PERIZIE DISPOSTE PER ATTI GESTIONALI DEL DEMANIO CIVICO

Assegnazione di quote del demanio civico per la coltivazione

E’ una operazione che segnaliamo perché prevista dalla Legge del 1927 ma desueta perché anacronistica ed anche espressamente esclusa in alcune norme regionali. Si trattava di assegnare quote di demanio civico con caratteristiche di terreno seminabile (categoria B ex art 11 della L 1766/1927) ai sensi dell’art 13 della L 1766/1927 tra gli aventi diritto, con priorità per i coltivatori diretti della terra. Le assegnazioni venivano effet-tuate mediante bando pubblico, sulla base di istanze e graduatorie dei richiedenti, avendo a riferimento un progetto di assegnazione in cui il perito elencava le opere di migliorìe che l’assegnatario doveva effettuare. Si trattava di una forma di enfiteusi (vedi art 19 della L 1766/’27) che si sarebbe conclusa con l’assegnazione in proprietà, una volta accertate le migliorìe, affrancando il canone. In carenza di requisiti, la quota veniva devolu-ta all’ente gestore per essere poi eventualmente riassegnadevolu-ta (art 21 della L 1766/’27). Molti territori sono stati così assegnati, specialmente prima e subito dopo la seconda guerra mondiale. Ma più diffusamente le quote di terreno ex demanio civico sono divenute di proprietà privata con l’istituto della legittimazione.

Se si rinvengono ancora i possessori di quote così assegnate si possono accertare le migliorìe e procedere, se l’analisi è positiva, alla affrancazione del canone mediante capitalizzazione, oppure alla devoluzione mediante un provvedimento di reintegra, oppure si può legittimare il possesso, se in presenza dei requisiti previsti.

Affidamento in concessione e mutamento di destinazione

Porzioni dei demani civici possono essere affidati in gestione a terzi e in questi casi la priorità è generalmente riservata agli utenti degli enti gestori. Per giungere ad una concessione occorrono due momenti di valutazione:

in primo luogo si deve esaminare il complesso del demanio civico per valutare la fattibilità e la convenienza della concessione a terzi di una porzione di esso. Si deve dimostrare che l’esercizio dei diritti civici non venga menomato o che, comunque, non venga a mancare la risorsa necessaria a soddisfare l’esercizio annuale del diritto civico. Verificata la fattibilità della concessione, si procede a stipularla se l’ente gestore ne vede l’oppor-tunità, al fine di migliorare la redditività del demanio, traendone proventi che poi vengono reinvestiti a benefi-cio della collettività.

In secondo luogo il perito dovrà proporre all’ente gestore i criteri con cui si procederà all’affidamento mediante pubblico bando, sempre con priorità per gli utenti, e le condizioni dell’affidamento. Il perito demaniale dovrà proporre un canone annuo a seconda della natura ed estensione del terreno e tale valutazione non differisce nella sostanza dalla ricerca di un canone di affitto di mercato, con relativa ricerca di comparabili utili a tal fine.

A ciò si può aggiungere l’eventuale compenso per la temporanea compressione del diritto civico che la conces-sione può comportare (quantificazione di mancati redditi).

L’affidamento a terzi può accompagnarsi al mutamento di destinazione dell’appezzamento interessato (art 12 L 1766/1927). Si basi bene che qui non si tratta della destinazione urbanistica, che compete alla pianificazio-ne Comunale, bensì alla destinaziopianificazio-ne diversa da quella dell’ordinario utilizzo agricolo/forestale. Essa può di-scendere dalla pianificazione urbanistica (es. cave, piste da sci ecc..) o da specifici procedimenti autorizzativi (es. tralicci per linee aeree, pozzi…) , per cui le due pratiche procedono in parallelo.

