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VALUTAZIONE TECNICO – ESTIMATIVA Modello sintetico
Via Giovanni Paolo II 46025 Poggio
Rusco (MN)
Identificazione terreno oggetto di stima
Fg 26, mapp. 720 Superficie catastale mq 5.613,00 Stralcio superficie oggetto di stima mq 2.780,00
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Indice
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ... - 3 -
2. UBICAZIONE ... - 4 -
3. DESCRIZIONE ... - 4 -
4. PROPRIETÀ... - 4 -
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO... - 4 -
6. DATI CATASTALI ... - 5 -
7. SITUAZIONE LOCATIVA... - 5 -
8. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE ... - 5 -
9. PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICA... - 5 -
10. NOTE……… - 6 -
11. STIMA DEL LOTTO………... - 6 -
12. PROCEDURA DI STIMA COMPARATIVA... - 6 –
13. STIMA VALORE MEDIO TERRENO………. – 7 -
14. STIMA TERRENO COMPARATIVA……….………. – 9 –
15. CONCLUSIONE E INDICAZIONE………. - 9 –
16. ALLEGATI………. - 11 –
SCHEDA RIASSUNTIVA
Scopo della valutazione: Valutazione del terreno, stralcio di circa mq 2.780,00 del mapp. 720 del fg. 26, a seguito di possibile modifica di destinazione urbanistica da zona F a zona UN1 – Tessuto con Caratteri Architettonici Uniformi.
Epoca di riferimento della valutazione: giugno 2019 Data di ultimazione della valutazione: giugno 2019
Indirizzo: Via Giovanni Paolo II, s.n. 46025 Poggio Rusco (MN) Descrizione: Trattasi di terreno pianeggiante ricompreso fra Via
Giovanni Paolo II e il fosso Piva tombato. Attualmente tale zona, di proprietà comunale destinata a F standard. Si prevede una valorizzazione di tale area, con la modifica di destinazione urbanistica, in quanto a qualche decina di metri si prevede la realizzazione, in zona avente destinazione AT3, di un impianto sportivo con campi di calcio dalla superficie complessiva di circa mq 20.000,00 che va abbondantemente a sopperire la modifica del terreno oggetto della presente stima.
Consistenza: Fg. 26, mapp. 720 dalla superficie catastale di mq 5.613,00 di cui una parte di circa mq 2.780,00 soggetta a trasformazione urbanistica oggetto della presente stima.
Proprietà: Comune di Poggio Rusco
Attuale uso: Il terreno è attualmente destinato a standard F e destinato a prato.
Identificativi catastali: Fg 26, mapp 720, parte di circa mq 2.780,00 da definirsi esattamente con apposito frazionamento.
Situazione locativa in essere Conduttore: Il terreno non è locato
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
L’oggetto della valutazione è una porzione di terreno dalla superficie di circa mq. 2.780,00, censito catastalmente al Fg 26, mapp 720 dalla superficie catastale di mq 5.613,00 di proprietà del Comune di Poggio Rusco.
Si prevede di modificare, e di conseguenza valorizzare, la destinazione urbanistica di una porzione di area a standard, fatto reso possibile e compatibile per la realizzazione dell’impianto sportivo nell’area contermine alla zona omogenea posta a poche decine di metri dall’area oggetto di stima ed eventuale modifica di destinazione urbanistica, che pertanto nulla toglie alla zona a livello di standard, anzi tende ad aumentarne la dotazione.
La destinazione urbanistica che si prevede di assegnare a tale zona è
disciplinata nelle N.T.A. Variante n° 1, approvate con DCC n° 15 del 20/02/2019, art 29 – UN1 – Tessuto con caratteri architettonici uniformi che prevede all’art 2.1 i seguenti indici fondiari:
- IF = 0,60 mq/mq;
- H = 10,50 mt;
- RC = 50%.
In tale zona, ai sensi dell’art. 3 sono ammesse le destinazioni residenziali (R) e per servizi e attrezzature pubbliche o di uso pubblico (S). Sono ammesse destinazioni produttivo direzionale (PD), commerciale (PC) nei limiti degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande e/o degli esercizi di vicinato o produttivo-industriale (PI), limitatamente all’artigianato di servizio, fino al raggiungimento del 30% della SUL ammessa.
2. UBICAZIONE
Il terreno oggetto della presente valutazione è a sud del quartiere denominato “Lottizzazione Garibaldi” sulla Via Giovanni Paolo II.
