C O M U N E D I P O G G I O R U S C O P r o v i n c i a d i M a n t o v a A r e a S v i l u p p o d e l T e r r i t o r i o
S e d e l e g a l e: P i a z z a 1 ° m a g g i o n . 5 – P o g g i o R u s c o 4 6 0 2 5 ( M N ) C . F . – P . I V A 0 0 4 0 2 0 3 0 2 0 9
VALUTAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA
AREA EDIFICABILE SITUATA IN VIA BELLINI A POGGIO RUSCO (MN)
INDICE
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE 2. UBICAZIONE
3. DESCRIZIONE E CONSISTENZA 4. PROPRIETA’
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO 6. DATI CATASTALI
7. STATO DI MANUTENZIONE 8. SITUAZIONE LOCATIVA
9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
10. VALUTAZIONE DI MERCATO
11. CONCLUSIONI E INDICAZIONI
12. ALLEGATI
SCHEDA RIASSUNTIVA
Scopo della stima: la stima viene redatta allo scopo di cedere l’area Epoca di riferimento della valutazione: gennaio 2022
Data di ultimazione della valutazione: febbraio 2022 Indirizzo: Via Bellini nel Comune di Poggio Rusco
Descrizione: terreno libero da fabbricati in ambito residenziale Consistenza: mq 874 (24,40 x 35,82)
Proprietà: Comune di Poggio Rusco Attuale uso: verde pubblico di quartiere
Destinazione urbanistica: IS1 – tessuto residenziale edificabile Identificativi catastali: fg.9 particella 306 parte da frazionare Situazione locativa in essere: non locato
Valore di mercato in cifra tonda: 97.888,00 (novantasettemila
ottocentoottantotto/00)
1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
La valorizzazione del terreno prospiciente la Via Bellini viene effettuata allo scopo di programmarne la cessione nel Piano triennale delle Alienazioni e valorizzazione immobiliari (PAV) che viene aggiornato annualmente. Il Comune di Poggio Rusco intenderebbe immettere nel mercato a fini istituzionali alcune aree allo scopo di permutarle con l’area edificabile adiacente il
“Parco Torre”. Il Parco Torre verrà così ampliato, restituito per quanto possibile alla sua configurazione originaria e soprattutto salvaguardato dall’insorgere di costruzioni incongrue rispetto alle presenze storiche della Torre gonzaghesca denominata “Falconiera” e alla Villa primo novecento denominata “Villa Vincenzino”.
2. UBICAZIONE
L’area di Via Bellini di proprietà comunale é situata all’interno del centro abitato di Poggio Rusco in quartiere residenziale del tessuto urbano consolidato sorto a ovest della direttrice viaria della Strada Statale dell’Abetone –Brennero e ben collegato al vicino nucleo storico.
Tale quartiere, urbanizzato e dotato di tutti i sottoservizi, nasce negli anni novanta con la creazione di una zona destinata all’edilizia economica popolare ed è caratterizzato da tipologia costruttiva tradizionale di buon livello qualitativo a schiera, unifamiliare, bifamiliare o plurifamiliari di modeste dimensioni; è servito da un’area di sgambamento cani e da una piccola area verde di quartiere.
3. DESCRIZIONE E CONSISTENZA
L’area oggetto di stima è accessibile dalla Via Bellini e confina: a nord e a est con lotti edificati, a sud con area a verde pubblico di quartiere, a ovest con la Via Bellini.
Accessibilità dell’area: l’area è dotata di una buona accessibilità sia pedonale che carrabile.
Utilizzazione attuale dell’area: l’area è attualmente utilizzata come area verde di quartiere essendo presente un tappeto erboso, alcune alberature di medio e alto fusto.
Caratteristiche dimensionali e plano altimetriche: si tratta di area piana posta alla stessa quota della strada con superficie pari a mq 874 (ml 24.40x 35.82).
Sottoservizi: sulla Via Bellini sono presenti l’illuminazione primaria, le reti acqua, luce, gas e telefono per gli eventuali futuri allacciamenti.
4. PROPRIETÀ
L’area è interamente di proprietà comunale ed è stata acquisita a seguito di Pianificazione
attuativa o esproprio.
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Il Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) colloca l’area all’interno del Tessuto urbano consolidato (T.U.C.) in zona IS1 – Tessuto residenziale con prevalenza di edifici singoli su lotto, normato dall’art.27 della normativa tecnica del Piano delle Regole del Piano di Governo del Territorio che prevede i seguenti parametri urbanistici:
- If (indice fondiario) = 0,75 mq/mq della superficie fondiaria - Sc (superficie coperta) =50% della superficie fondiaria - H (altezza massima) = 7,25 m;
- RP (rapporto di permeabilità) = 35% rapporto tra la superficie drenante e fondiaria
La distanza da tenere dai confini di proprietà è pari a mt. 5.00, mt. 7,50 dalle strade e mt. 10 tra pareti finestrate di altri fabbricati. Nelle aree libere da costruzioni come il caso in argomento sono ammesse le nuove costruzioni nel rispetto degli indici di fabbricazione citati e tramite intervento diretto (Permesso di costruire o SCIA sostitutiva del PdC). Eventuali urbanizzazioni a scomputo oneri (ad esempio per la realizzazione di parcheggi) possono essere realizzate previa sottoscrizione di atto di impegno /convenzione.
