il sottoscritto ha potuto verificare lo stato del lotto, confermando la presenza, oltre all’abitazione, di un secondo corpo di fabbrica allo stato grezzo, non riportato in alcun modo in catasto. In seguito ad autorizzazione concessa dal Giudice dell’esecuzione, il sottoscritto ha eseguito, in data 18/06/2018, un secondo sopralluogo presso l’immobile, al fine di rilevare il manufatto non censito, tramite strumentazione topografica; in tal modo è stato possibile inserire in mappa la sagoma del fabbricato mancante (tipo mappale) e depositarne in catasto l’elaborato planimetrico, assegnandovi la classe più adeguata (pratica DocFa).
Al fine di comprovare quanto rilevato, il sottoscritto ha provveduto ad effettuare un rilievo fotografico dettagliato, le cui acquisizioni maggiormente significative, opportunamente numerate e corredate di didascalia, sono state incluse nella presente relazione.
Le operazioni peritali sono state portate a termine alla fine del secondo sopralluogo, con chiusura del verbale alle ore 19:30.
QUESITO 3: Identificazione beni pignorati e verifica conformità catastale
Con atto di pignoramento immobiliare, l’Ufficiale Giudiziario dott.
, funzionario U.N.E.P. del Tribunale Civile di Siracusa, ha sottoposto a pignoramento immobiliare, su istanza dell’avv. , i seguenti beni intestati ai sig.ri
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- OMISSIS:
CATASTO COMUNE FOGLIO P.LLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSIST. SUP. CATAST. RENDITA UBICAZIONE
fabbricati Pachino 4 234 - A/7 1 8 vani 181 m2 € 557,77 c.da Cozzi
In Catasto Terreni, l’attuale particella 234 del foglio 4 di Pachino, complessivamente estesa 1.744 m2, deriva dalla Variazione d’Ufficio n. 68 del 10/12/1996, con la quale furono fuse insieme le tre particelle di terreno citate
Firmato Da: A FIRMA QUALIF
nell’atto di provenienza (234, 236 e 238) e contestualmente fu variata la qualità ad Ente Urbano; tale variazione deve pertanto intendersi come un Tipo Mappale d’Ufficio, registrato dall’Agenzia del Territorio per aggiornare ed introdurre in mappa il fabbricato. Non è superfluo far notare che tale variazione risulta antecedente alla stipula del contratto di finanziamento fondiario del 17/09/2010, che per tale motivo riporta, ai fini dell’ipoteca, la sola p.lla 234 (unica derivata dalla fusione).
Con l’ultimo Tipo Mappale (prot. n. 50156 del 27/06/2018), presentato dal sottoscritto C.T.U. in seguito a regolare autorizzazione del Giudice, è stato riportato in mappa anche il corpo di fabbrica aggiuntivo, allo stato grezzo, rilevato durante il sopralluogo.
Per quanto riguarda l’aggiornamento del Catasto Fabbricati, in seguito all’approvazione del T.M. di cui sopra, è stata necessaria una pratica DocFa (prot.
n. 61229 del 27/07/2018) per “modifica di identificativo”, con assegnazione del subalterno 1 all’abitazione; infine, con separata pratica DocFa (prot. n. 61985 del 31/07/2018) è stato accatastato anche il corpo aggiuntivo, con assegnazione del subalterno 2 e della categoria fittizia F/3 (unità in corso di costruzione).
Per quanto sopra illustrato, oggi l’immobile può ritenersi regolare dal punto di vista catastale ed i nuovi identificati risultano i seguenti:
CATASTO COMUNE FOGLIO P.LLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSIST. SUP. CATAST. RENDITA UBICAZIONE
fabbricati Pachino 4
234 1 A/7 (abitaz.
in villino) 1 8 vani 181 m
2
€ 557,77 c.da Cozzi
fabbricati Pachino 4 234 2 F/3 (in corso di costruzione)
- - - - c.da Cozzi
L’immobile oggetto del pignoramento proviene dai sig.ri OMISSIS tramite Atto di Compravendita del 28/08/1989, come da copia conforme allegata, ottenuta dall’Archivio Notarile Distrettuale di Siracusa. Nell’atto i venditori dichiarano che la
costruzione del fabbricato è stata realizzata in assenza di licenza/concessione edilizia e che per lo stesso è stata presentata domanda di concessione edilizia in sanatoria, ai sensi dell’art. 31 L. 47 del 28/02/1985, recepita con L.R. n. 37 del 10/08/1985.
