3. La domanda di dotazione di standard e i parametri di riferimento nel caso di Mantova
3.1 La dotazione minima di standard
Rispetto alla legislazione previgente, la l.r. 1/2001 prevede nuove modalità di computo sia della capacità insediativa teorica del piano regolatore comunale, sia della dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale unitamente ai relativi parametri minimi di riferimento.
Il Piano dei Servizi, come elaborato allegato al prg, costituisce quindi anche strumento di calcolo della quantità di aree da destinare ai servizi pubblici e/o di uso pubblico, e deve pertanto fornire indicazioni in merito a due aspetti:
- determinare la quantità minima di standard per le diverse modalità di uso del territorio (mq/ab per i servizi alla popolazione, mq/mq per i servizi relativi alle attività economiche);
- prevedere alcune modalità innovative di individuazione e di computo.
La determinazione della quantità minima di standard è disciplinata dall’art. 7 della l.r.
1/2001.
3.1.1 La dotazione minima di standard per la popolazione
Per quanto riguarda lo standard minimo alla popolazione la legge stabilisce13 una quantità minima di attrezzature pari a 26,5 mq per abitante, con la possibilità di ridurre tale quantità a 18 mq per abitante nei seguenti casi:
a) comuni con popolazione inferiore a 3.000 abitanti alla data del 31 dicembre dell’anno precedente a quello di adozione del prg o di sua variante;
b) comuni compresi in comunità montane o comunque qualificabili come montani ai sensi della l.r. 10/98;
c) comuni il cui territorio sia, per almeno il 50%, interessato da vincoli di tutela ambientale o paesistica che inibiscano la trasformazione delle aree, intendendo in questo caso14 vincoli di inedificabilità assoluta o di inedificabilità limitata a talune attrezzature pubbliche derivanti da:
- vincoli puntuali ex lege 1497/39 o 1089/39 (oggi D.Lgs 490/99);
- vincoli geologici o idrogeologici;
- vincoli di pianificazione di Parchi regionali o statali e relativi equipollenti (riserve, monumenti naturali, siti di importanza comunitaria, etc.).
13 Cfr. l.r. 1/2001, art. 7, comma 5.
14 D.G.R. n° VII/7586 del 21.12.2001, “Criteri orientativi per la Redazione del Piano dei Servizi ex art. 7, comma 3, della legge regionale 15 gennaio 2001, n. 1”.
19
3.1.2 La dotazione minima di standard per le attività economiche
In relazione alle zone omogenee di cui all’art. 2 del D.M. 1444/’68, per la determinazione della dotazione minima di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico per le attività economiche la legge stabilisce15 una quantità minima pari al:
- 10% della superficie lorda di pavimento (slp) prevista per insediamenti produttivi ed artigianali;
- 100% della slp prevista per insediamenti commerciali, direzionali, alberghieri e terziari nelle zone C e D e del 75% della slp prevista per gli stessi insediamenti localizzati nelle zone A e B16; di tali aree almeno la metà deve essere destinata a parcheggi di uso pubblico, realizzati in tipologia edilizia multipiani, sia fuori terra che nel sottosuolo;
- 200% per le grandi strutture di vendita come individuate dall’art. 4, comma 5, della l.r.
14/1999.
Sulla base di quanto espresso finora è necessario computare :
1. la capacità insediativa teorica del comune di Mantova secondo i nuovi criteri indicati dalla l.r. 1/2001 rispetto cui verificare la dotazione minima di standard per la popolazione, tenuto conto prioritariamente del sistema dei vincoli;
2. la superficie lorda di pavimento realizzata nel comune di Mantova per le diverse attività economiche (insediamenti artigianali e produttivi, insediamenti commerciali, direzionali, alberghieri e terziari, insediamenti classificabili come grandi strutture di vendita) rispetto alla quale verificare la presenza della dotazione minima richiesta.
3.2 I vincoli vigenti e la scelta per la dotazione di standard per la popolazione
Il comune di Mantova può rientrare nel caso di cui al punto c) del precedente par. 3.1.1, in quanto gran parte del suo territorio risulta assoggettato ad una molteplicità di vincoli, di cui alcuni di inedificabilità assoluta o di inedificabilità limitata a talune attrezzature pubbliche come indicato nella l.r. 1/2001. Tale condizione permetterebbe di ridurre la dotazione minima di attrezzature pubbliche o di uso pubblico da una quantità di 26,5 mq a 18 mq per abitante.
