Credito d’imposta
canoni di locazione degli
immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
13 luglio 2020
Giacomo Albano
Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
Di cosa si tratta
•
Art. 28 del Dl Rilancio (Dl 34/2020): il credito d’imposta è riconosciuto nella misura del 60%dei canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo e del 30%
dei contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo (non rileva la categoria catastale dell’immobile).
•
Ai fini della determinazione del credito rileva l'importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio.•
Per i soggetti svolgono che un’attività alberghiera o agrituristica cd. stagionale, rileva l'importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio e giugno.•
Necessario rispetto del tetto massimo della misura di aiuti fruibili (800.000 euro, ovvero a 120.000 e 100.000 euro per le imprese operanti rispettivamente nel settore della pesca o della produzione agricola) previsto dalla sezione 3.1 del «Quadro temporaneo per le misure di aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del COVID-19».Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
Chi può
beneficiarne
• Soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione,con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta 2019 (periodo d’imposta precedente a quello in corso al 19 maggio 2020);
sono comprese le stabili organizzazioni di soggetti non residenti;
• strutture alberghiere e agrituristiche(a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta 2019);
E’ richiesto che si verifichi una riduzione del fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio
• enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale).
!
Sezione 55 dei codici ATECO - Legge del 20 febbraio 2006, n. 96 - norme regionali sull’attività agrituristica (indipendentemente dalla natura giuridica o dal regime fiscale adottato).
Lo svolgimento in via non esclusiva o prevalente di un’attività economica non preclude la fruizione del credito.
In relazione al canone di locazione corrisposto per la sola parte relativa all'attività commerciale,
• La soglia dei ricavi/compensi (non superiori a 5 milioni di euro nel FY 2019) deve essere determinata, per ciascuna tipologia di soggetto, tenendo conto delle proprie regole di determinazione del reddito.
• Non rilevano gli eventuali componenti positivi disposti dalla normativa ISA.
Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
Chi può
beneficiarne -
•
Imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro nel FY 19.Il credito d’imposta è riconosciuto nella misura del 20% dei canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo e del 10% dei contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo.
Modifiche
introdotte dal D.D.L. di
conversione
•
Agenzie di viaggio e turismo e tour operator (a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel FY 2019).Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
Soggetti esclusi
• Soggetti che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente;
• soggetti che svolgono un’attività alberghiera o agrituristica non esercitata abitualmente, diversi dagli esercenti attività alberghiera o agrituristica cd.
«stagionale»;
• soggetti che svolgono un’attività economica e non rispettano il requisito del «calo del fatturato»;
• Imprese con ricavi o compensi 2019 superiori a 5 milioni di euro (salvo che non esercitino attività alberghiera o, a seguito della legge di conversione, di agenzia di viaggio/tour operator e di commercio al dettaglio)
X
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Soggetti che svolgono un’attività economica
Riduzione di fatturato in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.
È possibile usufruire del credito anche solo con riferimento ad uno solo dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Requisiti per la fruizione del
credito •
Per i soggetti svolgono che un’attività alberghiera o agrituristica cd. stagionale, il periodo di osservazione, da paragonare alle corrispondenti mensilità del FY 2019, è quello relativo ai medi di aprile, maggio e giugno.•
Per gli enti non commerciali, non è prevista la verifica del calo del fatturato con riferimento alla sola attività istituzionale.Soggetti neocostituiti
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Requisiti per la fruizione del
credito –
D.D.L. di
conversione
Il rispetto del requisito del calo del fatturato non rileva:
• per i soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dal 1° gennaio 2019;
• per i soggetti che, a partire dalla data di insorgenza dell’evento calamitoso, hanno il
domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio dei comuni colpiti i cui stati di
emergenza erano ancora in atto alla data di dichiarazione dell’emergenza COVID-
19
.Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
Verifica del calo del fatturato o dei
corrispettivi
•
Devono essere prese in considerazione le operazioni che hanno partecipato alla liquidazione periodica del mese di marzo 2019 (rispetto a marzo 2020), aprile 2019 (rispetto ad aprile 2020) e maggio 2019 (rispetto a maggio 2020), cui sommare i corrispettivi delle operazioni (effettuate nei mesi indicati) non rilevanti ai fini IVA.•
Devono essere incluse anche le fatture differite relative ai mesi di aprile, marzo e maggio (2020 e 2019) emesse entro il giorno 15 del mese successivo.La data da prendere a riferimento è quella di effettuazione dell’operazione
Fatture immediate
Data della fattura (nel caso di fattura elettronica il campo
2.1.1.3 <Data>)
Corrispettivi
Data del corrispettivo
giornaliero
Fatture differite
Data dei DDT o dei documenti equipollenti richiamati in fattura
(nel caso di fattura elettronica il campo 2.1.8.2 <DataDDT>)
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• Canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
La circolare 14/E del 6 giugno 2020 ha affermato che rientrano nell’ambito di applicazione del credito solo i contratti di leasing cd. operativo (o di godimento) e non anche i contratti di leasing
finanziario (traslativo).
