Aggiornato a Febbraio Q&A Cessione Crediti d imposta Superbonus

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Q&A Cessione Crediti d’imposta Superbonus

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CONenergy Casa: più valore alla tua casa, più valore al tuo pianeta

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INDICE

Normativa...3

Soggetti beneficiari...6

Immobili...10

Requisiti...13

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3 CONenergy Casa: più valore alla tua casa, più valore al tuo pianeta

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1. Normativa

1.1 Che cosa prevede il Decreto Rilancio?

Il Decreto-legge del 18 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), convertito nella Legge n. 77/2020, ha previsto, con gli articoli 119 e 121, il potenziamento delle detrazioni fiscali fino al 110% con il c.d. “Superbonus” per gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, sostenuti dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, e la possibilità di trasformare le suddette detrazioni in un credito d’imposta cedibile a terzi.

L’art. 1, c. 28 della Legge di bilancio 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234) riformula l’art. 119, c. 8-bis dell’art.

119 del DL 34/2020, prorogando il termine finale “generale” fissato al 30.06.2022 al:

• 31.12.2025 (con applicazione della detrazione nella misura “piena” del 110% sino al 31.12.2023, del 70% per le spese sostenute nel 2024 e del 65% per le spese sostenute nel 2025), per gli interventi effettuati:

o da condomìni, oppure da persone fisiche che possiedono per intero l’edificio oggetto degli interventi (il quale può essere composto al massimo da quattro unità immobiliari);

o da persone fisiche, su unità immobiliari site all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio interamente posseduto oggetto degli interventi di cui al punto precedente (c.d. “interventi trainati”);

o da ONLUS, organizzazioni di volontariato o associazioni di promozione sociale;

• 31.12.2023, per gli interventi effettuati da IACP ed “enti equivalenti” (compresi quelli effettuati da persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio) e dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa, a condizione che, alla data del 30.6.2023, siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;

• 31.12.2022, per gli interventi effettuati da persone fisiche su edifici unifamiliari, unità immobiliari

“indipendenti e autonome” o, comunque, unità immobiliari non ubicate in edifici le cui parti comuni sono oggetto di interventi “trainanti” ai fini del superbonus, a condizione che, alla data del 30.6.2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

La Legge di Bilancio 2022 non ha prorogato due ulteriori agevolazioni fiscali per il periodo d’imposta 2020 e 2021, note come “bonus affitti” e “bonus vacanze”, previsti dagli articoli 28 e 176 del Decreto Rilancio.

1.2 Ci sono altre tipologie di intervento che generano un credito cedibile alla Banca?

Sì, il Decreto Rilancio (art. 121) prevede la possibilità di trasformare in credito d’imposta cedibile anche le detrazioni ottenute per:

— Interventi di ristrutturazione edilizia per manutenzione ordinaria o straordinaria volti al recupero del patrimonio edilizio;

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— Interventi di riqualificazione energetica;

— Adozione di misure antisismiche;

— Interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti.

1.3 In cosa consiste lo “sconto in fattura”?

Il committente dei lavori di efficientamento energetico / riduzione del rischio sismico può chiedere uno sconto in fattura all’impresa che ha eseguito i lavori, la quale può effettuare uno sconto al cliente fino al 100% del costo dei lavori (in caso di interventi deducibili al 110%) o secondo la percentuale di detrazione corrispondente. In questo modo, il committente non paga (o paga in modo parziale) i lavori di ristrutturazione e l’impresa che ha effettuato lo sconto in fattura diventa beneficiaria del credito d’imposta che si genera dall’operazione. A quel punto, l’impresa potrà decidere di usufruire del credito in compensazione dei propri oneri fiscali oppure cedendolo a terzi soggetti.

Si sottolinea che è facoltà dell’impresa decidere se concedere o meno lo sconto in fattura al cliente richiedente.

1.4 Se l’ammontare della detrazione spettante in un anno eccede il carico d’imposta lorda posso recuperare l’incentivo negli anni successivi?