Resta da chiarire, esplicitando in modo univoco, quali siano i vincoli da considerare e di cui computare le superfici rispetto al territorio comunale.
In questo senso, una prima interpretazione riguarda i vincoli definiti “puntuali” ex lege 1497/39 o 1089/39.
15 Cfr. l.r. 1/2001, art. 7, comma 6.
16 Il riferimento è alle zone omogenee ex art. 2 del D.M. 1444/1968.
Tali vincoli si riferiscono ai beni oggetto di tutela confluiti il 29 ottobre 1999 nel Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali ed ambientali, di cui al Decreto Legislativo n° 49017.
L’interpretazione più ovvia è quella che rimanda all’individuazione di beni mobili ed immobili, spazialmente circoscritti, ossia ascrivibili alla tipologia oggetto e/o edificio.
Questa interpretazione risulta relativamente immediata per i beni tutelati ai sensi della l.
1089/39, in quanto si riferiscono al patrimonio storico-artistico, demo-etno-antropologico, archeologico e librario, mentre per quanto riguarda i beni tutelati ai sensi della l. 1497/39, il riferimento non è altrettanto chiaro, in quanto i beni tutelati vengono distinti in:
a) cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale o di singolarità geologica;
b) ville, giardini e parchi, non tutelati che si distinguono per la loro non comune bellezza;
c) complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale;
d) bellezze panoramiche considerate come quadri e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico dai quali si godano lo spettacolo di quelle bellezze.
Sulla base di questa articolazione, possono essere considerati di tipo puntuale i vincoli di cui ai beni indicati alle lettere a) e b), mentre i vincoli di cui ai beni indicati alle lettere c) e d) possono essere considerati altresì di tipo “areale”.
Questa interpretazione viene confermata anche dall’utilizzo all’interno dell’art. 140 dello stesso D.Lgs 490/99 delle accezioni “beni” e “località” come termine di distinzione dei primi dai secondi.
Una seconda interpretazione riguarda i vincoli geologici o idrogeologici: sono da considerare le fasce fluviali del PAI, le quali vincolano il territorio in modo più cogente rispetto alle delimitazione ex lege 431/85 (oggi D.Lgs 490/99, art. 146).
Per quanto riguarda i vincoli di tutela ambientale o paesistica, il comune di Mantova risulta interessato:
dal Parco Regionale del Mincio istituito con l.r. n° 47 del 08.09.1984, dotato di Piano Territoriale di Coordinamento approvato con d.g.r. n° 7/193 del 28.06.2000 e modificato con d.g.r. n° 1000 del 03.08.2000 (cfr. fig. 3.1);
dai vincoli ex lege 1497/39 (cfr. fig. 3.2), che dichiarano di notevole interesse pubblico diversi ambiti del territorio di Mantova, ossia:
- le sponde del fiume Mincio (D.M. del 03.04.1965);
- gli spondali dei laghi di Mezzo ed Inferiore (D.M. del 26.05.1970);
17 Più precisamente i vincoli ex l. 1497/39 e 1089/39 sono contenuti rispettivamente negli artt. 2 e 139 del Decreto.
21 - la zona del Rio (D.M. del 13.02.1965);
- il centro storico e Cittadella (D.M. del 13.10.1977);
dai vincoli ex lege 1089/39 per circa 500 tra edifici ed immobili presenti nel comune (cfr.
fig. 3.3), di cui i principali :
- il complesso monumentale che comprende l’area tra il Palazzo Ducale ed il Castello di San Giorgio;
- il complesso monumentale che comprende l’area attorno a Palazzo Te;
- la p.zza Virgiliana;
- i resti delle antiche fortificazioni cittadine (i Forti di Lunetta Frassino, di Fossamana, di Sparafucile e i Bastioni a sud della città adiacenti all’area del Paiolo);
dai vincoli ex lege 431/85 (cfr. fig. 3.4), che interessano in particolare:
- i territori contermini ai laghi, Superiore, di Mezzo ed Inferiore, compresi in una fascia della profondità di 300 m. dalla linea di battigia (art. 1, lett. b);
- i fiumi, i torrenti ed i corsi d’acqua non derubricati e relative sponde o piede degli argini per una fascia di 150 m., ossia il fiume Mincio, il canale Diversivo Mincio, il canale Bianco, il corso d’acqua detto Fossa Parcarello (art. 1, lett. c);
- la zona umida che si identifica con la riserva naturale Valli del Mincio (art. 1, lett. i);
- la zona d’interesse archeologico che comprende l’area tra il Duomo, Palazzo Ducale ed il S. Andrea (art.1, lett. m);
dalle fasce fluviali del Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PAI) del fiume Mincio (cfr. fig. 3.5), in particolare:
- dalla fascia A, che comprende l’area di deflusso della piena;
- dalla fascia B, che comprende l’area di esondazione della piena;
- dalla fascia C, che comprende l’area di inondazione per piena catastrofica.
