TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 52/2017 R.G. G.D. Dott. ALESSANDRO PELLEGRI CURATORE FALLIMENTARE

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C.T.U. Arch. LINO GIORGINI – Via P. Pellegrini n. 2/C, 54100 MASSA (MS) – Tel/fax 0585791799

BENI IMMOBILI

TRIBUNALE DI MASSA

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 52/2017 R.G.

G.D. Dott. ALESSANDRO PELLEGRI

CURATORE FALLIMENTARE

Dott. EMILIANO ABI HAYLA DOMINICI

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Arch. LINO GIORGINI

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Fallimento n. 52/2017 –

NOTE PRELIMINARI

SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI

Con provvedimento del 20/5/2018 il sottoscritto Lino Giorgini, architetto, è stato nominato Perito stimatore relativamente al fallimento della

Per questa ragione lo scrivente ha esperito le rituali indagini presso l'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Massa Carrara per accertare l’identificazione catastale dei beni oggetto della presente e presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare – Ufficio Provinciale del Territorio di Massa Carrara, per conoscere le esatte formalità a carico della società sopra citata.

Inoltre sono stati effettuati i sopralluoghi di verifica, è stato eseguito il rilevo metrico e fotografico dei fabbricati e sono state espletate le ricerche di rito presso i Comuni di Fivizzano, Comano e Podenzana, tutto ciò propedeuticamente allo svolgimento dei seguenti adempimenti richiesti al perito stimatore, a cui è stato in particolare chiesto:

1) di effettuare la valutazione dei beni mobili facenti parte dell’attivo fallimentare, provvedendo a:

a) determinare il loro valore di realizzo in sede di vendita giudiziaria;

b) predisporre una adeguata repertazione fotografica.

2) di effettuare la valutazione dei beni immobili facenti parte dell’attivo fallimentare, provvedendo a:

a) determinare la valutazione analitica/complessiva di ogni cespite indicato nel Verbale di inventario, indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima, poi in forma tabellare il calcolo delle superfici, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq.

e del valore totale, considerando lo stato di conservazione dello stesso e (come opponibili alla procedura) i soli contratti di locazione, evidenziando altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato di uso e manutenzione, lo stato di possesso (libero, occupato, in locazione), i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, indicando l’abbattimento forfettario per la differenza di oneri tributari calcolati su prezzo pieno anziché sui valori catastali e per l’assenza di garanzia per vizi occulti, costi da sostenersi per la bonifica e per l’eliminazione di rifiuti, anche tossici e per l’eliminazione di opere abusive;

b) Calcolare in ogni caso, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente del 20 %) in considerazione dell’assenza di garanzia per i vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero mercato e vendite coattive;

c) Predisporre, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, privilegi, sequestri, domande giudiziali, sentenza dichiarativa di fallimento) gravanti sul bene;

d) Accertare lo stato di possesso del bene, se trattasi di bene abitato o libero, se su di esso siano esercitati diritti personali di godimento opponibili al terzo acquirente ai sensi dell’art. 2923 c.c.;

e) Verificare la continuità catastale ed i titoli abilitativi (concessioni edilizie);

f) Allegare sempre alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio fallimentare, estraendo immagini di tutti gli ambienti.

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Premesso quanto sopra si procede a rispondere ai quesiti precedenti in relazione ai seguenti beni immobili:

1. porzione di fabbricato ad uso abitativo in comune di Fivizzano, Loc. Montecorto;

2. porzione di fabbricato ad uso negozio in comune di Fivizzano, Loc. Soliera;

3. terreni in comune di Fivizzano;

4. terreni in comune di Podenzana;

5. terreni in comune di Comano.

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1) PORZIONE DI FABBRICATO AD USO ABITATIVO IN COMUNE DI FIVIZZANO, LOC. MONTECURTO

Il bene che fa parte dell’attivo fallimentare della è

una porzione di fabbricato adibito a civile abitazione, sita in località Montecorto, nel Comune di Fivizzano, di seguito descritta.