No, la parte non utilizzata di detrazione, in un determinato anno, non può essere utilizzata negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.

1.5 Sono stabiliti limiti di spesa per il Bonus Facciate?

L’art. 1, c. 39 della L. 234/2021 ha ridotto dal 90% al 60% l’aliquota di detrazione del Bonus Facciate. Il Bonus Facciate non prevede un tetto massimo di spesa sul quale applicare l’aliquota di detrazione, tuttavia vanno rispettati i limiti massimi di costo delle singole lavorazioni di cui all’allegato I del DM 06.08.2020.

1.6 Pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica: come funziona il super ecobonus 110%?

Il super ecobonus 110% si applica anche all’installazione di pannelli fotovoltaici e delle colonnine di ricarica per le vetture elettriche; anche in questo caso, persiste il vincolo che l’installazione avvenga insieme a uno dei tre interventi trainanti.

1.7 Come deve avvenire il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi (salvo l’importo del corri spettivo oggetto di sconto in fattura), per fruire del Superbonus?

Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

L’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d’impresa. Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane S.P.A. nonché gli istituti di pagamento - autorizzati in base alle disposizioni

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di cui al D.Lgs. n. 11 del 2010 e al D.Lgs. n. 385 del 1993 (TUB) a prestare servizi di pagamento - applicano, all’atto dell’accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta d’acconto (attualmente nella misura dell’8 per cento) di cui all’articolo 25 del D.L. n. 78 del 2010. A tal fine, possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus ovvero la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (cfr. Circolare 08/07/2020, 24/E, pag. 41).

1.8 Gli altri interventi: il vecchio ecobonus resta in vigore?

Sì, l’Ecobonus è stato prorogato al 31.12.2024 dall’art. 1 c. 37 e 38 della L. 234/2021.

L’Ecobonus prevede, tra l’altro, anche una serie di interventi (ad esempio l’installazione di schermature solari e la sostituzione degli infissi) agevolati, ma con percentuali di detrazione che arrivano al massimo al 65% nelle unità immobiliari singole e al 75% in condominio con restituzione fiscale in 10 anni.

Tutti questi lavori possono però rientrare nel super ecobonus se compiuti insieme a uno dei tre interventi trainanti.

Pertanto, l’ecobonus attualmente in vigore andrà utilizzato per infissi, tende da sole ecc. qualora non vengano effettuati anche lavori che appartengono alle tre fattispecie di lavori trainanti, oppure quando i lavori riguardino immobili esclusi dall’agevolazione più generosa, come gli edifici non residenziali.

1.9 Bonus facciate e bonus ristrutturazione

Il bonus facciate permette di ottenere una detrazione del 60% (fino al 2021, l’aliquota di detrazione era pari al 90%) per le spese sostenute dal 1° Gennaio al 31 Dicembre 2022 da ripartire in 10 quote annuali di pari importo per la riqualificazione delle facciate esterne degli edifici, residenziali e non, purché ubicati in aree urbanizzate.

La norma prevede che:

• se i lavori non comportano il rifacimento di una quota superiore al 10% degli intonaci, il bonus è ottenibile senza sottostare a particolari condizioni;

• se, invece, la quota supera il 10%, è necessario anche un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio. In questo caso, però, i lavori certamente possono usufruire del super eco bonus.

Il “bonus ristrutturazione” permette di ottenere una detrazione del 50% spalmabile in 10 anni con spesa massima agevolabile pari a 96.000 euro, per lavori di ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e

straordinaria, volti al recupero del patrimonio edilizio. Dall’1.1.2025, l’aliquota di detrazione sarà pari al 36% con un limite massimo di spesa di 48.000 euro.

1.10 Qual è l’ammontare massimo dello sconto in fattura? Il fornitore può applicare uno sconto “parziale”?

Il contributo sotto forma di sconto è pari alla detrazione spettante, determinata tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato, e non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto.