Quanto dichiarato è stato verificato dal sottoscritto, presso l’U.T.C. di Pachino, che ha confermato l’esistenza della domanda di condono, da ritenersi accolta per essere stato versato all’Amministrazione l’intero importo previsto a titolo d’oblazione e relativi accessori. Tuttavia, la pratica di sanatoria (n. 583 del 29/03/1986) non è stata ancora definita per documentazione mancante, come riportato Firmato Da: Enell’ultima comunicazione per messo Da: N LIF
richiesta integrazioni, notificata dall’Amministrazione ai proprietari in data 05/02/1998.
Formazione dei lotti
Analizzando preliminarmente le caratteristiche del fondo in esame, il sottoscritto C.T.U. non ha ritenuto necessario suddividere il bene pignorato in lotti, in quanto non sussistono condizioni tali da giustificarne la formazione.
QUESITO 4: Relazione di stima per singoli lotti
Sulla scorta degli atti di causa, della documentazione acquisita presso i rispettivi uffici competenti e dei dati rilevati in campo, il sottoscritto è stato in grado di rassegnare quanto qui di seguito forma oggetto dell’incarico.
LOTTO 1 (lotto unico)
Individuazione dei beni componenti il lotto
Il lotto unico oggetto di stima è costituito da un’abitazione in villino, successivamente denominata bene A, con superficie catastale di m2 181 (m2 161 escluse aree scoperte), sita in contrada Cozzi del territorio di Pachino; fa parte della stessa unità immobiliare anche l’area cortilizia circostante, data da camminamenti e area verde, estesa m2 1.508.
Il lotto comprende inoltre un fabbricato in corso di costruzione, denominato bene B, edificato sulla porzione più a nord dell’area di corte, che nella stima verrà considerato come pertinenza dell’abitazione.
I beni risultano censiti in Catasto come segue:
N. CATASTO FOGLIO P.LLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSIST. SUP. CATAST. RENDITA UBICAZIONE
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1
fabbricati
4 234 1 A/7 (abitazione
in villino) 1
8 vani
181 m2
€ 557,77 c.da Cozzi
2 fabbricati 4 234 2 F/3 (in corso di costruzione)
- - - - c.da Cozzi
Firmato Da: ALIF
Il lotto ricade in una zona morfologicamente di pianura costiera (quota media di m 16 s.l.m.), a spiccata vocazione agricola; la giacitura è pianeggiante, con impercettibile esposizione a Sud-Est e pendenza media trascurabile (±1%).
Ubicazione e confini
L’immobile risulta ubicato nel territorio di Pachino, Comune della provincia di Siracusa che conta attualmente 22.260 abitanti circa, più precisamente ad 1,5 km dal centro urbano della città.
Si riportano di seguito le relative coordinate GPS:
- latitudine 36°43'36.5"N
- longitudine 1 5 ° 05' 19 . 0"E
L’Estratto di Mappa e l’ortofoto satellitare allegati evidenziano il perimetro del lotto, la cui forma è pressoché regolare ed assimilabile ad un rettangolo. Attraverso un raffronto tra i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate - Territorio e gli elementi tecnici acquisiti in fase di sopralluogo, è possibile stabilire che il lotto confina:
Stralcio del Foglio di Mappa catastale n. 4 di Pachino .
- a Nord-Est con il seminativo di cui ai mappali 396 e 397, attualmente intestato OMISSIS;
- a Sud-Est con l’area urbana data dalle p.lle 363 e 364, attualmente intestata al OMISSIS;
- a Sud-Ovest con la strada di accesso, denominata “Viale degli Ulivi”;
- a Nord-Ovest con i mappali 133, 177 e 235, OMISSIS.
Si accede all’immobile dalla Strada Provinciale 19, direzione Pachino-Noto. Dopo appena 1,3 km da Pachino, si svolta poi a destra, verso la strada denominata “Viale degli Ulivi”, che conduce in contrada Cozzi. Continuando per poco più di 400 m si incontra sulla sinistra la proprietà in oggetto.
Il perimetro del lotto, di circa 200 m di lunghezza, risulta completamente recintato con muratura in calcestruzzo. Lungo il lato Sud-Ovest della proprietà, a confine con la strada, la recinzione forma una rientranza, per facilitare l’ingresso delle vetture, delimitata da un cancello in metallo sostenuto da due pilastri laterali.
