TRIBUNALE DI NAPOLI NORD III SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI NAPOLI NORD

III SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedura esecutiva immobiliare R.G.Es n. 359/2017

G.E. ILL.mo Dott. Antonio CIRMA

Creditore: BNL spa

difesa da Avv.to ALBERIGO PANINI

Esecutato: XXXXX

Udienza ex art. 569 c.p.c.

04/05/2021

Aversa, 04/12/2020

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Immobile sito nel Comune di Sant’Arpino (CE) al vico II via Luigi Compagnone, 8 RGE 359/2017 – Creditore procedente: BNL spa

Esecutata: XXXXX ^F^irm

ato Da: PACIOLLA SALVATORE AUGUSTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 76400ad4862ebd78452ef069ad5fe233

Relazione dell’esperto stimatore con allegati

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Sommario

Premessa ... 4

Svolgimento delle operazioni ... 4

Verifica della completezza di documenti di cui all’art. 567 c.p.c... 5

Quesito -1 Identificazione dei diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento ... 6

Quesito -2-Identificazione del lotto di vendita e descrizione ... materiale del lotto di vendita ... 7

Quesito -3 - Identificazione catastale del bene pignorato ... 9

Quesito -4 – Schema sintetico descrittivo del lotto ... 10

Quesito -5 – ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato 11 Quesito -6 – Verifica della regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico ... 12

Quesito -7- Stato di possesso attuale dell’immobile ... 14

Quesito -8-Esistenza di eventuali formalità, vincoli o oneri giuridici ... 14

Quesito -9-Verifica presenza di edificio su suolo demaniale ... 15

Quesito 10- Esistenza di pesi ed oneri di altro tipo ... 16

Quesito 11-Spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso .. 16

Quesito 12- Valutazione del bene ... 16

12.1 - Valore del suolo ... 21

12.2 – Costi di demolizione e smaltimento dell’immobile ... 21

12.3 Valore di locazione con il metodo sintetico ... 23

Quesito 13-Valutazione della quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota ... 24

Quesito -14-Acquisizione dei certificati di stato civile, dell’ufficio anagrafe e precisazione del regime patrimoniale del matrimonio ... 24

Conclusioni ... 25

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Esecutata: XXXX

Firmato Da: PACIO LLA SALVA TORE AUGUS TO Emesso Da: ARUBA PEC S.P.A.

NG CA 3 Serial#:

76400a d4862e bd7845 2ef069a d5fe233

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Allegati

a) Documentazione fotografica;

b) Planimetrie dei beni;

c) Certificati di residenza e dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio del Comune di Sant’Arpino (CE);

d) Copia del verbale di accesso;

e) Attestazione Ufficio Tecnico Comunale;

f) Visure catastali, planimetria catastale, estratto mappale;

g) Copia dell’ atto di provenienza;

h) Comunicazione-dichiarazione di affrancamento da usi civici:

Firmato Da: PACIOLLA SALVATORE AUGUSTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 76400ad4862ebd78452ef069ad5fe233

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Esecutata: XXXX

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Premessa

Lo scrivente Ing. Salvatore Augusto Paciolla, con studio in Casandrino (NA) alla Via Cagliari, 18, regolarmente iscritto all’albo professionale dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli, al n° 18608, nella qualità di Consulente Tecnico d’ Ufficio (C.T.U.) nel procedimento di cui al titolo, in ottemperanza all’incarico ricevuto con decreto del 21/08/2020 e successiva accettazione telematica, entro i termini assegnati redige la presente relazione tecnica, rispondendo ai quesiti posti come di seguito richiamati.

Svolgimento delle operazioni

Il sottoscritto, subito dopo l’affidamento dell’incarico, avutosi in data 21/08/2020, ha proceduto a raccogliere ed esaminare la documentazione presente in atti dal fascicolo, ad eseguire le prime visure catastali e planimetriche a mezzo di proprio profilo Sister per verificare la stessa documentazione.