La quantificazione dell’estensione delle aree interessate da tali vincoli, in termini di mq di superficie coperta, è stata effettuata attraverso tecnologie GIS; il computo delle superfici soggette a vincolo è stato effettuato sia per ciascun vincolo individuato che nel loro complesso in relazione al fatto che parte dei vincoli considerati si sovrappongono sui medesimi territori.
Il computo della superficie vincolata totale sul comune di Mantova è stato effettuato secondo diverse ipotesi (cfr. tabella 3.1), sulla base del grado di inedificabilità dei vincoli considerati: infatti se si considera “tutela ambientale o paesistica che inibisca la trasformazione delle aree” quella derivante da vincoli di inedificabilità assoluta o di inedificabilità limitata a talune attrezzature pubbliche, discende che sarebbero da non considerare ai fini del computo quelle aree, comunque assoggettate ai vincoli in elenco, in cui le edificazioni, seppur con limitazione, sarebbero consentite.
Tali aree sono:
- le aree della zonizzazione del Parco Regionale del Mincio, individuate all’art. 24 delle Norme Tecniche di Attuazione del PTC come zone di iniziativa comunale orientata, in quanto sono consentite nuove edificazioni purché sottoposte al parere dell’ente gestore del parco e siano realizzate nel rispetto dei coni visuali per la tutela paesaggistica dei terrazzi morfologici;
- i vincoli ex lege 1497/39, in quanto qualunque progetto di opere che possa modificare l’aspetto esteriore della località sottoposta a vincolo può essere realizzato previa approvazione da parte della competente Sovrintendenza;
- la fascia C del PAI, definita di inondazione in caso di piena catastrofica, in quanto non sono vietate le nuove edificazioni nei territori interessati e compete agli Enti Locali, attraverso i relativi strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica, regolamentarne le attività consentite, i limiti e i divieti.
Il computo effettuato ha portato all’esito sintetizzato nella tabella 3.1, nella quale emerge che complessivamente il 66,5% del territorio comunale è vincolato; sulla base delle considerazioni sopra riportate si evince che, considerando i vincoli maggiormente cogenti e limitanti ai fini dell’edificazione (ipotesi 4 – cfr. fig. 3.6), il territorio interessato risulta circa il 47% di quello comunale.
Pertanto, in relazione alle caratteristiche di particolare sensibilità del territorio di Mantova, che per l’11% risulta coperto dai laghi, e per la presenza di industrie soggette a rischio di incidente rilevante il Piano dei Servizi mantiene in 26,5 mq per abitante il parametro minimo di riferimento di standard per la popolazione.
tabella 3.1
Sup.
(kmq) 1 2 3 4
Vincoli culturali e ambientali (D.Lgs 490/99) Immobili vincolati ex lege 1089/39 (3)
Complesso Monumentale Palazzo Ducale - Castello di S. Giorgio 0,05 x
P.zza Virgiliana 0,04 x
Complesso Monumentale di Palazzo Te 0,14 x
Fortificazione di Lunetta Frassino 0,04 x
Forte di Fossamana 0,10 x
Sparafucile 0,002 x
Bastioni a sud (adiacenti al Paiolo) 0,07 x
Altri edifici vincolati ex lege 1089/39 0,18 x x x
Aree vincolate ex lege 1497/39
Centro storico 2,75 x x
Cittadella 0,17 x x
Sponde del fiume Mincio e Lago Superiore 5,78 x x
Spondali dei Laghi di Mezzo ed Inferiore 1,59 x x
Zona del Rio 1 0,04 x x
Zona del Rio 2 0,05 x x
Vincoli da Parchi Regionali
Parco del Mincio 32,36 x
Zone di tutela integrale 8,33
Zone di iniziativa comunale orientata (ZIC) 4,07
Parco del Mincio senza le ZIC 28,29 x x x
Vincoli ex lege 431/85
art.1 lett. b) - laghi 6,15 x x x
art.1 lett. c) - corsi d'acqua 8,83 x x x
art.1 lett. i) - zone umide 3,23 x x x
art.1 lett. m) - zone archeologiche 0,03 x x x
Vincoli del PAI
Fascia A 15,96 x x x x
Fascia B 1,29 x x x x
Fascia C 13,67 x x
superficie comunale 63,95
superficie Laghi (4) 7,13
superficie totale vincolata 42,53 40,89 34,70 29,93
superficie totale vincolata rispetto al territorio comunale (%) 66,5% 63,9% 54,3% 46,8%
(2) Con area vincolata totale s'intende la superficie dei vincoli sovrapposti in modo da computare una sola volta la superficie di quelle parti di territorio assoggettate a più vincoli.
