Come calcolare il valore di una casa
written by Carlos Arija Garcia | 13/10/2016
Superficie utile o commerciale, pertinenze, giardino, balconi o terrazzi:
cosa determina la struttura di una casa e come influisce nel suo valore di mercato?
Affidarsi alla propria calcolatrice, in base al valore di mercato, o affidarsi agli algoritmi del web? Entrambi ci offrono la possibilità si sapere come calcolare il valore di una casa. La prima soluzione si basa su dei parametri che, in base alle caratteristiche e alla posizione di un appartamento o villetta che sia, esprimono in percentuali un calcolo più o meno preciso del valore di una casa, da calcolare mettendo insieme il tutto. La seconda si basa su un form da compilare su uno dei tanti siti web, su cui bisogna inserire delle informazioni standard sull’immobile che si vuole vendere. Ma quale delle due è la più affidabile?
«Tutto è relativo, tranne la morte e le tasse», diceva il vecchio saggio. Anche il prezzo di un immobile lo è. Come calcolare, allora il valore di una casa?
Cominciamo a vedere che cosa si intende, da un punto di vista commerciale, per
«casa», cioè che cosa bisogna calcolare per poi arrivare ad avere un valore di
mercato.
Come si determina la struttura di una casa
Partiamo dalle cose (apparentemente) più banali, cioè dalla collocazione e dalla conformazione della casa. Può essere ubicata all’interno di un edificio (un condominio, insomma) oppure può essere isolata come abitazione unifamiliare (un villino, una villa). Questo è già un primo elemento per sapere come calcolare il valore di una casa. C’è, poi, da valutare la sua struttura: i vani principali con illuminazione naturale diretta, i vani accessori diretti e le pertinenze. I primi sono la cucina, la sala, le camere. I secondi sono il bagno (per quanto non se ne possa fare a meno non viene considerato un vano principale), eventuale ripostiglio, ingresso, corridoio e simili. Infine, le pertinenze, che possono essere di due tipi:
pertinenze esclusive di ornamento (terrazze, balconi, cortile, giardino, ecc.);
pertinenze a servizio dei vani principali (cantina, solaio, locale magazzino, ecc.).
Per calcolare il valore della casa, queste pertinenze vanno distinte in pertinenze direttamente comunicanti con i vani principali e non comunicanti. Ad esempio, se il locale magazzino è staccato dall’immobile oppure è raggiungibile da una scala interna.
Altro elemento fondamentale per sapere come calcolare il valore di una casa è quello della superficie commerciale, chiamata anche superficie utile quando si tratta l’acquisto o la vendita di una casa. Si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.
Quello che di solito viene chiamata superficie calpestabili (sulla quale anche i mobili «calpestano», ovviamente). Le murature esterne vanno calcolate fino alla mezzeria se ci sono delle parti ad uso comune o se c’è un’altra unità immobiliare confinante. Ecco come si determina la superficie di una casa per calcolare il valore commerciale:
quella dei vani principali e degli accessori diretti (vedi sopra) con un’altezza utile non superiore a 1,50 metri non rientra nel computo della superficie, salvo particolari esigenze architettoniche che si valutano caso per caso;
le rientranze, le sporgenze ed i profili non sono computabili, a meno che la loro superficie non sia fruibile (un vano in sala tra due pilastri dove inserire una poltroncina, ad esempio);
nelle le case con due o più piani, i collegamenti verticali interni (le scale) vanno calcolati in misura pari alla loro proiezione orizzontale.
Non vanno invece calcolate nella quota di proporzione delle singoli abitazioni le scale esterne, i pianerottoli, le superfici ad uso comune, i locali tecnici (dove, ad esempio, è collocata la caldaia centralizzata del condominio), giardini ad uso comune, ecc.
Calcolare il valore di una casa in un edificio ad uso residenziale
Il Ministero del lavoro, attraverso l’Osservatorio sul patrimonio immobiliare, detta queste linee guida da tenere in considerazione per calcolare il valore di una casa:
applicare il metodo comparativo dopo aver consultato le opportune indagini di mercato, compresa quella pubblicata periodicamente dal Ministero delle finanze;
calcolare al 100% i muri esterni ed interni ed al 50% i muri di separazione con parti comuni e con le abitazioni contigue (il muro verso la scala esterna, il muro del vicino);
tenere conto dei coefficienti di ragguaglio delle superfici di cantine, soffitti, balconi, terrazzi, cortili o androni ad uso esclusivo, posto macchina o box;
non valutare mai le parti comuni;
calcolare i coefficienti di vetustà (quanto è vecchia la casa, insomma), di adeguamento tecnologico (hai l’Adsl o il Wi-fi? Hai un termostato per la
caldaia o il riscaldamento a pedali? Hai un sistema di allarme o un pitbull?), il livello di piano (porta su la spesa al sesto piano senza ascensore quando avrai 60 anni…), la vista panoramica ed il comfort (sei sopra un pub o in aperta campagna?);
tenere conto delle rifiniture e della manutenzione della casa.