6. DATI CATASTALI
L’area risulta attualmente così accatastata e al fine di individuare la particella oggetto di compravendita verrà successivamente frazionata in particella con superficie pari a mq 874.
Nel frazionamento del 13/12/2005 protocollo n. MN0112356 in atti dal 13.12.2005 ( n.112356.1/2005 sono presenti i seguenti dati:
dati identificativi Dati classamento
foglio particella Qualità classe Superficie Reddito
Ha are ca dominicale agrario
9 306 Semin. Arboreo
1
25 26 Euro 28,03
Euro 16,31 Intestato COMUNE DI POGGIO RUSCO – C.F. 00402030209 –proprietà per 1000/1000
7. STATO DI MANUTENZIONE
Il bene non necessita di manutenzioni e può essere venduto nello stato di fatto in cui si trova previo lievo delle alberature esistenti.
8. SITUAZIONE LOCATIVA
I beni oggetto di valutazione non sono locati.
9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
La superficie catastale dell’area oggetto di stima corrisponde a mq 874 e sono presenti tutti i sottoservizi (luce, gas, acqua, fognatura) per consentire la realizzazione degli allacci agli immobili.
La destinazione d’uso presente nel quartiere è quella residenziale anche se sono ammesse altre destinazioni compatibili con la residenza come elencate al comma 3 dell’art.27 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole riportate al precedente punto 5 della presente Relazione.
Sui lati del lotto orientati a nord e a est sono presenti le recinzioni dei lotti edificati, gli altri lati sono privi di recinzione.
Dimensioni del lotto:
Il lotto presenta un perimetro regolare da definire in fase di frazionamento ed è potenzialmente idoneo ad ospitare due unità immobiliari residenziali bifamiliari, l’ipotesi può variare in funzione del taglio da adottare:
lato sud: 24,40 ml – lato confinante con verde pubblico di quartiere;
lato ovest 35,82 ml – latto prospiciente la Via Bellini;
lato nord 24,40 ml – lato confinante con lotto edificato;
lato est: 35,82 ml – lato interno confinante con area edificata.
SF: superficie fondiaria;
IF: indice fondiario
SLP: superficie utile di pavimento (vedi definizione art.2.5 NTA) SC: superficie coperta
RC: rapporto di copertura
H: altezza massima dell’edificio (quota intradosso copertura ultimo piano abitabile per la residenza/ quota marciapiede)
SF x IF = SLP max mq 874 x 0,75 = 655 mq SF x RC = SC max mq 874 x 50% = 437 mq H = 7,25 (2 piani)
Distanze dai confini di proprietà
Le NTA del Piano delle Regole prevedono il rispetto di 5 mt dal confine di proprietà per le nuove costruzioni.
Il parametro urbanistico relativa all’altezza massima dell’edificio consente la realizzazione di due piani.
Il lotto non è dotato di passi carrai sulla Via Bellini essendo presenti parcheggi in linea.
10. VALUTAZIONE DI MERCATO
L’aspetto economico di un immobile è il valore che lo stesso assume in relazione al punto di vista sotto il quale economicamente lo si considera. Comunemente un immobile, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto, allo stesso, potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa, sebbene, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico, essi tenderebbero a coincidere.
Il procedimento consiste nel comparare l’immobile da stimare con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono notori i prezzi di mercato.
Per poter adottare questo procedimento è condizione assoluta la sussistenza dei seguenti presupposti, propri della stima sintetica comparativa:
- che si conoscano i prezzi di mercato di immobili analoghi a quello da stimare da accertare attraverso l’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili,
- che i prezzi assunti per la comparazione siano recenti, vale a dire siano riferiti a un’ epoca in cui il potere di acquisto della moneta e il volume della domanda e dell’offerta sul mercato di quei tipi di immobili erano gli stessi di quelli attuali;
- che l’immobile da stimare e quelli assunti per il confronto siano situati nella stessa zona;
- Che i prezzi degli immobili venduti recentemente siano ordinari e non viziati, cioè siano stati realizzati in normali contrattazioni di compravendita e non influenzate da particolari condizioni;
- Che i parametri tecnici (superficie o volume) siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti per la comparazione.