In data 25/08/2020 procedeva a formale richiesta all’ Ufficio del Registro per verificare l’eventuale esistenza di contratti di locazione in capo gli esecutati, nonché richiesta al servizio demografico e anagrafe del comune di Sant’Arpino (CE);

In data 28/08/2020, l’esperto si recava presso l’ufficio anagrafe del Comune di Sant’Arpino per ritirare i certificati di residenza, stato di famiglia nonché l’estratto per riassunto degli atti di matrimonio;

In data 29/08/2020, l’esperto ritirava copia dell’atto di provenienza presso il Notaio Francesco Paolo Pelosi di Aversa;

In data 01/09/2020, l’esperto completa il controllo preliminare della documentazione ipocatastale e lo deposita telematicamente in cancelleria.

In data 08/09/2020, il CTU procedeva a formale richiesta all’ Ufficio Tecnico comunale di accesso agli atti riguardo i titoli edilizi qualora esistenti per il bene in oggetto;

In data 21/09/2020, l’esperto unitamente al Dott. Matera, custode giudiziario nella procedura in essere, eseguono il primo accesso sui luoghi

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Esecutata: XXXX ^F^irm

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nell’abitazione de quo; viene eseguito il rilievo metrico, fotografico e l’esame degli impianti e dei componenti tecnologici del compendio in esame.

In data 16 e 17/11/2020, il CTU procedeva alla consultazione di registri e della cartografia dell’ Ufficio Tecnico comunale per la verifica di regolarità urbanistica.

Contestualmente a tutte le operazioni, l’esperto ha interrogato agenzie di vendita immobili gravitanti nella zona di interesse, per ricercare immobili di riferimento con compravendite avvenute in tempi recenti, utili ai fini della valutazione del bene in oggetto con l’applicazione del metodo del Market Comparition approach - IVS. Tuttavia non sono risultate vendite registrate di unità semindipendenti come quella in questione nel contesto in esame, per cui si applicheranno i riferimenti dell’archivio GEOPOI dell’agenzia delle Entrate, del Borsino immobiliare e delle indicazioni delle agenzie immobiliari in merito ai valori di vendita e di locazione.

Verifica della completezza di documenti di cui all’art. 567 c.p.c.

1. E’ presente il certificato notarile dello studio notarile associato de notaio Maria LANDOLFO, notaio in Castelvolturno del 26 luglio 2017 e depositato in cancelleria in data 01/08/2017. La trascrizione del verbale di pignoramento è avvenuta il 23/06/2017 reg. gen. 27852/23603 reg. part. 21737, per cui è stato necessario attestare la continuità di trascrizioni ed iscrizioni nonché della continuità dei trascorsi catastali a partire almeno dal 23/06/1997, ovvero 20 anni antecedenti la trascrizione del pignoramento. Il certificato attesta la continuità delle trascrizioni a partire dal 21/08/1979 (Atto di compravendita per notaio Domenico Pelosi); per quanto riguarda la continuità catastale, il notaio ha solo provveduto ad attestare i dati all’attualità. I dati riportati nella relazione notarile corrispondono a quelli effettivi.

2. E’ stato acquisito presso lo studio del Notaio Francesco Paolo Pelosi, copia dell’atto di provenienza con il quale l’esecutata diventava proprietaria del

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cespite (per atto di compravendita per Notaio dott. Francesco Paolo Pelosi del 05/11/2009, registrato al n. rep. 49134 e registrato a Aversa il 06/11/2009 al n.

4876 1T;

3. Come accennato, è stato acquisito il certificato storico di matrimonio del debitore, dal quale si evince che ella è sposata con il sig. XXXX, nato a Villaricca (NA) il 20/1106/1967, in regime di separazione dei redditi; il bene in oggetto é pervenuto alla signora per compravendita per Notaio dott. Francesco Paolo Pelosi del 05/11/2009, registrato al n. rep. 49134 e registrato a Aversa il 06/11/2009 al n. 4876 1T;

4. E’ stato acquisito il certificato di residenza storico e l’esecutata risulta residente nell’abitazione in questione a far data dal 10/04/2013; è stato acquisito lo stato di famiglia e il nucleo familiare risulta composto dall’esecutata, suo marito e i due figli, di cui una minorenne.

Quesito -1-

Identificazione dei diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento

Oggetto del pignoramento è la piena ed intera (100%) proprietà dell’ unità abitativa semindipendente ubicato nel Comune di Sant’Arpino (CE) al vico II di via Luigi Compagnone, 8. Il diritto reale (piena ed intera proprietà) indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello nella titolarità dell’esecutato.

