TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO 21/2020. Giudice delegato: Dottor Curatore: Dott.ssa LOTTO 1

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Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n. 32 - 42124 Reggio Emilia

telefono 0522/383300 FAX 0522/365759 cell. 3394008204 e.mail: federico.melloni@alice.it

federico@studiomelloni.com

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO 21/2020

Giudice delegato: Dottor Curatore: Dott.ssa

LOTTO 1

Rapporto di valutazione

Piena ed intera proprietà di alloggio al piano settimo e ottavo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti

comuni (Art. 1117 e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia via Piccard n. 13

Esperto stimatore: Melloni geom. Federico

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Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n. 32 - 42124 Reggio Emilia

telefono 0522/383300 FAX 0522/365759 cell. 3394008204 e.mail: federico.melloni@alice.it

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DATO ^CONFORME SITUAZIONE RILEVATA / RISCONTRATA

TRASCRIZIONE FALLIMENTO – RG / RP. SI

DIRITTO REALE PIGNORATO SI PROPRIETÀ – QUOTA 1/1 UBICAZIONE IMMOMILI - REGGIO EMILIA VIA PICCARD N. 13

IDENTIFICAZIONE CATASTALE -

COMUNE FOGLIO MAPPALE SUB. categoria

REGGIO EMILIA

105 178 55 A/2

105 178 98 C/6

CONFORMITÀ CATASTALE NO NECESSITA DI NUOVE SCHEDE CATASTALI CONFORMITÀ EDILIZIA / URBANISTICA NO NECESSITA DI SANATORIA

CONFORMITÀ IMPIANTI SI APPARENTEMENTE CONFORMI

DA VERIFICARE CON TECNICO QUALIFICATO ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA NO

STATO OCCUPAZIONALE - OCCUPATO DALLA SOCIETA’ FALLITA

STATO DI ARREDAMENTO - ARREDATO CON MOBILIO DI NORMALE QUALITÀ

PRESENZA RIFIUTI A CARICO ACQUIRENTE - NON PRESENTI PRESENZA DI RIFIUTI A CARICO DELLA

PROCEDURA - NON PRESENTI

SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE SI €.19.118,26 VALORE DETERMINATO A BASE D’ASTA €. 187.000,00

VALORE CALCOLATO OFFERTA MINIMA €. 138.000,00 UDIENZA ex ART. 569 c.p.c..

ISTITUTO DI CREDITO DESIGNATO

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P r o c e d u r a F a l l i m e n t a r e 2 1 / 2 0 2 0 R . F .

Tr ib u na le d i R eg g io Em i l ia – Sezio ne F al lim en tar e – G.F . D o tt o r N. Sta nz an i Maser a t i

