Per la determinazione della consistenza commerciale si utilizzeranno opportuni coefficienti di ragguaglio11. In particolare si opererà riferimento ai coefficienti indicati nell’allegato “C”12 del DPR 138/1998 che sono alla base della determinazioni delle superfici catastali come riportati in visura catastale.
I dati metrici sono stati rilevati dalle planimetrie agli atti catastali.
Diritti pari all’ intero della piena su immobile distinto al N.C.E.U. al Fog. 8
– Part. 1414 – Sub. 2 - Z.c. 2 – Cat. A/3 – Cl. 2 – Cons. 7 vani – Sup. Cat. Mq 125 (escluse aree scoperte Mq 123) – R. €. 267,52 –
CONTRADA PIANACCE n. SN piano: T;
Identif.(sub)
Tipologia Sup.(Mq) Coeff.Ragg. Superficie Commerciale(Mq)
2 Abitazione PT 123,00 100% 123,00
Portico PT 5,00 30% 1,50
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 124,50
11 Coefficiente, generalmente minore di uno, attraverso il quale è possibile rapportare all’unità immobiliare urbana principale la superficie delle proprie pertinenze.
12 Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R, P, T).
Diritti pari all’ intero della piena su immobile distinto al N.C.E.U. al Fog. 8
– Part. 1414 – Sub. 3 - Z.c. 2 – Cat. A/3 – Cl. 2 – Cons. 7,5 vani – Sup. Cat. Mq 132 (escluse aree scoperte mq 123) – R. €. 286,63 -
CONTRADA PIANACCE n. SN piano: 1;
Identif.(sub)
Tipologia Sup.(Mq) Coeff.Ragg. Superficie Commerciale(Mq)
Costituisce pertinenza accessoria alle due unità immobiliare la corte esterna identificata con il subalterno 1
Identif.(sub)
Tipologia Sup.(Mq) Coeff.Ragg. Superficie Commerciale(Mq)
1 Corte PT 322,00 10% 32,20
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 32,20
Oltre alle due unità immobiliari fanno parte del compendio immobiliare di proprietà dell’esecutato anche due aree limitrofe:
Diritti pari all’ intero della piena su immobile distinto al N.C.T. al Fog. 8:
– Part. 1742 – VIGNETO – Cl. 3 – Sup. 01.05 – R.D. €. 0,62 – R.A. €. 0,57;
– Part. 209 – VIGNETO – Cl. 3 – Sup. 10.80 – R.D. €. 6,41 – R.A. €. 5,86.
Nel caso specifico le aree verranno stimate in ragione della loro natura accessoria al fabbricato di proprietà dell’esecutato non ravvisandosi possibilità di un uso autonomo.
Identif. Tipologia Sup.(Mq) Destinazione Coeff.Ragg. Superficie Commerciale(Mq)
1742 Terreno 105,00 B2 2% 2,10
209 Terreno B2 (mq1000) 2% 21,60
_____________________________________________________________________26 1.080,00 2.4 (mq 80)
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 23,70
Riepilogo superficie commerciale
– LOTTO 1
Part. lla Sub Tipologia Superficie Commerciale
(Mq)
1414 1 Corte (50%) 16,10
1414 2 Abitazione PT 124,50
1742-209 Terreno 23,70
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 164,30
– LOTTO 2
Part. lla Sub Tipologia Superficie Commerciale
(Mq)
1414 1 Corte (50%) 16,10
1414 3 Abitazione P1 139,84
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 155,94
3. Stima
Per la determinazione del valore della unita immobiliare oggetto di stima si procederà con il metodo sintetico-comparativo, sulla base di recenti
esperienze di mercato relative a immobili assimilabili e con la scorta di prezzi di riferimento opportunamente adeguati alla fattispecie concreta che si vuole valutare.
