In questi ultimi anni l’accesso alla casa a prezzi sostenibili è divenuto un problema via via sempre più crescente in un periodo come questo caratterizzato da una contrazione del mercato immobiliare in cui vi è la necessità di intervenire in modo strategico sullo stock abitativo esistente. Bisogna comunque tenere in considerazione che la domanda è estremamente variegata caratterizzata da una pluralità di esigenze in costante e rapida evoluzione, talvolta difficilmente solvibili attraverso il patrimonio esistente in un contesto di scarsa accessibilità del settore delle locazioni (Cucca, Gaeta, 2015). Ci sono casi in cui il ricorso alla locazione, talvolta anche a costi considerevoli, in un determinato luogo può rappresentare per gli utenti una scelta consapevole atta a poter usufruire di alcune importanti opportunità o alla possibilità di instaurare relazioni legate a quel determinato contesto, mentre ci sono alcune situazioni in cui il ricorso a questa soluzione è una scelta adoperata per far fronte ad una situazione di vulnerabilità sociale legata agli alti costi correlate all’abitazione (Cognetti, 2017).
L’utilizzo di ingenti risorse investite per l’acquisto di una l’abitazione spesso risultano incongrue rispetto ai mutamenti del mondo. Questo poiché una consistente porzione della ricchezza della famiglia viene immobilizzata in forme d’investimento di difficile e lunga liquidazione. Ciò influisce moltissimo sulla libertà di movimento in un mercato del lavoro, il quale richiede sempre più flessibilità e talvolta la necessità di una elevata mobilità, limitando la capacità contrattuale nella ricerca di un impiego provocando ripercussioni negative sulle prospettive di sviluppo economico come l’impossibilità di poter accettare proposte meglio retribuite altrove oppure essere costretti a lunghi spostamenti pendolari per recarsi al lavoro (Cucca, Gaeta, 2015) (Briccoli, Sabatinelli, Savoldi, 2016).
Per affrontare queste problematiche l’amministrazione comunale, a fronte della generalizzata riduzione di risorse a disposizione, non può operare da sola. Per la realizzazione di politiche abitative efficaci occorre inglobare nel processo competenze diverse operando in modo strategico al fine di riuscire a fare emergere un articolato quadro di attori ognuno dei quali è portatore di istanze e capacità collaborative differenti. Il suo ruolo non deve ridursi ad una banale delega ad altri attori di alcuni compiti, ma di essere in grado di recepire le istanze presenti per poter coordinare e monitorare l’articolarsi dei programmi a seconda dei nuovi bisogni emergenti. Torino sotto questo punto di vista può già disporre di agenzie per l’intermediazione come LOCARE e il Sistema Abitare Torino e Area Metropolitana che negli anni hanno acquistato competenze e consuetudini per fronteggiare il tema attraverso la cooperazione tra una pluralità di soggetti. Tuttavia, nulla vieta, anzi e molto auspicato, che questo tipo di modalità operativa venga incrementata coinvolgendo altri attori come altri professionisti operanti nel settore, i grandi proprietari immobiliari oppure nuove figure derivanti da azioni coordinate di partecipazione civica (Cognetti, Faccini, 2017).
Intraprendere un dialogo con i possessori di grandi patrimoni residenziali, come possono essere istituti bancari, istituti assicurativi o fondazioni, potrebbe essere molto proficuo per poter sperimentare politiche abitative innovative. Questo potrebbe fare in modo di scongiurare una possibile preservazione solo momentanea degli immobili, per lo più mantenendoli vuoti a causa bassa redditività associata ad un rischio gestionale troppo elevato, con l’intenzione di cederli a scopo speculativo in un momento più favorevole del mercato immobiliare intervenendo attraverso una concordata riduzione della pressione fiscale oppure in caso contrario attraverso maggiorazioni pecuniarie.
(Gaeta, Ranzini, 2017).
Per poter intraprendere politiche efficaci volta alla valorizzazione delle unità immobiliari vuote è molto importante che le amministrazioni locali adottino delle strategie per quantificare e localizzare nel modo più dettagliato possibile i fenomeni di sottoutilizzazione.