Si è proceduto alla sovrapposizione dell’estratto mappale presente all’archivio dell’Agenzia del Territorio con l’ aerofoto (foto google map). La sagoma dell’ortofoto corrisponde con la sagoma catastale. Entrambi escludono però la porzione che include il corpo scala adiacente. Tale corpo scala però è stato realizzato sulla sagoma del corpo sottostane (servizio igienico piano terra), per cui si esclude ipotesi di sconfinamento.

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Il lotto di vendita è unico ed è definito nella risposta al prossimo quesito.

Quesito -2-

Identificazione del lotto di vendita e descrizione materiale del lotto di vendita

Il lotto di vendita è unico ed è costituito da un fabbricato semindipendente censito nel catasto fabbricati NCEU al F. 3, particella 36, cat. A/2, cl.3, vani 3,5, con rendita catastale 271, 14, costituito da un appartamento al piano terra nonché del suo sottotetto e sito al vico II via Luigi Compagnone, civ. 8 nel Comune di Sant’Arpino (CE).

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Esecutata: XXXX

Firmato Da: PACIOLLA SALVATORE AUGUSTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 76400ad4862ebd78452ef069ad5fe233

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Trattasi di un fabbricato semindipendente che condivide il cortile con altro fabbricato.

Il fabbricato confina a Nord e ad est con detto cortile comune (particella 26), ad ovest particella 30 e 20, a sud affaccia su vico II Luigi Compagnone.

L’unità appartamento presenta altezza interna pari a 2,98 m, una superficie utile interna pari a 68,4 mq, una superficie lorda commerciale (ex UNI 10750:2005) pari a 90,4 mq, oltre la scala esterna di 9,5 mq di accesso al piano sottotetto di superficie utile 55,6 (lorda commerciale 78,5); l’appartamento al piano terra si presenta in uno stato di conservazione scarsamente sufficiente, anche e soprattutto per il fatto che il bagno a nord, che sottostando alla scala esterna, si presenta con soffitto e pareti ammuffite a causa della forte condensa. Non presenta un impianto di riscaldamento con caldaia, ma solo un condizionatore a-pompa di calore. L’acqua calda per i servizi igienico sanitari viene prodotta da uno scaldino a gas con bombola, senza allaccio con la rete pubblica; gli infissi interni sono in alluminio di colore legno con vetrocamera non a taglio termico (di tipo freddo), con discrete caratteristiche di contenimento termico. Gli infissi esterni sono poi dotati di oscuranti con persiane fisse del tipo

“napoletana in ferro” e grate in ferro.

Il cortile di superficie pari a 110 mq è condiviso con la proprietà particella 21 . E’ stato acquisito e si allega alla presente l’estratto di mappa e l’elaborato planimetrico, indicante i confini e la composizione dell’intero fabbricato di cui fa parte il fabbricato. L’immobile non è dotato di attestazione di prestazione energetica, il costo per la redazione dello stesso è stimabile in euro 250.

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Esterno dell’immobile

Interno dell’appartamento nell’ambiente soggiorno e camera da letto

Quesito -3 - Identificazione catastale del bene pignorato

L’unità residenziale è riportata in Catasto al NCEU al F. 3, particella 36, cat. A/2, cl.3, vani 3,5, con rendita catastale 271, 14 – piano terra e primo; per essa è stata acquisita la planimetria catastale e l’elaborato planimetrico; con riferimento alla visura storica, si descrivono le vicende catastali (storia catastale) in ordine cronologico inverso:

- Variazione toponomastica del 26/03/2019 derivante da aggiornamento ANSC;

- Variazione del 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie;

- Variazione toponomastica del 20/09/2011 derivante da richiesta del Comune;

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- Variazione nel classamento del 12/05/2010;

- Voltura del 10/11/2009 – Compravendita per notaio Francesco Paolo Pelosi del 05/11/2009;

- Ristrutturazione del 04/08/2009 protocollo n. CE0367324;

- Variazione del 19/03/2009 – variazione per presentazione planimetria mancante;

- Variazione del 01/01/1992 – Variazione del quadro tariffario

I dati contenuti nell’atto di pignoramento come trascritto sono identici a quelli dello stato attuale, non risultando modifiche effettuate nel frangente temporale-

