Si fa rapidamente, analizzando alcune specifiche informazioni che trovi in perizia: destinazione d’uso, diritto in vendita, stato di occupazione e taglio dell’immobile.
• Destinazione d’uso
Per il tuo primo acquisto all’asta ti consiglio di puntare sul residenziale.
I maggiori volumi di compravendita e di locazione avvengono in questo settore, e il tuo obiettivo dovrebbe essere rivendere o mettere a reddito senza problemi e nel minor tempo possibile.
Potresti anche valutare il cambio di destinazione d’uso o il frazionamento (oppure entrambi insieme): ad esempio un negozio o un ufficio potrebbero essere trasformati in uno o più appartamenti da rivendere.
Queste tecniche possono dare grandi soddisfazioni, ma richiedono analisi più approfondite dal punto di vista amministrativo (norme e regolamenti locali), dal punto di vista condominiale (gestione delle spese comuni) e dal punto di vista tecnico (servono quasi sempre lavori di adeguamento).
Quindi, all’inizio non complicarti la vita e resta in ambito residenziale.
• Diritto in vendita
È’ importante verificare che l’oggetto della vendita sia la piena proprietà (e non ad esempio la nuda proprietà o l’usufrutto) e che questa sia venduta per intero e non in quota (1/2, 1/4, ecc.).
Per evitare problemi e acquisire nel più breve tempo possibile la disponibilità dell’immobile, ti consiglio di scartare le vendite che non riguardano la quota intera della piena proprietà.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
23
• Stato di occupazione
Verifica sempre, anche quando l’immobile risulta vuoto, se esistono titoli opponibili alla procedura (ad esempio contratti di locazione).
Ricorda: un contratto è opponibile, cioè resta valido nei confronti dell’aggiudicatario, se è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento.
Tieni presente che se esistono titoli opponibili difficilmente otterrai subito la disponibilità del bene; in caso contrario, dopo l’aggiudicazione gli eventuali occupanti non hanno più diritto a risiedere nell’appartamento e devono quindi liberarlo.
In ogni caso, se il conto economico sta in piedi si può procedere.
• Taglio dell’immobile
La scelta del taglio dell’immobile dipende dal contesto in cui operi (oltre che dai tuoi obiettivi).
Le regole, come sai, le fa il mercato…se nella tua zona la domanda è orientata su bilocali e trilocali residenziali, acquistare un appartamento di cinque stanze potrebbe non essere la scelta migliore (a meno di non valutare la fattibilità tecnica ed economica di un frazionamento).
All’inizio è meglio agire con prudenza…un monolocale o un bilocale (se il mercato è ricettivo verso queste tipologie) comporta di solito un impegno economico minore e una gestione più agevole.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
24
La selezione di dettaglio
Scartate le opzioni meno interessanti, potrai focalizzarti sugli immobili potenzialmente migliori.
Esamina bene la perizia, la planimetria e le fotografie, per valutare meglio le seguenti informazioni: livello di piano, stato di manutenzione, eventuali abusi edilizi, spese condominiali, formalità pregiudizievoli.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
25
• Livello di piano
Se il tuo obiettivo è rivendere velocemente, meglio evitare gli appartamenti al piano terra o rialzato, e anche quelli oltre il secondo-terzo piano se non c’è l’ascensore.
Se invece intendi mettere a reddito puoi considerare questi aspetti meno vincolanti, soprattutto se parliamo di affitti a studenti o di affitti brevi.
Queste indicazioni sono valide nella maggior parte dei casi, ma devi sempre valutare il contesto in cui ti muovi…in alcune realtà questo tipo di immobili sono richiesti e possono quindi rappresentare un buon affare.
Come sempre, le regole le detta il mercato…
• Stato di manutenzione
Analizzando le offerte in vendita si trova un po’ di tutto…l’immobile devastato, quello in precarie condizioni manutentive, quello vecchiotto ma ben tenuto o quello ristrutturato solo pochi anni prima.
È molto importante imparare a valutare le potenzialità dell’immobile a prescindere da come questo si presenta…un appartamento male illuminato, sporco, disordinato (a volte ai limiti dell’inverosimile) potrebbe diventare una vera chicca con pochi interventi mirati e una minima spesa.
A volte, invece, valorizzare un appartamento può richiedere opere di ristrutturazione importanti.