Descrizione dei beni e degli accessori
BENE A (abitazione): La tipologia costruttiva dell’edificio è quella tipica dell’epoca di costruzione, con muratura portante dello spessore di cm 25, realizzata con blocchi di pietra calcarea, tramezzature interne in muratura di laterizi forati di cm 10, solaio di tipo misto in laterocemento, realizzato con travetti prefabbricati in c.a. interposti a pignatte con interasse di cm 35. La copertura piana dà luogo ad un’altezza utile dei locali pari a m 2,80.
L’abitazione si sviluppa su un unico piano fuori terra e possiede una superficie lorda complessiva di m2 160,00, con area utile, al netto della muratura, pari a m2 138,70. La planimetria catastale evidenzia la sagoma dell’immobile e la suddivisione degli spazi interni: l’ambiente principale comprende n. 4 camere con sup. utile rispettivamente di m2 17,90, m2 13,10, m2 10,90 e m2 9,90; un cucinino di m2 3,70, collegato con la sala da pranzo della sup. utile di m2 21,80; un ampio soggiorno di m2 27,50; un bagno e un w.c. della sup. utile pari a m2 5,10 e m2 5,30 rispettivamente;
le varie camere ed i servizi vengono disimpegnate da un ingresso/corridoio di m2 13,30; infine un vano scala, la cui proiezione orizzontale è pari a m2 10,20, permette di accedere all’abitazione sopra descritta e al piano copertura, costituito da una terrazza calpestabile di m2 133,20.
La pavimentazione interna è realizzata in piastrelle di ceramica, mentre quella della terrazza è della tipologia in scagliette di pietra. Si precisa che le pareti esterne
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della casa sono ancora allo stato grezzo, mentre l’interno risulta completamente intonacato e tinteggiato. Le porte sono in legno, di buona fattura, mentre gli infissi,
tipici dell’epoca di costruzione, sono in lamiera zincata, con vetri singoli e oscuranti Firmato Da: SPERANZA CARMELO Emesso Da: NAMIRIAL CA FIRMA QUALIF
avvolgibili in pvc, sicuramente da sostituire in una prospettiva di miglioramento dell’efficienza energetica. Gli impianti elettrico, tv ed idrico sono presenti, ma in parte da rivedere quest’ultimo.
Il prospetto principale del fabbricato è rivolto a nord-ovest, verso il vialetto utilizzato per la sosta e manovra di veicoli; l’area scoperta pavimentata, realizzata in battuto cementizio, si estende anche attorno all’abitazione per una superficie complessiva di m2 540 circa; il resto del lotto risulta costituito da un’area verde a terreno naturale di m2 969 circa (dato ottenuto per differenza) su cui vegetavano, al momento del sopralluogo, specie arboree da frutto quali olivo, fico, fico d’india e mandorlo.
Nel complesso, è possibile affermare che l’intera struttura non presenta evidenti anomalie o vizi costruttivi; tuttavia, mostra qualche carenza sotto il profilo manutentivo, oltre all’assenza di rifiniture esterne.
BENE A SUP. UTILE (m2) SUP. LORDA (m2) COEFF. SUP. COMMERCIALE (m2)
Vani principali ed accessori diretti
(abitazione) 138,70 160,00 1,00 160,00
Pertinenze esclusive di ornamento di tipo
1*
(terrazza)
133,20 148,80
0,30
(fino a 25 m2) 7,50 0,10
(quota eccedente
25 m2) 12,38
Pertinenze esclusive di ornamento di tipo
2**
(area verde + corte)
932,00 +
525,00 969,00 + 540,00
0,10 (quota compresa tra il
quintuplo ed il sestuplo della sup. dei
vani principali e accessori diretti)
16,00
0,02 (quota eccedente il
sestuplo di cui sopra) 10,98
BENE B
64,40 75,00 0,50
(comunic. con vani
princ. e acc. dir.) -
Pertinenze esclusive di servizio***
(fabbr. in corso di costruzione)
0,25 (non comunic. con vani
princ./acc. dir.) 18,75
TOTALE 225,61
(226,00 in cifra tonda)
* terrazze, balconi, verande, tettoie, etc.; ** giardini, parchi, etc.; *** cantine, posti auto, box, etc. Firmato Da:
A QUALIF Le superfici commerciali riportate in tabella vengono ottenute – secondo le indicazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare – considerando la superficie interna al lordo delle tramezzature, più la superficie dei muri perimetrali, questi ultimi per metà se in comune con altri fabbricati, per intero se di proprietà esclusiva; il vano scala, se presente, viene computato nella misura della sua proiezione orizzontale, a prescindere dal numero di piani collegati.
