3 ANALISI DESCRITTIVA
3.1 TOSCANA
3.1.3 CORTONA
73
74 regionale che a Firenze e Lucca. La pandemia di Covid-19 ha indotto un crollo dei ricavi pari a $14,636,480 (-62%), superiore rispetto alla media regionale (-56%).
Figura 3.21: listing attivi e ricavi annuali a Cortona
La presenza di multiproprietari a Cortona è molto più rilevante rispetto alle due città analizzate in precedenza (figura 3.22): nel 2018, coloro che possedevano un unico listing generavano soltanto il 7.4% dei ricavi cittadini, a fronte del 18.3% dell’offerta; nel 2019, essi producevano l’8.4% dei ricavi, a parità di offerta rispetto all’anno precedente; nel 2020, hanno generato il 14% dei ricavi e l’importanza relativa della loro offerta non è mutata rispetto ai due anni precedenti.
$8,000,000.00 $10,000,000.00 $12,000,000.00 $14,000,000.00 $16,000,000.00 $18,000,000.00 $20,000,000.00 $22,000,000.00 $24,000,000.00
1,150 1,200 1,250 1,300 1,350 1,400 1,450 1,500
2018 2019 2020
Listing attivi vs Ricavi annuali ($)
Active listings Annual revenues
50.49%
23.98%
11.11% 14.42%
17.52% 16.31% 17.79%
48.38%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
Q1 Q2 Q3 Q4
2018
Host Listings
75
Figura 3.22: percentuale di host inseriti in ciascun quartile e percentuale di property gestite dagli host inseriti in ciascun quartile nel 2018, 2019 e 2020
Addentrandosi ulteriormente nella questione, si può rilevare come, nel 2018, gli host del quarto quartile abbiano prodotto il 70.8% dei ricavi cittadini, intercettando oltre il 60%
della domanda. Nel 2019, i multiproprietari del quarto quartile hanno generato una percentuale di introiti minore del 2% rispetto all’anno precedente. Nel 2020, i ricavi di questi host sono notevolmente diminuiti rispetto a quanto rilevato in precedenza: hanno prodotto il 53.2% degli introiti, intercettando il 42.9% della domanda cittadina. Per completezza, è necessario precisare che la composizione percentuale dell’offerta è rimasta pressoché invariata nei tre anni analizzati poc’anzi.
Il numero degli host, che hanno gestito almeno una property attiva, è diminuito costantemente: nel 2018, gli host attivi erano 513; nell’anno seguente, se ne contavano 473; nel 2020, se ne annoveravano 413. La percentuale dei multiproprietari a Cortona è pari al 50%, nei primi due anni oggetto dello studio, e diminuisce fino al 48% del 2020.
50.32%
22.83%
12.05% 14.80%
16.93% 13.94% 19.13%
50.00%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
Q1 Q2 Q3 Q4
2019
Host Listings
52.06%
22.28%
11.14% 14.53%
16.65%
13.32% 17.35%
52.67%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
Q1 Q2 Q3 Q4
2020
Hosts Listings
76 Com’è possibile intuire dai dati citati in precedenza, nel 2018, gli host, che gestiscono almeno 100 annunci attivi, sono il 9.2% del totale e possiedono il 36.1% delle property attive (figura 3.23). Nel 2019, questo sottoinsieme di multiproprietari ha la stessa importanza relativa dell’anno precedente ma cresce la percentuale di proprietà gestiste, che ammonta al 38.2%. Nel 2020, diminuisce all’8.5% l’importanza relativa di coloro che gestiscono almeno 100 annunci ma aumenta, ulteriormente, il peso dei listing amministrati, il 39.4%.
Figura 3.23: percentuali di multiproprietari che gestiscono più di 100 listing e percentuale di annunci gestiti a Cortona
Come in precedenza, per valutare l’asimmetria delle quote di mercato possedute dai diversi host, si è scelto di calcolare l’indice di Gini:
i. 𝐺𝐼2018 = 0.86;
ii. 𝐺𝐼2019 = 0.84;
iii. 𝐺𝐼2020 = 0.80.
La tendenza cittadina segue quella regionale. Inoltre, si osserva che, nei tre anni esaminati, il dato cortonese è superiore rispetto a quello Toscano. In base a quanto rilevato precedentemente, non deve, per nulla, stupire che l’indice decresca dal 2018 al 2020.
9.16% 9.09% 8.48%
36.06% 38.19% 39.43%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
45.00%
2018 2019 2020
Multihosts 100+ listings
Hosts Listings
77 Passando da un livello annuale di aggregazione dei dati ad uno mensile, è possibile osservare, in figura 3.24, una stagionalità molto accentuata della domanda, che è molto maggiore nei mesi centrali dell’anno rispetto a quelli iniziali e finali.
Figura 3.24: ricavi mensili per listing attivo e tasso di occupazione mensile
Il tasso di occupazione e i ricavi annuali per listing attivo raggiungono il proprio massimo, in ognuno degli anni analizzati, nel mese di agosto: nel 2018, un listing attivo a Cortona rendeva, in media, $3,180 e il tasso di occupazione era pari al 47%; nel 2019, una property generava, in media, introiti per $3,767 e l’occupancy rate ammontava al 50%; nel 2020, quest’ultimo indicatore diminuisce di un punto percentuale e i ricavi mensili per listing attivo si riducono a $1,856.
La tabella 3.11 mette a confronto il rating medio ottenuto dalle diverse tipologie di host.
Tabella 3.11: valutazioni dei clienti al variare della tipologia di host
2018 Rating mean
Rating st.
dev.
Number of reviews
Avg number of rev. per act. list.