3. DESCRIZIONE
Il terreno oggetto di stima è sito a circa 10 mt sopra il livello del mare, ed ha una conformazione plano altimetrica pianeggiante.
Gli accessi, veicolari, ciclabili e pedonali, all’area sono garantiti da Via Giovanni Paolo II.
4. PROPRIETÀ
La proprietà dell’area è del Comune di Poggio Rusco.
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
L’attuale destinazione urbanistica di tale terreno è zona F aree per attrezzature e standard del piano di lottizzazione Garibaldi.
Come descritto nei punti precedenti si intende valorizzare una porzione di terreno di circa mq 2.780,00, salvo più esatte risultanze a seguito di frazionamento, posti in fregio alla Via Giovanni Paolo II.
La destinazione urbanistica che si intende dare a tale area è quella della zona, regolata dalle N.T.A., variante al PGT n° 1 approvata con DCC n° 15 del
28/02/2019, art 29 – UN1 – Tessuto con caratteri architettonici uniformi.
Allegato alla presente relazione di stima stralcio dello strumento urbanistico e delle NTA. (Allegato 2).
6. DATI CATASTALI
Il terreno oggetto della presente stima è individuato catastalmente nel seguente modo:
Foglio Mappale Qualità Classe Superficie
catastale R.D. R.A.
26 720 Seminativo
irriguo 2 mq 5.613,00 € 53,30 € 39,13
Superficie interessata dalla trasformazione urbanistica ed oggetto della presente stima circa mq 2.780,00.
(Allegato 1 – Copia delle visure catastali ed estratto di mappa)
7. SITUAZIONE LOCATIVA
Il terreno non risulta attualmente locato ed è manutentato direttamente dalla proprietà, Comune di Poggio Rusco, quale area verde a standard.
8. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Per l’esecuzione della presente stima, considerata la tipologia del bene da valutare, si è ritenuto corretto utilizzare il “procedimento sintetico”
A tale scopo si sono utilizzate tutte banche dati pubbliche, quali le banche dati dell’Agenzia del Territorio dei Valori Agricoli Medi – Provincia di Mantova 1/2019, le banche dati dell’Agenzia del Territorio – Osservatorio del Mercato Immobiliare – Provincia di Mantova, Comune di Poggio Rusco, semestre 2/2018 – zona B1.
Considerato che la zona a cui fa parte il terreno oggetto di stima permette destinazioni presenti nella banca dati OMI, 2 semestre 2018 Zona B1, si è utilizzata la categoria Residenziale con tipologia Ville e Villini, con stato conservativo Ottimo adottando un valore di mercato pari ad €/mq 1.050,00.
9. PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICA Superficie complessiva terreno mq 2.780,00 (Sc)
Indice fondiario mq/mq 0,60 (If) Superficie edificabile (Se)
Valore di Stima OMI adottato come descritto nel precedente paragrafo €/mq 1.050,00 (Ve)
Incidenza del terreno sul valore del fabbricato 15% (Ci) tale coefficiente tiene conto delle caratteristiche urbanistiche della zona.
Superficie catastale complessiva
mq (Sc)
IF mq/mq
Superficie edificabile
(Se)
Valore OMI
€/mq (Ve)
Valore edificio
Incidenza terreno
valore fabbricato
(Ci)
Valore complessivo
terreno 2.780,00 0,60 1.668,00 € 1.050,00 € 1.751.400,00 15% € 262.710,00 Valore terreno a mq (Valore complessivo/Sc) € 94,50
10. NOTE
Si fa presente che per rendere perfettamente fruibile l’area soggetta a cambio di destinazione urbanistica, l’acquirente dovrà realizzare a proprie spese le predisposizioni agli allacciamenti ai pubblici servizi dei lotti ricavati e le predisposizioni per gli accessi carrai consistenti nella modifica dei marciapiedi.
11. STIMA DEL LOTTO
€ 262.710,00 (duecentosessantaduesettecentodieci/00)
€/mq 94,50 x mq 2.780,00 = € 262.710,00
12. PROCEDURA DI STIMA COMPARATIVA
Si procede alla stima per raffronto con terreni siti in zona analoga di recente compravendita.
Si è provveduto ad acquisire atti compravendita recenti al fine di provvedere alla comparazione dei valori.
Contratto rep. 3490 del 18 ottobre 2016 Notaio Roberta Matera in Sermide ove il terreno è valorizzato ad €/mq 115,00 per mq 1.631,00.