BENE B (fabbricato in corso di costruzione): La struttura del manufatto è in muratura portante dello spessore di cm 25, realizzata con blocchi di pietra calcarea.
L’interno risulta suddiviso in tre ambienti da due muri, della stessa tipologia dei perimetrali, posti trasversalmente rispetto alla lunghezza del fabbricato; tali divisori hanno un’altezza di due metri circa, e su di essi poggiano delle travi metalliche a sostegno di un soppalco tavolato non ancora ultimato.La copertura è ad unica falda inclinata, con manto in eternit sorretto da travi in legno e profilati metallici; l’altezza media interna è pari a m 3,65 (H1= 3,90 m e H2= 3,40 m), per una superficie lorda di m2 75,00; l’area calpestabile, al netto della muratura, è di m2 64,40, con pavimento in semplice battuto cementizio. Le pareti del locale, sia internamente che esternamente, sono ancora allo stato grezzo con blocchi a vista; qualsiasi altro tipo di impianto risulta assente. I tre ambienti, con superficie utile rispettivamente pari a m2 22,90, m2 19,40 e m2 22,10, possiedono ingressi indipendenti, ma aperture prive di serramenti esterni. Per il calcolo della superficie commerciale del bene B, si rimanda alla precedente tabella, relativa al bene A, di cui il presente immobile costituisce pertinenza.
Stato di possesso degli immobili
Attraverso l’indagine effettuata dal sottoscritto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Noto, Direzione Provinciale di Siracusa, è stato possibile accertare che non risultano contratti di alcun tipo registrati in data antecedente al pignoramento.
L’immobile (comprensivo delle relative pertinenze) risulta comunque occupato dai coniugi esecutati e dagli altri membri della famiglia, che vi risiedono stabilmente.
Formalità, vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene
Dall’analisi delle ispezioni ipotecarie, delle visure catastali storiche acquisite dal sottoscritto e della relazione ipocatastale depositata in cancelleria, redatta dalla dott.ssa , notaio con studio in Corleone, si desume che,
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relativamente agli immobili che costituiscono il presente lotto, esistono le seguenti formalità, nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento:
- ipoteca volontaria di € 120.000,00, nascente da atto di mutuo fondiario,
Firmato Da: SPERANZA CARMELO Emesso Da: NAMIRIAL CA FIRMA QUALIF
iscritta in data 21/09/2010 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Siracusa ai nn. 20500/4014, a favore OMISSIS per la quota di piena proprietà di 1/2 ciascuno, in regime di comunione dei beni, gravante sull’immobile pignorato;
- pignoramento immobiliare trascritto in data 20/10/2017 presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Siracusa ai nn. 15928/11834, a favore OMISSIS per la quota di piena proprietà di 1/2 ciascuno, in regime di comunione dei beni, gravante sull’immobile pignorato.
Verifica della regolarità degli immobili sotto il profilo urbanistico
Con istanza del 03/04/2018, il sottoscritto C.T.U. chiedeva all’Ufficio competente del Comune di Pachino di effettuare un’accurata indagine per il fabbricato oggetto di
pignoramento, con particolare riferimento all’esistenza di concessioni edilizie e relativi progetti approvati. I risultati della ricerca non hanno portato alla luce nessun titolo autorizzativo a costruire. Tuttavia, fu presentata un’istanza di condono (n° 583/86 ai sensi dell’art. 31 L. 47 del 28/02/1985, recepita con L.R.
n. 37 del 10/08/1985), a nome di (precedente proprietario), che, come da allegata comunicazione del Responsabile del Procedimento, a tutt’oggi risulta in itinere, in quanto priva della documentazione necessaria per la definizione della stessa. Si precisa comunque che la richiesta di condono è da ritenersi accolta, per essere stato versato all’Amministrazione l’intero importo previsto a titolo d’oblazione e relativi accessori. Di conseguenza, il fabbricato insistente sul lotto è da considerarsi solo formalmente irregolare sotto il profilo urbanistico, in quanto l’eventuale acquirente potrà definire la pratica di sanatoria, come indicato nella lettera di
“Richiesta documentazione integrativa” dell’U.T.C. di Pachino, notificata al sig.
OMISSIS in data 05/02/1998.
In merito alla data di costruzione del fabbricato, il dante causa OMISSIS dichiara, con atto notorio del 30/12/1985, anch’esso allegato, che la casa è stata ultimata nel mese di giugno 1993.
