L A DOMANDA DI DEVOLUZIONE DEL FONDO ENFITEUTICO

Secondo l'art. 972 c.c. il concedente può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico quando l'enfiteuta abbia deteriorato il fondo o non lo abbia migliorato, oppure sia in mora nel pagamento dei canoni.

106 _{Secondo App. Milano, 22.11.11.2006, in Vita Notarile, 2007, pag. 1063, si deve ritenere ammissibile la trascrivibilità}

delle domande dirette ad accertare l'intervenuta usucapione in virtù dell'espressa previsione di cui all'art. 2653, n. 1), c.c., formalità quest'ultima che potrà essere seguita — ricorrendone i presupposti — dalla trascrizione della successiva sentenza ex art. 2651 c.c. Bisogna precisare che detta formalità non esplicherà ovviamente la propria utilità ai fini dell'opponibilità ai terzi del diritto reale acquistato a titolo originario (ai sensi dell'art. 2644 c.c.) ma al differente scopo dell'estensibilità del giudicato che eviterà all'usucapiente di dover instaurare un eventuale giudizio nei confronti di un acquirente a titolo derivativo dall'usucapito. In tal modo si pone un freno alla proliferazione dei processi e, ancor prima, si garantisce una tutela effettiva sia all'usucapiente di fronte al rischio che l'usucapito si possa spogliare (anche solo in parte) dell'immobile "de qua", sia al terzo acquirente a titolo derivativo dall'usucapito che diversamente non avrebbe alcuno strumento per accertarsi dell'esistenza di un giudizio vertente proprio su quello stesso bene acquistato, laddove, in caso di vittoria dell'usucapito, l'acquisto intervenuto a titolo originario non sarà per definizione intaccabile da quello derivativo del terzo. Ciò significa che la suddetta trascrivibilità giova tanto a chi propone la domanda quanto, contemporaneamente, alla generale esigenza di certezza relativa alla circolazione dei beni alla cui tutela sono per l'appunto poste le norme in materia di trascrizione. Infine un'eventuale pretestuosità dell'azione giudiziale, se è vero che potrebbe potenzialmente recare pregiudizio al preteso usucapito (titolare formale) in quanto renderebbe alquanto difficoltosa la circolazione del relativo diritto dominicale, è anche vero che tale conseguenza economica ricorre in tutti i casi di trascrizione di una qualsiasi domanda giudiziale

La domanda di devoluzione del fondo enfiteutico si inquadra dunque nello schema generale della risoluzione per inadempimento e la pronuncia di devoluzione travolge tutti i diritti acquistati nei confronti dell'enfiteuta. A tal proposito l'art. 2653, n. 2, c.c. precisa che la pronunzia di devoluzione ha effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti dall'enfiteuta in base a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda.

chi invece ha acquistato dall'enfiteuta e trascritto prima della trascrizione della domanda può valersi di questa situazione per eccepire il difetto di trascrizione della domanda stessa onde far dichiarare inopponibile nei suoi confronti il giudizio di devoluzione e la conseguente pronuncia107_.

N. 3)

V. LEDOMANDEELEDICHIARAZIONIDIRISCATTONELLAVENDITADIBENI IMMOBILI

Devono trascriversi ex art. 2653, n. 3, c.c. le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili.

L'ambito di applicazione della norma in esame sembra essere circoscritto al riscatto convenzionale ex art. 1500 c.c.108_.

107 _{Secondo FERRI L., La Trascrizione, cit., pag 273, il giudicato è per lui tamquam non esset, perché l'attore non ha}

adempiuto all'onere di una tempestiva trascrizione.

108_{Trib. Milano 21.6.1982, in Rivista Notarile, 1983, pag. 951 e ss., afferma che la testuale formulazione della norma che}

Se la trascrizione di tali domande o dichiarazioni è eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, restano salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del termine medesimo in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda o della dichiarazione109_.

Il ritardo del venditore riscattante nell"adempiere all'onere della pubblicità, si traduce nella inopponibilità verso il terzi del riscatto stesso.

Il diritto di riscatto va normalmente esercitato contro il compratore e dunque la domanda di riscatto va proposta e trascritta contro di lui.

Ciò potrà avvenire anche se il compratore abbia alienato la cosa, e l'alienazione sia stata trascritta prima della trascrizione della domanda, perché l'art. 1504 2° comma stabilisce che il riscatto deve essere esercitato in confronto del terzo acquirente solo se l'alienazione è stata notificata al venditore.

nella vendita con patto di riscatto ("una opportuna innovazione ... consiste nell'aver disposto la trascrizione delle domande o delle dichiarazioni di riscatto nella compravendita immobiliare; è infatti utile per i terzi conoscere se la vendita, alla quale ineriva il patto di riscatto, sia o meno risoluta, se in altri termini il venditore abbia o no esercitato il diritto di riscatto per rendere possibile l'attuazione pratica di questa norma, il libro delle obbligazioni ha opportunamente stabilito che la dichiarazione deve essere fatta per iscritto sotto pena di nullità ... l'efficacia risolutiva del patto di riscatto non ha limiti se la trascrizione della dichiarazione di riscatto della domanda per ottenerla avviene entro sessanta giorni dal giorno della scadenza del termine per l'esercizio del riscatto medesimo; trova invece un ragionevole limite se entro quel termine di sessanta giorni, che appare congruo in tutti i casi, colui che ha proceduto al riscatto non ha curato di renderlo pubblico, e se frattanto siano stati resi pubblici diritti acquistati da terzi nei confronti del compratore.

109 _{Dunque, se il diritto di riscatto è esercitato entro il termine stabilito (art. 1503) e la trascrizione della relativa domanda}

o dichiarazione compiuta entro i sessanta giorni successivi (art. 2653, n. 3)), il riscatto esplica tutta la sua efficacia anche nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sulla cosa dal compratore, ed anche se questi diritti siano stati resi pubblici. Se, viceversa, la pubblicità della dichiarazione o domanda di riscatto è compiuta tardivamente, allora l'efficacia retroattiva reale del riscatto resta paralizzata di fronte ai terzi che hanno acquistato (dal compratore) dopo la scadenza del termine, e trascritto prima della trascrizione della dichiarazione o della domanda giudiziale di riscatto.

N. 5)

Y. GLIATTIELEDOMANDECHEINTERROMPONOILCORSODELL'USUCAPIONE