Ing. Massimo Brunosio
C ONSULENTE DEL G IUDICE - P ERIZIE P ENALI E C IVILI
ALBO CONSULENTI TECNICI D’UFFICIO DEL TRIBUNALE DI COSENZA AL N°3227
T T R R I I B B U U N N A A L L E E D D I I C C O O S S E E N N Z Z A A
U U FF F FI IC CI I O O E E S S E E C C UZ U ZI IO ON NI I I I MM M MO OB BI IL LI I AR A RI I
C C O O N N SU S UL LE EN N Z Z A A T T E E C C N N I I C C A A D’ D ’U U F F F F I I C C I I O O
Esecuzione N. 260/2014 ad istanza
UNICREDIT SPA in danno di
Sig.ri RAIMONDO MARIO
MANCUSO ANNA MARINA
Il C. T. U.
Ing. Massimo Brunosio
INDICE
1- PREMESSA E CONFERIMENTO DELL’INCARICO Pag. N. 3
2- DOCUMENTAZIONE ED ATTI Pag. N. 4
3- SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Pag. N. 5
4- DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI Pag. N. 6 5- VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI Pag. N. 9
6- CONCLUSIONI Pag. N. 10
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1. PREMESSA E CONFERIMENTO DELL’INCARICO
Il Giudice Esecutore Dott. Giuseppe Greco, in relazione all’esecuzione immobiliare n. 260/2014, nominava lo scrivente, con ordinanza del 11/02/2015 per la valutazione dei beni pignorati.
In data 28/12/2015 lo stesso Consulente Tecnico d’Ufficio accettato l’incarico presso la Cancelleria del Tribunale di Cosenza si è attivato per l’espletamento dello stesso.
2. DOCUMENTAZIONE ED ATTI
I documenti che il C.T.U. ha consultato per il presente lavoro sono:
1. Atti di Espropriazione Immobiliare contenente:
a) Atto di Pignoramento Immobiliare del 01/08/2014;
b) Istanza di Vendita del 09/12/2014;
2. Ispezione Ipotecaria per Immobile del 07/03/2016;
3. Atto di Provenienza (Compravendita del 11/07/2007);
4. Atto di Mutuo del 11/07/2007;
5. Visura e Planimetria Catastale rilasciate dall’Agenzia del Territorio;
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3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Prima di ogni altra attività è stata controllata la documentazione di cui all’art. 567 comma 2 c.p.c., sottoforma di Ispezione Ipotecaria richiesta e ricevuta dallo scrivente telematicamente, ed è stata valutata completa e idonea.
Il C.T.U ha richiesto all’Agenzia del Territorio la visura catastale aggiornata con relativa planimetria dell’immobile pignorato, verificando i dati alla data attuale e non riscontrando nessuna variazione.
Lo scrivente dopo vari contatti telefonici con l’Avv. Enrico Ambrogio, difensore della parte esecutata, ha iniziato le operazioni peritali in data 09/03/2016 presso l’immobile interessato dal pignoramento ubicato in Spezzano Piccolo alla Via Cinello, N. 29, ove erano presenti il Sig. Raimondo Mario, la Sig.ra Mancuso Anna Marina e l’Avv. Enrico Ambrogio.
Dopo aver proceduto ai necessari rilievi e verifiche sulla consistenza dell’immobile e conformità alla documentazione catastale in possesso, lo scrivente C.T.U. ha redatto il verbale di sopralluogo che è stato firmato dai presenti ed è allegato alla perizia.
4.1 Descrizione, ubicazione e caratteri generali e tipologici, estensione, identificazione catastale, confini e provenienza dei beni pignorati.
L’immobile pignorato consiste in un alloggio disposto su piano terra e piano primo di un fabbricato bifamiliare con annessa corte esclusiva e locali accessori posti al primo piano sottostrada dello stesso fabbricato, ubicati nel Comune di Spezzano Piccolo (CS) alla Via Cinello N.29.
L’edificio bifamiliare contenente l’immobile periziato presenta struttura portante in cemento armato.
L’alloggio in perizia presenta buone rifiniture e dicreto stato di manutenzione, gli infissi interni ed esterni sono in legno, il pavimento in monocottura di ceramica e i rivestimenti dei bagni e della cucina sono anch’essi in ceramica, l’impianto di riscaldamento è autonomo a gas metano e caminetto a legna.
All’abitazione è annessa una corte esclusiva esterna, graffata alla particella N. 667 come risulta dall’estratto di mappa rilasciato dall’Agenzia del Territorio e allegato alla presente, tale corte risulta totalmente recintata ed adibita a giardino.
L’alloggio, al quale si accede mediante scala esterna e portico, si compone al piano terra di ingresso-disimpegno, soggiorno-pranzo, cucina, bagno, ripostiglio e salotto, mentre al piano primo si hanno tre camere, due bagni e due balconi.
I locali accessori posti al primo piano sottostrada, non comunicanti direttamente con l’alloggio ma con ingresso indipendente, risultano allo stato rustico ed adibiti a garage e magazzino.
L’immobile in perizia globalmente confina con le unità immobiliari censite con le P.lle N. 446, N. 740, N. 741 e N. 742 per come meglio rappresentato nello stralcio in scala 1:500 dell’estratto di mappa allegato alla presente perizia.
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L’unità immobiliare periziata è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Spezzano Piccolo al:
− Catasto Fabbricati: Foglio N. 2 – Particella N. 667 – Sub 1 (Piano S1-T-1);
Zona Censuaria N. 1 - Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 9 vani – Sup.