1.1) DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE

L’unità immobiliare di cui trattasi corrisponde al solo vano cucina facente parte di un fabbricato adibito a civile abitazione, catastalmente distinto come segue:

Foglio Partic. Sub. Z.C. Cat. Classe Consistenza Rendita

86 29 6 A/4 4 1 vani € 44,42

273 275

3 3

Catastalmente è intestato a (proprietà 1/1) e confina con le particelle 274, 323, oltre alle rimanenti porzioni dell’abitazione (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Il bene in oggetto, come già detto, è rappresentato da un unico vano (locale cucina) facente parte di una unità immobiliare ad uso abitativo (foto nn. 3, 4, Allegato A).

Come si evince dalla documentazione fotografica (vedi foto nn. 1 – 2, Allegato A) e dagli elaborati catastali (Allegato B), il fabbricato è articolato su due livelli ed è composto a piano terra da ingresso/vano scala, vano cucina (bene oggetto della presente trattazione), soggiorno e locale cantina; a piano primo da due camere, ripostiglio e bagno.

1.2) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SULL’IMMOBILE Al sottoscritto è stato chiesto di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene. Per questa ragione sono state effettuate ricerche e verifiche presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara e Servizi Catastalida cuirisulta quanto segue.

1.2.1) PESI O LIMITAZIONI D’USO

Si precisa che alla data del sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 24/5/2018 i beni risultavano occupati dai genitori del i quali risiedono stabilmente all’interno dell’abitazione.

La Sig.ra (madre di quest’ultimo) è proprietaria della rimanente porzione di abitazione.

1.2.2) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Come si evince dall’Allegato C a carico della società fallita e relativamente all’immobile di cui trattasi sono state riscontrate le seguenti formalità:

- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO – Atto Giudiziario – Tribunale di Firenze, n. rep. 3307 del 24/11/2016, iscritto all’Agenzia del

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Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara in data 16/06/2017 (Reg.

particolare n. 723 – Reg. generale n. 5252):

Unità negoziale n. 1 (immobili siti nel Comune di Fivizzano):

Foglio Particella Contro

Per la quota di 1/1

86 ²⁷³

Sub. 3

A favore Cassa Edile Regione Toscana con sede a Firenze, per la quota:

1/1 relativamente all’unità negoziale n. 1;

109 314

Sub. 7

N.B.: Il presente decreto ingiuntivo viene iscritto per la somma di euro 10.000,00 di cui euro 5.375,07 di capitale, interessi come da domanda, e spese liquidate in euro 540,00, oltre esborsi, oltre il 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. ed oltre alle successive occorrende.

1.3) VERIFICA CONTINUITA’ CATASTALE

Al sottoscritto è stato chiesto di verificare la continuità catastale: a tale proposito si dichiara quanto segue.

Per quanto riguarda l’unità immobiliare e relativamente alla continuità delle trascrizioni si veda la visura allegata (Allegato C).

Per ciò che concerne l’estratto di mappa e la ulteriore documentazione catastale si rimanda all’Allegato B.

1.4) VERIFICA CONFORMITA’ EDILIZIA DELL’IMMOBILE

Allo scrivente è stato chiesto altresì di verificare i titoli abilitativi edilizi con cui sono stati realizzati i fabbricati oggetto della presente: a tale proposito si dichiara quanto segue.

In data 8/5/2018 il sottoscritto ha presentato istanza di accesso agli atti presso il Comune di Fivizzano (vedi Allegato G) per verificare i titoli abilitativi con cui è stato realizzato il manufatto sopra citato.

In data 24/5/2018 il perito stimatore si è recato presso l’Ufficio Edilizia della predetta P.A.

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ed ha verificato che il fabbricato di cui il vano in oggetto risulta porzione è stato costruito in epoca anteriore al 1942 e non sono state rintracciati pratiche o titoli abilitativi edilizi successivi che abbiano riguardato l’immobile; conseguentemente il bene in oggetto può ritenersi regolare sotto l’aspetto urbanistico ed edilizio.

