Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 4 Località Castellina SESTO FIORENTINO

(1)

RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA

Terreni ex Montalve – LOTTO N. 4 – Località “Castellina” – SESTO FIORENTINO (FI)

U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E

AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare

Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve.

LOTTO N. 4 – Località “Castellina” – SESTO FIORENTINO

VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti.

IL TECNICO IL DIRIGENTE

Arch. Luciano Antonio D’AGOSTINO Via Cavour 82 - 50121 FIRENZE ( Tel. 055/2757747 )

( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze – N. 4513

Arch. Vito CARRIERO

Via Cavour 82 - 50121 FIRENZE ( Tel. 055/2757787 )

( Firma) ( Firma)

(2)

1

Terreni ex Montalve – LOTTO N. 4– Località “Castellina” – SESTO FIORENTINO (FI)

1. Premessa e scopo della stima Omissis

A tale scopo, quindi, i diversi terreni sono stati raggruppati in lotti funzionali sulla base delle loro caratteristiche posizionali e della loro aggregabilità.

In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno boschivo ubicato nel Comune di Sesto Fiorentino (FI) – Località “La Castellina”, individuato dal LOTTO N. 4.

2. Oggetto della valutazione

2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona

Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da un appezzamento di terreno boschivo ubicato in località “La Castellina” del Comune di Sesto Fiorentino (FI), a margine della strada vicinale di Carmignanello.

Il terreno in esame è posto nella zona pedecollinare a est del centro abitato di Sesto Fiorentino, caratterizzata dalla presenza di terreni coltivati e macchia boschiva. Si tratta di una zona qualificata, che si distingue per gli insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria (villette e coloniche ristrutturate) e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico, posta alle falde della collina che degrada verso il centro abitato (molto vicino si trovano la Villa di Castello e della Petraia).

Infatti, le favorevoli condizioni morfologiche e posizionali del terreno, hanno favorito nell’ambito territoriale di che trattasi, la formazione del tipico paesaggio collinare dei dintorni di Firenze, con presenza di insediamenti edilizi fin dal secolo XI.

In definitiva, la zona gode di suggestive caratteristiche ambientali: immersa nel verde, in posizione panoramica, in luogo silenzioso ma vicina al centro abitato cittadino: in linea d’aria dista qualche centinaio di metri da via Gramsci, il più importante asse viario di attraversamento del centro cittadino.

Figura 1 – Foto aerea della zona

2.2. Descrizione del terreno

(3)

2

Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono un unico appezzamento di bosco di forma irregolare, a quota di circa 250 metri s.l.m., nel tratto di bosco compreso tra la strada vicinale di Carmignanello, una strada di penetrazione che si dirama dalla strada panoramica collinare della Castellina, ed il Torrente Zambra.

Si tratta di un appezzamento di terreno con giacitura in pendenza verso il corso d’acqua, caratterizzato soprattutto da essenze d’alto fusto (cipressi), ma anche da altre piante arboree e cespugli.

3. Titolo di proprietà

Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell’Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all’Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione 15.09.1992 registrato alla Corte dei Conti il 09.12.1992).

Dalla stessa data, L’Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio.

4. Dati catastali

Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Sesto Fiorentino all’Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura:

• n. 20824.1/2006 del 5.2.1992 in atti dal 13.12.2006 (Prot. FI0275556)

L’immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali:

Foglio di mappa 38 Particella 16

 Qualità Bosco Alto

 Classe 2

 Superficie 3.540 mq.

 R.D. Euro 0,55

 R.A. Euro 0,55

 Qualità Bosco Ceduo

 Classe 3

(4)

3

 R.D. Euro 7,13

 R.A. Euro 7,13

 Qualità Bosco alto

 Classe 2

 R.D. Euro 1,54

 R.A. Euro 1,54

Totale superficie catastale = (3.540+46.010+9.920 ) = mq. 59.470 pari ad

Ha 5.94.70

5. Destinazione di Piano Regolatore Generale

Il Comune di Sesto Fiorentino è attualmente dotato dei seguenti strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana:

- Il Piano Regolatore Generale di cui alla Variante Generale “Revisione 1995”, adottato con Delibera C.C. n. 7 del 29/01/1996 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio Regionale n. 217 del 20 luglio 1999 e n.