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Il fornitore può anche applicare uno sconto “parziale”. In questo caso, il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari al 110% della spesa rimasta a suo carico o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito rimanente ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Ulteriori dettagli su questa Faq sono contenuti nella Risposta n. 325 del 9 settembre 2020 - pdf.

2. Soggetti beneficiari

2.1 Chi può cedere il credito d’imposta?

I beneficiari delle detrazioni, trasformabili in crediti d’imposta, sono:

1. i condomìni;

2. le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni;

3. gli istituti autonomi case popolari (IACP) e altri enti aventi le stesse finalità sociali;

4. le cooperative di abitazione a proprietà condivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

5. le organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del Decreto Legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;

6. le associazioni e le società sportive dilettantistiche iscritte al registro di cui all’articolo 5, comma 2, lettera c), del Decreto Legislativo n. 242 del 1999 (limitatamente ai lavori effettuati sulle unità immobiliari adibite a spogliatoi).

Chi effettua i lavori ha, inoltre, la possibilità di richiedere lo sconto in fattura direttamente all’impresa che esegue i lavori. In questi casi, il credito d’imposta sorge in capo alle imprese appaltatrici che potranno, a loro volta, cedere il credito alla Banca.

2.2 Se ho un immobile adibito ad ufficio / studio / negozio in un condominio posso accedere alla detrazione?

Sì, si ha diritto alla detrazione che si genera dagli interventi sulle parti comuni del condominio in relazione alle quote millesimali dell’unità immobiliare.

2.3 Come persona fisica su quali immobili posso effettuare gli interventi che portano al diritto di usufruire del Superbonus?

Il Superbonus si applica agli interventi sugli immobili di proprietà o per i quali si detiene un documento comprovante la titolarità di un diritto di godimento, che siano prima casa residenziale o seconde case di villeggiatura.

Il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due

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unità immobiliari, anche se la limitazione non opera per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, nonché per gli interventi antisismici.

2.4 Sono proprietario di tre immobili, posso eseguire gli interventi di riqualificazione energetica su tutti e tre?

No, le persone fisiche possono beneficiare del Superbonus per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tuttavia, tale limitazione non opera per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici e per gli interventi antisismici.

Si ricorda, tuttavia, che è possibile fruire del Superbonus 110% per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus 110%.

2.5 Posso usufruire del Superbonus nel caso in cui non sia proprietario dell’immobile?

Sì, per usufruire del Superbonus bisogna essere in possesso di un documento comprovante la titolarità, in capo al Contribuente finale non proprietario dell’immobile, di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), nonché la detenzione dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato.

2.6 Il detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato d’uso può beneficiare del Superbonus?

Sì, anche il detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione o di comodato d’uso, con un contratto regolarmente registrato, può beneficiare della detrazione al 110% (ricordando che, ai fini dell’esecuzione dei lavori, è necessaria l’approvazione da parte del proprietario).

2.7 Se l’immobile è in comproprietà posso usufruire del Superbonus?

Sì, in caso di comproprietà dell’immobile, il diritto di usufruire del Superbonus spetta al soggetto che sostiene le spese, a prescindere dalla quota di proprietà dell’immobile.

2.8 Posso beneficiare del Superbonus se sono residente all’estero?

Sì, anche i cittadini italiani residenti all’estero regolarmente iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) possono usufruire del Superbonus per lavori su immobili posseduti in Italia.

2.9 Abito in un condominio che non è interessato a eseguire i lavori per l’isolamento termico

(il “cappotto termico”) sull’involucro esterno dell’intero edificio, utili per l’efficientamento energetico.

Se realizzo il cappotto termico solo sulla porzione dell’involucro esterno relativa al mio appartamento pos so usufruire del Superbonus

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Sì, se l’assemblea condominiale ha autorizzato i condòmini a realizzare l’intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa e sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus.

Quindi occorre che l’intervento riguardi una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 408 del 24 settembre 2020.