PARTE IV: RISULTATI DELL’ANALISI E CONCLUSIONI
Questa analisi ha avuto questo come proprio scopo principale, anche se non è riuscita a restituire esattamente il numero degli alloggi sfitti presenti in città. La quantificazione e la localizzazione delle abitazioni inutilizzate è un’analisi complessa a causa dell’alta frammentazione delle proprietà e dai molteplici utilizzi che può essere fatto di un immobile, ed inoltre la disponibilità di dati, fatta eccezione per i dati censuari rilasciati dall’ISTAT, è molto scarsa e talvolta con evidenti incongruenze.
Nonostante ciò questo può essere un punto di partenza importante su cui basare un processo più articolato per ottenere una stima più dettagliata. Nonostante le lacune ed i possibili errori riscontrati nello strato informativo utilizzato questa analisi dimostra la grande utilità che possono rappresentare fonti informative di diversa natura, non raccolti direttamente per questo scopo, per ipotizzare l’effettivo uso delle unità abitative.
L’utilizzo del database TARI ha restituito un’idea di come potrebbe essere caratterizzato il fenomeno nella Città di Torino, ma occorre necessariamente un lavoro di controllo più approfondito per verificare alcune casistiche particolari alle quali riservare un trattamento particolareggiato rispetto a quelle utenze che effettivamente sono vuote. Prima di tutto occorre osservare le future evoluzioni del processo di informatizzazione del tributo TARI con particolare attenzione alla mitigazione degli errori fino ad ora riscontrati. Successivamente occorre escludere tutti quegli immobili che sono sottoposti a ristrutturazione, quindi solo temporaneamente vuoti, e verificare con maggiore dettaglio come trattare le casistiche particolari come la Cavallerizza Reale, il Palazzo Lancia o il villaggio olimpico ex MOI. Per questo scopo può risultare utile l’utilizzo combinato del grafico di dispersine con le mappe di concentrazione per dare un orientamento prioritario agli accertamenti da eseguire.
Oltre a questo occorre necessariamente integrare le informazioni ora a disposizione con ulteriori strati informativi. L’implementazione di dati inerenti ai consumi delle unità abitative possono essere esemplificativi dell’utilizzo che viene fatto dell’abitazione. In particolare un analisi sui consumi di corrente elettrica potrebbe fornire informazioni sul reale utilizzo dell’edificio, e soprattutto esse potrebbero essere fornite non solo a scala annuale ma riferite ad una porzione di esso (ad esempio mensile
o secondo il periodo di fatturazione). Informazioni così dettagliate è altamente improbabile che siano direttamente in possesso degli uffici tecnici, perciò occorrerebbe intraprendere un percorso collaborativo con collaborazione con le aziende fornitrici del servizio. Attraverso ciò potrebbe essere possibile formulare delle ipotesi sui diversi possibili utilizzi a cui sono sottoposte le unità abitative, come ad esempio utilizzi solo stagionali, e specialmente possono essere utili per individuare le utenze con consumi molto bassi costanti o utenze chiuse per lunghi periodi di tempo che rappresentano molto probabilmente abitazioni vuote. I valori così ottenuti potranno essere confrontati con quelli ricavati dall’analisi sulle utenze TARI per verificare l’affidabilità delle due fonti informative e per consentire l’incrocio con le altre diverse banche dati. Durante queste procedure occorre particolarmente prestare attenzione alle procedure di geocodifica e successiva spazializzazione sulle geometrie delle cellule urbane in quanto possono rilevarsi ad esempio delle discrepanze sulla modalità di scrittura dei toponimi o nei sistemi di riferimento cartografico essendo dati provenienti da aziende diverse le quali possono possedere i propri standard di scrittura e localizzazione dei punti di fornitura.
Molto interessante inoltre in quest’ottica è l’evoluzione che potrebbero subire le cellule urbane all’interno delle future analisi intraprese dell’amministrazione pubblica in quanto si pongono l’obiettivo di identificare precisamente gli usi del suolo in atto sul territorio, e potrebbero venir popolate con informazioni a cui potersi rifare per alcune valutazioni sugli immobili vuoti e altri fenomeni complessi.