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0-SOMMARIO

0-SOMMARIO... 3

1-RIASSUNTO E DATI GENERALI ... 4

2-PREMESSE ... 4

3-DATI CATASTALI ... 5

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO ... 5

3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA .... 5

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 ... 6

4-DESCRIZIONE DEI BENI ... 7

5-LOTTI DI VENDITA ... 9

5.1-LOTTO1:DATICATASTALI ... 9

5.2-LOTTO1:DESCRIZIONECOMMERCIALE ... 10

5.3-LOTTO1:PRATICHEEDILIZIE E REGOLARITA’EDILIZIAAISENSIDELD.P.R.380/2001 ... 10

5.4-LOTTO1:EVENTUALIOPEREDIRIPRISTINOECOSTIDIREGOLARIZZAZIONE ... 11

5.6-LOTTO1:OCCUPAZIONEDELL’IMMOBILE ... 11

5.7-LOTTO1:VINCOLIEDONERIGIURIDICI ... 11

5.8-LOTTO1:DIRITTODIPRELAZIONE ... 11

5.9-LOTTO1:VALOREDELBENE ... 12

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE ... 12

VALORE E DECURTAZIONI ... 12

DEPREZZAMENTI ... 13

VALORE D’ASTA ... 13

OFFERTA MINIMA D’ASTA (comma 2 dell’art. 571 c.p.c.) ... 13

5.10-LOTTO1:ATTIDIPROVENIENZADEIBENI ... 13

6–ALTRE OSSERVAZIONI... 13

6.1-LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE ... 13

6.2-LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI ... 14

7–ALLEGATI ... 14

1. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ... 14

2. MAPPA CATASTALE... 14

3. VISURE CATASTALI ... 14

4. PLANIMETRIE CATASTALI ... 14

5. ELABORATO PLANIMETRICO ... 14

6. ELENCO SUBALTERNI ... 14

7. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI IPOTECARIE ... 14

8. ATTO PROVENIENZA ... 14

9. CONCESSIONI EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI ... 14

10. RESOCONTO SPESE CONDOMINIALI ... 14

11. CERTIFICATO DI STATO CIVILE ... 14

12. SUPPORTO INFORMATICO (CD) ... 14

(4)

Tr ib u na le d i R eg g io Em i l ia – Sezio ne F al lim en tar e – G.F . D o tt o r N. Sta nz an i Maser a t i

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1-RIASSUNTO E DATI GENERALI

PROCEDURA FALLIMENTARE N. 21/2020 - LOTTO 1

Società:

Curatore fallimentare:

Oggetto:

Piena ed intera proprietà di alloggio al piano settimo e ottavo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art. 1117 e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia via Piccard n. 13

2-PREMESSE

1. Con sentenza del 21 luglio/4 agosto 2020 è stato dichiarato il fallimento della società

2. E’ stato nominato C.T.U. nel sopra citato fallimento lo scrivente geom.

Federico Melloni.

3. Il C.T.U. predisporrà elaborato peritale di stima completo delle informazioni essenziali come riportato nell’ex art. 173 bis disposizioni attuative c.p.c.

4. E’ stato effettuato dallo scrivente: sopralluogo sui beni, accesso presso l’Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, accesso presso l’ufficio tecnico del Comune di Reggio Emilia, accesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;

Lo scrivente si è posto quindi nella condizione di redigere completa in ogni sua parte la seguente:

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Tr ib u na le d i R eg g io Em il ia – Sezio ne F al lim en tar e – G.F . D o tt o r N. Sta nz an i Maser a t i

RELAZIONE TECNICA

3-DATI CATASTALI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO

I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI:

Codice fiscale: - Proprietà per 1000/1000;

Tipologia

del bene Ubicazione

Dati catastali

Fg. Zona

cens. Mappale e subalterno

Consistenza e superficie

Categoria e

classe Rendita

Alloggio con cantina

Comune di REGGIO EMILIA Via Piccard n. 13

105 2 ^{Mapp. 178}

Sub. 55 Vani 6.5 A/2 classe 2 553,90 euro

Autorimessa

Comune di REGGIO EMILIA

Via Kennedy

105 2 ^{Mapp. 178}

Sub. 98 Mq. 26 C/6 classe 6 107,42 euro

3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA

II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI:

Tipologia

Dati catastali

Fg. Zona

Categoria e

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Tr ib u na le d i R eg g io Em il ia – Sezio ne F al lim en tar e – G.F . D o tt o r N. Sta nz an i Maser a t i Alloggio con

cantina

105 2 ^{Mapp. 178}

Autorimessa

Via Kennedy

105 2 ^{Mapp. 178}

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010

 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dal certificato sostitutivo ai sensi dell’Art. 567 c.p.c. mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale; Gli immobili risultano regolarmente censiti. Quanto alle planimetrie catastali gli immobili non risultano regolarmente rappresentati in quanto non vi è rispondenza tra quanto rilevato in loco; Si rende necessaria pertanto la redazione di nuove schede catastali con una spesa di €. 1.000,00 circa.

