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Bonus prima casa: per l’acquisto ed il riacquisto termini sospesi dal 23 febbraio fino al 3
1 dicembre 2021(Art. 24, comma 1, DL n. 23 del 08.04.2020, DL n. 183 del 31.12.2020, legge n. 21 del 26.02.2021)
Con l’articolo 24 del DL n. 23 del 08.04.2020 il legislatore ha introdotto una sospensione dei termini previsti in materia di acquisto e riacquisto della prima casa stabilendo che, dal 23.02.2020 fino al 31.12.2020, i termini previsti dal TUR e dalla legge n. 448/98 (in materia di riacquisto) ai fini della concessione dell’agevolazione sono sospesi. Con il DL n. 183 del 31.12.2020, convertito con legge n. 21 del 26.02.2021, il legislatore ha previsto un ulteriore slittamento della proroga al prossimo 31.12.2021. Alla luce di tali disposizioni, quindi, la sospensione si applica alle seguenti ipotesi: i) con riferimento al termine di 18 mesi decorrenti dalla data di acquisto previsto per la fissazione della propria residenza; ii) con riferimento al termine di un anno per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale. Ricordiamo che in presenza delle condizioni agevolative di "prima casa", gli atti di trasferimento degli immobili abitativi e delle relative pertinenze possono beneficiare di un’agevolazione che prevede, tra le altre cose, la riduzione dell’aliquota del’imposta di registro applicabile dal 9 al 2%. In caso di riacquisto, invece, l’articolo 7 della legge n. 448/98 prevede il riconoscimento di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. Ricordiamo che, con riferimento all’agevolazione in commento, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni in occasione della risposta ad interpello n. 66 del 20.02.2020, avente ad oggetto l’ipotesi di acquisto di un secondo box auto da utilizzare come pertinenza dell’abitazione principale (e quindi soggetta al medesimo trattamento agevolativo previsto per l’acquisto dell’abitazione).
Con l’articolo 24 del DL n. 23 del 08.04.2020 il legislatore ha introdotto alcune disposizioni al fine di fronteggiare l’emergenza sanitaria e mantenere intatti i benefici spettanti per l’acquisto dell’abitazione principale. Con DL n. 183 del 31.12.2020, convertito con legge n.
21 del 26.02.2021 il legislatore ha ulteriormente ampliato la proroga, consentendo un maggior termine per fruire dei benefici previsti per l’acquisto dell’abitazione principale.
Premessa
2 Considerate le evidenti difficoltà collegate ad un cambio di residenza, viene prevista la sospensione dei termini previsti per l’acquisto ed il riacquisto dell’abitazione principale per il periodo dal 23.02.2020 fino al 31.12.2021. Ci si riferisce, in particolare, ai seguenti termini:
1. il termine di 18 mesi previsto dalla nota 2 bis dell’articolo 1 della prima parte della tariffa allegata al DPR 131/86 entro il quale deve essere effettuato il cambio di residenza;
2. il termine di un anno previsto dall’articolo 7 della legge n. 448 del 23.12.1998 entro il quale deve essere effettuato il riacquisto dell’abitazione principale.
SOSPENSIONE TERMINI BENEFICI PRIMA CASA
Sospensione termini per l’acquisto della prima casa Dal 23.02.2020 al 31.12.2021 Sospensione termini per il ri-acquisto della prima casa
Di seguito illustriamo le disposizioni contenute nell’articolo 24 del DL n. 23/2020.
Ricordiamo che con risposta ad interpello n. 66 del 20.02.2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni in relazione al perimetro di applicazione delle agevolazioni prima casa in caso di acquisto separato di una pertinenza in data successiva all’acquisto dell’immobile.
Con interpèllo n. 113/2020, invece, è stato precisato che non compete l’agevolazione prima casa, per l’acquisto dell’abitazione contigua a quella già acquistata con il beneficio, se l’acquirente intende poi demolire gli immobili per costruirvi un villino.
In presenza delle condizioni agevolative di "prima casa", gli atti di trasferimento degli immobili abitativi e delle relative pertinenze possono beneficiare di un’agevolazione che prevede, tra le altre cose, la riduzione dell’aliquota del’imposta di registro applicabile dal 9 al 2%.
Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
Benefici prima casa
3 1. l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
2. nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
3. che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n.
293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243).
In presenza delle condizioni agevolative di "prima casa", gli atti di trasferimento possono beneficiare delle seguenti agevolazioni:
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Tipologia di
trasferimento
Effetti
A titolo oneroso soggetti ad imposta di registro
Soggetti ad imposta di registro scontano l'imposta di registro con l'aliquota del 2% (con il minimo di 1.000,00 euro) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.
A titolo oneroso soggetti ad IVA
Imponibili ad IVA scontano tale imposta con l'aliquota del 4%, l'imposta di registro fissa di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna.
4 A titolo gratuito mortis
causa o inter vivos
Imposte sulle successioni e donazioni in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna.