Q1 4.84 0.32 2,392 15.63
Q2 4.75 0.51 1,981 13.48
Q3 4.71 0.51 1,168 8.00
Q4 4.72 0.58 541 4.62
2019
Q1 4.80 0.47 3,392 24.06
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
$500.00 $1,000.00 $1,500.00 $2,000.00 $2,500.00 $3,000.00 $3,500.00 $4,000.00
Monthly revenue per active listing vs occupancy rate
Monthly revenue per active listing Occupancy rate
78
Q2 4.74 0.48 2,075 17.29
Q3 4.72 0.51 1,478 9.54
Q4 4.69 0.48 736 5.49
2020
Q1 4.79 0.48 3,660 26.52
Q2 4.76 0.47 2,317 20.87
Q3 4.77 0.36 1,588 11.42
Q4 4.60 0.63 755 5.63
2018 R1-2% R2-3% R3-3.5% R3.5-4% R4-4.5% R4.5-5%
Q1 0.00% 0.00% 0.65% 0.65% 7.84% 90.85%
Q2 0.68% 0.68% 1.36% 0.00% 6.80% 90.48%
Q3 0.68% 0.00% 1.37% 2.05% 14.38% 81.51%
Q4 0.85% 0.85% 1.71% 2.56% 7.69% 86.32%
2019
Q1 0.71% 0.71% 0.00% 1.42% 3.55% 93.62%
Q2 0.83% 0.00% 0.83% 0.00% 10.00% 88.33%
Q3 0.65% 0.00% 2.58% 0.65% 12.26% 83.87%
Q4 0.00% 0.00% 2.99% 2.24% 14.18% 80.60%
2020
Q1 0.72% 0.72% 0.00% 1.45% 3.62% 93.48%
Q2 0.90% 0.00% 0.00% 0.90% 7.21% 90.99%
Q3 0.00% 0.00% 1.44% 0.00% 12.23% 86.33%
Q4 0.75% 0.75% 3.73% 2.24% 17.91% 74.63%
A differenza di quanto rilevato a livello regionale, non sempre al crescere del numero degli annunci gestiti, si assiste ad una diminuzione della valutazione media. Tuttavia, anche nel caso di Cortona, coloro che gestiscono un unico listing ottengono delle valutazioni migliori. La dispersione del rating medio non sempre è crescente all’aumentare del numero di annunci gestiti. Inoltre, il valore medio delle valutazioni non migliora costantemente nel tempo, come osservato a livello regionale. Si può, ulteriormente, osservare come i multiproprietari del quarto quartile ottengano un numero medio inferiore di recensioni per listing attivo: il 70% in meno, nel 2018, il 77% in meno, nel 2019, e il 79% in meno, nel 2020, rispetto a coloro che amministrano un’unica property, che ne ricevono di più di tutte le altre categorie di host. Finora, nelle due città analizzate poc’anzi e a livello regionale, erano sempre i multiproprietari del secondo quartile a raccogliere il numero più elevato di recensioni per listing attivo. Infine, si riscontra che quest’ultimo
79 parametro è inferiore rispetto al dato regionale per tutte le categorie di host. Analizzando le valutazioni divise nelle sei fasce, si osserva che nell’intervallo compreso tra 4.5 e 5 al crescere del numero di property amministrate diminuisce la percentuale di valutazioni in questa fascia. Inoltre, lo scarto percentuale tra host del primo e del quarto quartile aumenta considerevolmente dal 2018 al 2019 e, in misura minore, dal 2019 al 2020. Nella fascia 4-4.5, negli anni 2019 e 2020, si osserva invece l’esatto contrario: al crescere del numero delle property amministrate aumenta la percentuale di valutazioni. Nel 2018, non emerge una tendenza chiara e sono gli host del terzo quartile ad ottenere una percentuale di valutazioni relativamente superiore rispetto alle altre categorie di operatori.
La tabella 3.12 mostra il numero di annunci attivi localizzati ad una distanza inferiore ad un kilometro dal centro città, al variare della tipologia di host.
Tabella 3.12: numero di annunci localizzati ad una distanza inferiore al kilometro al variare della tipologia di host
2018 Dist<0.5 % 0.5<=Dist<1 % Dist<1 % Active Listings
Q1 91 35.3% 10 3.9% 101 39.1% 258
Q2 64 26.6% 10 4.1% 74 30.7% 241
Q3 54 20.5% 2 0.8% 56 21.3% 263
Q4 99 13.8% 17 2.4% 116 16.2% 715
2019
Q1 76 36.4% 7 3.3% 83 39.7% 209
Q2 41 24.3% 8 4.7% 49 29.0% 169
Q3 48 19.8% 1 0.4% 49 20.2% 242
Q4 85 16.2% 10 1.9% 95 18.1% 526
2020
Q1 62 39.5% 5 3.2% 67 42.7% 157
Q2 33 26.2% 8 6.3% 41 32.5% 126
Q3 39 20.5% 1 0.5% 40 21.1% 190
Q4 62 15.5% 10 2.5% 72 18.0% 399
Tralasciando le property comprese tra una distanza di 500 metri e 1000 metri dal centro storico, si osserva chiaramente che al crescere del numero di listing amministrati diminuisce la percentuale di property gestite ad una distanza minore di 500 metri e un kilometro dal centro cittadino. È interessante notare come i multiproprietari del quarto quartile possiedano una percentuale decisamente minore di annunci, ad una distanza inferiore ai 1000 metri dal centro città, rispetto a coloro che gestiscono un unico listing:
80 nel 2020, i proprietari del primo quartile possedevano il 42.7% delle proprie property entro questa distanza e quelli del quarto quartile solamente il 18%.
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