Contratto rep. 3979 del 18 aprile 2017 Notaio Roberta Matera in Sermide ove il
terreno è valorizzato ad €/mq 100,00 per mq 572,00.
Contratto rep. 5534 del 11 dicembre 2018 Notaio Roberta Matera in Semide ove il terreno è valorizzato ad €/ mq 120,00 pere mq 1.370,00.
Contratto rep. 5887 del 19 aprile 2019 Notaio Roberta Matera in Sermide ove il terreno è valorizzato ad €/mq 100,00 x mq 1.046,00.
Il terreno di cui agli atti sopracitati è per la maggior parte sito nella lottizzazione Garibaldi ove è situato il terreno di stima. Solo un atto riguarda un appezzamento di terreno sito nella lottizzazione Parco Est.
13. STIMA VALORE MEDIO TERRENO
Contratti (A)
Superfice mq (B)
€/mq C
Coefficiente (D) Costo mq Totale col. B
Peso economico
(E) C x D Rep. 3490 1.631,00 € 115,00 0,353106733 € 40,61
Rep. 3979 572,00 € 100,00 0,123836328 € 12,38
Rep. 5534 1.370,00 € 120,00 0,296600996 € 35,59 Rep. 5887 1.046,00 € 100,00 0,226455943 € 22,65
Totali 4.619,00 € 435,00 1 € 111,23
Con la tabella soprastante si è voluto ricercare il valore medio di un metro quadrato di terreno rapportato alla superficie del lotto, ricavandone il valore descritto pari ad:
€/mq 111,23 (euro metroquadro centoundici/23)
STIMA COSTI PREDISPOSIZIONI ALLACCIAMENTI PUBBLICI SERVIZI ED ACCESSORI
I lotti di terreno sopra individuati fanno parte di piani di lottizzazione comprensivi da tutti i sottoservizi, acqua, gas, fognature bianche e nere, predisposizione telecom, energia elettrica. Oltre a quanto descritto gli accessi ai lotti hanno la predisposizione degli scivoli di accesso alle aree dalla strada pubblica.
Al fine di comprare i valori ed addivenire ad una stima il più corretta possibile, si ritiene necessaria la quantificazione dei costi delle predisposizione degli allacciamenti ai pubblici servizi ed alla predisposizione degli scivoli di accesso ai singoli lotti.
Di seguito si quantificano tali costi considerando la possibilità di realizzo di n° 4 lotti che escono sulla Via Giovanni Paolo II. Ciò premesso è necessario prevedere gli allacciamenti per ognuno dei lotti.
Allacciamenti di competenza AIMAG
- Acquedotto €/cad 1.745,50 x n° 4 = € 6.982,00
- Acque nere e grigie (mt 7,00 x €/ml 540,00 = € 3.780,00) x n° 4 = € 15.120,00 - Acque bianche (si utilizzano gli stessi valore per le nere) €/cad 3.780,00 x n° 4 = € 15.120,00
Allacciamento alla rete gas metano
- Allacciamento contatore domestico G4 €/cad 1.700,00 x n° 4 = € 6.800,00
Lavori edili di adattamento accessi ai lotti
Descrizione lavori Importi
Demolizione di battuto di cemento dello spessore di cm 10/15 e trasporto a rifiuto presso discarica autorizzata del materiale di risulta presso discarica autorizzata.
N° 4 x (mt 1,35 x 8,00) x €/mq 10,00 € 432,00
Rimozione e riposizionamento del cordolo di cemento esistente a quota inferiore per la creazione dello scivolo di accesso, compresa la demolizione e ricostruzione della fondazione, stuccatura e rinfianco lato strada con bitume.
N° 4 x mt 8,00 x €/mt 30,00 € 960,00
Creazione di marciapiede in battuto di cemento spessore cm 15,00 con rete elettrosaldata diametro 6 mm maglia cm 20 x 20
N° 4 x (mt 1,35 x 8,00) x €/mq 24,00 € 1.036,80
Totale € 2.428,80
Lavori di predisposizione allacciamenti lotti
Descrizione lavori Importi
Predisposizione polifera e pozzetti per allacciamenti telefonici e fibra ottica comprensiva di tutte le lavorazioni e materiali necessari per dare l’opera terminata in ogni sua parte
N° 4 x €/cad 500,00 € 2.000,00
Predisposizione polifera e pozzetti per allacciamenti alla rete
elettrica comprensiva di tutte le lavorazioni e materiali necessari per dare l’opera terminata in ogni sua parte.