Calcolare il valore di una casa senza pertinenze accessorie e di ornamento
Questo è il caso di un immobile senza balconi, terrazze, solaio o cantina. Il tipico appartamento di condominio con ingresso, cucina, bagno, sala e un paio di camere. E basta. Giusto per capirci. In questa realtà, come calcolare il valore della casa?
Il computo della superficie commerciale viene dato da questi fattori:
il 100% delle superfici calpestabili;
il 100% delle pareti divisorie interne con uno spessore massimo di 50 centimetri;
il 100% delle pareti perimetrali esterne non comuni e di spessore non superiore a 50 centimetri;
il 50% delle pareti perimetrali in comune.
In altre parole, la superficie coperta corrisponde alla superficie commerciale.
Null’altro da aggiungere perché non ce n’è.
Calcolare il valore di una casa con
pertinenze accessorie e di ornamento
Qui, ovviamente, entrano in gioco balconi, giardini, terrazzi e quant’altro è fuori il perimetro della superficie utile interna della casa, ma che la rendono più appetibile agli occhi di un potenziale compratore. Vediamo come calcolare il valore dell’immobile in questo caso.
Per queste pertinenze non viene calcolato, di solito, il valore al metro quadro ma la loro superficie effettiva attraverso dei coefficienti correttivi. Così, il balcone o il terrazzo verrà misurato fino al contorno esterno ed il giardino o l’area esterna ad uso esclusivo saranno valutati fino al confine di proprietà. Tanto è tuo, tanto te lo considero.
Se la parte interna è A e la parte esterna (pertinenze) è B, A+B fa C. Dove per C si intende la superficie complessiva dell’appartamento, sulla quale si calcola il valore della casa.
Come calcolare il valore in una singola casa
Fin qui il calcolo del valore di una casa ubicata in un edificio o in un complesso residenziale ma, comunque, con delle parti comuni. Come calcolare il valore di una casa che, invece, è di tipo unifamiliare?
Prima, però, bisogna distinguere tra i vari tipi di immobile unifamiliare, ovvero tra quelli che vengono definite «intero edificio» a livello commerciale: il villino e la villa. Chi vuole gasarsi un po’ mescola i termini ma, quando si tratta di vendere o di acquistare, la differenza c’è eccome.
Da definizione ufficiale, il villino è «la costruzione isolata con affaccio su tutti i lati, composta da uno o più piani e circondata da area sistemata a giardino». Categoria A/7 o, nell’apposito decreto, R/2 [1].
La villa, invece, è «la costruzione isolata con affaccio su tutti i lati, composta da
uno o più piani di notevole consistenza e architettura di pregio, circondata da area sistemata a parco (giardino con piante ad alto fusto, viali con aree di sosta arredate, fontane monumentali, ecc.)». Anche qui categoria R/2 da decreto e A/8.
C’è, infatti, una notevole differenza. In comune hanno soprattutto quella categoria R/2. Vediamo allora come calcolare il valore di una casa di questa categoria.
La superficie complessiva commerciale o utile si ottiene sommando quella dei vani principali e degli accessori diretti più quella omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo.
Alt, un momento: che cosa vuol dire una superficie omogeneizzata delle pertinenze? Significa l’insieme delle superfici scoperte, di ornamento, dei locali a servizio e l’unità immobiliare vera e propria. Come si calcola?
Per quanto riguarda la superficie scoperta a giardino o simili:
al 10% della superficie fino al quintuplo di quella coperta dell’unità immobiliare;
al 2% per le superfici che eccedono questo limite sui vani principali e su quelli a servizio direto (bagno, ripostiglio, ecc.).
Sui balconi o terrazzi:
se sono comunicanti con i vani principali e accessori, vengono calcolati nella misura del 30% fino a 25 metri quadri e del 10% per più di 25 metri quadri;
se non sono comunicanti, le percentuali di stima si dimezzano (15% e 5%).
Tutte queste percentuali, stime e misurazioni possono cambiare il valore di una casa. Naturalmente a tutto ciò si aggiunge la posizione: vista lago non è come vista stabilimento industriale. Ma qui subentra la parte soggettiva. Su quella oggettiva ora siete informati.