1.5) VALUTAZIONE DEL BENE

Visto quanto sopra, conseguentemente alle indagini effettuate in loco, considerate le caratteristiche particolari, stante le quotazioni immobiliari di cui all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (vedi Allegato H), adottando il metodo della comparazione con altri immobili aventi caratteristiche simili ed utilizzando per il calcolo delle superfici commerciali la Norma UNI 10750 e l’Allegato C di cui al DPR 138/1998, di seguito si riportano le relative valutazioni che il sottoscritto considera attendibili ed eque. In particolare si precisa che si è proceduto alla stima con il metodo comparativo in base a parametro tecnico (mq) ed applicando i seguenti parametri correttivi (Coefficiente correttivo) secondo i seguenti criteri:

viene considerato se il bene è libero o occupato a vario titolo, se esistono abusi edilizi, verificato lo stato di conservazione.

In questo caso la stima è conseguente al fatto che oggetto della presente è solo un vano (cucina) all’interno di un fabbricato adibito a civile abitazione.

Da ultimo si è applicato un abbattimento forfettario del 20% per ottenere il Valore di Realizzo effettivo, come richiesto al perito stimatore.

Pertanto il bene di cui trattasi ha il seguente valore:

COMUNE U.I.U. DESTINAZ. USO DELLE SUPERFICI

SUP.

LORDA (mq)

INCIDENZA SUP. COMM.LE

FIVIZZANO P.LLA 273 ABITAZIONE CUCINA 22,5 1 22,5

FG. 86 SUB. 3 (A/4)

loc.Montecurto (porzione)

TOTALE 22,5

SUP.COMM. VALORE UNITARIO

COEFF.

Uso/manutenzione

COEFF.

Possesso

COEFF.

CORR.

VALORE di MERCATO

VALORE di REALIZZO

22,5

22,5 € 850,00 1 1 0,5 € 9.562,50 € 7.650,00

Si ottiene così il valore definitivo di realizzo di € 7.650,00 (settemilaseicentocinquanta Euro).

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Fallimento n. 52/2017

2) PORZIONE DI FABBRICATO AD USO NEGOZIO IN COMUNE DI FIVIZZANO, LOC. SOLIERA

Il bene che fa parte dell’attivo fallimentare della è

una unità immobiliare adibita a fondo commerciale, sita in Località Soliera nel Comune di Fivizzano, di seguito descritta.

2.1) DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE

L’unità immobiliare è adibita fondo commerciale ed è distinta catastalmente come segue:

Foglio Partic. Sub. Z.C. Cat. Classe Consistenza Rendita

109 314 7 C/2 3 15 mq € 23,24

Catastalmente è intestato a coniugi in

regime di separazione dei beni, ciascuno con la quota pari ad ½.

Il vano è propsiciente alla Via Vecchia Soliera, con altre porzioni della particella 314, con mapp. 315 e 323 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Come si evince dalla documentazione fotografica (vedi foto nn. 5 e 6, Allegato A) e dagli elaborati catastali (Allegato B), l’unità immobiliare è formata da un unico vano a piano terreno con accesso diretto dalla pubblica strada.

2.2) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SULL’IMMOBILE Al sottoscritto è stato chiesto di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene. Per questa ragione sono state effettuate ricerche e verifiche presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara e Servizi Catastalida cuirisulta quanto segue.

Si precisa che alla data del sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 24/5/2018 i beni risultavano liberi e non occupati da alcuna attività commerciale. Non si rinvengono contratti di locazione.

Come si evince dall’Allegato C, a carico della società fallita e relativamente all’immobile di cui trattasi sono state riscontrate le seguenti formalità:

- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO – Atto Giudiziario – Tribunale di Firenze, n. repertorio 3307 del 24/11/2016, iscritto all’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara in data 16/06/2017 (Reg. particolare n. 723 – Reg. generale n. 5252):

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Fallimento n. 52/2017 – .

86 273

Sub. 3

109 314

Sub. 7

1/2 relativamente all’unità negoziale n. 2.

N.B.: Il presente decreto ingiuntivo viene iscritto per la somma di euro 10.000,00 di cui euro 5.375,07 di capitale, interessi come da domanda, e spese liquidate in euro 540,00, oltre esborsi, oltre il 15% per spese generali, IVA e CPA ed oltre alle successive occorrende.