Ai fini dell’analisi degli elementi di raffronto necessari a determinare il valore dell’immobile da stimare si sono eseguiti preliminarmente degli accertamenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo rilevando i seguenti atti interessanti immobili ubicati nella zona omogenea di riferimento:
1) Atto Notaio Corrado Pastore del 26/09/2019 – Rep. 7.637 ad oggetto la compravendita del diritto di piena proprietà sulle seguenti unità immobiliari facenti parte del fabbricato sito nel Comune di Silvi (TE) alla via Gran Sasso civico n. 58 e precisamente:
piena proprietà di appartamento costituente l'intero secondo piano, composto di vani catastali 6,5 (sei virgola cinque) riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Silvi al foglio 8 particella 563 subalterno 8, z.c.2^, Cat.A/2, Cl.2, Consistenza vani 6,5, superficie catastale mq 151 (escluse aree scoperte mq 144), rendita catastale euro 486,76 via Gran Sasso n.58 piano:2;
piena proprietà di autorimessa terranea avente consistenza catastale di metri quadrati 57 (cinquantasette) riportata nel Catasto Fabbricati del Comune di Silvi al foglio 8 particella 563 subalterno 7, z.c.2^, Cat.C/6, Cl.2, mq.57, Superficie catastale mq 68, rendita catastale euro 108,30 via Gran Sasso n.58 piano:T;
diritti di comproprietà pari ad 1/2 dell'intero di locale ad uso sgombero sito al terzo ed ultimo piano, avente consistenza catastale di metri quadrati 64 (sessantaquattro) riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Silvi al foglio 8 particella 563 subalterno 4, z.c.2^, Cat.C/2, Cl.1,
_____________________________________________________________________28
mq.64, superficie catastale mq 66, rendita catastale euro 112,38 strada provinciale piano: 3.
Il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare alienata è stato realizzato nel 1974. Secondo l’attestato di prestazione energetica (APE) allegato all’atto, l’unità immobiliare della superficie utile riscaldata di mq 123,89, è classificato in classe energetica “G”. Il prezzo è stato convenuto tra le parti nella complessiva somma di Euro 145.000,00 pari ad un prezzo unitario riferito alla superficie catastale di circa Euro 800,00 al mq
2) Atto Notaio Corrado Pastore del 26/09/2019 – Rep. 7.637 ad oggetto la compravendita del diritto di piena proprietà del seguente immobile sito in Silvi alla C.da Canale n. 1 e precisamente fabbricato ad uso civile abitazione, con annesso terreno pertinenziale, composto da appartamento al piano primo di 6,5 vani catastale e da fondaco, cantina, magazzino e portico al piano come di seguito distinto in Catasto fabbricati del Comune di Silvi:
Foglio 8 p.lla 1559 sub 3, z.c. 2, contrada Canale n. 1, piano 1, categoria A/2, classe 2, vani 6,5, superficie catastale mq. 140 (escluse aree scoperte mq 130) R.C. € 486,76
Foglio 8 p.lla 1559 sub 2, z.c. 2, contrada Canale n. 1, piano T, categoria C/2, classe 2, mq 54, superficie catastale mq. 66, R.C. € 111,55;
Foglio 8 p.lla 1559 sub 1, z.c. 2, contrada Canale n. 1, piano T, categoria C/6, classe Unica, mq 54, superficie catastale mq. 58, R.C. € 86,46
Il fabbricato è stato realizzato nel 1973. Secondo l’attestato di prestazione energetica (APE) allegato all’atto, l’unità immobiliare della superficie utile riscaldata di mq 129,21, è classificato in classe energetica
“G”. Il prezzo è stato convenuto tra le parti nella complessiva somma di Euro 163.000,00 pari ad un prezzo unitario riferito alla superficie catastale di circa Euro 900,00 al mq
3) Atto Notaio Maria Teresa Mastrorilli del 08/08/2014 – Rep. 26.799 ad oggetto la compravendita del diritto di piena proprietà del seguente immobile sito in Silvi alla Via Gran Sasso n. 62, e precisamente:
abitazione da cielo a terra, con area annessa, sito ai piani terra e primo composto al piano terra da quattro vani, cucina ed accessori ed al piano primo da un locale accessorio, per complessivi 7 vani catastali. Riportato nel N.C.E.U. di Silvi al foglio 8 p.lla 698 sub 1 z.c. 2 cat. A3 cl. 3 vani 7, superficie catastale mq 114 (escluse aree scoperte mq 111) rendita euro
_____________________________________________________________________30
314,52.
La costruzione del fabbricato è iniziata nel 1964. Secondo l’attestato di prestazione energetica (APE) allegato all’atto, l’unità immobiliare della superficie utile riscaldata di mq 83, è classificata in classe energetica
“G”. Il prezzo è stato convenuto tra le parti nella complessiva somma di Euro 95.000,00 pari ad un prezzo unitario riferito alla superficie catastale di circa Euro 830,00 al mq
4) Atto Notaio Maria Teresa Mastrorilli del 02/04/2013 – Rep. 25.818 ad oggetto la compravendita del diritto di piena proprietà del seguente immobile sito in Comune di Silvi alla Contrada Pianacce Via Abruzzo n.
