La storia del progetto di sviluppo inizia nel 1990 con l’acquisizione dei terreni da parte della Soc.
************Nello stesso anno viene presentato un Piano di Lottizzazione sull’intera area allora di proprietà, che successivamente viene variato. Nel 2000 vengono rilasciate dal Comune di Fino Mornasco due Concessioni Edilizie per l’edificazione dei terreni acquistati dalla Soc. ************Nel 2006 vengono vendute alla Soc. ************ alcune particelle, altre vengono vendute alla società
************ nel 2009 e sempre nello stesso anno altre particelle vengono cedute al Comune di Fino Mornasco come da Convenzione. L’edificazione del lotto oggetto di valutazione ha avuto inizio nel 2001 con il rilascio delle concessioni edilizie a cui fanno seguito varianti e domanda di Concessione in Sanatoria, rilasciata nel 2007. Nel 2012 viene presentata la Dichiarazione di Fine dei Lavori e la Richiesta di Agibilità. Di seguito maggiori dettagli sui passaggi di cui sopra.
1990: la Società ************, con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N.44.610/6.583 del 31/07/1990 acquista i seguenti immobili e aree:
“N.C.E.U. – foglio 3
- Fabbricato di civile abitazione, mappale n. 3104 piano T,1.S1
- Due locali ad uso magazzino, un vano autorimessa e tre vani di deposito al piano terra; locale ad uso ufficio ai piani terra e primo stralciati dalla maggiore
consistenza dell’unità immobiliare attualmente classificata al N.C.E.U.
con i mappali 1126-1564-3128” Nonché le seguenti aree:
“Catasto Terreni – foglio 3
1991 La Soc. ************con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N.54425 del 18/06/1991 acquista anche la seguente area individuata al Catasto Terreni – foglio 3
- Mappale n.136 seminativo arb. – Ha 0.38.20;
Con i due atti di compravendita ************acquista aree per un totale complessivo di circa mq.
62.901 mq. come indicato nella seguente planimetria:
1999 La Soc. ************stipula con il Comune di Fino Mornasco la convenzione urbanistica Rep n. 39 del 14/10/1999, registrata a Cantù il 21/10/1999 al n. 3118 serie 1, per l’attuazione del Piano Attuativo di Recupero di Iniziativa Privata.
Secondo tale convenzione essendo le aree di proprietà della Soc. ************:
- n. 2333 – sem. Arb. – Ha.0.76.00 - n. 148 – sem. Arb. – Ha.0.21.80 - n. 1635 – sem. Arb. – Ha.0.24.70 - n. 1636 – b.c. – Ha.0.27.80
- n. 145 (ex 145/a) – sem. Arb. – Ha.0.84.36 - n. 146 (ex 146/a) – b.c. – Ha.0.33.25 - n. 147– sem. Arb. – Ha.0.50.00 - n. 142 – b.c – Ha.0.13.00 - n. 144/a- b.c. – Ha.0.93.70
- n. 139/a- b.m. – Ha.0.63.60 - n. 3121- f.r. – Ha.0.05.20
- n. 3489 – sem. Arb. – Ha.0.13.50
- n. 5127 (ex5127/a) – area urbana – Ha. 0.03.20 - n. 136 seminativo arb. – Ha 0.38.20;
classificate secondo il P.R.U.G. del 1995 per la quasi totalità in zona A2 Residenziale a verde privato vincolato ed edificazione subordinata all’approvazione di un Piano di Recupero e secondo la successiva variante al Piano Regolatore Generale del 1998 lo stesso compendio è classificato in zona VP- Residenziale Verde Privato Tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo.
“Intendendo la Soc. ************ procedere all’utilizzazione a scopo edificatorio degli immobili di proprietà, nel rispetto delle prescrizioni sia dello strumento urbanistico vigente che di quelli di salvaguardia, viene predisposto un Piano Attuativo di Recupero”, secondo il quale è previsto il recupero della volumetria esistente, “con cambio di destinazione d’uso a residenza, per una volumetria di mc. 976,14, nonché realizzazione di una nuova volumetria residenziale, ammessa su lotti liberi, per una volumetria massima di mc.
2.105,13 per un totale complessivo di mc 3.081,27”.
Tale Piano Attuativo veniva adottato dal Consiglio Comunale con delibera n. 57 del 24/07/1998. Nella Convenzione urbanistica del Piano di Lottizzazione, firmata circa un anno dopo, la Soc. ************
si impegna a:
- versare nelle casse comunali, al momento della stipula della convenzione il corrispettivo per la monetizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico;
- assumersi carico degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria quali sedi stradali, rete di smaltimento delle acque di pioggia , rete di smaltimento delle acque di scarico, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e rete gas. Il costo di queste opere non è portato a scomputo degli oneri di urbanizzazione in quanto interne al complesso.