La situazione reale dei luoghi è difforme con situazione riportata nella planimetria catastale, in quanto :

- al piano terra è stata eseguita una diversa distribuzione interna dei locali, con aumento del numero di ambienti, ma mantenendo la volumetria esistente; inoltre l’altezza interna rilevata è pari a 2,98 , mentre quella riportata in catasto era pari a 3,25 m, si immagina sia stato eseguita una ripavimentazione che ha sollevato il livello del piano di calpestìo;

- al piano primo, sono cambiate le altezza interne, aumentandone il volume;

esternamente sul lato nord è oggi presente una scala in muratura per accedere al sottotetto non riportata nelle planimetrie catastali.

Quesito -4 – Schema sintetico descrittivo del lotto

Lotto Unico

Diritto reale Piena ed intera proprietà

Immobili costituenti il lotto

Piena ed intera (100%) proprietà di un fabbricato semindipendente composto da un appartamento al piano terra nonché del suo sottotetto e sito al vico II via Luigi Compagnone, civ. 8 nel Comune di Sant’Arpino (CE).

Riferimenti Catastali Catasto NCEU

Censiti nel catasto fabbricati NCEU al F. 3, particella 36, cat. A/2, cl.3, vani 3,5, con rendita catastale 271, 14 – piano terra e primo

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Confini Il fabbricato confina a Nord e ad est con detto cortile comune (particella 26), ad ovest particella 30 e 20, a sud affaccia su vico II Luigi Compagnone.

Corrispondenza Catastale

La situazione reale dei luoghi è difforme con situazione riportata nella planimetria catastale, in quanto :

- al piano terra è stata eseguita una diversa distribuzione interna dei locali, con aumento del numero di ambienti, ma mantenendo la volumetria esistente; inoltre l’altezza interna rilevata è pari a 2,98 , mentre quella riportata in catasto era pari a 3,25 m, si immagina sia stato eseguita una ripavimentazione che ha sollevato il livello del piano di calpestìo;

- al piano primo, sono cambiate le altezza interne, aumentandone il volume;

esternamente sul lato nord è oggi presente una scala in muratura per accedere al sottotetto non riportata nelle planimetrie catastali.

Conformità urbanistica Abusivo e non sanabile.

Prezzo base 34.531 euro

Quesito -5 – ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato

Le vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore alla data di trascrizione possono essere così sintetizzate, in ordine cronologico inverso, dalla più recente e tornando indietro nel tempo:

- Atto di compravendita per Notar Francesco Paolo PELOSI del 05/11/2009, registrato al n. rep. 49134/19048, trascritto alla conservatoria di Napoli II, il 10/11/2009 ai nn. 66280/48202, con il quale veniva trasferito tra:

A favore di : XXXX

Contro: XXXX (Frattamaggiore 25/03/52) e XXXX (Frattamaggiore 05/08/55)

- Atto di compravendita per Notar Domenico PELOSI del 21/08/1979, trascritto alla conservatoria di Napoli II, il 07/09/1979 ai nn. 20124/17629, con il quale veniva trasferito tra:

A favore di : XXXX (Frattamaggiore 25/03/52) e XXXX (Frattamaggiore 05/08/55)

Contro: XXXX (Atella di Napoli, 08/03/1937)

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Quesito -6 – Verifica della regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico

In ordine alla regolarità urbanistica ed edilizio dell’immobile in oggetto di stima, si riporta che sono stati eseguiti accessi presso gli uffici comunali e non sono stati rintracciati titoli edilizi a nome dei proprietari individuati dai documenti in atti, come da allegata dichiarazione del Responsabile dell’ Ufficio Tecnico comunale geom. Vito Buonomo.

E’ stato esaminato l’aerofotogrammetrico del 1981 sulla base del quale è stato redatto il piano regolatore edilizio comunale e a quell’epoca risulta presente la sagoma dell’intero edificio.

E’ stato esaminato l’aerofotogrammetrico del 1974 sulla base del quale è stato redatto il Piano di Fabbricazione del 1979 e si evince che a quell’epoca era presente solo una porzione dell’intera sagoma, per uno sviluppo di soli 40 mq lordi circa.