Alienazione

L’alienazione di demanio civico è una possibilità prevista all’art 12 della Legge del 1927 per casi eccezionali e limitati. Essa è stata normata anche nelle Leggi regionali ma una recente sentenza di Corte Costituzionale, che ha cassato l’art 8 della LR Lazio n 8/1981 rilevando che non si cedere demanio civico a prezzo irrisorio, indica che lo Stato deve intervenire con un aggiornamento legislativo per normare al meglio questa fattispecie. La

eccezionale di questa eventualità, al fine di ottenere l’autorizzazione da parte degli appositi uffici della Regio-ne. Si possono annoverare tra questi casi le terre che hanno subito una sdemanializzazione di fatto, irreversi-bile; le porzioni di demanio civico che risultano non utili e non funzionali alla sua conduzione; le porzioni peri-feriche del demanio civico o quelle polverizzate e residue in mezzo a proprietà private; le porzioni che si pre-stano ad altre utilizzazioni nello strumento urbanistico ecc…

Nei casi di alienazione si stima il più probabile valore di mercato dell’immobile nel suo insieme, cioè costituito da terreno + opere permanenti e edifici. Il valore del soprassuolo può essere detratto se l’acquirente è anche colui che lo ha realizzato (o suoi aventi causa), ma ciò deve essere riconosciuto nell’oggetto dell’incarico al perito demaniale.

Si possono confondere con l’alienazione atti di cessione che si configurano come tali, ma che possono essere inquadrati come una conciliazione (vedi di seguito).

Permuta

La permuta è una operazione che serve per sostituire un appezzamento di demanio civico, destinato o da de-stinare ad altra destinazione urbanistica, oppure che espleta una minore funzionalità dal punto di vista agro - forestale, con un appezzamento di pari valore, agricolo.

La permuta può essere perseguita anche per la valorizzazione del demanio civico esistente, quando si cede un terreno cambiandolo con un altro confinante al fine di migliorare la funzionalità della utilizzazione del de-manio stesso. Si tenga conto che gli appezzamenti pervenuti nei decenni tramite conciliazione o liquidazione, non sempre sono contigui e razionalmente distribuiti per cui si può migliorare l’assetto del demanio civico con la permuta.

La permuta comporta la stima del valore attuale di ambedue gli appezzamenti oggetto di permuta tenendo conto, nel caso di cessione per altra destinazione urbanistica, dell’incremento di valore dovuto a questa pro-spettiva. Nella stima si deve aggiungere la valutazione degli eventuali vantaggi conseguiti con l’accorpamento al demanio preesistente dell’appezzamento da acquisire: ad es la maggiore vicinanza al centro abitato o la migliore accessibilità dei terreni per consentire l’esercizio dei diritti civici oppure un bosco con forma di gover-no, età e sviluppo più funzionale per l’esercizio del legnatico.

Ma la permuta si può attuare anche indirettamente perché non è detto che un soggetto interessato ad acqui-sire un appezzamento di demanio civico, sia anche proprietario di un appezzamento da permutare. Anzi, que-sto è un evento raro, più probabile solo quando l’interlocutore è un enti pubblici (ad es proprietà regionali o statali, con cui un ente gestore può permutare terreni boscati). Il perito però può individuare e stimare prelimi-narmente il terreno da acquistare così che la Regione può autorizzare due operazioni contemporaneamente:

la alienazione in favore del soggetto A e l’acquisto dal soggetto B. E’ una permuta effettuata in due momenti, con la doppia stima, in cui il denaro acquisito da A viene vincolato per l’acquisto dal soggetto B.

2. 5 VALUTAZIONE DELLE MIGLIORIE

Un piccolo inciso sulla valutazione delle detrazioni per migliorìe agrarie o per altri fattori quali le eventuali ser-vitù presenti su un fondo: si rinvengono perizie ove sono letteralmente “buttate là” percentuali che danno la sensazione di essere state scelte a casaccio, tanto che sono anche differenti nel tempo. Il perito che opera seriamente deve sempre darsi un metodo di analisi dei fenomeni che osserva e deve esporlo. Un perito deve essere chiaro nelle sue scelte, che poi saprà difendere di fronte ad eventuali osservazioni. Ciò garantisce an-che lo stesso perito affinché in un procedimento an-che si sviluppa nel tempo, non adoperi parametri differenti per uguali situazioni, ma segua sempre il binario prefissato. Sembra impossibile che ciò avvenga ma è invece un problema che si riscontra, con il trascorrere degli anni e con il cambiare del perito.

