Iscritta all’Albo dei Consulenti del Tribunale di Lecco al n. 268 -Iscritta all’Ordine degli Architetti PPC di Lecco albo B –junior n. 1179 iscritta all’albo dei geometri e geometri laureati di Lecco al n. 255 - iscritta all’albo degli esperti energetici Regione Lombardia al n. 512
TRIBUNALE DI LECCO
CONCORDATO n. 7/2018 a carico di
T.B.R PONTEGGI SRL IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO DOTT. DARIO COLASANTI
COMMISSARIO DOTT. MARCO CANZI
ELABORATO PERITALE
1-IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
localizzazione Comune di Milano via Cerva 25
Orto – foto mappa Descrizione generale
Comune di Milano , nella zona centrale dell’abitato , posizionata in zona retroattiva il Duomo. Fortemente urbanizzata con la presenza di edifici d’epoca remota posizionati a cortina sulle strade
Descrizione
In prossimità del civico 25 di via Cerva , nel sottosuolo dell’area a verde con parcheggi, interessata da un’importante trasformazione edilizia che ha visto la realizzazione nel sottosuolo della edificazione di 158 vani ad uso autorimessa su cinque piani sotto terra con ingresso dalla via predetta.
Accesso
In prossimità della via Cerva al civico 25 , attraverso area d’ingresso comune e rampa di discesa Identificazione catastale
Comune di Milano via Cerva n. 25
PIANO QUARTO INTERRATO H=2,50
Fg. 391 mappale 364 sub. 100 zona cens. 1 cat. C/6 cl. 8 mq. 17 sup. catastale mq. 17 Rendita €. 323,97 Fg. 391 mappale 364 sub. 101 zona cens. 1 cat, C/6 cl. 8 mq. 17 sup. catastale mq. 17 Rendita €. 323,97
Coerenze :
mappale 364 sub. 100: terrapieno; box sub. 99; area di manovra al sub. 1; box sub. 101 mappale 364 sub. 101 : terrapieno; box sub. 100; area di manovra al sub. 1; box sub. 102;
2 – DESCRIZIONE SOMMARIA
In via Cerva nel sottosuolo dell’area al mappale 223 del foglio 391 costituito dalla edificazione di n. 158 vani ad uso autorimessa su cinque piani sotto terra con ingresso dalla via Cerva senza numero civico e con rampa di accesso ai vari piani:
al piano quarto box n. 6 e 7 stato di conservazione : in ordine Dati metrici
La definizione dei dati tecnici fa riferimento a quanto già codificato dalla procedura DOCFA secondo il D.P.R. n. 138/98, in sostanza quanto messo in visura in termini di superficie è da intendersi ragguagliata in funzione della destinazione dei locali di ogni singola unità immobiliare.
mappale 364 sub. 100 mq. 17 mappale 364 sub. 101 mq. 17
3- STATO DI POSSESSO
Quartieri Durini spa con sede Milano – proprietà 1/1
In locazione a TR.B. Ponteggi srl - fino al 30 settembre 2024
4 – VINCOLI E ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
Atto Notaio Lodovico Barassi in data 2 dicembre 1993 n. 61922/15742 registrato a Milano – atti pubblici – il 2 dicembre 1993 n.