2.4) VERIFICA CONFORMITA’ EDILIZIA DELL’IMMOBILE

Allo scrivente è stato chiesto altresì di verificare i titoli abilitativi edilizi con cui sono stati realizzati i fabbricati oggetto della presente: a tale proposito si dichiara quanto segue.

In data 8/5/2018 il sottoscritto ha presentato istanza di accesso agli atti presso il Comune di Fivizzano (vedi Allegato G) per verificare i titoli abilitativi con cui è stato realizzato il manufatto oggetto della presente.

In data 24/5/2018 il perito stimatore si è recato presso l’Ufficio Edilizia della predetta P.A.

ed ha verificato che il fabbricato è stato costruito in epoca anteriore al 1942 e non sono state rintracciati pratiche o titoli abilitativi edilizi che abbiano riguardato l’immobile;

conseguentemente il bene in oggetto può ritenersi regolare sotto l’aspetto urbanistico ed edilizio.

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2.5) VALUTAZIONE DEL BENE

Visto quanto sopra, conseguentemente alle indagini effettuate in loco, considerate le caratteristiche particolari, stante le quotazioni immobiliari di cui all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (vedi Allegato H), adottando il metodo della comparazione con altri immobili aventi caratteristiche simili ed utilizzando per il calcolo delle superfici commerciali la Norma UNI 10750 e l’Allegato C di cui al DPR 138/1998, di seguito si riportano le relative valutazioni che il sottoscritto considera attendibili ed eque. In particolare si precisa che si è proceduto alla stima con il metodo comparativo in base a parametro tecnico (mq) ed applicando successivamente i seguenti parametri correttivi (Coefficiente correttivo): viene considerato se il bene è libero o occupato a vario titolo; se esistono abusi edilizi; lo stato di conservazione.

Pertanto il bene di cui trattasi ha il seguente valore:

COMUNE U.I.U. DESTINAZ.

USO DELLE

SUP.

LORDA (mq)

INCID.ZA SUP. COMM.LE

FIVIZZANO P.LLA 314 MAGAZZINO NEGOZIO 20 1 20

FG. 109 SUB. 7 (C/2)

loc. Soliera TOTALE 20

SUP.COMMERCIALE VALORE UNITARIO

COEFF.

Uso/manutenzione

COEFF.

Possesso

COEFF.

CORR. VALORE di MERCATO

VALORE di REALIZZO

20

20 € 500,00 0,8 0,5 1 € 4.000,00 € 3.200,00 Si ottiene così il valore definitivo di realizzo di € 3.200,00 (tremiladuecento Euro).

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3) TERRENI IN COMUNE DI FIVIZZANO

Fanno parte dell’attivo fallimentare della alcuni

terreni siti in località Montecorto nel Comune di Fivizzano, di seguito descritti.

3.1) DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE 3.1.1) Terreno distinto al foglio 86, mapp. 274:

Foglio Partic. Qualità Z.C.

Cl Superficie R. Dom. R.Agr

86 274 Incolt/prod U 114 mq € 0,01 € 0,01

Catastalmente è intestato a con la quota pari ad 1/1; il lotto confina con i mappali 27, 234, 323 e con il fabbricato distinto alla p.lla 273 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di un lotto di terreno con forma irregolare, occupato in parte da viabilità di accesso al fabbricato descritto precedentemente (1.1) ed in parte da piccolo giardino (vedi foto 7 e 8, Allegato A).

3.1.2) Terreno distinto al foglio 86, mapp. 256 e 42:

86 256 Vigneto 1 187 mq € 1,21 € 0,77

86 42 Vigneto 1 1230 mq € 7,94 € 5,08

Catastalmente sono intestati a con la quota pari ad 1/1; i lotti confinano con i mappali 264, 208, 43, 58 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di due lotti di terreno, contigui tra loro, con forma irregolare ed andamento in leggero declivio, occupati prevelentemente da vigneto (foto nn. 9, 10, 11 e 12, Allegato A).

3.2) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI Al sottoscritto è stato chiesto di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sui beni.

Per questa ragione sono state effettuate ricerche e verifiche presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara e Servizi Catastalida cuirisulta quanto segue.