Chi pone avanti percentuali e parametri senza darne una ragione nega la sua funzione di estimatore, ma espleta la funzione di apporre un timbro in un foglio scritto. Purtroppo è un vezzo troppo diffuso e riguarda l’approccio all’estimo di molti professionisti. Sembra elementare affermarlo in questa sede ma in una relazio-ne di inquadramento del fenomeno si deve esporre la valutaziorelazio-ne delle migliorìe, gerelazio-neralmente con il criterio

del costo a valori attuali, perché oggettivamente riscontrabile anche mediante prezzari delle opere.

Ed è poi necessario un minimo rilievo dei parametri quantitativi delle opere in sede di sopralluogo (superfici, lunghezza, profondità ecc…) e descrittive (servitù di passaggio o di elettrodotto in mezzo ad una appezzamen-to oppure ad un laappezzamen-to del medesimo) al fine di correlarle con le percentuali adottate.

2. 5 PERIZIA AI FINI DI UNA CONCILIAZIONE

La conciliazione è uno strumento frequentemente utilizzato per concludere le lunghe cause di riconoscimento della qualitas soli, ed è previsto all’art 29 della L 1766/’27. E’ una fattispecie dei casi di transazione: l’art.

1965, 1° comma, del c.c. prevede, infatti, che l’accordo transattivo possa essere stipulato non solo per porre fine ad un contenzioso fra le parti, ma anche per prevenirne l’insorgenza. Conciliare significa interrompere il contenzioso che vede contrapposto l’ente gestore e il privato proprietario e rinunciare ad accettate la qualitas soli dietro pagamento da parte del proprietario di una indennità, oppure previo distacco di un appezzamento di terreno che diviene demanio civico. La valutazione di questa indennità o la individuazione dell’appezza-mento da distaccare spetta al perito demaniale che la propone alle parti. Esse la devono condividere e portar-la alportar-la valutazione del Giudice, che può omologare portar-la transazione per poi chiudere portar-la causa.

La valutazione dell’indennità ai fini della conciliazione non si può effettuare osservando criteri precostituiti, ma discende dalle valutazioni che caso per caso propone l’estimatore. E’ importante esporre in maniera chia-ra i criteri con cui ci si muove e a parere del sottoscritto un pachia-rametro da offrire sempre nel procedimento di valutazione, al fine di evitare proposte opache, è sempre il più probabile valore di mercato dell’immobile og-getto di conciliazione, inteso come valore del terreno e non anche del soprassuolo. Ciò, ben sin intenda, an-che se non è questo valore an-che si ricerca.

A partire da questo valore occorre effettuare una valutazione che tenga conto della oggettiva situazione ri-scontrata in merito a doversi elementi che saranno descritti: tra questi elementi avranno un peso la buona fede di chi risulta proprietario del terreno di cui si reclama la demanialità civica (e suoi danti causa), la fattibi-lità della reintegra e lo stadio degli accertamenti effettuati per la causa in corso. Non definibili oggettivamente sono altri elementi che quindi non concorrono alla definizione di un accordo, ma che certo influiscono sulla predisposizione delle parti all’accordo: le rispettive aspettative nel processo che si sta celebrando, la capacità di “reggere” il peso economico del contenzioso (generalmente si tratta di cause molto lunghe e complesse), la necessità di avere a disposizione quanto prima un terreno libero dai presunti gravami ecc… Il perito deve met-tere in fila solo i motivi oggettivamente rilevabili quali ad es. il momento in cui è emersa la demanialità civica e il modo in cui tale notizia è stata pubblicizzata. Non sottovalutiamo che la transazione è un accordo tra le parti, in cui ente gestore decide anche a nome della collettività che rappresenta. E difatti possono avvenire passaggi assembleari per approvarla.

ECONOMIA DELLA CONOSCENZA E ASSET IMMATERIALI