156 seri 1V la Quartieri Durini spa a ceduto alla Durix Box 64 gli interi piani secondo e terzo. Con il medesimo atto la Quartieri Durini spa ha vincolato a favore del Comune di Milano quale pertinenza del fabbricato di via Durini n. 24 i dodici parcheggi già esistenti nel fabbricato, realizzati in base licenza edilizia n. 139 del 17 aprile 964 e gli interi piani primo, quarto e quinto delle autorimesse
Servitù di accesso carraio dalla via Cerva sull’area costituente la rampa di accesso del fabbricato per autorimesse a favore del fabbricato confinante di via Cerva n. 25
Con atto Notaio Lodovico barassi in data 19 luglio 1994 rep. n. 63636/16186 la Quartieri Durini spa ha concesso in locazione alla società Durini Box spa per la durata di trenta anni dal 30 settembre 1994 al 30 settembre 2024, quaranta box per autorimesse Nel contratto la società quartieri Durini spa ha concesso alla società Durini Box spa il diritto di cedere anche parzialemente il contratto , con il diritto di prelazione per la eventualità che la società Quartieri Durini spa al termine della locazione intenda attribuire a terzi sonno qualsiasi forma l’utilizzo dei box . Tale diritto potrà essere esercitato dalla Durini Box spa o dai cessionari del contratto di locazione.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura nessuno
4.3. Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia
Da verificare
4.3.2. conformità catastale conforme
5 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie annue di gestione dell’ immobile €. 0,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
Scadute al momento della perizia : €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00
6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1 ATTUALI PROPRIETARI
Durini Quartieri spa in forza di atti antecedenti il ventennio - Atto di fusione del 07 ottobre 1977 rep. n. 11097 Notaio Bellezza Maria
6.2 STORIA IMMOBILIARE
Trascrizione del 18 novembre 1994 ai nn. 41030/26403 relativa a cessione contratto di locazione dei box n. 23 e n. 6-7 in forza di atto Notaio Lodovico Barassi di Milano in data 10 novembre 1994 rep. n. 64416 dove la Durini Box spa a ceduto alla Cogefar Impresit Costruzioni Generali spa ora Impregilo spa
Trascrizione del 28 aprile 1995 ai nn. 16198/10600 relativa a cessione di contratto di locazione limitatamente ai box n. 6 e 7 in forza di atto Notaio Enrico Lainati di Milano in data 4 aprile 1995 rep. n. 185307 a carico della Impregilo spa a favore della società Vega di Vecchi Ambrogio & c snc
Trascrizione del 5 settembre 1997 ai nn. 32681/22914 relativa a cessione di contratto di locazione limitatamente ai box n.
6 e 7 in forza di atto Notaio Silvia Guerreri di Cologno Monzese in data 16 luglio 1997 rep. n. 983 a carico di Vega di Vecchi Ambrogio & c snc a favore di Mevi spa
Trascrizione del 15 settembre 2000 ai nn. 45592/30533 relativa a cessione di locazione limitatamente ai box 6 e 7 ora mappali 364 sub. 100 e sub. 101 in forza di atto Notaio Silvia Guerreri di Cologno Monzese in data 24 luglio 2000 rep n.
5683 a carico di Mevi spa a favore di TR.B.Ponteggi srl
7- PRATICHE EDILIZIE
Pratica edilizie n. 68/92 rilasciata dal Comune di Milano il 20 gennaio 1992 – prot. n. 443029/6768/89
8 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA
8.1. – 8.2 CRITERIO DI STIMA E FONTI D’INFORMAZIONE 8.1.1 criterio di stima
L’attribuzione di un valore di un dato bene può essere eseguita per diversi scopi perché possono essere molteplici le esigenze pratiche che richiedono la stima di un determinato bene ad esempio compra-vendite, divisioni ereditarie, richieste di mutui, o come in questo caso per vendite forzate determinate da una condizione economica mutata. Il valore di stima è un giudizio che pur essendo un risultato di un ragionamento logico non assoluto deve essere formulato in modo da essere univocamente interpretabile da altri. Pertanto la valutazione di un determinato bene deve essere caratterizzata dai seguenti aspetti e cioè deve essere logica e razionale, deve esprimersi attraverso un ragionamento lineare, possibilmente confortata da riferimenti concreti, deve avere il carattere dell’ordinarietà, deve considerare il bene da stimare secondo lo stato normale in cui è senza ipotizzare eventuali eccezionali usi o trasformazioni del medesimo, deve rispondere allo scopo per il quale ha la sua stessa ragione di essere e nel contempo deve avere anche carattere probabilistico nel senso che le condizioni esaminate ed assunte continuino a verificarsi nel tempo stimato.
Uno dei concetti fondamentali che lo scrivente intende sotto lineare è la dipendenza del valore riguardo allo scopo della stima, poiché è sua convinzione che esistono diversi valori per un medesimo bene ma che uno solo è significativo per lo scopo che ha motivato il giudizio di stima.