Sup. totale vincolata - varie ipotesi (2)
Computo della superficie delle aree soggette a tutela ambientale o paesistica che inibisce la trasformazione delle aree (1)
(3) Fonte: "Elenco degli immobili vincolati ex Lege n° 1089/39" trasmesso dalla Sovrintendenza di Brescia al Comune di Mantova in data 15.06.1998 (Protocollo n° 5574). In tale documento la Sovrintendenza fa presente che sono sottoposti alla tutela ex lege
(1) Il computo della superficie è stato effettuato con il GIS ArcView.
Tipologia di vincolo
(4) La superficie coperta dai Laghi di Mantova rappresenta circa l'11% del territorio comunale.
3.3 Il calcolo della capacità insediativa teorica
L’art. 6 della l.r 1/2001 individua i criteri per il calcolo della capacità insediativa distinti per le aree edificate e per quelle edificabili:
1. per le aree edificate viene considerato il numero degli abitanti residenti, rilevati dal comune al 31 dicembre dell’anno antecedente l’adozione del piano o sua variante;
2. per le aree edificabili (aree di espansione, lotti liberi delle aree di completamento, aree soggette a piani attuativi approvati) il valore viene ottenuto moltiplicando le relative superfici per i rispettivi indici di fabbricabilità massima consentita, dividendo tale prodotto per il valore medio di 150 mc per abitante ovvero 50 mq di superficie utile per abitante.
La capacità insediativa teorica è data dalla somma del numero di abitanti di cui ai precedenti punti 1. e 2., sulla base dei quali a Mantova risulta:
- una popolazione residente al 31.12.2003 di 47.820 abitanti18;
- una popolazione insediabile nelle aree residue del prg, di espansione e nei lotti liberi delle aree di completamento, quantificata in 900 abitanti teorici (cfr. tabelle 3.2);
Sf x Ifmax n° piani Sl / 50
B2 art. 26 (zona semintensiva) 737 0,90 0,60 0,75 663 3 13
B3 art. 27 (zona estensiva) 40.160 0,50 0,50 0,50 20.080 2 402
C1 art. 28 (zona semintensiva) 2.999 0,75 0,90 0,85 2.699 3 54
totale 1 - 43.896 - - - 23.442 - 469
tabella 3.2b - Popolazione insediabile nelle aree residue del PP Lunetta-Frassino
n° piani Sl / 50
G SE 11.081 - 0,85 - 9.419 - 188
H SE 2.407 - 0,85 - 2.046 - 41
J SE 4.020 - 0,60 - 2.412 - 48
P SI 4.939 - 0,75 - 3.704 - 74
Q SI 5.320 - 0,75 - 3.990 80
totale 2 - 27.767 - - - 21.571 - 431
totale 1+2 71.663 45.013 900
(1) Superficie Fonfiaria (Sf) = Intero lotto decurtato delle parti comuni.
tabella 3.2a - Popolazione insediabile nelle aree residue del PRG If (2)
Sl (3) Hmax
abitanti teorici
codice zona articolo NTA Sf (1)
lotti liberi da demolizioni
abitanti teorici -
(3) Superficie lorda d'uso per piano di costruzione (Sl) = Sf x If; in questo caso specifico, per computare la popolazione insediabile viene utilizzato If massimo consentito (Ifmax).