143 e precisamente: fabbricato uso abitazione con corte esclusiva, posto al piano terra composto da ingresso, cucina, tre vani, wc, due fondaci oltre a disimpegno e centrale termica, riportato nel N.C.E.U. di Silvi al foglio 8 p.lla 504 sub 3 z.c. 2 cat. A3 cl. 2 vani 6 rendita euro 229,31
La costruzione del fabbricato è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967. Secondo l’attestato di prestazione energetica (APE) l’unità immobiliare è classificata in classe energetica “G”. Il prezzo è stato convenuto tra le parti nella complessiva somma di Euro 97.000,00 pari ad un prezzo unitario riferito alla superficie catastale di circa Euro 820,00 al mq
Dai dati rilevati, fatti gli opportuni conteggi, si può ritenere che il valore unitario dell’immobile da stimare è pari ad Euro 830,00 al mq.
Il valore di mercato dei beni oggetto di stima sarà quindi ottenuto moltiplicando la superficie commerciale per il valore unitario sopra determinato e risulta pari a:
– LOTTO 1
Diritti pari all’intero della piena proprietà su immobili siti nel Comune di Silvi e distinti al N.C.E.U. al Fog. 8 – Part. 1414 – Sub. 2 - Z.c. 2 –Cat. A/3 –Cl. 2 – Cons. 7 vani –Sup. Cat.125/123 mq –R. €. 267,52;
distinti al N.C.T. al Fog. 8:
– Part. 1742 – VIGNETO – Cl. 3 – Sup. 01.05 – R.D. €. 0,62 – R.A. €. 0,57;
– Part. 209 – VIGNETO – Cl. 3 – Sup. 10.80 – R.D. €. 6,41 – R.A. €. 5,86.
_____________________________________________________________________32
Mq 164,30 x €/mq 830,00 = € 136.369,00 Ed in cifra tonda Euro 136.300,00
Tenendo in considerazione che sull’immobile non viene prestata la garanzia per l’assenza di vizi ed inoltre lo stesso sarà posto sul mercato con assenza di un’adeguata attività di marketing, il suddetto valore ai fini della determinazione del valore di vendita forzata, deve essere ridotto del 10%.
Pertanto il valore di mercato ai fini di una vendita forzata sarà pari a:
€ 136.300,00 – 10% = € 122.670,00 Ed in cifra tonda Euro €. 122.650,00
– LOTTO 2
Diritti pari all’intero della piena proprietà su immobile sito nel Comune di Silvi e distinti al N.C.E.U. al Fog. 8 – Part. 1414 – Sub. 313 - Z.c. 2 –Cat. A/3 –Cl. 2 –Cons. 7,5vani –Sup. Cat.132/123 mq –R. €. 286,63;
Mq 155,94 x €/mq 830,00 = € 129.430,20 Ed in cifra tonda Euro 129.500,00
Tenendo in considerazione che l’immobile non è conforme alla documentazione presentata presso l’agenzia del territorio, che non viene prestata la garanzia per l’assenza di vizi ed inoltre lo stesso sarà posto sul
mercato con assenza di un’adeguata attività di marketing, il suddetto valore ai fini della determinazione del valore di vendita forzata, deve essere ridotto del 10%.
13 Sull’immobile distinto al N.C.E.U. al Foglio 8 Part. 1414 – Sub. 3 grava Provvedimento di assegnazione in godimento della casa famigliare del 31/07/2017.
Pertanto il valore di mercato ai fini di una vendita forzata sarà pari a:
€ 129.500,00 – 10% = € 116.550,00 Ed in cifra tonda Euro €. 116.500,00
4. Proposta di Vendita:
Lo scrivente fa presente che le unità immobiliare oggetto della procedura esecutiva viene posta in vendita in unico lotto .
5. Regime Fiscali:
I beni verranno tassati in base ad oneri di legge.
6. Gestione:
L’unità immobiliare attualmente è occupata dall’esecutato e dalla propria famiglia.
7. Riepilogo:
Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti e riportate nel prospetto riepilogativo:
LOTTO 1 - Diritto pari all’ intero della piena proprietà su
“ Appartamento posto al piano terra ed Appezzamento di terreno”, sito nel Comune di Silvi alla C.da Pianacce.
Prezzo base d’asta……….. € €. . 1 12 22 2. .6 65 50 0, ,0 00 0
LOTTO 2 - Diritto pari all’ intero della piena proprietà su
“ Appartamento posto al piano primo”, sito nel Comune di Silvi alla C.da Pianacce.
_____________________________________________________________________34
Prezzo base d’asta………. € €. . 1 11 16 6. .5 50 00 0, ,0 00 0
Ritenendo con tanto di aver pienamente ottemperato al mandato affidatogli, il sottoscritto C.T.U. rassegna la presente relazione peritale, ringraziandol’Ill.mo Sig. Giudice per la fiducia accordatagli e rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti in merito a quanto suesposto.
Controguerra 22/09/2020 IL C.T.U.
(Dott. Geom. Gabriele DI NATALE)