attraverso la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati o della rete stradale. L’elemento
caratterizzante e distintivo delle varie figure di ristrutturazione, dunque, è dato dalla presenza di
più attività su un manufatto già presente, tutte funzionalmente collegate tra di loro ed indirizzate
alla realizzazione di un nuovo edificio, parzialmente o del tutto, rispetto a quello di prima. In tali
casi si parla di ristrutturazione edilizia c.d. leggera
520che, a sua volta, diverge da quella
pesante
521. Quest’ultima, infatti, comporta anche delle modifiche a livello di volumetria e
prospetti
522, oppure mutamenti della destinazione d’uso relativamente agli immobili compresi nei
centri storici o cambiamenti della sagoma degli immobili che soggiacciono a vincoli storici,
culturali e paesaggistici.
ANTONIAZZI, La nuova definizione di ristrutturazione edilizia prevista dal testo unico, nell’interpretazione della dottrina e della recente giurisprudenza: utili spunti ricostruttivi, in Riv. giur. urb., 2004, 64 ss.; D. CHINELLO, Ristrutturazioni e distanze legali nel nuovo testo unico sull’edilizia, in Dir. e giust., 2003, 74 ss.; D.FODERINI, La ristrutturazione edilizia mediante l’integrale demolizione e ricostruzione delle opere, in Riv. giur. ed., 2000, 65 ss.; A. MANDARANO, Demolizione e ricostruzione: l’impervio confine tra ristrutturazione e nuova edificazione, in Urb. amb., 2000, 1125 ss.; L. AZZENA, Per una meditazione dell’orientamento giurisprudenziale in tema di ristrutturazione di edificio preesistente, in Riv. giur. urb., 1998, 173 ss.; C. NICOLINI, Demolizione e ricostruzione: quando è un intervento di ristrutturazione?, in Riv. giur. ed., 1998, 99 ss.; P. VIPIANA, La rovina integrale dell’edificio vanifica la possibilità di ristrutturarlo, in Dir. pen. e proc., 1997, 340 ss.; A. BERRA, Ancora incertezze in ordine al regime giuridico delle opere di demolizione e fedele ricostruzione di fabbricato preesistente, in Giur. cost., 1993, 565 ss.; M.A. SANDULLI, Brevi riflessioni sul regime della demolizione-ricostruzione di fabbricati preesistenti, in Riv. giur. ed., 1991, 255 ss.; A. BORELLA, Ancora in tema di ricostruzione e ristrutturazione: incertezze e novità nella giurisprudenza, in Riv. giur. urb., 1989, 483 ss.
520 In questi casi il titolo abilitativo necessario è la SCIA, mentre per la ristrutturazione c.d. pesante occorre il permesso di costruire o la SCIA alternativa al permesso. Sempre dopo la novella di cui al cd. decreto SCIA 2, la SCIA alternativa al permesso di costruire può essere adoperata anche per gli interventi di ristrutturazione urbanistica nel caso in cui siano disciplinati da piani attuativi o accordi negoziali con valore di piano attuativo e che presentano specifiche indicazioni plano-volumetriche e costruttive. È evidente come la particolare rilevanza di simili interventi edilizi imponga una forma di controllo antecedente e, per questo, è possibile avviare i lavori solo dopo almeno 30 giorni dalla presentazione della SCIA. Cfr. T.A.R. Puglia, Lecce, sez. I, 4 maggio 2017, n. 675, in Lexambiente.it.
521 Secondo quanto previsto dal d.lgs. n. 222/2016, la SCIA alternativa al permesso può essere adoperata sia per gli interventi di ristrutturazione c.d. pesante che per gli interventi di ristrutturazione urbanistica nell’ipotesi in cui siano disciplinati da piani attuativi o accordi negoziali con valore di piano attuativo. 522 La novella di cui al d.lgs. n. 222/2016 non ha introdotto ulteriori modifiche per quanto concerne quelle opere che comportano la modifica dei prospetti. Come precisa P.TANDA, La nuova disciplina dei titoli abilitativi in materia urbanistica: in particolare gli interventi di ristrutturazione edilizia anche alla luce della legge 21 giugno 2017, n. 96, cit., 338, il concetto di prospetto non deve essere confuso con quello di sagoma che non è altro che la conformazione plano-volumetrica della costruzione ed il suo perimetro in senso verticale ed orizzontale. La modifica dei prospetti, invece, riguarda la facciata dell’edificio, si riferisce all’aspetto esterno (es. chiusura di finestre e apertura in altre zone dell’edificio, allargamento di un portone d’ingresso, etc..).