Si precisa che alla data del sopralluogo effettuato dal sottoscritto (24/5/2018) i beni risultavano liberi e nella piena disponibilità del proprietario.

Non sono stati rintracciati contratti di locazione.

Come si evince dall’Allegato C, a carico della società fallita e relativamente agli immobili di cui trattasi non sono state riscontrate formalità.

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3.4) DESTINAZIONE URBANISTICA DEI BENI

In data 8/5/2018 il sottoscritto ha presentato richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) presso il Comune di Fivizzano (vedi Allegato G) per verificare la destinazione urbanistica dei terreni oggetto della presente.

Come si evince dal C.D.U. rilasciato in data 24/5/2018 dal Comune di Fivizzano (vedi Allegato G), dal punto di vista urbanistico i terreni sopra descritti ricadono all’interno dei seguenti ambiti:

- p.lla 274 del foglio 86: Disciplina degli insediamenti di recente formazione “IR3-A” (art.

28 N.T.A. del R.U.);

- p.lle 256 e 42 del foglio 86: Ambito del livello “D” di disciplina delle aree agricole interne alle U.T.O.E. (art. 20 N.T.A. del R.U.).

3.5) VALUTAZIONE DEI BENI

Pertanto i beni di cui trattasi hanno il seguente valore:

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COMUNE U.I.U. DESTINAZIONE USO DELLE SUPERFICI SUPERFICIE (mq)

FIVIZZANO FG. 86 loc. Montecorto

P.LLA 274 TERRENO (incolto) CORTE/STRADA 114

P.LLA 256 TERRENO (vigneto) VIGNETO 187

P.LLA 42 TERRENO (vigneto) VIGNETO 1230

Si ottiene così il valore definitivo di realizzo di € 20.652,00 (ventimilaseicentocinquantadue Euro).

SUPERFICIE (mq)

COEFF.

Caratt.

estrinseche

COEFF.

Caratt.

intrinseche

VALORE UNITARIO

COEFF.

Uso

COEFF.

Possesso

COEFF.

CORR.

VALORE di MERCATO

VALORE di REALIZZO

114 1 1 € 40,00 1 1 1 € 4.560,00 € 3.648,00

187 1 1 € 15,00 1 1 1 € 2.805,00 € 2.244,00

1230 1 1 € 15,00 1 1 1 € 18.450,00 € 14.760,00

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4) TERRENI IN COMUNE DI PODENZANA

terreni siti nel Comune di Podenzana, di seguito descritti.

4.1) DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE 4.1.1) Terreni in Via Segalaro

8 1043 Semin/arbor 4 315 mq € 0,41 € 0,28

8 1049 Semin/arbor 3 188 mq € 0,44 € 0,19

Catastalmente sono intestati a con la quota pari ad 1/1; il lotto confina con i mappali 313, 321, 1056, 1044 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di un lotto di terreno situato in prossimità di Via Segalaro, con forma irregolare ed andamento in declivio, occupato in da terreno incolto alberato, a margine della scarpata stradale (foto nn. 13 e 14, Allegato A).

L’accesso al lotto avviene attraverso strada privata gravata da servitù di passo (vedi 4.2.2).

4.1.2) Terreni in Via Bora Foglio Partic. Qualità

Z.C.

9 272 Semin/arbor 3 453 mq € 1,05 € 0,47

9 273 Semin/arbor 3 627 mq € 1,46 € 0,65

9 512 Fabb rurale 14 mq € 0,00 € 0,00

Catastalmente sono intestati a ciascuno

con la quota pari ad ½.

Il lotto confina con Via Bora e con i mappali 1308, 1287, 1300, 316, 1422 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di terreni in adiacenza alla Via Bora, con forma irregolare ed andamento in declivio.

Sul mapp. 512 insiste un vecchio fabbricato rurale in pietra, in pessime condizioni di conservazione e statiche (vedi foto 15, 16 e 17, Allegato A).

All’interno del lotto (mapp. 273 ed in parte anche sul mapp. 272) è stato edificato uno scheletro strutturale (contenimento, fondazioni e pilastri primo livello) che allo stato attuale versa in condizioni di totale abbandono (foto nn. 17 e 18, Allegato A); tali opere risultano sprovviste di titolo abilitativo edilizio, comunque denominato.