Valori Osservatorio Immobiliare – Borsino Immobiliare Provincia di Mantova – Anno 2021 semestre 1 Comune Poggio Rusco – Zona OMI B1/ Centrale
TIPOLOGIA Valore minimo € Valore massimo € Valore medio € Abitazioni civili con
stato conservativo ottimo
1000 €/mq 1400 €/mq 1200 €/mq
PROCEDIMENTO DI STIMA SINTETICA Superficie catastale terreno mq 874 (Sf) Indice fondiario mq/mq 0,75 (If)
Superficie edificabile – lorda di pavimento (SLP) 655 mq Valore di Stima OMI adottato €/mq 1200,00
€/mq 1200,00 x 655 mq (SLP) = € 786.000 Valore edificio realizzabile
Incidenza del terreno sul valore del fabbricato 13% tale coefficiente tiene conto delle caratteristiche urbanistiche della zona. Il valore del terreno edificabile altro non è che una percentuale del Valore totale della costruzione, solitamente è un numero compreso tra il 10% e il 30%, variabile a seconda dell'accessibilità del lotto, dalla grandezza dello stesso e dalla posizione più o meno privilegiata.
Valore terreno complessivo:
€ 786.000 Valore edificio realizzabile x 13% = € 102.180 /874 mq = 116,91€/mq Valore unitario terreno: € 116,91
Ricerca di mercato – metodo comparativo
Si riportano di seguito alcuni atti di compravendita di aree fabbricabili site nel Comune di Poggio Rusco con relativi valori di mercato:
data Rep. Notaio Catasto /
localizzazione
Sup.
fondiaria
Prezzo € €/mq Dest.
Urb.
If mq/mq
1 13/02/2018 4790 Matera Fg.26, p. n.765, 766, 767
P.L. Garibaldi
1636 196.320,00 120,00 UN1 0,60
2 03/05/2018 4089 Matera f.16, p. n.398 P.L. Parco est
909 110.000,00 121,00 UN1 0,60
3 13/06/2018 41 Sartori Fg.25 p. 782 Via Condé sur Noireau
1602 132.000,00 82,39 UN1 0,60
4 11/12/2018 5534 Matera Fg. 26 p. 741 – 742 P.L. Garibaldi
1370 164.000,00 119,70 UN1 0,60
5 17/042019 2286 Crasta Fg.11, p. 491, 496 P.L. Giardino/ Villa Vincenzino
1745 195.000,00 111,75 IS1 0,75
6 19/04/2019 5887 Matera Fg.16, p.800 P.L. Parco est
1046 342.285,83 105,84 UN1 0,60
7 29/12/2020 7934 Matera fg.26 p.790 P.L. Garibaldi
507,63 46.701,6 92,00 UN1 0,60
Il valore di mercato medio derivante dagli atti citati è pari a €/mq 107,52.
Media valori : €/mq (116,91 + 107,52)/2 = €/mq 112,21 Valore terreno: €/mq 112 x mq 874= € 97.888
11. CONCLUSIONI
A conclusione delle considerazioni sopra esposte finalizzate a determinare il più probabile valore di mercato relativo al terreno situato nel Comune di Poggio Rusco (MN) in Via Bellini, tenuto conto degli atti e documenti forniti, degli accertamenti e dei sopralluoghi e degli atti catastali vigenti, della destinazione urbanistica e dello stato di fatto, si esprime il seguente parere estimale.
lI terreno identificato nel Comune Censuario di Poggio Rusco (MN) al foglio n.9 particella n.306, con riferimento all’attualità e in cifra tonda viene stimato in € 97.888,00 (novantasettemilaottocentoottantotto/00).
12. ALLEGATI Si allega:
1. Fotografie dell’area e dei dintorni
2. Stralcio elaborati del Piano delle Regole e dei Servizi del PGT – 3. Visura e planimetria catastale
4. Agenzia Entrate – Valori OMI
Poggio Rusco, 18/02/2022
Il tecnico
Arch. Raffaella Vincenzi
Area sviluppo del territorio
Allegato 1 – fotografie dell’area e dei dintorni
Allegato 2 – Stralcio elaborati del Piano delle Regole del PGT e NTA
Fg. 19 Map. 306 (parte per Mq 874)
Allegato 3 – Visura e planimetria catastale
Fg.19 MAP.306 (parte per mq 874)
Allegato 4 - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Risultato interrogazione: Anno 2021 - Semestre 1 Provincia: MANTOVA
Comune: POGGIO RUSCO
Fascia/zona: Centrale/POGGIO RUSCO Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale
Tipologia Stato conservativo
Valore Mercato (€/mq)
Superficie (L/N)
Valori Locazione (€/mq x mese)
Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili Ottimo 1000 1400 L 4 5 N
Abitazioni civili NORMALE 650 900 L 3,2 4 N
Abitazioni di
tipo economico NORMALE 300 400 L 1,8 2,7 N
Autorimesse NORMALE 400 600 L
Ville e Villini NORMALE 700 950 L 3,5 4,5 N
Ville e Villini Ottimo 1100 1650 L 4 5 N
Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Nella tipologia è indicato lo stato di conservazione e manutenzione che può assumere i seguenti valori:
• Ottimo
• Normale
• Scadente
Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.
Per maggiori dettagli vedi Il codice definitorio