Con tale evidenza e in assenza di titoli edilizi non si può quindi asserire che l’edificio sia regolare dal punto di vista urbanistico; trattandosi di centro abitato, sarebbe necessario dunque risalire all’epoca ante 1942 e non solamente la data 01/09/1967 e verificare l’esistenza del bene prima che nascesse l’obbligo della licenza edilizia per costruire all’interno del centro abitato. Già al 1974 risulterebbe solamente una porzione di 40 mq lordi circa a fronte dei 100 mc circa (incluso il corpo scala).

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L’ esame dell’atto di compravendita ha fatto rilevare che: i sig. XXXX XXXX, venditori all’esecutata del bene in esame e sotto la loro personale responsabilità ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n.445/200 , in riferimento alla L.47/85 e al D.P.R.

380/01 T.U. sull’edilizia hanno di fatto dichiarato che l’immobile venduto è stato costruito anteriormente al 1° settembre del 1967. Tale dichiarazione non è assolutamente sufficiente a dichiarare il bene regolare dal punto di vista urbanistico.

Sulla base delle risultanze derivate dalla ricerca presso gli archivi comunali dell’UT.C.

e alla luce delle dichiarazioni effettuate in seno di sottoscrizione dell’atto di compravendita è possibile affermare che l’immobile è stato realizzato in assenza di regolare titolo autorizzativo e che allo stato attuale risulta urbanisticamente abusivo.

In merito alla possibilità di sanare l’immobile, bisogna verificare contestualmente che:

A) l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità – art. 46);

B) le ragioni del credito siano precedenti all’entrata in vigore della legge sul condono (art. 40 l. n. 47/1985);

C) le opere abusive che non possono essere demolite vanno indennizzate con

“sanzione demolitoria”.

In merito all’applicabilità del condono edilizio di cui alle leggi 28 febbraio 1985 n.

47, 23 dicembre 1994, n. 724 e 24 novembre 2003, n. 326,il perdono ex lege per la realizzazione sine titulo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche (violazione sostanziale), si può asserire che nei dettami dell’art. 32 dell’ultimo condono edilizio L.326/2003 secondo il quale la domanda per la definizione agevolata degli abusi poteva essere presentata al comune competente entro la data del 31/07/2004 e alla data odierna tali termini sono evidentemente scaduti.

Il combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, nel caso di sanabilità degli abusi, secondo i

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quali nel caso di immobili acquisiti in seno ad espropriazioni immobiliari l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria, purché le ragioni di credito per cui s’interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della L. 326/2003 ultima legge sul condono non è applicabile. Le ragioni del credito risalgono al rogito del 05/11/2009 ben prima del 31/07/2004, termine ultimo per il deposito dell’istanza di condono.

Esaminata la condizione dell’immobile, sulla base delle argomentazioni surriportate, il consulente ritiene che l’immobile allo stato attuale possa essere dichiarato Abusivo e non sanabile.

Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima.

L’esperto procederà con la stima dell’area di sedime ovvero dell’area edificabile, dove sorge il fabbricato; successivamente a tale valore occorrerà decurtare Cd=

i costi necessari alla demolizione del fabbricato esistente abusivo e successivamente incrementare il valore ottenuto con il valore locatizio del bene per un periodo di dieci anni

Quesito -7- Stato di possesso attuale dell’immobile

L’ immobile è occupato attualmente dalla esecutata con il suo nucleo familiare, composto dal marito e due figli, di cui una minore fino alla data del 16/05/2021.

Quesito -8-

Esistenza di eventuali formalità, vincoli o oneri giuridici

L’area di sedime del fabbricato ricade all’interno del perimetro del centro storico del Comune di Sant’Arpino (CE); dall’esame del Piano stralcio di dissesto idrogeologico, l’area non ricade in zona a rischio alluvioni/idrico/frane.

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In merito ai vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, si evidenzia che:

- Non sono presenti diritti reali e personali a favore di terzi esistenti sull’immobile pignorato alla data della trascrizione del pignoramento e all’attualità;

- Non sono presenti servitù attive e passive e formalità ipotecarie di qualsiasi titolo e natura ad eccetto quelle che verranno cancella te nel seguito indicate;

- Non sono presenti domande giudiziali e giudizi in corso;

- Non sono presenti atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

- Non sono presenti convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

- Non sono presenti provvedimenti di imposizione di vincoli storici-artistici e di altro tipo;

- Non sono presenti sequestri penali ed amministrativi;

- Non sono presenti canoni, libelli, diritti demaniali o usi civici (come da dichiarazione dell’ Ufficio Regionale su gli usi civici nella persona del sig.