- lotti già
liberi
lotti in parte liberi da demolizioni, in parte già liberi
(2) Indice di densità fondiaria (If) = Sl / Sf ossia il rapporto tra la somma delle aree dei singoli piani di costruzione e la superficie fondiaria.
codice
comparto articolo NTA Sf (1)
If da PP (2)
Slp Hmax
18 Fonte: Ufficio Anagrafe del Comune di Mantova.
25
- una popolazione insediabile sulla base dei piani attuativi approvati, anche in variante al prg e sulla base delle ipotesi insediative indicate nel Documento Direttore approvato con D.C.C. n° 98 del 13.12.2001, quantificata in 6.568 abitanti (cfr. tabella 3.3);
tabella 3.3 - Capacità insediativa prevista dai piani attuativi destinazioni d'uso
residenza
sl (mq) ex piano
attuativo ex 51/75 ex 1/2001
(slp x 3)/100 (slp x 3)/150
1 PRU Borgochiesanuova 74.351 2.233 2.231 1.487
2 PL Montata Carra 20.768 692 623 415
3 PL Mattalia 12.836,10 385 385 257
4 PII Bottoli 27.000 900 810 540
5 PL Castelletto Sud 13.552 407 407 271
6 PII Colle Aperto 17.475 525 524 350
7 PP Fiera Catena 34.450 1.034 1.034 689
8 PP Boccabusa 10.372 0 311 207
9 PL Castiona 20.240 425 607 405
10 PL Angeli / via Boldrini - Comparto A 14.668,06 444 440 293
11 PL Angeli / via Boldrini - Comparto B 5.778 175 173 116
12 PL "Te Brunetti" 13.322,50 404 400 266
13 PL "Fornaci" - loc. Formigosa 13.779 414 413 276
14 PL "San Martino" 7.366 221 221 147
15 PL "Ponterosso" 25.400 762 762 508
16 PE "ex Schirolli" 10.455,83 314 314 209
17 PE Chiesanuova 2.460 - 73,8 49
18 PP Porta Mulina 4.112 - 123,4 82
TOTALE 328.386 9.335 9.852 6.568
ID denominazione
abitanti teorici
Nella tabella 3.4 è riportato il computo della capacità insediativa prevista dal piano.
tabella 3.4 - Computo della capacità insediativa teorica
Popolazione residente al 31.12.2003 47.820
Popolazione insediabile nelle aree residue del prg 900
Popolazione insediabile prevista nei Piani Attuativi 6.568
Presenze turistiche* 1.203
Popolazione prevista 56.491
* Valore annuo (120.292)/100 gg.
Inoltre, nella stima della popolazione hanno rilevanza anche le componenti della popolazione diurna, presente per motivi di studio e di lavoro - peso insediativo indotto dalle attività economiche - (cfr. PTCP di Mantova, Secondo rapporto: volume d’area – Circondario D, gennaio 1996 – tabella 16, figure 10-13).
3.4 Gli insediamenti per le attività economiche 3.4.1 Gli insediamenti produttivi e artigianali
Come già indicato in precedenza, la legge regionale 1/2001 fissa il parametro minimo di riferimento per le “ aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico funzionali ai nuovi insediamenti industriali ed artigianali … nella misura del 10% della superficie lorda di pavimento, destinata a tale attività”; pertanto, rispetto alla legislazione previgente, la nuova legge ha di fatto ridotto il parametro minimo di riferimento, in quanto non considera più la superficie territoriale complessivamente destinata per insediamenti industriali e artigianali ma si riferisce alle effettive superfici realizzate o ammesse per tali attività.
Per il Piano dei Servizi di Mantova, quindi, si è ritenuto necessario stimare innanzitutto lo stato attuale degli insediamenti industriali ed artigianali, per poter poi procedere alla verifica delle aree standard ad essi collegate.
Risulta necessaria una precisazione: il sistema produttivo del Comune di Mantova è caratterizzato soprattutto da insediamenti di grandi dimensioni ovvero da insediamenti con una rilevante occupazione del territorio (settore petrolchimico, carta, alimentari, abbigliamento, etc.). Tali insediamenti per la loro organizzazione interna e per la dotazione di attrezzature di servizio riflettono il sistema normativo del periodo in cui si sono insediati e pertanto diverso da quello attuale. Infatti, le grandi aziende di Mantova nel loro insediarsi sul territorio hanno realizzato al loro interno le attrezzature di servizio in modo da soddisfare autonomamente il proprio fabbisogno di standard.
Pertanto, in virtù di queste considerazioni, per quanto riguarda le superfici lorde d'uso e le relative superfici realizzate per le attrezzature si è proceduto ad un apposito rilevamento direttamente presso le aziende interessate; tale rilevamento è ancora in itinere e risultano disponibili i dati relativi solo ad alcune aziende, per i quali si rimanda al successivo par.
4.3.4.