 Confini catastali:

L’alloggio al piano settimo (sub. 55) confina:

a nord con vano scala di uso comune sub. 116 e con alloggio altre ragioni sub.56;

a est con vano scala comune sub. 116 e con alloggio altre ragioni sub.54;

a ovest vuoto su aree comuni;

a sud con vuoto su aree comuni;

L’alloggio al piano ottavo (sub. 55) confina:

a nord con vano scala di uso comune sub. 116 e con alloggio altre ragioni sub.56;

a est con vano scala comune sub. 116 e con alloggio altre ragioni sub.54;

a ovest vuoto su aree comuni;

a sud con vuoto su aree comuni;

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La cantina al piano interrato (accessorio del sub. 55) confina:

a nord con cantina altre ragioni sub.53;

a ovest con cantine altre ragioni sub. 16 e 39;

a est con cantina altre ragioni sub. 56;

a sud con corridoio comune sub. 116;

L’autorimessa al piano interrato (sub. 98) confina:

a nord con autorimessa altre ragioni sub.97;

a ovest con terrapieno;

a est con tunnel comune sub. 117;

a sud con autorimessa altre ragioni sub.99;

4-DESCRIZIONE DEI BENI

¹

I beni immobili in esame sono costituiti dalla piena ed intera proprietà di alloggio al piano settimo e ottavo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art. 1117 e seguenti del C.C.). I sopra descritti immobili sono ubicati in Comune di Reggio Emilia via Piccard n. 13 in zona residenziale posta nelle immediate vicinanze del centro città.

L’intero fabbricato residenziale è posto all’interno di più ampio comparto edilizio edificato da circa 23 anni e composto da altro fabbricato condominiale del tutto simile. La palazzina è composta da 56 alloggi con relative pertinenze e 57 autorimesse, un ufficio, un magazzino oltre alle parti comuni.

La struttura portante, elevata 9 piani fuori terra oltre all’interrato, ha struttura portante in cemento armato con tamponature in parte in mattoni facciavista e in parte intonacato al civile e tinteggiato; I solai sono del tipo latero-cementizio; la copertura è a lastrico solare pertinenziale agli alloggi del piano settimo.

1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri.

(8)

L’ingresso comune alle unità immobiliari è composto da atrio e ampio porticato e protetto da porta in alluminio e vetro; Il vano scala è a due rampanti con tre impianti ascensore.

L’unità abitativa è composta al PIANO SETTIMO da: soggiorno-pranzo con terrazzo, cucinotto, disimpegno notte con ripostiglio, due camere da letto, due bagni e cavedio con scala a chiocciola; da quest’ultima si accede all’ampio lastrico solare di uso esclusivo posto al PIANO OTTAVO.

L’appartamento, dotato di porta d’accesso blindata, ha le seguenti finiture:

pavimenti in parquet e ceramica, pareti intonacate al civile e tinteggiate. Un servizio igienico è dotato di WC, bidet, lavabo e vasca idromassaggio con box mentre l’altro è dotato di WC, bidet, lavabo, piatto doccia con box e punto lavatrice; gli apparecchi igienico sanitari sono di colore bianco con rubinetteria in ottone cromato; Le porte sono in legno tamburato cieche, verniciate a smalto, complete di falsi stipiti, coprifili, maniglie e serrature, mentre i serramenti finestre sono costituiti da telai in legno con vetrocamera e protetti esternamente da avvolgibili in pvc.

L’appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione sottotraccia, gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto, impianto di riscaldamento con termosifoni ad elementi verticali in metallo alimentato da teleriscaldamento di rete, climatizzatore, videocitofono, telefono TV.

Di notevole pregio a completamento dell’alloggio sono la terrazza al piano settimo con pavimento in ceramica e parapetto in mattoni facciavista e l’ampio lastrico solare esclusivo al piano ottavo con pavimento galleggiante in madoni ed con accesso indipendente dal vano scala comune.

L’appartamento al piano interrato è dotato di piccola cantina con porta in metallo, pavimento in battuto di cemento e impianto di illuminazione.