8.1.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzie delle Entrate secondo semestre 2018
Comune di Milano - zona centrale
Box da un minimo di €. 4.700,00 ad un massimo di €. 6.600,00/mq Agenzie immobiliari
In zona centrale risultano in vendita 20 box/autorimesse
Via Tonale n. 22 mq. 18 prezzo di vendita €. 50.000,00 pari a €. 2.780,00/mq
Via Giulio e Corrado Venini 14 mq. 10 prezzo di vendita €. 30.000,00 pari a €. 3.000,00/mq Via Battista Sammartini n. 31 mq. 13 prezzo di vendita €. 30.000,00 pari a €. 2.310,00/mq Via Gustavo Fara mq. 11 prezzo di vendita €. 22.000,00 pari a €. 2.000,00/mq
via Settembrini mq. 15 prezzo di vendita €. 70.000,00 pari a €. 4.670/mq prezzo medio di vendita €. 2.600,00
8.2- definizione superfice commerciale– valore di piena proprietà
mappale 364 sub. 100 mq. 17 x €. 2.600,00 €. 44.200,00
mappale 364 sub. 101 mq. 17 x €. 2.600,00 €. 44.200,00
8.3 valore della locazione 2019 – 2024 anni 5 Agenzie delle Entrate secondo semestre 2018 Comune di Milano - zona centrale
Locazioni da €. 10,00 a €. 20,00 mensile al mq. valore medio €. 15,00/mq
mappale 364 sub. 101 mq. 17 x €. 15,00 x 12 x 5 anni €. 15.300,00 mappale 364 sub. 100 mq. 17 x €. 15,00 x 12 x 5 anni €. 15.300,00
totale valore locazione €. 30.600,00
Lecco,05 aprile 2019 il perito
Documentazione fotografica
1-IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
localizzazione Comune di Mozzate via Enrico Galvaligi in prossimità del civico 4
Orto – foto mappa Descrizione generale
Il Comune di Mozzate posto in provincia di Como è quasi 9.000 abitanti in prossimità del confine territoriale della Provincia di Varese , confinante con i Comune di Cislago, Gorla Maggiore e Gorla Inferiore in territorio varesino e con i Comuni di Carbonate Limido Comasco dall’altra in territorio comasco. Dista 23 km dalla città di Como. Morfologicamente pianeggiante è vien considerata una terra di mezzo tra le città di Varese e Como
Descrizione
Al piano interrato di complesso edilizio di recente costruzione, consistente in vasta area a forma trapezioidale composta nel sopra suolo di complessi residenziali di carattere condominiale e un piano interrato destinato ad autorimesse
Accesso
Da via Enrico Galvaligi in prossimità del civico 4 Identificazione catastale
Comune di Mozzate via Sandro Pertini snc ora via Enrico Galvaligi snc
Fg. 12 mappale 6013 sub. 94 PS1 cat C/6 cl. U mq. 17 consistenza mq. 19 rendita €. 78,14 Fg. 12 mappale 6013 sub. 112 PS1 cat. C/6 cl. U mq. 17 consistenza mq. 19 rendita €. 78,14 Coerenze
Sub. 94 : u.i sub. 95, corsello comune sub. 114; u.i sub. 113; u.i sub. 93, corsello di manovra sub. 2 Sub. 112 : u.i sub. 113; corsello di manovra sub. 2; u.i sub. 111; u.i sub. 93
2 – DESCRIZIONE SOMMARIA
Autorimesse di carattere ordinario con divisori in blocchi di prismi pavimento i cemento lisciato e basculante in lamiera pre - verniciata .
dati metrici
mappale 6013 sub. 94 box mq. 19 mappale 6013 sub. 112 box mq. 19
3- STATO DI POSSESSO
TR.B. Ponteggi srl – proprietà 1/1
4 – VINCOLI E ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’ acquirente
Trascrizione del 1 aprile 1993 ai nn. 5968/4262 relativa ad atto di convenzione stipulata tra il Comune di Mozzate e la società Agordat srl atto del 16 marzo 1993 rep. 59750/15037 Notaio Francesco Peronese di Como relativa al più ampio complesso a destinazione residenziale, commerciale e turistico ricettivo nel PA del comparto di via S.Maria , via Varese e Torrente Bozzente.