- versare al momento delle singole concessioni edilizie gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, dovuti in base alle tariffe comunali vigenti a quell’epoca - presentare all’amministrazione Comunale per il rilascio dei relativi atti autorizzativi, il
progetto di ogni singola costruzione, in sede di progettazione esecutiva potranno essere apportate modifiche anche significative all’assetto planivolumetrico ed alla tipologia di costruzioni.
Allegato 1 – Convenzione n. 39 del 14/10/1999
2000: seguono due Concessioni Edilizie nell’ambito del suddetto Piano di Recupero che riguardano l’edificazione di nuove costruzioni nelle aree di proprietà di ************Concessione Edilizia N.
24/99 del 8/3/2000 che ha per oggetto nuove costruzioni nell’ambito del Piano di Recupero “ex Villa Coli” ricadente sui mappali n. 136, 142, 146, 148, 167, 145, 1635, 1636 e 2333.
La volumetria di progetto per la nuova edificazione è di mc. 2.101,65 (dato desunto dalle tavole allegate alla concessione edilizia).
Allegato 2 – Concessioni Edilizie n. 24/99
Planimetria di progetto CE 24/99
Concessione Edilizia N. 37/99 del 9/3/2000 che ha per oggetto la ristrutturazione dell’edificio esistente nell’ambito del Piano di Recupero “ex Villa Coli” che insiste sul mappale 3121 del Foglio 3.
La volumetria recuperata è di circa mc. 976,14, dato riportato nella convenzione n.
24/99 del 8/3/2000.
Allegato 3 - Concessione Edilizia n. 37/99
Planimetria di progetto CE 37/99 - (oggetto della Concessione è il fabbricato blu)
2002: viene stipulata una nuova convenzione: Convenzione Urbanistica Rep. n. 18 del 30/7/2002, per l’esecuzione del Piano Attuativo d’iniziativa privata nel Comune di Fino Mornasco per il comparto di via Leonardo da Vinci- via Mazzini.
Secondo tale Convenzione:
e in considerazione che il PRG classifica la prevalente parte del compendio in Zona Omogenea VP- Residenziale Verde Privato tutelato, con indice di 0,10 mc/mq e con obbligo di Piano Attuativo per la nuova edificazione ammessa, è stato predisposto un Piano Attuativo definitivamente approvato con deliberazione n. 31 del 04/04/2002. Con la seconda Convenzione è prevista la realizzazione di una nuova volumetria pari a mc 1.625,71. In riferimento alla seconda Convenzione ************si impegna:
- a cedere gratuitamente al momento della stipula della presente Convenzione mq.
450 di area per attrezzature pubbliche e di uso pubblico.
La restante superficie di mq. 2.018 potrà essere acquisita a prima richiesta del Comune. (Art. 3)
- Ad assumersi a carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria senza che sia portato a scomputo degli oneri di urbanizzazione. (Art. 4)
- A versare al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie gli oneri di urbanizzazione primaria e gli oneri di urbanizzazione secondaria. (Art. 4)
- Si impegna a presentare all’amministrazione comunale il progetto di ogni singola edificanda costruzione prescritta dalle leggi e dai regolamenti vigenti. (Art. 8) - In sede di progettazione esecutiva potranno essere apportate modifiche anche
significative all’assetto planovolumetrico e alla tipologia delle costruzioni. (Art. 8) Allegato 4 – Convenzione n. 18 del 30/07/2000
2006: la Soc. ************, con atto di compravendita e costituzione di servitù del 28/3/2006 a rogito del Dott. Nicola Begalli di Como, Rep. N. 157068/24412, vende alla Società ************ S.r.l. quanto segue:
“INTERA PROPRIETA’:
a) dell’appezzamento di terreno, con insistenti le fondamenta di tre corpi di fabbrica in corso di costruzione, nelle mappe e registri del comune così distinto:
Catasto terreni, Foglio 9
- Mappale 139 – bosco misto Ha 00.77.00
- Mappale 8462 (ex 1636/a) - bosco ceduo – Ha 0.11.55
- b) del fabbricato in corso di ristrutturazione sull’area del mappale n.
8467(derivante dalla fusione dei mappali nn. 8442 (ex 142/a), 8445 (ex 144/a), 8453 (ex 146/c) e 8464(ex 3121/a),”
Il mappale 8467, come riportato nell’atto di compravendita a seguito di frazionamento ha generato i Sub. 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 e 12.