357 del 7.12.1999.

- Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del 10.7.2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 30.3.2004, pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana n. 16 del 21.4.2004.

- Il Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione del C.C. n. 71 del 12.12.2006.

Nel Piano Strutturale, le particelle di terreno oggetto di stima ricadono all’interno dei seguenti ambiti territoriali:

- Aree forestali a prevalente naturalità (Art. 40 N.G.

(5)

4

- Aree collinari a prevalente naturalità (Artt.6 N.G.

- Aree di protezione paesaggistica (Art.7 N.G.

Nelle Aree forestali a prevalente naturalità, sono ammessi esclusivamente gli interventi previsti dalle vigenti normative in materia di boschi e dai piani di assestamento forestale, nonché i lavori di sistemazione idraulica. Detti interventi dovranno uniformarsi alle prescrizioni della polizia forestale e dovranno tener conto dell’elevato valore naturale dei boschi. Anche gli interventi di sistemazione idraulica dei corsi d’acqua e quelli sulla viabilità esistente devono tener conto degli elementi di naturalità presenti per i quali deve esserne prevista la conservazione.

Nelle Aree collinari a prevalente naturalità all’interno di aree di protezione paesaggistica è fatto divieto di nuove costruzioni stabili o provvisorie, salva la possibilità di realizzare impianti tecnologici per pubblica utilità. In dette aree non è ammessa nuova edificazione ma solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo di edifici esistenti. Sono ammessi interventi finalizzati alla riduzione del rischio idraulico, alla manutenzione della viabilità esistente ed allo svolgimento dell’attività agricola e selvicolturale.

5. Valutazione

5.1. Aspetti economici e criteri di stima Omissis

5.2. Procedimento diretto o sintetico Omissis

5.3. Ricerca valori di mercato Omissis

5.4. Valutazione del terreno Omissis

Caratteristiche della zona

La zona in cui è ubicato il terreno risulta apprezzata in quanto abbastanza vicina al centro abitato e confinante anche se limitatamente con una strada vicinale.

(6)

5

Inoltre, la vicinanza con insediamenti residenziali di notevole livello, ne vede aumentare la sua appetibilità. Si deve inoltre evidenziare la particolare qualità dell’ambito territoriale di che trattasi, molto qualificato e caratterizzato da insediamenti residenziali a scarsa densità fondiaria.

Caratteristiche del terreno

Come già riferito, si tratta di un appezzamento di terreno a valle della pubblica via vicinale di Carmignanello, in forte declivio verso il torrente Zambra, con buona esposizione ma caratterizzata da accessi non molto agevoli. Risulta catastalmente classificato come “bosco alto” e “bosco ceduo”.

In realtà non si distingue sul posto una precisa suddivisione tra le due tipologie di bosco e si ritiene, pertanto, di adottare – per le singole particelle di terreno – lo stesso valore unitario.

Dalle ricerche effettuate si è potuto rilevare un valore medio - riferito ad appezzamenti di terreno con caratteristiche di bosco (alto o ceduo) di notevole consistenza e scarsa accessibilità, - compreso tra €/ha 3.500,00 ed €/ha 5.000,00.

DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO

Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE BOSCHIVE INTRINSECHE, si ritiene di determinare il seguente valore venale:

valore unitario del terreno boschivo €/ha 4.000,00

Detto valore, come già detto, viene esteso anche alle porzioni a pascolo e a seminativo tenuto conto del loro scarso peso.

Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell’immobile, il dato sintetico che esprime il valore venale unitario.

(7)

6

• Appezzamento di terreno boschivo ha 5.94.70

• Valore unitario €/ha 4.000,00

Valutazione (ha. 5.94.70 x €/ha 4.000,00) = € 23.788,00

Pertanto, il valore di mercato dell’immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a:

€ 24.000,00= (Euro Ventiquattromila/00).

Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità.

Firenze, 25 settembre 2007

IL TECNICO

(arch. Luciano D’Agostino)

IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero )

(8)

7

ELENCO ALLEGATI

Allegato 1: Estratto del foglio di mappa n.38 del Comune di Sesto Fiorentino Allegato 2: Visure catastali C.T.

Allegato 3: Estratto di P.R.G.

Allegato 4: Documentazione fotografica