Le questioni sollevate dalla trascrizione

E'possibile comunque tentare di ricostruire un possibile sistema di trascrizioni aventi ad oggetto diritti edificatori.

Tenuto conto che il sistema della pubblicità immobiliare richiede la ricostruzione di una serie ininterrotta di trascrizioni fino al primo trasferimento anteriore al ventennio, si pone il problema della necessità di trascrivere la venuta ad esistenza, e quindi l'acquisto del diritto edificatorio da parte del soggetto che ne è il primo titolare.

Si comprende quindi perchè una certa dottrina abbia posto il problema della trascrizione dello strumento urbanistico a favore dei proprietari dei terreni per i quali il medesimo preveda l'attribuzione di una certa cubatura.

Ciò posto appare superfluo portare a conoscenza dei terzi la cubatura attribuita all'origine dal p.r.g. ai vari proprietari dei terreni, in quanto già questo, come testo legislativo adempie a questo fine.

Analogo ragionamento vale per la riserva fatta dal Comune a proprio favore, con lo strumento urbanistico, di una certa quantità di volumetria da cedere ai privati con funzione incentivante, premiale o compensativa. Si potrebbe pensare, quindi, di attivare lo strumento della pubblicità immobiliare solo a partire dalle fattispecie circolatorie a mezzo delle quali i diritti edificatori si trasferiscono dal soggetto primo titolare (proprietario del terreno al quale lo strumento urbanistico attribuisce una determinata volumetria, ovvero il Comune per le ipotesi di diritti edificatori generati per autopoiesi), ad un altro soggetto.

A questo punto, poi, si dovrà verificare se la pubblicità immobiliare richieda necessariamente l'"atterraggio" su di un terreno di proprietà del soggetto cessionario, ovvero se la medesima, facendo forza sulla sua impostazione su base personale, possa rendere ammissibile la trascrizione della cessione di cubatura anche prescindendo da un fondo di decollo e/o da uno di atterraggio attraverso quella comunemente detta "cessione in volo", che per altro, a ben vedere, allargando a dismisura le possibilità di circolazione della cubatura, particolarmente per quella generata per autopoiesi, renderebbe possibile la realizzazione di quella finalità di ristoro lungamente richiesta anche dalle istituzioni comunitarie al legislatore italiano, a favore dei soggetti penalizzati dalle scelte di piano in ordine all'individuazione delle aree sulle quali poter realizzare una certa volumetria.

Nell'esposizione della casistica delle fattispecie rientranti nella previsione dell'art. 2643 n. 2bis c.c., ci si asterrà, quindi, dall'assumere posizione in ordine al suo perimetro di applicazione, non escludendo i casi in cui alla fattispecie circolatoria manchi quel legame "reale" con un fondo di decollo e/o uno di atterraggio.

Del resto nell'interpretazione della novella di cui trattasi bisognerà, per quanto possibile, cercare di far svolgere alla norma la propria finalità in tutte le ipotesi in cui ciò appaia possibile, interpretando l'espressione volutamente ecumenica dell'art. 2643 n. 2bis c.c.(“….diritti edificatori comunque denominati…”) come manifestazione della volontà del

legislatore di dare soluzione il più possibile completa alla fattispecie della circolazione di cubatura.

Con tale scelta, per altro, non si intende criticare o escludere tutte quelle diverse interpretazioni che ritengono non prescindibile per l'esecuzione di una valida trascrizione il riferimento oggettivo ad un immobile.

Nell'esame delle diverse fattispecie circolatorie oggetto di trascrizione, si distinguerà anche a seconda dell'origine della cubatura oggetto del negozio e più precisamente tra negozi aventi ad oggetto diritti edificatori di origine “prediale”, e quelli aventi ad oggetto diritti generati per autopoiesi.

Per diritti edificatori di origine prediale si intenderanno convenzionalmente quelli collegati ad un terreno al quale lo strumento urbanistico riconosca una certa cubatura, ancorchè non realizzabile sul medesimo terreno, ma su diversa area a ciò destinata.

E'questa la fattispecie del trasferimento di una cubatura di pertinenza di un terreno, che secondo la prassi tradizionale poteva esser trasferita solo a favore di un altro terreno sul quale si sarebbe potuta realizzare, oltre la cubatura sua propria, anche quella oggetto di cessione.

L'interpretazione attuale ritiene altresì possibile trasferire la cubatura di pertinenza di un terreno a favore di un soggetto senza indicazione immediata del terreno beneficiario: la volumetria, pur avendo origine in un terreno determinato dal quale decolla, resta in volo per poter in tale stato esser oggetto di successiva cessione, ovvero, di atterraggio su un terreno determinato in concomitanza o meno con un trasferimento della medesima cubatura.

La fattispecie tradizionale della cessione dei diritti edificatori di origine prediale (con soggetto cedente e cessionario proprietari rispettivamente del fondo di decollo e del fondo di atterraggio), non pone particolari problemi di trascrizione nel senso che si avrà un soggetto contro ed un soggetto a favore e come oggetto si indicherà il fondo di decollo, salvo precisare nel quadro "D" della nota la quantità della volumetria oggetto di trasferimento, lo strumento urbanistico che la ha riconosciuta al fondo di

decollo e l'indicazione del fondo di atterraggio.

Per la trascrizione della medesima cubatura senza indicazione del fondo di atterraggio, la nota indicherà il soggetto cedente, come oggetto il fondo di decollo ed il soggetto cessionario; nel quadro "D" della nota si indicherà la volumetria oggetto di cessione senza indicazione del fondo di atterraggio. Nel caso, poi, di ritrasferimento di cubatura, già ceduta a favore di un fondo di atterraggio, la medesima potrà avvenire con indicazione del nuovo fondo di atterraggio o senza indicazione del medesimo: nella nota di trascrizione oltre il soggetto cedente e quello cessionario, si indicherà come oggetto il fondo già di primo atterraggio e di nuovo decollo, nonchè i soggetti cedente e cessionario e nel quadro "D" la quantità di cubatura oggetto di cessione; oltre all'eventuale indicazione del nuovo fondo di atterraggio ove esistente.

Qualora poi oggetto del ritrasferimento sia una cubatura di origine prediale, ma rimasta in volo, la nota di trascrizione conterrà l'indicazione dei soggetti cedente e cessionario e secondo alcuni autori l'indicazione dell'originario fondo di decollo; nel quadro "D" si potrà indicare la quantità di cubatura oggetto di cessione, il negozio giuridico di acquisto della cubatura ceduta ed eventualmente l'indicazione del fondo di atterraggio, ove esistente.

Di seguito si descriveranno le fattispecie astratte di trascrizione rientranti nella previsione dell’art. 2643 n. 2 bis c.c., anche facendo riferimento alla compilazione delle relative formalità.

3. Casistica pratica di trascrizione della fattispecie rientranti