VALUTAZIONE DEL “PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO” DEI BENI MOBILI

A seguito di tutte le considerazioni e valutazioni precedentemente indicate, si conclude che il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima è pari arrotondato a 31.000,00 € (TRENTUNOMILAEURO).

8.3.4 VALUTAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI “VALORE DI LIQUIDAZIONE/REALIZZO”

DEI BENI MOBILI FUNZIONALI ALL’ATTIVITA’

Al fine di determinare il più probabile valore di liquidazione/realizzo del bene oggetto di stima, si procede ad una riduzione del valore sopra indicato in considerazione di alcuni aspetti di rilievo legati alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e del suo mercato nonché alla modalità e tempistica di vendita; si fa in particolare riferimento:

 Alla specifica natura del bene: quanto più specifico e particolare è il bene, tanto più alto sarà il deprezzamento da considerare e tanto più marcata sarà la probabilità che il ricavato in caso di liquidazione sia più basso del valore di mercato.

Il bene oggetto di stima presenta tratti di particolare specificità e quindi non presenta un mercato di ampiezza ed omogeneità standard.

Le ragioni ed aspetti evidenziati hanno un impatto di elevata entità sul valore precedentemente calcolato, stimabile con una percentuale di riduzione del valore stesso compresa tra 11 e 15%.

 Alla particolare condizione di chi vende: quanto più “libero di contrarre” sarà il debitore tanto più basso sarà il coefficiente di deprezzamento da definire e tanto più limitata sarà la probabilità che il ricavato in caso di liquidazione sia più basso del valore di mercato.

Dalle indicazioni ricevute, si prevede una cessione nell’ottica del breve periodo, potendo quindi contare su una limitata tempistica per la ricerca del potenziale acquirente.

Le ragioni ed aspetti evidenziati hanno un impatto di elevata entità sul valore precedentemente calcolato, stimabile con una percentuale di riduzione del valore stesso compresa tra 11 e 15%.

Tutti gli aspetti precedentemente indicati hanno una rilevante incidenza sull’appetibilità dei beni oggetto di stima e quindi sul valore di tali beni, con una percentuale complessiva di riduzione del valore stimabile compresa tra il 22 e 30%.

Con riferimento alle valutazioni precedentemente effettuate, si considera la percentuale massima di abbattimento del valore di mercato (pari quindi al 30%).

A seguito di tutte le considerazioni e valutazioni precedentemente indicate, si conclude che il più probabile valore di liquidazione dei beni oggetto di stima è pari arrotondato a 21.700,00 € (VENTUNOMILASETTECENTOEURO).

9 LE OPERAZIONI PERITALI – LOTTO 8: beni compresi nel

CONTRATTO D'AFFITTO DI RAMO D'AZIENDA COMMERCIALE correlato all’immobile a destinazione commerciale ubicato in via Etnea (Piazza Stesicoro) 125/127 in Catania (LOTTO 9 della presente perizia parte 2/2 – BENI IN LEASING) - AUTORIZZAZIONE MEDIA STRUTTURA VENDITA

9.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI

9.1.1 INTRODUZIONE

Su richiesta del committente si è proceduto alla determinazione del valore dell'autorizzazione comunale necessaria allo svolgimento dell’attività commerciale, peraltro inclusa all’interno del CONTRATTO D'AFFITTO DI RAMO D'AZIENDA COMMERCIALE con la ditta Deichmann Calzature S.r.l. (di durata 10+5 anni, con decorrenza dal 01.12.2016, prima scadenza il 30.11.2026 e seconda scadenza il 30.11.2031, con un canone attuale annuo di 345.000,00 € e con contratto risulta registrato in data 23.11.2016).

Si tratta in particolare dell’AUTORIZZAZIONE PER MEDIA STRUTTURA VENDITA comunale n.67, rilasciata dal Comune di Catania in data 30.08.2010 per vendita al pubblico di PRODOTTI APPARTENENTI AL SETTORE NON ALIMENTARE.

In particolare, per l'apertura di una media struttura di vendita è necessario, oltre all'ottenimento delle autorizzazioni per lo stabile, l'autorizzazione commerciale. Una media struttura di vendita si distingue in alimentare e non alimentare (il caso in esame riguarda il settore non alimentare).

Per maggiori dettagli si faccia riferimento alla documentazione riportata in ALLEGATO 5.

9.1.2 METODOLOGIA DI STIMA

In considerazione delle attuali regolamentazioni di mercato e delle normative per l’ottenimento dell’autorizzazione precedentemente indicata, si è proceduto secondo il COST APPROACH, sul principio che afferma che un soggetto è disposto a pagare per un bene un importo pari alla somma dei costi per produrre un bene identico.

È un procedimento di stima che perviene alla determinazione del valore di mercato dell’autorizzazione attraverso la determinazione dei singoli costi per ottenere tale autorizzazione.

Si precisa che si è considerato il locale/edificio conforme agli standard richiesti per l’attività.

Si precisa infine che la presente valutazione non considera l’avviamento ma solamente quanto descritto al paragrafo 9.2.1.

9.1.3 FONTI DI INFORMAZIONE

Si è proceduto a valutare quanto richiesto dal Comune di Catania per la presentazione della domanda per l’autorizzazione oggetto di stima, unitamente alla valutazione delle tempistiche necessarie per completare l’iter richiesto.

Sul sito del comune di Catania, è possibile individuare l’iter e le modulistiche necessarie per procedere con la domanda per l’ottenimento dell’autorizzazione precedentemente indicata; tale iter comprende le seguenti modulistiche e requisiti:

 Domanda Sportello Unico Attività Produttive

 Modulo Informativo Sportello Unico Attività Produttive

 Domanda Media Struttura di Vendita

 Scheda esplicativa Media Struttura di Vendita non Alimentari - opere in concessione

 Scheda esplicativa Media Struttura di Vendita non Alimentari - opere in autorizzazione

 Scheda esplicativa Media Struttura di Vendita non Alimentari - opere in asseveramento

 Scheda esplicativa Media Struttura di Vendita non Alimentari - senza opere.

Sono altresì richiesti requisiti personali e professionali al fine di poter procedere al rilascio di tale autorizzazione.

Oltre alle documentazioni sopra menzionate, il comune può richiedere ulteriori chiarimenti ed integrazioni, finalizzate all’implementazione dell’iter autorizzativo.

Le tempistiche complessive sono quindi molto variabili in funzione appunto delle eventuali documentazioni richieste e quindi di difficile quantificazione.

9.1.4 VALUTAZIONE DEL “PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO” DELL’AUTORIZZAZIONE