“QUOTA DI UN TERZO: dell’area adibita a strada nelle mappe e registri censuari del Comune stesso così distinta:
catasto terreni foglio 9
- mappale 8449 (ex 145/b) sem. arb. – Ha 0.06.44;
- mappale 8452 (ex 146/b) bosco ceduo – Ha 0.04.18;
- mappale 8443 (ex 142/b) bosco ceduo – Ha 0.00.93;
- mappale 8457 (ex 147/b) sem. arb. – Ha 0.02.74;
- mappale 8460 (ex 1635/b) sem. arb. – Ha 0.03.15;
La società acquirente (************) dichiara di essere a conoscenza del contenuto delle convenzioni stipulate dalla Soc. venditrice (************) con il Comune di Fino Mornasco e di subingredire alla società venditrice in tutti i diritti ed obblighi da esse derivanti.
Costituzione di servitù
- La società ************ s.r.l. costituisce a favore di mappali n. 8466, 8448 e 2332 di proprietà della Soc. ************ed a carico dei mappali n. 8483,8484,8485 e 139 acquistati con il presente atto, servitù per la posa nel sottosuolo delle reti tecnologiche fino a raggiungere la strada posta in lato est dei predetti terreni.”
Allegato 5 – atto di compravendita del 28/3/2006
Così come riportato nella seguente planimetria:
2006: la Concessione Edilizia N. 37/99 e tutte le successive varianti vengono volturate alla Società
************ S.r.l., nuova proprietaria delle particelle interessate dalla Concessione.
2008: La Soc. ************con atto a cura del Dott. Nicola Begalli di Como, in data 25/11/2008 n.
162023/27089 Rep., registrato a Como il 2/12/2008 n. 14915 ed ivi trascritto il 3/12/2008 n. 23580 R.P. e n. 37041 R.G., cede alla soc. ************ S.r.l. mc. 175 della volumetria di pertinenza dei mappali n. 8786, 8692 e 8789.
2009: Il 06/04/2009 la Soc. ************, con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nicola Begalli di Como, numero di Rep. 162693/27452, vende alla Società ************
S.r.l.:
INTERA PROPRIETA’ dell’appezzamento di terreno così distinto Catasto terreni – foglio 9
- Mappale 8786 – sem. arb. – Ha 00.00.62 - Mappale 8789 – sem. arb. – Ha 0.30.18 - Mappale 8692 - sem. arb. – Ha 0.46.20 - Mappale 8964 – sem. arb. – Ha 0.00.07 - Mappale 8962 – sem. arb. – Ha 0.00.58 - Mappale 8778 – sem. arb. – Ha 0.01.54
QUOTA DI COMPROPRIETA’ in ragione di un terzo:
della porzione di strada di accesso all’intero complesso distinta al Catasto fabbricato Foglio 3 e
- Mappale 8996 - Mappale 8966
La vendita viene effettuata ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova quanto ceduto con tutti i diritti, ragioni, azioni, attinenze, pertinenze, servitù e vincoli con particolare riferimento all’atto di cessione di volumetria del 25/11/2008 n. 162023/27089 in forza del quale la Soc.
************ha ceduto alla soc. ************ s.r.l. mc.
175 della volumetria.
Allegato 6 – atto di compravendita del 6/4/2009 Così come riportato nella seguente planimetria:
Nello stesso anno la Soc. ************stipula con il Comune di Fino Mornasco e a cura di quest’ultimo, i seguenti atti:
Repertorio n. 7 del 27/02/2009 – avente per oggetto “Cessione aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico nell’ambito del P.A. di Via Leonardo da Vinci - Via Mazzini”, con il quale cede i seguenti mappali distinti al Catasto terreni al Foglio 9:
- Mappale n.8463 sup. Nominale pari a mq 1.625 - Mappale n. 8455 sup. nominale pari a mq 737 - Mappale n. 8447 sup nominale pari a mq 163
come stabilito dall’art.3 della Convenzione Urbanistica rep.n.18 del 30/07/2002 per l’esecuzione del Piano Attuativo d’iniziativa privata nel Comune di Fino Mornasco relativo al comparto di via Leonardo da Vinci- via Mazzini.
La soc. ************ con tale atto trasferisce, la piena proprietà delle particelle di cui sopra, al Comune di Fino Mornasco a titolo gratuito mq. 450 di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico e la superficie aggiuntiva di mq. 2.018, come stabilito dall’art. 3 della convenzione rep. n. 18 del 30/07/2002.