Ambito
oggettivo
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•
Nel caso di immobili adibiti promiscuamente all'esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente - che sono ammortizzabili nel rispetto delle condizioni previste all’articolo 54 del TUIR - il credito di imposta è riconosciuto sul 50% del canone di locazione, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.Immobili ad uso
promiscuo
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Ambito oggettivo
• Canoni relativi ai contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
L’oggetto di tali accordi deve includere la concessione in locazione o
godimento di almeno un immobile a uso non abitativo.
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•
Rientrano nell’ambito di applicazione del credito i contratti aventi ad oggetto almeno un immobile (a uso non abitativo e con destinazione unitaria) che prevedono altresì la fornitura di servizi complementari e funzionali all’utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso.•
Si applicano i criteri previsti dalla circolare 7/E del 2013 in materia di PEXContratti di servizi a prestazioni complesse
Villaggi turistici, centri sportivi,
gallerie commerciali, contratti cd. Coworking, contratti di service...
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Misura del credito
60% Canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo
Canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo dei contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo
30% 10%
20%
imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5
milioni di euro nel FY 2019
Ammontare versato nel periodo d’imposta 2020 a titolo di:
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Modalità di fruizione
•
Il credito d'imposta è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa ovvero in compensazione nel modello F24, successivamente all'avvenuto pagamento dei canoni nel periodo d’imposta 2020.•
Ai fini della compensazione non rileva il limite del preventivo invio della dichiarazione dei redditi da cui emerge il credito•
Non si applicano il limite annuale di 250.000 euro per i crediti di natura agevolativa e il limite annuale per la compensazione dei crediti (innalzato da 700.000 euro a 1 milione di euro per l’anno 2020 dal decreto Rilancio).•
Nel quadro RU della dichiarazione dei redditi relativa al FY di sostenimento della spesa deve essere indicata la quota del credito utilizzata in dichiarazione e la quota compensata tramite modello F24. L’eventuale residuo è riportabile nei FY successivi.•
Codice tributo: “6920” - «Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34».•
Il credito non è cumulabile con il cd. «Credito d’imposta per botteghe e negozi» di cui all’art.65 del decreto Cura Italia.
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Cessione del credito
• Il credito d'imposta può essere ceduto al locatore/concedente ovvero ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito.
• Si applica l’art. 122 del D.L. Rilancio e, pertanto, la cessione è esercitabile «a
decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino al 31 dicembre
2021».
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Cessione del credito
PAGAMENTO DEL CANONE
STIPULA DEL CONTRATTO DI CESSIONE
PRESENTAZIONE DELLA COMUNICAZIONE
ACCETTAZIONE DEL CESSIONARIO
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Cessione del credito
PAGAMENTO DEL CANONE
1
• Il credito d'imposta può essere trasferito al locatore/concedente in pagamento di parte del canone senza necessità di una doppia movimentazione finanziaria (il versamento del canone si considera avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione);
• nel caso di cessione del credito al locatore/concedente deve comunque essere
effettuato il pagamento della differenza tra il canone dovuto ed il credito di imposta
(Circolare 14/E). In base alle modifiche introdotte dal DDL di conversione (comma
5-bis), tale requisito potrebbe non essere più necessario
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Cessione del credito
STIPULA DEL CONTRATTO DI CESSIONE
2
• La cessione del credito deve essere contrattualizzata per iscritto (es. scambio di corrispondenza, scrittura privata autenticata). Il cedente deve garantire l’esistenza del credito e impegnarsi a effettuare la comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, fornendone prova al cessionario.