Verifica dell’esistenza della Dichiarazione di Agibilità/Abitabilità
Secondo quanto riferito al sottoscritto da parte dei funzionari dell’Ufficio Tecnico del Comune di Pachino, sulla base delle ricerche effettuate in archivio, non è stato mai
rilasciato alcun permesso di agibilità/abitabilità per il lotto in esame, pertanto si ritiene opportuno quantificare i costi al fine di ottenere tale autorizzazione:
- Onorario del tecnico € 900,00 + - Ispezione da parte dell’ufficio competente € 70,00 + - Diritti di segreteria € 70,00 + - Marche da bollo (2 x € 16,00) € 32,00 = TOTALE € 1.072,00
Tale somma costituisce un onere a carico dell’eventuale acquirente e verrà quindi decurtata dal valore complessivo del lotto.
Verifica dell’esistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica
Secondo la normativa vigente non occorre attestazione di certificazione o prestazione energetica per la compravendita di edifici con categoria assimilabile a quella del bene B (fabbricato in corso di costruzione).
Tuttavia, per il bene A (abitazione) tale attestazione risulta necessaria, pena l’applicazione di gravi sanzioni a carico del responsabile della vendita. Per tal motivo il sottoscritto C.T.U., dopo aver interpellato i proprietari dell’immobile in merito all’esistenza di A.P.E. in corso di validità e dopo aver interrogato il database del Catasto Energetico dei Fabbricati del Dipartimento Energia della Regione Siciliana, in entrambi i casi con esito negativo, ha provveduto a redigere personalmente l’A.P.E., in qualità di tecnico iscritto con numero 15169 all'elenco regionale dei soggetti certificatori. L’attestato è stato approntato sulla base degli elementi tecnici rilevati durante il sopralluogo ed elaborato con software certificato.
Secondo l’analisi effettuata, l’edificio rientra nella classe energetica E, con una Prestazione Energetica globale (EPgl) pari a 190,70 kWh/m2 anno. Realizzando l’intervento raccomandato nell’attestazione (coibentazione delle strutture opache verticali rivolte verso l’esterno), il fabbricato potrebbe migliorare l’efficienza energetica, raggiungendo la classe energetica D (PEgl= 134,00 kWh/m2 anno). Dopo avervi apposto la firma digitale, il documento generato è stato trasmesso al Dipartimento Energia della Regione Siciliana; la procedura di caricamento dell’A.P.E.
nel Catasto Energetico Fabbricati si è conclusa in data 24/08/2018, con assegnazione del codice identificativo n° 524453.
VALUTAZIONE DEL LOTTO
Per la valutazione degli immobili che fanno parte del lotto, il sottoscritto C.T.U.
Firmato Da: QUALIF
ritiene opportuno adottare il procedimento della stima sintetica per comparazione. Tale procedimento trova applicazione per il verificarsi di alcune condizioni essenziali, quali l’esistenza di un mercato
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relativamente attivo per immobili simili ai beni da valutare, da cui è possibile desumere i relativi prezzi di mercato, e la presenza di almeno un parametro in comune assunto come elemento di confronto.
Attraverso un’attenta indagine di mercato effettuata personalmente, tramite diretta consultazione delle maggiori agenzie immobiliari operanti sul territorio di
Pachino e la
conoscenza di recenti valori di compravendita non mediati, è stato possibile acquisire i prezzi di vendita per immobili simili all’abitazione oggetto di stima. Si riporta di seguito la tabella degli immobili comparabili.
Il valore dell’abitazione si ottiene dalla seguente proporzione Vo : ∑V = m2 : ∑m2 ;
da cui deriva Vo = ∑V / ∑m2 * m2 Sostituendo i dati nell’equazione, compresa la superficie commerciale dell’immobile (226 m2), calcolata come da tabella a pag. 13, si ottiene pertanto il più probabile valore di mercato del bene secondo il criterio della comparazione:
Vo = € 1.185.000,00 / m2 1.130 * m2 226 = € 237.000,00 (Valore unitario = €/m2 1.048,67)
Al valore ordinario (Vo) di cui sopra bisogna apportare necessariamente degli adeguamenti per i seguenti motivi: sebbene il lotto ricada in zona agricola, il suo valore risente positivamente della vicinanza al centro urbano di Pachino, che gli conferisce una posizione tranquilla ma allo stesso tempo non isolata; positivi risultano anche la luminosità e la relativa prossimità al mare, nella fattispecie ad una zona
IMMOBILI SIMILI SUPERFICIE (m2) PREZZO DI MERCATO (V)
A 70 € 75.000,00
B 150 € 145.000,00
C 232 € 195.000,00
D 143 € 165.000,00
E 94 € 155.000,00
F 85 € 75.000,00
G 101 € 115.000,00
H 120 € 125.000,00
I 135 € 135.000,00
totale 1.130 € 1.185.000,00
molto apprezzata turisticamente, quale il borgo marinaro di Marzamemi; inoltre, la tipologia dell’abitazione è il villino (categ. catastale A/7), che contraddistingue immobili caratterizzati principalmente da aree scoperte e giardini ad uso esclusivo, come nel caso in esame; per contro, il fabbricato, a piano terra, ha un’età di circa 35 anni e non risulta rifinito esternamente; lo stato di conservazione non è ottimale e
Firmato Da: FIRMA QUALIF
l’impianto di riscaldamento/raffrescamento è assente.