Allegato 7 – Atto Rep. 7 del 27/2/2009
Repertorio n. 8 del 27/02/2009 – avente per oggetto “Cessione gratuita delle complementari aree di uso pubblico del lotto “VD3” ad edificazione residenziale” con il quale la soc. ************
trasferisce, senza corrispettivo ed a titolo gratuito, il diritto di piena proprietà dei terreni censiti:
Catasto terreni foglio 9
- Mappale n. 3489 di sup. nominale mq 1.350 - Mappale n. 8687 di sup nominale mq 3.525 - Mappale n. 8689 di sup nominale mq 3.950 - Mappale n. 8691 di sup. nominale mq 2.756 - Mappale n. 8961 di sup. nominale mq 164
- Mappale n. 8963 di sup. nominale mq 11 - Mappale n. 8787 di sup. nominale mq 11
Il tutto a seguito dell’Atto che la società ************ha depositato in Comune (prot. n. 15720 del 04/12/2006) Atto unilaterale d’obbligo di cessione gratuita delle complementari aree di uso pubblico del lotto VD3 ad edificazione residenziale e contenente l’impegno a cedere gratuitamente al Comune di Fino Mornasco, senza nulla a pretendere le aree site in via Leonardo da Vinci.
Allegato 8 – Atto Rep. 8 del 27/2/2009
Così come riportato nella planimetria che segue:
2018: In riferimento al Certificato Notarile del 16 Marzo 2018 a cura della Dott.ssa Elisa Leggio, risulta inoltre che:
le seguenti particelle contraddistinte al Catasto Terreni, Foglio 9:
- Particella 6625 - Particella 6626 - Particella 6628
attualmente ancora intestate a ************, come da visure catastali (allegato 11 – documentazione catastale) sono state vendute alla società ************con sede in Milano, con atto in data 1/2/1991, rep. n.ro 49661 del notaio Nicola Begalli di Como, trascritto a Como il 18/2/1991 ai n.ri 3980/3066.
Allegato 9 - Certificato notarile del 16/03/2018 mentre risultano in comproprietà le seguenti particelle, tutte al Foglio 9 ************ / ************ – quota indivisa ************ di 667/1000
- Particella 8991
- Particella 8781
Allegato 11 – documentazione catastale
Attualmente di piena proprietà della società ************in fallimento risultano i seguenti immobili identificati al catasto come segue:
Catasto fabbricati foglio 3:
Mappale 8466 - Sub:716, 717, 718, 719, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 735, 738,739,
742, 743, 744, 745, 746, 749, 750, 752, 753, 754, 755, 756, 757, 758, 759, 760, 761, 762, 763, 764, 765, 766, 767, 768, 769, 771, 772, 773, 774, 776, 777, 780, 787, 791, 792, 793, 796, 797, 798, 799, 801, 802, 807, 808, 809, 810, 811, 812, 813, 814, 815, 816, 818 e 819.
Mappale 8465 Catasto terreni foglio 9:
Mappali: 8791, 8792, 8793, 8794, 8795, 8796, 8797, 8798, 8799, 8805, 8965, 8967, 8968, 8969, 8970, 8971, 8972, 8973, 8977, 8978, 8979, 8980.
Il complesso residenziale oggetto di valutazione realizzato da ************a Fino Mornasco, è composto da sette fabbricati. Complessivamente ospitano 36 abitazioni delle quali 25 intestate a ************.
I fabbricati sono divisi in due tipologie di denominate “Casetta A-B-C-D” e “Villetta 1-2-3-4”.
Fanno parte del complesso immobiliare anche
dei beni comuni non censibili identificati al catasto fabbricati, tutti al foglio 3, particella 8466 e contraddistinti con i seguenti numeri di subalterno:
Sub. 706 Piano terra Sub. 707 Piano S1 e terra Sub. 708 Piano terra
Sub. 709 Piano S1 e terra Sub. 710 Piano terra Sub. 783 Piano terra Sub. 805 Piano terra Sub. 817 Piano terra
Stralcio elaborato planimetrico
Beni comuni non censibili
Corsello autorimessa identificato con un n. di subalterno errato in quanto corrisponde ad un’abitazione. Il corsello comunque dovrebbe essere un bene comune non censibile comune a tutti i box che vi si affacciano ed è probabile che sia identificato con il n. 709 e non 799.
Vialetto di accesso alle unità abitative – l’area non risulta identificata a catasto e dovrebbe essere comune alle abitazioni nel complesso
Da informazioni ricevute dalla curatela risulta che è stato costituito un condominio, l’attribuzione delle quote millesimali afferenti a ciascuna proprietà non è ancora stata determinata e neanche l’identificazione dei beni condominiali e delle strade.
Le strade di accesso alle abitazioni – vedi successivo punto 3 – sono in comproprietà con terzi e/o gravate da servitù di passo pedonale e veicolare.
Sarà necessario garantire ad ogni acquirente la quota parte dei diritti di passo pedonale e veicolare ed eventualmente la quota parte dei beni in comproprietà con terzi in modo da garantire l’accesso ai
beni acquistati.