Carmine Sole : secondo l'Ordinanza del R. Commissario per la liquidazione degli usi civici nelle provincie della Campania e del Molise di archiviazione atti del 5 Marzo 1928 si comunica che nel territorio di pertinenza del Comune di Sant'Arpino (CE) non vi sono terreni gravati da usi civici;

- Non sono presenti altri pesi o limitazioni d’uso, anche di natura condominiale.

In merito ad oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura, si evidenzia che saranno cancellate le ipoteche iscritte:

- Ipoteca volontaria a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa, trascritta il 10/11/2009;

- Ipoteca legale Equitalia servizi di riscossione spa, iscritta presso la conservatoria di Napoli II il 22/12/2016;

- Pignoramento del Tribunale di Napoli Nord, trascritto il 23/06/2017 ai nn.

27852/21737.

Quesito -9-

Verifica presenza di edificio su suolo demaniale

Come verificato presso gli uffici comunali non risulta presenza di suolo demaniale nell’area di sedime dell’immobile.

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Quesito 10-

Esistenza di pesi ed oneri di altro tipo Non sono emersi ulteriori pesi od oneri.

Quesito 11-

Spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso

Come dichiarato dagli esecutati non esiste un condominio costituito, per cui le piccole spese di manutenzione ordinaria e pulizia, nonché quelle straordinarie vengono di volta in volta distribuite in parti eque e bonarie tra i due condomini.

Quesito 12- Valutazione del bene

Come già argomentato nel paragrafo circa la regolarità urbanistica, tenuto conto della irregolarità edilizia ed urbanistica del bene de quo, dell’ impossibilità di sanare il bene, la valutazione del bene avverrà con la stima dell’area di sedime, per poi decurtare i costi di demolizione e in aggiunta il valore d’uso dell’abitazione per 10/15 anni ovvero la locazione per 10/15 anni.

Al riguardo, trattandosi di centro storico, è possibile identificare un procedimento diretto o sintetico dove valore dell’area è stimato come quota % del valore di mercato dell’edificazione, come suolo residuale, considerato che su tali suoli nel centro storico non è possibile autorizzare nuova edificazione.

Tale percentuale del valore di mercato può essere posta pari a 20%, ovvero il coefficiente di ponderazione delle superfici per suoli destinati a posti auto scoperti di pertinenza di edifici limitrofi.

Per cui il Valore del suolo = 20% del Valore di mercato unitario x Superficie lorda. Per determinare tale valore è necessario quantificare il valore di mercato nell’area in oggetto nel segmento di mercato corrispondente.

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Il mercato relativo a edifici semindipendenti con accesso da corte, diversamente ad appartamenti in condomini, non ha molti casi e vendite a cui far riferimento, per cui non è stato possibile applicare il MCA e ne tanto meno l’income approach), per cui si procederà con il metodo sintetico di comparazione diretta con le quotazioni:

1. Quotazioni immobiliari dell’Agenzia dell’Entrate – Osservatorio del mercato immobiliare;

2. Quotazioni immobiliari del sito www.borsinoimmobiliare.it, le cui quotazioni sono ricavate da elaborazioni sui dati di Agenzia delle Entrate OMI - Istat - Banca d'Italia - Portali immobiliari;

Per procedere nella stima è stato dunque necessario procedere da una parte nella definizione della consistenza dell’immobile, dall’altra nella stima dei valori unitari nell’area omogenea di riferimento.

Consistenza del bene

La consistenza dell’immobile verrà computata secondo i dettami di Tecnoborsa e di conformità alla norma UNI 10750 che è stata elaborata dall’UNITER (Ente Federativo all’UNI) ed è stata approvata dalla commissione tecnica il 26/03/98.

La norma definisce i criteri per la valutazione patrimoniale degli immobili sia ad uso residenziale che commerciale, direzionale, industriale e turistico e le indicazioni metodologiche fornite dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curato dell’Agenzia del territorio , convergono nell’ impiegare il metro quadrato commerciale ,si riporta di seguito uno stralcio.