In attesa della completa disponibilità dei dati in questione da parte delle aziende contattate, non essendo possibile computare l’esatta dimensione della superficie lorda di pavimento (slp) delle principali aree a destinazione industriale realizzate sul territorio comunale, si è proceduto ad un’operazione di stima attraverso tecnologie GIS19 (cfr. fig.
3.7).
19 Per calcolare la slp è stata utilizzata la base catasto digitale che è la fonte più aggiornata dello stato dell’arte dell’edificazione; su questa base, si è proceduto alla digitalizzazione, in scala 1:2.000, di tutte quelle aree a destinazione produttiva nel prg vigente che risultino coperte da depositi o da capannoni e individuati come spazi sostanzialmente chiusi.
27
fig. 3.7 - Esempio di digitalizzazione della superficie coperta dall’area industriale del petrolchimico
Tale operazione è servita per ottenere la superficie presumibilmente coperta all’interno delle principali aree produttive; si è ottenuta, cioè, la slp in metri quadrati di cui considerare il 10% per il fabbisogno di standard. Ciò ha permesso di calcolare che, su una superficie complessiva realizzata stimata pari a 814.468 mq, il fabbisogno minimo di superficie a standard è quantificabile in 81.447 mq.
Pertanto, l’aggiornamento dello stato di attuazione delle aree standard previste dal prg vigente dovrà verificare che il fabbisogno di standard minimo richiesto per gli insediamenti industriali relativamente agli aspetti quantitativi risulti almeno di 81.447 mq.
Per quanto riguarda la slp delle attività artigianali localizzate nel comune di Mantova, la stima è stata effettuata a partire dai dati utilizzati dal Comune per applicare la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani interni20.
Le elaborazioni in tal senso hanno pertanto permesso di quantificare una slp complessiva della attività artigianali di 177.879 mq per un fabbisogno minimo di relative attrezzature pubbliche o ad uso pubblico quantificabile in 17.788 mq.
20 Fonte: Comune di Mantova.
3.4.2 Gli insediamenti commerciali, terziario-direzionali e alberghieri
Il computo della superficie lorda di pavimento (slp) degli insediamenti a destinazione commerciale, terziario-direzionale e alberghiero, rispetto alla quale effettuare la verifica della dotazione di attrezzature pubbliche e di uso pubblico ai sensi delle nuove disposizioni legislative21, è stato effettuato utilizzando dati forniti dall’Amministrazione comunale di Mantova.
I dati a disposizione hanno permesso di articolare le attività rispetto alla loro localizzazione all’interno o fuori dal centro storico, piuttosto che distinguerle rispetto alle zone territoriali omogenee di appartenenza come definite dal D. M. 1444/68.
Pertanto, il computo della dotazione minima di attrezzature pubbliche e di uso pubblico dovuta rispetto alla slp totale computata risulta sovrastimata in quanto per calcolare lo standard è stato applicato il parametro di riferimento del 100% della slp totale anche per quelle attività localizzate fuori dal centro storico che ricadono nelle zone di completamento (zone B) e che pertanto prevedono l’applicazione del parametro del 75%.
Le attività commerciali sono state distinte nelle seguenti tipologie: esercizi di vicinato, medie strutture di vendita e grandi strutture di vendita; per ciascuna di queste tipologie sono state quantificate le slp (cfr. tab. 3.5).
tab. 3.5
alimentare non alimentare altre attività totale
esercizi di vicinato in centro storico 877 1.575 36.779 57 38.411
esercizi di vicinato fuori centro storico 459 2.347 21.543 84 23.974
totale esercizi di vicinato 1.336 3.922 58.322 141 62.385
medie strutture di vendita in centro storico 20 1.880 11.188 0 13.068
medie strutture di vendita fuori centro storico 44 4.004 31.369 0 35.373
totale medie strutture di vendita 64 5.884 42.557 0 48.441
grandi strutture di vendita 5 2.500 21.420 0 23.920
totale slp a destinazione commerciale 1.405 12.306 122.299 141 134.746
n° esercizi superficie
tipologia
Computo della slp realizzata a destinazione commerciale
I conteggi effettuati mostrano che la tipologia prevalente per numero di attività rilevate risulta essere quella relativa agli esercizi di vicinato, che complessivamente rappresentano il 95% del numero totale di attività, di cui il 64% è localizzato nel centro storico.