Trascrizione del 23 marzo 1993 ai nn. 5248/3795 relativa ad atto unilaterale d’obbligo edilizio a favore del Comune di Mozzate a rogito Notaio Francesco Peronese di Como in data 16 marzo 1993 rep. n. 59749715036
Trascrizione del 8 gennaio 1999 ai nn. 218/159 relativa a costituzione passiva di elettrodotto atto Notaio Francesco Peronese di Como in data 15 dicembre 1998 n. 99896/20996 a favore dell’Enel spa e a carico del mappale 6013/75 destinato a cabina elettrica.
Trascrizione del 19 ottobre 1999 ai nn. 21454/14143 relativa a modifica di convenzione tra il Comune di Mozzate e la società Agordat srl atto in data 2 ottobre 1999 rep. n. 107201/21991 Notaio Francesco Peronese di Como
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
Iscrizione giudiziale del 19 novembre 2009 ai nn. 32788/6957 per la somma complessiva di €. 30.000,00 in forza di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Treviso in data 28 ottobre 2009 rep. n. 3284 a favore di
A-Leasing spa sede Treviso – codice fiscale 03801280268 a carico di TR.B. Ponteggi s.rl . Importo capitale €. 21.981,53 Beni colpiti: Comune di Mozzate quota intera mappali 6013 sub. 94 e sub. 112
4.3. Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 4.3.1 Conformità Urbanistico - edilizia
Da verificare
4.3.2. conformità catastale conforme
5 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie annue di gestione dell’ immobile €. 0,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
Scadute al momento della perizia : €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia €. 0,00
6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1 ATTUALI PROPRIETARI
In forza di atti antecedenti il ventennio
Trascrizione del 2 dicembre 1998 ai nn. 20894/15046 atto di compravendita Notaio Attilio Schiavetti di Como rep n.
86135/14204 del 9 novembre 1998 , la società Agordat srl vendeva al TR.B. Ponteggi Comune di Mozzate fg. 12 mappali 6013 sub. 94 e 6013 sub. 112 – 113
7- PRATICHE EDILIZIE
CE n. 60/95 rilasciata dal Comune di Mozzate in data 14 dicembre 1995 CE n. 27/97 rilasciata dal Comune di Mozzate il 24 aprile 1997 – variante
CE n. 31/99 rilasciata dal Comune di Mozzate il 22 dicembre 1999 per opere di completamento edifici
8 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA
8.1. – 9.2 CRITERIO DI STIMA E FONTI D’INFORMAZIONE 8.1.1 criterio di stima
L’attribuzione di un valore di un dato bene può essere eseguita per diversi scopi perché possono essere molteplici le esigenze pratiche che richiedono la stima di un determinato bene ad esempio compra-vendite, divisioni ereditarie, richieste di mutui, o come in questo caso per vendite forzate determinate da una condizione economica mutata. Il valore di stima è un giudizio che
pur essendo un risultato di un ragionamento logico non assoluto deve essere formulato in modo da essere univocamente interpretabile da altri. Pertanto la valutazione di un determinato bene deve essere caratterizzata dai seguenti aspetti e cioè deve essere logica e razionale, deve esprimersi attraverso un ragionamento lineare, possibilmente confortata da riferimenti concreti, deve avere il carattere dell’ordinarietà, deve considerare il bene da stimare secondo lo stato normale in cui è senza ipotizzare eventuali eccezionali usi o trasformazioni del medesimo, deve rispondere allo scopo per il quale ha la sua stessa ragione di essere e nel contempo deve avere anche carattere probabilistico nel senso che le condizioni esaminate ed assunte continuino a verificarsi nel tempo stimato.