Se sei all’inizio, è meglio imparare a camminare prima di cominciare a correre…
Quindi, ti suggerisco di scartare le operazioni che richiederebbero ristrutturazioni importanti, perché queste comportano costi più alti e maggiori rischi (è raro che una ristrutturazione consistente non riservi imprevisti).
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
26
• Abusi edilizi
Se sono presenti abusi devi mettere in conto un costo per regolarizzare l’immobile.
Su questo la perizia in genere è attendibile e riporta modalità operative e relativi costi.
Se per la tua prima operazione cercherai di acquisire un monolocale, un bilocale o al massimo un piccolo trilocale, probabilmente orienterai la ricerca su appartamenti di piccolo taglio in condominio.
Di solito, questo limita il rischio di trovare abusi importanti.
Gli abusi edilizi più frequenti negli appartamenti in condominio sono:
- la diversa disposizione dei muri interni rispetto alla concessione edilizia;
- la costruzione non autorizzata della veranda.
Si tratta di solito di abusi facilmente sanabili, ma un’attenta verifica è sempre opportuna (se hai dubbi fatti assistere da un buon tecnico, dormirai sonni tranquilli senza spendere una fortuna).
• Spese condominiali
L’aggiudicatario è tenuto a saldare le spese condominiali ordinarie maturate nell’anno in corso e nell’anno precedente alla vendita (non si parla di anni solari ma di annualità di gestione condominiale).
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
27
In perizia trovi informazioni preziose ma non l’importo esatto da pagare, il quale sarà noto solo al momento della pubblicazione del decreto di trasferimento (cioè qualche mese dopo la data della perizia).
Puoi però farti un’idea dell’importo annuo delle spese (riscaldamento compreso, se l’impianto è centralizzato) e presumere che il debitore, alle prese con la procedura esecutiva, non le pagherà.
Per prudenza considera nel conto economico il massimo importo che potresti dover a pagare al suo posto (il costo intero di due annualità).
Probabilmente alla fine spenderai meno, perché tutto dipende dalla data del decreto di trasferimento: al massimo pagherai 8 trimestri, ma se sei fortunato solo 5 o 6.
Chiedi all’amministratore se sono previste in futuro spese straordinarie.
P.S.: l’amministratore potrebbe chiederti il saldo dell’intero insoluto, magari giunto ormai a diverse migliaia di euro…ricorda che
l’aggiudicatario deve coprire solo il debito maturato nelle ultime due annualità amministrative.
• Formalità pregiudizievoli
Il decreto di trasferimento ha un effetto “purgativo”, cioè rende l’immobile assolutamente libero da pignoramenti e ipoteche.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
28
Esistono però gravami che non possono essere cancellati dal giudice dell’esecuzione, perché occorre il consenso delle parti o un provvedimento del giudice competente: trascrizioni di domande giudiziali per cause pendenti, trascrizioni del preliminare, convenzioni matrimoniali (es. il fondo patrimoniale), assegnazione della casa coniugale, usufrutto e diritto di abitazione, sequestri preventivi, ecc.
Queste situazioni sono meno frequenti e vanno valutate caso per caso; se sei agli inizi ti consiglio di passare oltre (o, se l’operazione promette bene, di appoggiarti a un avvocato esperto in diritto immobiliare).
La cancellazione delle formalità ha un costo: se il Tribunale pone questi oneri a carico dell’aggiudicatario (non è detto che succeda) inserisci il relativo importo nel conto economico.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©
29
Bene, adesso conosci molto meglio la situazione dell’immobile.
Puoi valutare le informazioni raccolte con un conto economico di massima, e di conseguenza decidere il prossimo passo:
1. L’operazione promette bene? Prenota il sopralluogo!
2. L’operazione per ora non è interessante?
Non perderci altro tempo ma tienila d’occhio (in vista di eventuali ribassi).
3. L’operazione non sta in piedi? Scartala subito.
Il sopralluogo
A questo punto hai individuato le opzioni migliori, filtrando idealmente gli annunci con setacci a maglie sempre più strette…
Il prossimo passo è il sopralluogo: verifica di persona le caratteristiche e le condizioni manutentive degli immobili di tuo interesse.
Ricorda che spesso un’asta diventa appetibile solo dopo uno o più ribassi, quindi non ha senso lavorarci più di tanto prima del tempo.
https://astesenzarischi.it - 2021 Copyright ©