N° 4 x €/cad 550,00 € 2.200,00
Totale predisposizione allacciamenti € 4.200,00
Contributo per Oneri Urbanizzazione Primaria
Le costruzioni su tali appezzamenti di terreno, essendo al di fuori del piano lottizzazione, scontano l’applicazione del contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria.
Tali oneri, alla luce della potenzialità edificatorie presunte dei lotti, sono quantificabili in € 2.000,00 per ogni lotto, derivando in tale modo un onere complessivo pari ad € 8.000,00.
Riassuntivo
Descrizione Importi
Allacciamenti competenza AIMAG € 37.222,00
Allacciamenti rete gas metano € 6.800,00
Accesso ai lotti € 2.428,80
Predisposizione allacciamenti Enel e Telecom € 4.200,00
Contributo Oneri di Urbanizzazione Primaria € 8.000,00
Totale predisposizioni € 58.650,80
14. STIMA TERRENO COMPARATIVA
Si considera una superficie pari a mq 2.780,00 e si va a rapportare l’incidenza media delle spese al fine di parificarne i costi con terreno già urbanizzato completamente con tutti gli allacciamenti e predisposizione ai pubblici servizi, oltre a togliere l’incidenza per gli oneri di urbanizzazione primaria, gravanti sui costi dei lotti del piano di lottizzazioni con cui si verificati i costi di compravendita.
€ 58.650,80
--- = €/mq 21,20 mq 2.780,00
€/mq 111,23 - €/mq 21,20 = €/mq 90,13
15. CONCLUSIONE E INDICAZIONI
Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, tra un minimo di €/mq 90,13 ad un massimo di €/mq 94,50.
Operando una media aritmetica tra il valore derivato dalla stima sintetica al valore ricavato dalla stima comparativa.
Ciò premesso il valore più probabile del terreno a metro quadro si può stimare nel
seguente modo:
€ 94,50 + € 90,13
--- = € 92,32 2
Tale valore, considerata la condizione attuale può essere arrotondato ad €/mq 92,00.
Ciò detto il valore complessivo del terreno, posta una superficie dello stesso di mq 2.780,00, si stima in complessivi € 255.760,00
Poggio Rusco, 10 aprile 2020
IL RESPONSABILE AREA GESTIONE DEL PATRIMONIO
(Geom. Marco NEGRI)
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Documento informatico firmato digitalmente ai sensi del testo unico del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 e del D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82 e norme collegate
ALLEGATI
ALLEGATO 1 Visura e planimetria catastale
ALLEGATO 2
Prescrizioni previste per la zona a seguito della prevista trasformazione urbanistica
ART. 29 – UN1, TESSUTO CON CARATTERI ARCHITETTONICI UNIFORMI.-
1.- Le tavole P1 e P2 individuano gli immobili (edifici e relativi ambiti di pertinenza) aventi origine da un intervento attuativo (piano di lottizzazione, piano particolareggiato, di recupero, ecc).
2.- La disciplina per l’intervento distingue livelli diversi.
2.1- Per interventi estesi all’intera unità urbanistica o a parti di questa sono consentiti interventi manutentivi, di recupero, di ampliamento, di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione, di demolizione con ricostruzione, nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
• IF = 0,6 mq/mq.
• H = 10,5 m.
• RC = 50%
Per le aree e/o gli edifici in cui si riscontrino parametri superiori di densità, di altezza e/o copertura tali maggiori valori potranno essere mantenuti.
2.2- Per interventi estesi all’area già oggetto di piano attuativo è consentito un intervento complessivo di riqualificazione/ristrutturazione urbanistica nel
rispetto dei seguenti parametri e mantenendo una dotazione di standard urbanistici pari almeno a quella a suo tempo realizzata:
• IT = 0,5 mq/mq.
• H = 10,5 m.
3.- Sono ammesse le destinazioni residenziali (R) e per servizi e attrezzature pubbliche o di uso pubblico (S). Sono altresì ammesse destinazioni produttivo direzionale (PD), commerciale (PC) nei limiti degli esercizi di somministrazione alimenti e bevande e/o degli esercizi di vicinato o produttivo- industriale (PI) limitatamente all’artigianato di servizio, fino al raggiungimento del 30% della SUL ammessa. Altre attività o destinazioni non residenziali in misura maggiore del limite stabilito, saranno consentite solo se esistenti precedentemente alla data di adozione delle presenti norme.