Per effetto di quanto previsto all’articolo 1, comma 3, della Tariffa allegata, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, qualora sussistano le condizioni per la loro applicazione, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
Rispetto ad alcuni casistiche di applicazione del beneficio prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha precisato quanto segue:
1. può beneficiare dell’agevolazione l’acquisto di una stanza attigua alla prima casa e da accorpare ad essa (ris. Agenzia delle Entrate n. 25/2005);
2. trova applicazione l’agevolazione in caso di acquisto contemporaneo di due appartamenti contigui da accorpare in un'unica "prima casa" (circ. Agenzia delle Entrate n. 38/2005);
3. si applica l’agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. "prima casa" (circ.
n. 38/2005);
4. si applica l’incentivo anche a fronte dell’acquisto di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto senza applicare i benefici c.d. "prima casa", perché ai tempi tale agevolazione non era prevista (ris. n. 142/2009) o perché il contribuente non ne soddisfaceva le condizioni (circ. n. 31/2010);
5. trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di un immobile da accorpare ad altri due immobili già preposseduti (l'uno acquistato col beneficio e l'altro senza) (ris. Agenzia delle Entrate 19.12.2017 n. 154);
Secondo quanto previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/98, invece, ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II bis all'articolo 1 della tariffa (parte prima), allegata al TUR, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.
Secondo quanto previsto dall’articolo 24 del DL n. 23/2020, e dal successivo DL n.183/2020 convertito i termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al Riacquisto
abitazione principale
La sospensione
5 testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23.02.2020 e il 31.12.2021.
Alla luce di tali disposizioni, pertanto:
1. devono considerarsi sospesi i termini riferiti alla fissazione della residenza da parte dell’acquirente in caso di acquisto dell’abitazione;
2. devono considerarsi sospesi i termini riferiti al riacquisto dell’abitazione principale con riconoscimento del credito d’imposta.
A titolo esemplificativo, coloro che hanno acquistato un immobile nel mese di marzo 2020, vedranno decorrere i termini per la fissazione della residenza solo a decorrere dal mese di gennaio 2021. Allo stesso modo, il termine annuale per il riacquisto dell’abitazione principale (calcolato in questo caso dalla vendita) di un immobile ceduto nel mese di febbraio decorrerà solamente a partire dal mese di gennaio 2021.
SOSPENSIONE TERMINI BENEFICI PRIMA CASA Acquisto di un immobile con i benefici prima
casa (il termine decorre dall’acquisto)
Dal 23.02.2020 al 31.12.2021
Riacquisto di un’immobile con i benefici prima casa (il termine decorre dalla cessione)
Dal 23.02.2020 al 31.12.2021
Cogliamo l’occasione per ricordare che con interpello n. 66/2020, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sul perimetro applicativo delle agevolazioni prima casa, specificandone l’applicazione in materia di pertinenze dell’abitazione. Nel caso esaminato, l'istante riferisce di essere unico proprietario di due immobili, un’abitazione ed un box auto, acquistati usufruendo delle agevolazioni fiscali previste dall'articolo 1, nota 2-bis della Tariffa, parte prima, allegata al dPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). Poiché è intenzione dell'istante procedere all'acquisto di una ulteriore unità immobiliare ad uso autorimessa, categoria catastale C/6, contigua e confinante a quella già di sua proprietà, procedendo alla fusione dei suddetti immobili aventi la medesima categoria catastale, viene chiesto all’Agenzia delle Entrate se, nel caso di specie, l’acquisto del nuovo box può beneficiare del trattamento di favore previsto per le pertinenze della prima casa.
L’istante ritiene che, pur avendo già usufruito dell'agevolazione relativamente all'acquisto di un immobile della medesima categoria catastale di quello che intende comprare, possa nuovamente usufruire delle agevolazioni di cui alla nota 2-bis all'articolo 1 della tariffa Interpello
n. 66/2020
6 allegata al TUR, "procedendo a fondere in un'unica unità immobiliare" l'immobile di categoria C/6 precedentemente acquistato con quello di medesima categoria da acquistare.
A sostegno di tale soluzione si segnala che nella Risoluzione 154/E del 19.12.2017 si afferma che si può fruire delle agevolazioni "prima casa" anche per l'acquisto di un nuovo immobile a condizione che si proceda alla fusione delle unità immobiliari e che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Rispondendo al quesito posto, l’Agenzia delle Entrate ha preliminarmente precisato che il comma 3 dell'articolo 1 della Tariffa prevede che "Le agevolazioni di cui al comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile ".
Inoltre, lo stesso comma stabilisce che "Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato".
Al riguardo, come precisato con la circolare n. 19/E del 01/03/2001, qualora oggetto dell'atto di trasferimento sia una pertinenza della casa di abitazione acquistata usufruendo dei benefici tributari "prima casa", l'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Tale indicazione è contenuta anche nella circolare n. 38/E/2005 e nella risoluzione n.139/E/2007, dove, con riferimento alle pertinenze concernenti unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato, si afferma che le stesse sono ricomprese nell'agevolazione "...limitatamente ad una per ciascuna categoria".
Secondo l’Agenzia, tale locuzione, che limita la portata dell'agevolazione con riferimento a specifiche categorie catastali relative alle pertinenze, evidenzia che il legislatore ha posto un vincolo di natura oggettiva alla fruizione del beneficio tributario in esame. In tal senso,
“circoscrivendo l'ambito oggettivo delle pertinenze immobiliari si è inteso evitare che il beneficio fiscale in esame potesse trovare nuovamente applicazione in caso di un ulteriore
7 acquisto di pertinenza classificata con la medesima categoria catastale di altra già acquistata usufruendo dell'agevolazione "prima casa"”.
Considerato che ne caso di specie, al momento di acquisto, l'interpellante non rispetta i requisiti necessari per fruire dell'agevolazione prima casa, non potrà beneficiare di alcun incentivo sull’acquisto del secondo box.
Come sempre lo studio rimane a disposizione per eventuali chiarimenti . CSA International Consulting Srl
Milano, 29 marzo 2021
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