“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:

• la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

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• le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Consistenza del bene

La valutazione della consistenza dell’immobile ovvero delle superfici commerciali dei beni in oggetto è stata effettuata secondo la norma UNI 10750, attraverso la metodologia elaborata dall’UNITER e con le indicazioni fornite dal Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curato dell’Agenzia del territorio, in cui si definisce la modalità di misura della superficie commerciale, in particolare come somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali.

L’ unità presenta:

Superficie commerciale appartamento: 90,4 mq Superficie scala esterna = 9,5 mq

Superficie commerciale sottotetto = 78,5 mq

Quota di diritto su Superficie cortile= 50% di 110= 55 mq Superficie commerciale complessiva:

90,4 mq + 25% di 9,5 mq + 20% di (78,5+55)=119,5 mq

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Valore unitario di mercato nell’area omogenea di riferimento

Il metodo di stima scelto per comparazione diretta consente di avere una valutazione del valore di mercato dal confronto diretto con i prezzi desunti dal particolare, specifico mercato di riferimento.

Al fine di definire il “mercato elementare omogeneo” di riferimento del bene in questione sotto il profilo di caratteristiche di localizzazione come : ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano, livello di collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico, presenza di attrezzature collettive, scuole, mercati, uffici facilmente raggiungibili, disponibilità a distanza pedonale di un sufficiente numero di esercizi commerciali al dettaglio, livello di qualificazione dell’ambiente esterno, disponibilità di verde pubblico, etcc. è stato interrogato – l’ Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che ha individuato la posizione del fabbricato all’interno della Fascia.

Valori dell’ Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate Con riferimento al primo semestre 2020 (Ultimi dati disponibili) i valori di mercato proposti dall’ Osservatorio sono sotto riportati:

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Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.

Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo

Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Tali valori sono considerati pari a quelli della data odierna tenendo conto della quasi immutata variazione negli ultimi mesi, legata alla stasi del mercato immobiliare. Si prende a riferimento il valore medio dell’intervallo di 750 euro al mq per il prezzo di vendita e di 2,35 euro/mqxmese lordo per l’affitto.

Valori dell’ Osservatorio del mercato immobiliare del Borsino Immobiliare

Per il mercato omogeneo di riferimento, le quotazioni sono ricavate da elaborazioni sui dati di Agenzia delle Entrate OMI - Istat - Banca d'Italia - Portali immobiliari,

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nell’area in questione e sono pari al valore medio di 609 euro/mq per la vendita e di 2,33 euro/mq mese per la locazione,

Mediando intanto tra le due fonti (750 e 609) e (2,35 e 2,33), si ha : Vm= 680 €/mq - Vlocaz= 2,34 €/mq mese

12.1 - Valore del suolo

Il valore dell’area di sedime – suolo su cui sorge l’edificio e con esso la quota condominiale dell’area cortilizia è pari a :

Valore del suolo = 20% del Valore di mercato unitario x Superficie lorda=20% di 680 x 155= 21.080 euro

12.2 – Costi di demolizione e smaltimento dell’immobile

I costi di demolizione e smaltimento dei materiali di risulta a seguito delle operazioni abbattimento dell’opera abusiva, possono essere stimati sulla base delle voci di prezzo presenti sul Prezziario Regionale dei Lavori Pubblici della Regione Campania ed.2020 nonché dei costi di smaltimento dei materiali di discariche autorizzate locali. Si riporta la tabella di calcolo delle spese.

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Voce.

Prezziario

Descrizione sommaria u.m Prezzo Unit.

Quantità Prezzo

R.02.020.005.

b.CAM

Demolizione parziale o totale di fabbricati Demolizione totale di fabbricati, sia per il volume interrato che per quello fuori terra, compreso puntelli, ponti di servizio, schermature.

