5 Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.
Sull’immobile risultano gravare le seguenti formalità pregiudizievoli:
ISCRIZIONE del 05/05/2010 - Registro Particolare 4574 Registro Generale 18708 Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A. Repertorio 7755/22 del 20/04/2010 IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM.602;
TRASCRIZIONE del 15/03/2013 - Registro Particolare 6387 Registro Generale 9269 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3954 del 11/03/2013 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - DECRETO DI SEQUESTRO CONSERVATIVO;
ISCRIZIONE del 01/12/2015 - Registro Particolare 7334 Registro Generale 41896 Pubblico ufficiale EQUITALIA NORD S.P.A. Repertorio 2119/2215 del 18/11/2015 IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da IPOTECA DELLA RISCOSSIONE.
ISCRIZIONE del 12/04/2018 - Registro Particolare 2461 Registro Generale 15965 Pubblico ufficiale AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE Repertorio 3153/2218 del 11/04/2018 IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO.
6 Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato,rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.
Basi del valore
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valoredi mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di vendita forzatasecondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11)ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:
"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:
“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”
Assunzioni limitative
La superficie è stata dedotta dalla planimetria catastale.
Condizioni limitative
Vengono di seguito indicate le condizioni limitative all’incarico:
Nessuna.
Verifica del migliore e più conveniente uso(HBU_ Highest and Best Use )
L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.
Dal momento che trattandosi di appartamento al piano terra posto all’interno di un complesso di origine rurale non è possibile realisticamente ipotizzare usi diversi dal residenziale e/o terziario.
Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione
Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione
X
Metodo del confronto□
MCA con nr. _____ comparabili□
Sistema di Stima□
MCA + Sistema di Stima con nr. _____ comparabili□
Sistema di ripartizione□
Analisi di regressione semplice con nr. ____ dati campione□
Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campionex Altro FONTI INDIRETTE ACCREDITATE: Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate
I semestre anno 2020, Zona C6,Comune di Brescia (Bs).
□
Finanziario□
Capitalizzazione diretta□
Capitalizzazione finanziaria□
Analisi del flusso di cassa scontato□
Dei costi□ “
CoastApproach” medodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato.7 Riepilogo dei valori di stima
Sulla base dei criteri estimativi e delle metodologie soprascritte.
Assunti i valori per il comune di Brescia zona C6, contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle entrate come segue:
Tipologia Stato conservativo Valore minimo Valore massimo
Abitazioni Civili Normale 2.400,00 €/mq 3.100,00 €/mq
Autorimesse Normale 1.400,00 €/mq 1.650,00 €/mq
Considerate le caratteristiche specifiche dell'immobile come sopra descritte, le condizioni delle parti comuni che necessitano di manutenzione, la vetustà delle unità immobiliari oggetto del lotto nr. 1, si ritiene di assegnare il valore minimo applicando un coefficiente di riduzione pari al 20% ottenendo il seguente valore unitario:
Tipologia Valore massimo Abitazioni Civili 1.920,00 €/mq
Autorimesse 910,00 €/mq
CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO LOTTO NR. 1 PER INTERA PROPRIETA’
ABITAZIONE:
144,61 mq x 1920,00 €/mq= € 277.651,20 (quattrocentonovantaquattromilaottocentoottanto,00) AUTORIMESSA
0,00 mq x 910,00 €/mq= € 0,00 TOTALE
€ 277.651,20 a cui dedurre € 4.700,00 come spese di regolarizzazione urbanistica e catastale, si ottiene un importo pari ad € 272.951,20 (duecentosettantaduemilanovecentocinquantuno,20)
******
CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO LOTTO NR. 1 PER 1/4 DI PROPRIETA’
PIGNORATA
Valore nuda proprietà 272.951,20 / 4 = € 68.237,80 Valore 1/4 proprietà
******
Con riferimento alla vendita forzata, ipotizzando che la stessa avvenga in circostanze nelle quali il venditore sia costretto a vendere e/o non sia possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in questa circostanza (cioè entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato) non soddisfa la definizione dello stesso (valore di mercato) pari a circa il 20%.
Ciò premesso, con riferimento agli immobili in oggetto ne consegue che il valore del lotto diventi:
CALCOLO PIU’ PROBABILE VALORE DI VENDITA FORZATA PER LA PORZIONE DI IMMOBILE PIGNORATA (1/4 DI PROPRIETA’)
(€ 68.237,80 – 20%) = € 54.591,24 (cinquantaquattromilacinquecentonovantuno,24) Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali scale, vestiboli, anditi cortili comuni, facciate ed ascensori, sottotetti, cortili, ecc.