Catastale: 209 mq, Rendita Catastale : 697,22 € ;
Per quanto riguarda la corte esclusiva non essendo riportata nella planimetria catastale, risulta graffata alla porzione di fabbricato pignorata e censita al Catasto Terreni come “Ente Urbano” al:
− Catasto Terreni: Foglio N. 2 – Particella N. 667 – (Ente Urbano);
Dallo studio della documentazione in atti si evince la piena conformità, per quanto riguarda l’identificazione catastale e la loro consistenza, tra i dati riportati nell’atto di pignoramento immobiliare ed i dati attuali, in quanto comunque la corte è parte integrante dell’unità immobiliare poiché graffata alla particella N.667.
RIEPILOGOCONSISTENZA IMMOBILE PIGNORATO
PIANO DESTINAZIONE SUPERFICI LORDE VENDIBILI
SUPERFICIE COMMERCIALE SUPERFICIE COMMERCIALE
COPERTE mq
Scoperte mq
COPERTE mq
Scoperte mq
TOTALE mq
S1 Loc.Access. 124,00 0,00 124,00 x 0,25 0,00 31,00
Terra Abitazione 91,00 0,00 91,00 0,00 91,00
Primo Abitazione 81,00 11,00 81,00 11,00 x 0,30 84,30
Terra Corte Esclus. 0,00 160,00 0,00 160,00 x 0,05 8,00
TOTALE 214,30
I beni sono pervenuti al Sig.ri Raimondo Mario e Mancuso Anna Marina in forza di Atto di Compravendita a rogito del Notaio Dott. Stanislao Amaro di Belvedere in data
11/07/2007 , Rep. N. 111.888, Racc.: 27.395 – Trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza in data 21/07/2007 al N. 28318 del R. Gen. e N. 17849 del R. Part.
Attualmente l’immobile è occupato dalla famiglia dei Sig.ri Raimondo Mario e Mancuso Anna Marina.
Il fabbricato contenente l’immobile pignorato è stato realizzato, per come riportato nell’Atto di Provenienza del 11/07/2007, in conformità alla Concessione per l’esecuzione di lavori edili n. 7 del 24/03/1983, all’autorizzazione di variante per opere in corso N. 24 del 08/08/1983 e successiva concessione in variante per l’esecuzione dei lavori N.31 del 10/12/1983, inoltre per lo stesso fabbricato è stato rilasciato il Certificato di Agibilità in data 06/09/2006.
Per come si evince dalla Ispezione Ipotecaria fatta dallo scrivente sull’immobile pignorato si hanno le seguenti formalità:
1.TRASCRIZIONE del 21/07/2007 - Registro Particolare: 17849 - Registro Generale: 28318;
Pubblico ufficiale AMATO STANISLAO Repertorio 111888/27395 del 11/07/2007 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
2. ISCRIZIONE del 21/07/2007 - Registro Particolare: 7488 - Registro Generale: 28319 Pubblico ufficiale AMATO STANISLAO Repertorio :111889/27396 del 11/07/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
3. TRASCRIZIONE del 02/10/2014 - Registro Particolare: 18057 - Registro Generale: 22401 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1973/2014 del 07/08/2014
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
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5. VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI
La stima del bene pignorato è stata effettuata utilizzando un metodo sintetico comparativo sulla base delle quotazioni correnti pubblicate su siti specifici presenti su internet, borsini immobiliari e pubblicazioni di agenzie immobiliari, tenendo conto della particolarità dell’immobile e della sua ubicazione, nonché del valore di mercato in relazione al rapporto domanda-offerta che si realizza per immobili simili nella zona in esame.
Da un’indagine sul mercato immobiliare di immobili con caratteristiche simili a quello da valutare, condotta nella zona di riferimento, tenuto conto della posizione nel piccolo centro montano e delle vie di comunicazione che conducono allo stesso, nonché del momento specifico di calo della domanda di immobili in genere in relazione alla crisi economica, è scaturito che il valore di mercato dell’immobile in esame, riferito alla superficie lorda vendibile, è il seguente:
LOTTO N. DESCRIZIONE IMMOBILE
SUPERFICIE COMMERCIALE
Prezzo Marginale Valore Commerciale Attuale
TOTALE
mq €/mq Euro
1 Appartamento 214,30 700,00 150.010,00
TOTALE Valore arrotondato per difetto 150.000,00
Per quanto concerne il regime fiscale cui verrà assoggettato, l’eventuale decreto di trasferimento dei beni oggetto della stima, è quello dell’Imposta di Registro essendo l’esecutato una “persona fisica” e non una Società.
In ossequio alla richiesta del Giudice si è determinato il valore di stima dell’immobile che non è stato suddiviso per in lotti in quanto trattasi di unica unità immobiliare non suddivisibile e quindi si ha un solo lotto e precisamente:
LOTTO N. DESCRIZIONE IMMOBILE
SUPERFICIE COMMERCIALE
Prezzo Marginale Valore Commerciale Attuale
TOTALE
mq €/mq Euro
1 Appartamento 214,30 700,00 150.010,00
TOTALE Valore arrotondato per difetto 150.000,00
Tanto riferisco in ordine all'incarico ricevuto con la più serena coscienza e con assoluta obiettività ai solo fini di giustizia.
Si allegano alla Presente:
1) N. 6 Foto degli immobili pignorati;
2) Visure Catastali con relative Planimetrie;
3) Copia Ispezione Ipotecaria;
4) Atto di Provenienza;
5) Quotazioni Immobiliari della zona in cui ricade l’immobile valutato;
6) Verbale di Sopralluogo
Cosenza lì, 21/03/2016 Il C.T.U.
Ing. Massimo Brunosio