• Registrazione in termine fisso, ex art. 6, tariffa parte I, del D.P.R. n. 131 del 1986), con applicazione dell’imposta dello 0,5%, salvo che la cessione avvenga per scambio di corrispondenza
• Il componente positivo rilevato dal cedente non rileva ai fini IRES/IRPEF e IRAP.
• Se il valore nominale del credito ceduto è maggiore rispetto al corrispettivo
pattuito con il cedente, emerge una sopravvenienza attiva tassabile in capo
cessionario (circolare 14/E). Per il cedente emerge una sopravvenienza passiva
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Cessione del credito
PRESENTAZIONE DELLA COMUNICAZIONE
3
La comunicazione dell'avvenuta cessione del credito d'imposta deve essere inviata:
• dal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021,
• direttamente dai soggetti cedenti che hanno maturato il credito,
• esclusivamente attraverso le funzionalità rese disponibili nell'area riservata del sito
Internet dell'Agenzia delle Entrate.
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Cessione del credito
ACCETTAZIONE DEL CESSIONARIO
4
• Il cessionario deve comunicare di aver accettato la cessione del credito
esclusivamente attraverso le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito
internet dell’Agenzia delle Entrate.
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Modalità di fruizione del credito
d’imposta ceduto
3
Il credito d’imposta ceduto può essere utilizzato
•
nella dichiarazione dei redditi relativa al FY nel corso del quale è avvenuta la cessione del credito,•
in compensazione nel modello F24, a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione del credito, previa accettazione del cessionario.Il credito d’imposta ceduto può essere ceduto ad altri soggetti entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la prima cessione.
Non si applicano il limite annuale di 250.000 euro per i crediti di natura agevolativa e il limite annuale per la compensazione dei crediti (innalzato da 700.000 euro a 1 milione di euro per l’anno 2020 dal decreto Rilancio).
La quota del credito d’imposta ceduto che non viene utilizzata dal cessionario
Il modello F24 deve essere presentato esclusivamente tramite i
servizi telematici resi disponibili dall’Agenzia
delle Entrate.
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Controlli
3 Nello svolgimento dell’ordinaria attività dell’amministrazione finanziaria, saranno verificati:
Cedente
-Esistenza dei presupposti,
- Esistenza delle condizioni previste dalla legge per usufruire dell’agevolazione, - Corretta determinazione dell’ammontare
del credito e suo esatto utilizzo.
Cessionario
Utilizzo irregolare o in misura maggiore rispetto all’ammontare ricevuto in sede di
cessione.
Nel caso in cui l’amministrazione finanziaria riscontri la mancata sussistenza dei
requisiti per la fruizione del credito, lo stesso verrà recuperato nei confronti del
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La comunicazione deve essere redatta secondo il modello allegato al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 1° luglio 2020 e deve contenere, a pena d’inammissibilità:
•
il codice fiscale del soggetto cedente che ha maturato il credito d’imposta;•
la tipologia del credito d’imposta ceduto e il tipo di contratto a cui si riferisce;•
l’ammontare del credito d’imposta maturato e i mesi a cui si riferisce;•
l’importo del credito d’imposta ceduto;•
gli estremi di registrazione del contratto in relazione al quale è maturato il credito d’imposta;•
il codice fiscale del cessionario o dei cessionari, specificando l’importo del credito ceduto a ciascuno di essi;Credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda
• La singola comunicazione deve riguardare solo uno dei crediti d’imposta cedibili, ex art. 122 del D.L. Rilancio.
X
Solo per i soggetti svolgono che un’attività alberghiera o agrituristica cd. stagionale.
Ammontare del credito maturato.
È possibile cedere anche solo una parte del
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!
Tipologia di immobile
•A = abitativo
•C = non abitativo
•T = terreno
Per i soli contratti di locazione è possibile indicare esclusivamente la tipologia di immobile, il codice identificativo telematico del contratto e il canone di locazione.
!
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La somma dei crediti ceduti deve essere pari all’importo indicato in precedenza nel campo relativo all’ammontare del credito ceduto Possono essere indicati fino ad un massimo di dieci cessionari.