4.2) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SULL’IMMOBILE Al sottoscritto è stato chiesto di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene. Per questa ragione sono state effettuate ricerche e verifiche presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara

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e Servizi Catastalida cuirisulta quanto segue. 4.2.1) PESI O LIMITAZIONI D’USO

Si precisa che alla data del sopralluogo effettuato dal sottoscritto (24/5/2018) i beni risultavano liberi e nella piena disponibilità del proprietario. Non si rinvengono contratti di locazione.

4.2.2) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Come si evince dall’Allegato C, a carico della società fallita e relativamente all’immobile di cui trattasi non sono state riscontrate formalità pregiudizievoli.

Sono state invece riscontrate “a favore” le seguenti formalità:

- SCRITTURA PRIVATA - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO – NOTAIO VERTERE MORICHELLI, n. repertorio 76129/16080 del 31/10/2005, trascritto all’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara in data 19/11/2005 (Reg. particolare n. 7809 – Reg.

generale n. 12675):

Unità negoziale n. 1 (immobili siti nel Comune di Podenzana):

Foglio Particelle Contro

8 1046

1047 1050

A favore per il diritto di servitù di passo pedonale e carrabile, relativamente all’unità negoziale n. 1 (mapp. 1043 e 1049).

N.B.: viene costituita una servitù di passo pedonale e carrabile, perpetua e gratuita a carico delle particelle 1046, 1047, 1050 e a favore delle particelle 1043, 1049 di proprietà del Sig.

la servitù di passo suddetta si esercita su una striscia di terreno adibita a strada;

- SCRITTURA PRIVATA - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO – NOTAIO VERTERE MORICHELLI, n. repertorio 76129/16080 del 31/10/2005, trascritto all’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara in data 19/11/2005 (Reg. particolare n. 7811 – Reg.

generale n. 12677):

Unità negoziale n. 1 (immobili siti nel Comune di Podenzana):

Foglio Particelle Contro

8 ¹⁰⁴⁵

1048

A favore per il diritto

di servitù non edificandi, relativamente all’unità negoziale n. 1;

N.B.: La signora volendo vincolare tutta la cubatura dei terreni rimasti in

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proprietà costituisce servitù non edificandi a carico degli stessi e a favore dei terreni dei singoli lotti; che per quanto possa occorrere la signora conferisce a tutte le parti acquirenti disgiuntamente fra loro ampio mandato affinchè possano disporre come meglio riterranno opportuno l’indice edilizio che la stessa si è obbligata a non utilizzare;

che il confine tra la proprietà delle parti venditrici e delle singole parti acquirenti sarà rappresentato da un muro con relativa recinzione metallica che verrà costruito a cura e spese delle parti acquirenti.

In data 8/5/2018 il sottoscritto ha presentato richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) presso il Comune di Podenzana (vedi Allegato E) per verificare la destinazione urbanistica dei terreni oggetto della presente.

Come si evince dal C.D.U. rilasciato in data 24/5/2018 dal Comune di Podenzana (vedi Allegato E), dal punto di vista urbanistico i terreni sopra descritti ricadono all’interno dei seguenti ambiti:

Dal punto di vista urbanistico i terreni sopra descritti ricadono all’interno dei seguenti ambiti:

fg. 8, p.lle 1043, 1049: Ambito “E5” Aree di compensazione ambientale (art. 33);

fg. 9, p.lle 272, 273: Ambito “E6” Aree agricolo residuali e di margine (art. 34);

fg. 9, p.lla 512: Ambito “P.E.E. di impianto storico valore 1.

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COMUNE U.I.U. DESTINAZIONE

USO DELLE SUPERFICI

SUPERFICIE (mq)

PODENZANA FG. 8 Via Segalaro

P.LLA 1043 TERRENO (semin.)

TERRENO

INCOLTO 315

PODENZANA FG. 8 Via Segalaro

TERRENO

INCOLTO 188

PODENZANA FG. 9 Via Bora

TERRENO

AGRICOLO 453

TERRENO

AGRICOLO 627

P.LLA 512 FABB. RURALE FABB.