Uno dei concetti fondamentali che lo scrivente intende sotto lineare è la dipendenza del valore riguardo allo scopo della stima, poiché è sua convinzione che esistono diversi valori per un medesimo bene ma che uno solo è significativo per lo scopo che ha motivato il giudizio di stima.
8.1.2. riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzie immobiliari operanti in zona
Comune di Mozzate
Appartamento via Sandro Pertini mq. 82 prezzo di vendita €. 84.000,00 pari a €. 1.030,00/mq Appartamento via Sandro Pertini mq. 100 prezzo di vendita €. 137.000,00 pari a €. 1.370,00/mq Appartamento via Sandro Pertini mq. 109 prezzo di vendita €. 179.000,00 pari a €. 1.600,00/mq Appartamento via ugo Foscolo n. 1 mq. 110 prezzo di vendita €. 118.000,00 pari a €. 1.072,00/mq.
Prezzo medio di vendita di appartamenti €. 1.270,00/mq
8.1.3 definizione dei coefficienti di differenziazione - ( fonte manuale dei coefficienti di differenziazione, autori Flavio Paglia e Patrizia Carvelli, edito dalla EPC editore – pubblicato 2012)
Per tipologia, la legge individua una serie di coefficienti , non tutti applicabili per i beni oggetto di stima e nello specifico:
In merito alla classe demografica dei comuni di cui all’art. 17
a -1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti.
b -1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti c -1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti d -0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti e -0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti f – 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti in relazione all’ubicazione di cui all’art. 18
a- 0,85 per la zona agricola b- 1 per la zona edificata periferica
c – 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico
d – 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola.
e – 1,30 per il centro storico
nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti la legge rimandava all’applicazione delle perimetrazioni previste nell’articolo 16 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 con i seguenti coefficienti:
a- 0,85 per la zona agricola b – 1 per il centro edificato c – 1,10 per il centro storico per quanto riguarda il livello di piano
a- 0,80 per le unità immobiliari situate al piano seminterrato/interrato b- 0,90 per le unità immobiliari situate al piano terreno
c- 1,00 per le unità immobiliari situate nei piani intermedi e all’ultimo piano d- 1,20 per le unità immobiliari situate al piano attico
per le unità situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c e d venivano ridotti a 0,95 e 1,10
In relazione alla vetustà, a- 1 % per i successivi 15 anni b-0,50 % per gli ulteriori 30 anni in relazione allo stato di conservazione a-1,00 se lo stato è normale
b-0,80 se lo stato è mediocre
c-0,60 se lo stato è scadente in relazione alla destinazione
Fonte B.I.R – Agenzia per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con Norma UNI 10750
- superficie coperta - copertura piana 100%
- superficie coperta – copertura inclinata 90%
- superficie scoperta : - balconi e terrazzi scoperti 25%
- balconi/terrazzi/porticati/patii/tettoie/vani scale 35%
- verande 60%
- vani tecnici 25%
- giardini di ville e villini/aree scoperte < mq. 1000 10%
> mq. 1000 5%
Accessori - Cantine/rip./sottotetti non abitabili 25%
- vani a disposizione 40%
-autorimesse 50%
- posti auto coperti 35%
- posti auto scoperti 25%
8.1.4 definizione dei coefficienti di differenziazione applicati Accessori -autorimesse 50%
in relazione allo stato di conservazione a- 1,00 se lo stato è normale
8.2- definizione superfice commerciale/appl. coeff/ valore
mappale 6013 sub. 94 box mq. 19 x 0,50 x 1,00 x €. 1.270,00 €. 12.065,00 mappale 6013 sub. 112 box mq. 19 x 0,50 x 1,00 x €. 1.270,00 €. 12.065,00
totale €. 24.130,00
8.3 adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi , l’immediatezza
della vendita giudiziaria €. 6.032,50
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell’acquirente : nessuna 8.4 prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto in cui si trova : €. 18.097,50 cosi ripartito
lotto 1
mappale 6013 sub. 94 box €. 9.048,75
lotto 2
mappale 6013 sub. 112 box €. 9.048,75
Lecco, 05 aprile 2019 il perito