L’autorimessa doppia in lunghezza e di superficie pari a mq. 26.00 circa, ha pavimento in battuto di cemento, portone in lamiera zincata, impianto elettrico per illuminazione.

Le ampie aree cortilive, comuni con altri fabbricati, risultano in parte pedonali ed in parte mantenute a verde con piante ornamentali.

L’immobile nel suo complesso, edificato nel 1997, così come l’intero complesso condominiale, risulta in buone condizioni di manutenzione e manutenzione.

La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq 151.50 specificata come segue:

(9)

Alloggio piano settimo (mq. 118.00 x 100%) mq. 118.00 Terrazzo piano settimo (17.00 mq. x 30%) mq. 5.10 Cavedio piano settimo (11.00 mq. x 30%) mq. 3.30 Lastrico solare piano ottavo (118.00 mq. x 20%) mq. 23.60 Cantina piano interrato (mq. 6.00 x 25%) mq. 1.50 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE ARROTONDATA mq. 151,50

AUTORIMESSA mq. 28.00

5-LOTTI DI VENDITA

Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d’uso, non siano comodamente divisibili in quote. La vendita può avvenire quindi solamente in unico lotto.

5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI:

Tipologia

Dati catastali

Fg. Zona

Categoria e

Alloggio con cantina

105 2 ^{Mapp. 178}

Autorimessa

Via Kennedy

105 2 ^{Mapp. 178}

(10)

5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Piena ed intera proprietà di alloggio al piano settimo e ottavo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art. 1117 e seguenti del C.C.).

Disposizione interna alloggio PIANO SETTIMO: soggiorno-pranzo con terrazzo, cucinotto, disimpegno notte con ripostiglio, due camere da letto, due bagni e cavedio con scala a chiocciola; da quest’ultima si accede all’ampio lastrico solare di uso esclusivo posto al PIANO OTTAVO.

Superficie commerciale parametrata dell’alloggio risulta di complessivi mq 151.50 circa; Autorimessa mq. 28.00 circa.

Buono stato di conservazione e manutenzione; Conformità edilizia: necessita di sanatoria; Risultano spese condominiali insolute; Occupato dalla società fallita.

5.3-LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA’ EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001

Di seguito viene riportato l’elenco di tutte le procedure edilizie inerenti gli immobili oggetto di stima:

- Concessione Edilizia n° 10476/93 del 11/11/1993 (nuovo impianto);

- Concessione Edilizia in variante n° 26242/94 del 06/02/1995;

- Concessione Edilizia in variante, n° 24533/95 del 13/10/1996;

- Concessione Edilizia in variante n° 28998 del 07/11/1997;

- Richiesta Abitabilità n° 34686/98 del 02/12/1998 rilasciata per silenzio assenso il 07/06/2000;

- Solo per l’alloggio: D.I.A. n° 15733 P.G. del 30/06/2000 per modifiche interne e variante al lastrico solare.

In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente ha rilevato la NON REGOLARITA’ EDILIZIA in quanto gli immobili si presentano attualmente DIFFORMI e più precisamente:

- La cantina risulta difforme dagli elaborati grafici di variante n.

28998/97 per lievi difformità dimensionali;

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- L’alloggio risulta difforme dagli elaborati grafici di DIA N° 15733 P.G.

del 30/06/2000 per variazioni alla distribuzione interna; Inoltre la DIA risulta priva di fine lavori e perciò scaduta.

- L’autorimessa risulta conforme.

Non risultano presenti le Certificazioni degli impianti e nemmeno la Certificazione energetica.

5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE

Da informazioni recepite presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia gli abusi risultano sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA che comporta una spesa di €. 6.000,00 complessivi di ammenda e di spese tecniche oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti; L’importo risulta comprensivo degli €. 1.000,00 menzionati al precedente punto 3.3.

5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di stima risultano occupati dal sig. ______________, amministratore della società fallita.