RURALE 14

SUPERFICIE (mq)

COEFF.

Caratt.

estrinseche

COEFF.

Caratt.

intrinseche

VALORE UNITARIO

COEFF.

Uso

COEFF.

Possesso COEFF. CORR. VALORE di MERCATO

VALORE di REALIZZO

315 1 0,2 € 8,00 1 1 ¹ € 504,00 € 403,20

188 1 0,2 € 8,00 1 1 ¹ € 300,80 € 240,64

453 1 1 € 20,00 1 0,5

- €

10.000,00 (costo demolizione fabbricato abusivo)

€ 4.530,00 - € 10.000,00 =

- € 5.470,00 - € 5.470,00

627 1 1 € 20,00 1 0,5

- €

10.000,00 (costo demolizione fabbricato abusivo)

€ 6.270,00 - € 10.000,00 =

- € 3.730,00 - € 3.730,00

A corpo 1 1 € 4.000,00 1 0,5 0,2 € 400,00 € 320,00

(17)

Si ottiene così il valore definitivo di realizzo di € 963,84 (novecentosessantatre,84Euro);

inoltre il valore dei terreni distinti ai mapp. 272 e 273 del foglio 9 è negativo stante le spese che si devono sostenere per rimuovere gli abusi edilizi di cui si è detto.

(18)

5) TERRENI IN COMUNE DI COMANO

terreni, siti nel Comune di Comano, di seguito descritti.

5.1) DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE 5.1.1) Terreni in località “Lago la Piana”

38 8

508 Pascolo/arb 2 580 mq € 0,15 € 0,06

38 8

509 Pascolo/arb 2 3103 mq € 0,80 € 0,32 38

8

510 Pascolo/arb 2 142 mq € 0,04 € 0,01

Catastalmente sono intestati a ” con

il titolo di “comproprietari”; il lotto confina con il canale e con i mappali 504, 512, 514 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di terreni situati in prossimità di uno stradello sterrato, con forma irregolare, occupati da terreno incolto alberato, al cui interno sono presenti diversi manufatti realizzati in assenza di regolari titoli abilitativi edilizi (foto nn. 19, 20, 21, 22, 23, 24 e 25, Allegato A).

5.1.2) Terreni in località “Piano”

39 266 Seminativo 1 180 mq € 0,65 € 0,37

39 269 Seminativo 1 188 mq € 0,68 € 0,39

Catastalmente sono intestati a con la quota pari ad 1/1; il

lotto confina con strada pubblica e con i mappali 267 e 270 (vedi estratto di mappa, Allegato B).

Si tratta di un lotto di terreno in adiacenza alla strada, con forma irregolare ed andamento in leggero declivio, occupato da terreno incolto (foto n. 26, Allegato A).

5.2) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI Al sottoscritto è stato chiesto di verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene. Per questa ragione sono state effettuate ricerche e verifiche presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Massa-Carrara e Servizi Catastalida cuirisulta quanto segue.

Si precisa che alla data del sopralluogo effettuato dal sottoscritto (24/05/2018) i beni risultavano liberi. Non si rinvengono contratti di locazione.

Si precisa che il Sig. è deceduto in data e alla data odierna non è stata ancora presentata la relativa Denuncia di successione e la moglie e la figlia hanno rinunciato all’eredità. La relative quote di proprietà dei beni anzidetti corrispondono ai valori

(19)

alla data del 28/3/2015.

Come si evince dall’Allegato C, a carico della società fallita e relativamente all’immobile di cui trattasi non sono state riscontrate alcune formalità:

Allo scrivente è stato chiesto altresì di verificare i titoli abilitativi edilizi con cui sono stati realizzati i fabbricati oggetto della presente: a tale proposito si dichiara che in data 8/5/2018 ha presentato istanza di accesso agli atti presso il Comune di Fivizzano (vedi Allegato F) ed in data 24/5/2018 si è recato presso l’Ufficio Edilizia privata della citata P.A. ed ha riscontrato che i fabbricati realizzati sul mapp. 509 sono privi di titoli edilizi.