Gli esercizi di vicinato complessivamente prevalgono anche come slp, in quanto risulta essere il 46% della slp totale a destinazione commerciale; seguono le medie strutture di vendita con il 36 % ed infine le grandi strutture di vendita che rappresentano il 18%.
21 Cfr. l.r. 1/2001, art. 7, comma 6, lettera b).
29
Un ulteriore considerazione può essere fatta in merito ai settori di attività, infatti, sul totale della slp, il 90% è rappresentato dal settore non alimentare. Sulla base del computo della slp a destinazione commerciale di cui alla tab. 3.5, l’aggiornamento dello stato di attuazione delle aree standard previste dal prg vigente dovrà pertanto verificare che il fabbisogno di standard minimo richiesto risulti soddisfatto, ovvero dovrà verificare la presenza di una dotazione minima di attrezzature pubbliche o di uso pubblico pari complessivamente a 136.953 mq, di cui 68.477 mq realizzate a parcheggi (cfr. tab. 3.6).
tab. 3.6
tipologia sup. attività
A B C D
mq (75% centro 100% fuori centro)
di cui 50% a parcheggi C=Bx75/100
oppure C=Bx100/100
D=C/2
esercizi di vicinato in centro storico 38.411 28.808 14.404
medie strutture di vendita in centro storico 13.068 9.801 4.901
totale centro storico 51.479 38.609 19.305
esercizi di vicinato fuori centro storico 23.974 23.974 11.987 medie strutture di vendita fuori centro storico 35.373 26.530 13.265
grandi strutture di vendita 23.920 47.840 23.920
totale fuori centro storico 83.267 98.344 49.172
totale 134.746 136.953 68.477
Computo della dotazione di standard dovuto rispetto alla slp commerciale
standard dovuto
mq
Il computo della slp degli insediamenti a destinazione terziario-direzionale è stato effettuato avendo a disposizione dati di natura diversa: la dimensione degli edifici, infatti, in alcuni casi era espressa in superficie utile (mq), in altri casi in numero di vani. Pertanto, il computo della slp complessiva è stato effettuato considerando la dimensione di un vano corrispondente in media a 25 mq, distinguendo le attività a seconda della loro localizzazione all’interno o all’esterno del centro storico22 (cfr. tab. 3.7).
tab. 3.7
sup. (mq)
n° vani x 25 mq
5.221 - - 5.221
- 5.454 136.345 136.345
totale 5.221 5.454 136.345 141.566
1.940 - - 1.940
- 492 12.288 12.288
totale 1.940 492 12.288 14.228
totale comunale 7.162 5.945 148.633 155.794
fuori centro storico
sup. (mq) n° vani sup. totale (mq) Computo della slp realizzata a destinazione terziario-direzionale
centro storico
22 Sono state considerate all’interno del centro storico quelle risultanti localizzate nei seguenti fogli catastali: FG 26, FG 27, FG 28, FG 34, FG 35, FG 36, FG 51, FG 52, FG 53, FG 54, FG 55, FG 59, FG 60, FG 63.
Sulla base del computo della slp a destinazione terziario-direzionale di cui alla tab. 3.7, l’aggiornamento dello stato di attuazione delle aree standard previste dal prg vigente dovrà pertanto verificare che il
fabbisogno di standard minimo richiesto risulti soddisfatto, ovvero dovrà verificare la presenza di una dotazione minima di attrezzature pubbliche o di uso pubblico pari complessivamente a 120.403 mq, di cui 60.201 mq realizzate a parcheggi (cfr. tab. 3.8).
Il computo della slp degli alberghi presenti a Mantova, distinti in quelli localizzati nel centro storico da quelli fuori, è sintetizzato nella tab. 3.9 di seguito riportata.
tab. 3.9
denominazione indirizzo sup. (mq)
ABC p. zza Leoni, 25 1.360
AI DUE GUERRIERI p.zza Sordello, 52 1.484
APOLLO p.zza Leoni, 16/17 914
BROLETTO via Accademia, 1 404
DANTE via Corrado, 54 2.038
ITALIA p.zza Cavallotti, 8 886
MANTEGNA via Filzi, 10 1.047
RECHIGI via Calvi, 30 1.981
SAN LORENZO p.zza Concordia, 14 2.335
12.449
fuori centro storico PETER PAN P.ta Giulia, 3 280
280 12.729 totale fuori centro storico
totale comunale
Computo della slp realizzata per alberghi
centro storico
totale centro storico
Sulla base del computo della slp degli alberghi di cui alla tab. 3.9, si dovrà verificare la presenza di una dotazione minima di attrezzature pubbliche o di uso pubblico pari complessivamente a 9.617 mq, di cui 4.808 mq realizzate a parcheggi (cfr. tab. 3.10).