Tenuto conto di tutti i fattori anzidetti (positivi e negativi), si ritiene di dover apportare le relative aggiunte e detrazioni, nel complesso quantificabili al +3%, in osservanza al principio dell’ordinarietà:
V±adeg. = (Vo + 3%);
V±adeg. = (€ 237.000,00 + 3%) = € 244.110,00 Infine, dal valore ottenuto bisognerà decurtare ulteriori voci di costo, fra cui:
- l’onorario di un tecnico abilitato per la definizione della Domanda di Condono, con presentazione e ritiro del Progetto Approvato (Cpr= € 1.500,00 circa);
- l’onorario tecnico per l’ottenimento della Dichiarazione di Agibilità (Cda), già quantificato precedentemente (pag. 16) in € 1.072,00;
- il rifacimento del tetto del locale accessorio (bene B, fabbricato in corso di costruzione), non a norma in quanto il materiale utilizzato per la copertura risulta costituito, allo stato attuale, da lastre ondulate di eternit, contenenti fibre di amianto, notoriamente pericolose per la salute. Secondo ricerche di mercato, si stima un costo medio unitario di bonifica pari a €/m2 25,00, comprendente la rimozione delle lastre, il trasporto e lo smaltimento effettuato da personale specializzato. Per la ricostruzione della copertura potranno essere idoneamente utilizzate le lastre multistrato in acciaio ondulato riportate alla voce A.16.1 del Prezziario Regionale dell’Agricoltura (costo unitario = €/m2 34,00, compreso fissaggio, colmi e scossaline).
Costo di bonifica amianto tetto (Cb) = m2 75,00 x €/m2 25,00 = € 1.875,00 Costo di ricostruzione tetto (Cr) = m2 75,00 x €/m2 34,00 = € 2.550,00
Pertanto, secondo il criterio della comparazione, il più probabile valore di mercato dell’immobile (V) sarà pari a:
V = Vadeg. – Cpr - Cda - Cb - Cr = V = € 244.110,00 - 1.500,00 – 1.072,00 - 1.875,00 - 2.550,00 = € 237.113,00.
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CONCLUSIONI
Nell’espletamento dell'incarico ricevuto dal Giudice dott.ssa Cultrera Concita, il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver adeguatamente documentato e descritto i beni pignorati, stimandone il più probabile valore di mercato come di seguito riportato:
Firmato Da: MA QUALIF
LOTTO UNICO (c.da Cozzi, Pachino) composto da:
- Abitazione categ. A/7, con giardino di pertinenza esclusivo (bene A); - Fabbricato in corso di costruzione, categ. F/3 (bene B).
Superficie commerciale complessiva m2 226,00 (tab. di calcolo a pag. 13).
Valore ordinario del lotto ……… € 237.000,00
(valore unitario = €/m2 1.048,67) Adeguamenti (+3%) ……… + € 7.110,00 Valore complessivo del lotto ……… € 244.110,00 in cifra tonda € 244.000,00
(valore unitario = €/m2 1.079,65)
Costo progetto per Domanda di Condono ……… - € 1.500,00 Costo pratica Dichiarazione di Agibilità ……… - € 1.072,00 Costo bonifica amianto tetto bene B ……… - € 1.875,00 Costo ricostruzione tetto bene B ……… - € 2.550,00 Valore complessivo al netto dei costi ……… € 237.113,00 in cifra tonda € 237.000,00 (valore unitario = €/m2 1.048,67)
Noto, 04/09/2018
Il C.T.U.
Dott. Agronomo Carmelo Speranza