In data 8/5/2018 il sottoscritto ha presentato richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) presso il Comune di Comano (vedi Allegato F) per verificare la destinazione urbanistica dei terreni oggetto della presente.

Come si evince dal C.D.U. rilasciato in data 11/5/2018 dal Comune di Comano (vedi Allegato F), dal punto di vista urbanistico i terreni sopra descritti ricadono all’interno dei seguenti ambiti:

fg. 38, p.lle 508, 509, 510: Aree ad esclusiva funzione agricola – Ambiti e contesti di interesse produttivo – Territorio aperto;

fg. 39, p.lle 266, 269: Aree agricole di frangia – Ambiti caratterizzati da contesti agricoli interni – UTOE Comano.

(20)

COMUNE U.I.U. DESTINAZIONE

USO DELLE SUPERFICI

SUPERFICIE (mq) COMANO

FG. 38 loc.

Lago la Piana

P.LLA 508 TERRENO

(pascolo) STRADA 580 COMANO

FG. 38 loc.

Lago la Piana

P.LLA 509 TERRENO (pascolo)

TERRENO

INCOLTO 3103 COMANO

FG. 38 loc.

Lago la Piana

P.LLA 510 TERRENO

(pascolo) STRADA 142

COMANO FG. 39 loc. Piano

TERRENO

INCOLTO 180

COMANO FG. 39 loc. Piano

TERRENO

INCOLTO 188

SUPERFICIE (mq)

COEFF.

Caratt.

estrinseche

COEFF.

Caratt.

intrinseche

VALORE UNITARIO

COEFF.

Uso

COEFF.

Possesso COEFF. CORR. VALORE di MERCATO

VALORE di REALIZZO

580 1 1 € 3,00 1 0,5 1 € 870,00 € 696,00

3103 1 1 € 3,00 1 0,5

- € 20.000,00 (costo demolizione

fabbricati abusivi)

€ 4.654,50 - € 20.000,00 =

- € 15.345,50 - € 15.345,50

142 1 1 € 3,00 1 0,5 1 € 213,00 € 170,40

180 1 1 € 6,00 1 1 1 € 1.080,00 € 864,00

188 1 1 € 6,00 1 1 1 € 1.128,00 € 902,40

(21)

Fallimento n. 52/2017 .

Si ottiene così il valore definitivo di realizzo di € 2.632,80 (duemilaseicentotrentadue,80); inoltre il valore del terreno distinto al mapp. 509 del foglio 38 è negativo stante le spese che si devono sostenere per rimuovere gli abusi edilizi di cui si è detto.

Si ricorda, come sopra indicato, che il Sig. è deceduto in data

e che alla data odierna non è stata ancora presentata la relativa Denuncia di successione e la moglie e la figlia hanno rinunciato all’eredità.

Con quanto sopra il sottoscritto ritiene espletato l’incarico affidatogli, rimanendo a disposizione del Sig. Giudice per eventuali chiarimenti o precisazioni.

Massa, 24/9/2018.

Il perito stimatore Arch. Lino Giorgini

(22)

A L L E G A T I

A) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;

B) VISURE PRESSO L’AGENZIA DEL TERRITORIO – UFFICIO PROVINCIALE DI MASSA – CATASTO DEI FABBRICATI E DEI TERRENI;

C) VISURE PRESSO L’AGENZIA DEL TERRITORIO – SERVIZIO PUBBLICITÀ IMMOBILIARE DI MASSA - CARRARA:

a) Elenco sintetico delle formalità;

b) Note di iscrizione o trascrizione dei vari Atti (in ordine cronologico);

D) VERBALE OPERAZIONI PERITALI;

E) DOCUMENTAZIONE ESTRATTA/PRODOTTA DAL COMUNE DI

PODENZANA:

a) Istanza di accesso agli atti;

b) C.D.U.;

c) copia titoli abilitativi edilizi;

F) DOCUMENTAZIONE ESTRATTA/PRODOTTA DAL COMUNE DI

COMANO:

b) C.D.U.;

G) DOCUMENTAZIONE ESTRATTA/PRODOTTA DAL COMUNE DI

FIVIZZANO:

b) C.D.U.;

H) TABELLE O.M.I.