Va ricordato che il c.d. Decreto del fare (decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito in legge
9 agosto 2013, n. 98) è intervenuto modificando sia la lettera d) dell’art. 3 che la lettera c) dell’art.
10 del TUE ed ha fatto confluire tra gli interventi di ristrutturazione c.d. leggera anche quelli volti
al ripristino di edifici o parti di essi, anche crollati o demoliti, provvedendo alla loro ricostruzione,
con il solo limite della possibililità di accertarne la consistenza originaria. Ebbene, la medesima
previsione è stata riproposta nella tabella A del D.lgs. n. 222/2016.
Considerando il combinato disposto degli articoli 3, comma 1, lett. d)
523e 10, comma 1, lettera c)
del TUE, poi, è possibile evidenziare l’esistenza di una ulteriore specie di ristrutturazione edilizia,
cioè quella con demolizione e successiva fedele ricostruzione
524. Tuttavia, devono essere rispettati
alcuni precisi parametri, ovvero la identica volumetria, il prospetto e l’area di sedime, pena la
configurazione dell’intervento in termini di nuova costruzione con la necessità di dover richiedere
il permesso di costruire e non poter usufruire della mera segnalazione certificata di inizio attività.
In presenza di zona vincolata, lo si accennava, vigono ulteriori prescrizioni come il rispetto della
sagoma dell’edificio precedente, sia nelle situazioni di demolizione e ricostruzione che per il
ripristino di edifici tramite la loro ricostruzione. In definitiva, bisogna tenere in debita
considerazione tutte le peculiarità sopra menzionate della ristrutturazione edilizia che fanno sì che
essa si discosti molto da attività similari, quali quelle di restauro e risanamento conservativo, oltre
che dalla manutenzione straordinaria.
523 Oggi la lettera d) riguarda gli "interventi di ristrutturazione edilizia" e comprende: il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ma anche la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del preesistente, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Tuttavia, già la vecchia disposizione richiamava i medesimi interventi di demolizione e ricostruzione entro questi limiti di identità di forma, volume, posizione ed altri contenuti strutturali e visivi.
524 In passato vi sono stati forti contrasti giurisprudenziali in merito alla compatibilità della demolizione (con successiva e fedele ricostruzione) con il concetto di ristrutturazione edilizia. La giurisprudenza amministrativa è stata sempre orientata, salvo qualche pronuncia contraria, in senso favorevole. Il requisito considerato indispensabile era, però, quello della fedeltà del ricostruito al demolito, ovvero la riproduzione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio precedente e l’identità di volume e sagoma. Oltretutto, è proprio il nuovo testo unico sull’edilizia che include tra gli interventi di ristrutturazione edilizia pure quelli che vedono la demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato con le precisazioni evidenziate. Cfr. Cons. St., sez. IV, 7 aprile 2015, n. 1763; Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2014, n. 2397; Cons. St., sez. IV, 30 marzo 2013, n. 2972; T.A.R. Campania - Napoli sez. VII, 9 dicembre 2013, n. 5641; T.A.R. Sicilia - Palermo sez. II, 24 marzo 2015, n. 719; T.A.R. Liguria sez. I, 4 dicembre 2014, n. 1796; T.A.R. Veneto, sez. II, 11 aprile 2000, n. 898; Cons. St., sez. V, 14 novembre 1999, n. 1359; Cons. St., sez. V, 20 novembre 1990, n. 786; Cons. St., sez. V, 24 febbraio 1999, n. 197; Cons. St., sez. V, 2 dicembre 1998, n. 1714; in www.giustizia-amministrativa.it. Di diverso avviso era parte della giurisprudenza penale, cfr. Cass. pen., sez. III, 9 marzo 2012, n. 9494; Cass. pen., sez. III, 16 marzo 1988, n. 2472, in lexambiente.it.