STATO CIVILE:

5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Viene di seguito riportato l’elenco delle formalità gravanti sul bene, aggiornate alla data del 16/11/2020, che di seguito si riassumono:

5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione.

(12)

5.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE

VAL UTAZION E DEL BENE : SCOPO DEL LA STIM A E ASPETTO ECONOMIC O CHE L A RISOL VE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato.

L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli.

I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l’edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche:

epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari.

Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili.

La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell’osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall’Agenzia del Territorio di Reggio Emilia.

VALOR E E DECURTAZIONI

La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell’immobile così descritto e censito viene determinata come segue:

Alloggio con accessori (€/mq. 1.500,00 circa) €. 227.000,00 Autorimessa (€/mq. 500,00 circa) €. 14.000,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente:

Per sanatoria edilizia e catastale €. - 6.000,00 Spese condominiali arretrate circa €. - 4.600,00

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Valore risultante complessivo a corpo €. 230.400,00 Valore risultante arrotondato €. 230.000,00

DEPR EZZAMENTI

Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti.

VALOR E D’ASTA

€. 230.000,00 – 20% €. 184.000,00

OFFERTA MINIMA D’ASTA ( COMMA 2 DEL L’ART. 5 71 C.P.C.)

€. 184.000,00 – 25% €. 138.000,00

5.10-LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI

I beni in esame sono pervenuti all’attuale ditta proprietaria come segue:

Compravendita in data 15/03/2000 Repertorio n° 65133, a Ministero Notaio Dott. Giuseppe Vino trascritto a Reggio Emilia in data 04/04/2000 al R.P. n°

4761 e R.G. 7286;

6–ALTRE OSSERVAZIONI

6.1-LO TTO 1: SITUAZIONE CONDO MINIALE

La palazzina denominata “Condominio I Gigli A” individuata dal civico n. 13 di via Piccard è, alla data odierna, amministrata dalla PRO.GEST S.r.l., società di amministrazione immobiliari e condominiali, con sede a Novellara via Roma n. 10 Tel. 0522 651 279; e mail: info@pro-gest.eu.

Da informazioni avute dallo studio di cui sopra è emerso che le spese condominiali ammontano a €. 2.300,00 circa annuali comprensive delle usuali spese di gestione e manutenzione e ripartite su base millesimale (Appartamento + autorimessa = 37,4020/1000); Come da comunicazione dell’amministratore risulta essere in arretrato la somma di €. 19.118,26.

Le spese arretrate saranno a carico presumibilmente della procedura fallimentare ma saranno detratte in via cautelativa, e quindi a carico del futuro acquirente, le spese delle ultime due annualità pari ad €. 4.600,00

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circa come previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

6.2-LO TTO 1: R ESOCONTO B ENI MO BILI

Da sopralluogo effettuato all’interno dell’alloggio sono risultati presenti mobili di normale valore e consueti di un alloggio (cucina componibile, TV, letti, tavolo e sedie).

7–ALLEGATI

1 . D O C U M E N T A Z I O N E F O T O G R A F I C A

2 . M A P P A C A T A S T A L E

3 . V I S U R E C A T A S T A L I

4 . P L A N I M E T R I E C A T A S T A L I

5 . E L A B O R A T O P L A N I M E T R I C O

6 . E L E N C O S U B A L T E R N I

7 . I S C R I Z I O N I E T R A S C R I Z I O N I I P O T E C A R I E

8 . A T T O P R O V E N I E N Z A

9 . C O N C E S S I O N I E D I L I Z I E C O N E L A B O R A T I G R A F I C I

1 0 . R E S O C O N T O S P E S E C O N D O M I N I A L I

1 1 . C E R T I F I C A T O D I S T A T O C I V I L E

1 2 . S U P P O R T O I N F O R M A T I C O (C D)

Confidando d’aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d’integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto.

Reggio Emilia, 16/11/2020 L’esperto stimatore