tab. 3.10 tipologia sup. attività
A B C D
mq (75% oppure 100% sup. attività) di cui 50% a parcheggi C=Bx75/100 oppure C=Bx100/100 D=C/2
centro storico 141.566 106.175 53.087
fuori centro storico 14.228 14.228 7.114
totale 155.794 120.403 60.201
mq
Computo della dotazione di standard dovuto rispetto alla slp terziario-direzionale
standard dovuto tab. 3.8
tipologia sup. attività
A B C D
mq (75%
oppure 100%
sup. attività)
di cui 50% a parcheggi C=Bx75/100
oppure C=Bx100/100
D=C/2
centro storico 12.449 9.337 4.668
fuori centro storico 280 280 140
totale 12.729 9.617 4.808
Computo della dotazione di standard dovuto rispetto alla slp degli alberghi
standard dovuto
mq
31
3.5 La domanda complessiva di attrezzature pubbliche o ad uso pubblico
La domanda complessiva di attrezzature pubbliche o ad uso pubblico, così come sintetizzata nella successiva tab. 3.11, è stata computata sulla base:
- della popolazione residente comprensiva anche delle presenze turistiche;
- della superficie lorda di pavimento (slp) relativa alle attività economiche presenti sul territorio comunale.
All’interno della dotazione di attrezzature pubbliche o ad uso pubblico è necessario anche stimare la domanda riguardante le quote necessarie da destinare a verde e per i parcheggi.
In tal senso, la popolazione di Mantova necessita di una dotazione minima pari a:
1. livello comunale → 26,5 mq × 49.023 abitanti pari ad una dotazione di 1.299.110 mq, di cui il 50% da destinare a verde per il gioco e per lo sport ovvero una quantità pari a 649.555 mq;
2. livello sovracomunale → 17,5 mq × 49.023 abitanti pari ad una dotazione di 857.903 mq, di cui una quantità di 490.802 mq da destinare a verde territoriale23;
Per quanto riguarda i parcheggi, la l.r. 1/2001 non fornisce indicazioni relativamente alla dotazione minima per la popolazione, pertanto, ad un primo approccio, si possono considerare i riferimenti forniti dalla legislazione previgente ovvero la l.r. 51/7524, che essendo più restrittiva rispetto a quella vigente, implica una stima della domanda di parcheggio comunque sovradimensionata e quantificata in 147.069 mq per abitante.
Diversa la questione per quanto riguarda la dotazione di parcheggi a servizio delle attività economiche (cfr. tab. 3.11).
tab. 3.11 Domanda complessiva di attrezzature pubbliche o di uso pubblico
23 Tale quantità deriva dall’applicazione della seguente proporzione: 17,5 : 10 = 857.903 : X → X = (857.903 x 10)/ 17,5.
24 La l.r. 51/75 prevedeva che nella dotazione minima di attrezzature pubbliche di 26,5 mq per abitante 3 mq fossero destinati parcheggio.
totale di cui verde (1) di cui parcheggi (2) Popolazione
popolazione al 31.12.2003 (abitanti residenti) 47.820 2.104.080 1.112.094 143.460
popolazione presente (presenze turistiche) 1.203 52.932 27.970 3.609
totale popolazione e relativo standard minimo dovuto 49.023 2.157.012 1.140.064 147.069 Attività economiche
slp totale principali insediamenti produttivi ed artigianali (mq) 992.347 99.235 - -
slp totale insediamenti commerciali, terziario-direzionali e alberghieri (mq) 303.269 266.972 - 133.486
totale slp e relativo standard minimo dovuto 1.295.616 366.207 - 133.486
TOTALE minimo dovuto - 2.523.219 1.140.064 280.555
(1) Cfr. L.r. 1/2001 (a livello comunale il 50% del 26,5 mq ad abitante; a livello sovracomunale del 17,5 mq ad abitante, minimo 10 mq da destinare a verde).
(2) Quantità computate ai sensi della l.r. 51/75 nel caso dello standard alla popolazione e ai sensi della l.r. 1/2001 per lo standard alle attività economiche.
Computo della dotazione minima totale di standard dovuto rispetto alla slp realizzata a destinazione commerciale, terziario- dato di
riferimento
standard minimo dovuto