2.10 In caso di unità immobiliari locate o in comodato, il conduttore/comodatario può effettuare gli interventi anche se il proprietario intende fruire del Superbonus su altre due unità immobiliari?

Sì, il Superbonus, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, spetta ai contribuenti persone fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

In altri termini, la norma esclude la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi. Nell’ipotesi prospettata, pertanto, una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuati su altre due unità immobiliari.

2.11 Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Si, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese (se antecedente), e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

2.12 Un immobile comprende tre appartamenti con relativi garage e un negozio al pian terreno. I proprietari di un appartamento e di un garage sono mia moglie e sua madre, mentre le altre unità sono di proprietà mia, di mia sorella e di mia madre. Tutte le proprietà sono indivise. Per suddetti lavori per i quali si applica il Sismabonus 110%, le fatture dei fornitori dovranno essere intestate - pro quota in base ai millesimi – ai comproprietari (mia moglie e mia suocera da una parte e io, mia sorella e mia madre dall’altra) oppure potranno essere intestate anche a una persona soltanto per ogni comproprietà?

Nel caso di specie, siamo in presenza di un “mini condominio” a proprietà indivisa e le fatture possono essere intestate anche a uno solo dei comproprietari che funge da amministratore, mentre il bonus è ripartito tra i comproprietari in base ai millesimi di proprietà delle parti comuni o a una tabella di ripartizione che rispetti le

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quote di proprietà.

2.13 Una persona fisica possiede un immobile con 10 appartamenti. La detrazione per le varie tipologie di intervento è limitata a due unità immobiliari (quindi a due appartamenti) oppure è riconosciuta per 10 unità?

Il condominio, per accedere alla detrazione 110%, sussiste laddove vi sia la presenza di almeno due proprietari.

Nello specifico, la nascita del condominio si determina, automaticamente, quando l’unico proprietario di un edificio cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva. Quindi, nel caso in questione, la persona fisica che possiede un immobile con 10 appartamenti, non potrà beneficiare della detrazione al 110%.

2.14 Una S.r.l. immobiliare (Codice Ateco 68.20.01), proprietaria sia di beni immobili strumentali (p.e. categorie catastali B, C, D, E, A/10), che di beni immobili patrimonio [categorie da A/1 ad A/11 (tranne A/10)], potrebbe fruire dell’ecobonus al 110% qualora effettuasse interventi di ristrutturazione (elencati nel testo del Decreto Rilancio) sia su un appartamento per civile abitazione (categoria catastale A/2) che su un fabbricato industriale (categoria catastale D/7)?

Il bonus 110% non è mai applicabile alle società, tranne In caso di interventi effettuati sulle parti comuni di immobili a prevalente destinazione residenziale.

2.15 Siamo tre proprietari di una palazzina costituita da 13 bilocali (quattro bilocali intestati a una persona e novecointestati ad altre due persone). Gli appartamenti sono tutti affittati a inquilini privati ma, anche se di fatto sarebbe un condominio, in pratica non esiste un’amministrazione condominiale vera e propria, in quanto ogni proprietario si occupa dei problemi dei propri inquilini e non è previsto un canone per le spese condominiali. Si potrebbe in questo caso fruire dell’ecobonus del 110% per l’intero immobile senza limitazioni di numero di unità immobiliari?

Il comma 9 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020 stabilisce, tra l’altro, che il superbonus 110% può applicarsi agli interventi effettuati da condomìni, da IACP e Istituti “equivalenti” e da Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, ai quali si aggiungono le persone fisiche, ma limitatamente agli interventi effettuati “su unità immobiliari”. A tal riguardo, si segnala che la stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha ricordato che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento (risoluzione 45/E/2008).

Per condominio minimo, continua l’Agenzia, si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane S.p.a., dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento.

Alla luce dell’interpretazione data dall’Agenzia, quindi, si ritiene che, trovandosi nel caso descritto in una condizione