Effettuata con l'ausilio di mezzi meccanici e con intervento manuale ove occorrente... vuoto per pieno

mc 17,41 100x3,5+

78,5x2,8=

350+219,8=

569,8 mc

6103

R.02.025.050.

c.CAM

Rimozione di infissi in ferro o alluminio, inclusa l'eventuale parte vetrata, compresi telaio,

controtelaio, smuratura...

mq 10,62 12 127,44

Np.1 Smaltimento materiale dell’attività di

demolizione – rifiuti misti codice cer 170904 –

kg 0,018 100x0,35x2000 +

100x0,2x2000+

40x6,5*0,5x20 0 0+

80*0,2*1000=

38600

6948

Np. 2 Smaltimento – riconoscimento per recupero materiale in ferro – codice cer 170405

kg - -0,10 400 -40,0

Np. 3 Smaltimento – riconoscimento per recupero materiale in alluminio – codice cer 170402

kg -0,50 300 -150

Np. 4 Trasporto con autocarro dei materiali

mc 3,4 250 850

Np. 5 Caratterizzazione materiali A cor p o

⁶⁰⁰

Sub totale _14438,44

Utile impresa e spese generali

+10% e +15%= + 25%

3609,61

^Totale _18048,05

Totale Ivato al 22% _22.018

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12.3 Valore di locazione con il metodo sintetico

Il calcolo del valore di locazione di mercato di un immobile, pur partendo dalla conoscenza della quotazione media al metro quadrato in una determinata zona , deve tener conto delle percentuali di incidenza delle specifiche caratteristiche dell’immobile (coefficienti di merito). Tali coefficienti variano a secondo dell’area, della tipologia e del segmento di mercato in cui si trova l’immobile da stimare e dalla dimensione, stato conservativo, qualità delle finiture, dotazioni impianti, dotazioni pertinenze accessorie, caratteristiche posizionali e qualitative, qualità distributiva e funzionalità ambienti.

Definiti tali coefficienti di merito, il Valore di locazione di mercato sarà pari al prodotto della Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito (K¹..ⁿ):

Vlocazione di Mercato= S^commerc.· Pu · (1 + K¹+ K²+ K³+ Kn)

Coefficiente di età edificio -0,05 (-5%)

-10%

Coefficiente di impiantistica- riscaldamento

-0,05 (-5%) Coefficiente dello stato di

conservazione

0 Coefficiente di luminosità 0 Coefficiente di esposizione 0

Dopo un’attenta analisi dello stato conservativo, qualità delle finiture, dotazioni impianti, dotazioni pertinenze accessorie, caratteristiche posizionali e qualitative, qualità distributiva e funzionalità ambienti dell’immobile oggetto di stima il coefficiente correttivo pari a 0,90 (-10%), ovvero le caratteristiche intrinseche nel complesso sono minori rispetto al valore medio di zona.

Vlocativo= 2,34 €/mq mese * 119,5 mq*0,9 =251,7€

Il valore della locazione per la durata di 15 anni è pari a 12x251,7x15 anni= 45.306 Pertanto, si conclude che il valore di mercato dell’ immobile è pari a:

21.080-22.018+45.306= 44.368 euro

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Vengono poi adottati i seguenti parametri correttivi ai sensi della L.135 del 2015 art. 568.

Riduzioni/Adeguamenti L.135/2015 art. 568 Importo decurtato in euro complessivo La riduzione del valore di mercato praticata per

l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto (si stima il valore degli interventi che con una certa probabilità andrebbero eseguiti su impianti idrosanitari per una possibile rottura in considerazione della vetustà dell’abitazione)

1.500,0

Adeguamento per gli oneri per l’autorizzazione alla demolizione del fabbricato

2.500,0

Adeguamento per lo stato d’uso e di manutenzione

0,0

Adeguamento per lo stato di possesso

(essendo occupato dall’esecutato si stima un lasso di tempo di un anno per lo sgombero)

2000

Adeguamento per vincoli ed oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo

0,00

Adeguamento per spese condominiali insolute 0,0

Totale decurtazioni 6000

Si applica una decurtazione del 10% aggiuntiva (3800 euro circa) per tener conto del tipo di vendita (forzata anziché libero mercato). Dunque il valore di mercato del lotto unico epurato delle somme correttive ai sensi della L.135 del 2015 art. 568 e arrotondato si ha:

Vm = 34.531 euro (trentaquattromilacinquecentotrentuno/00)

Quesito 13-

Valutazione della quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota

Nel caso in esame, l’immobile è pignorato per l’intera quota.

Quesito -14-

Acquisizione dei certificati di stato civile, dell’ufficio anagrafe e precisazione del regime patrimoniale del matrimonio

In data 28/08/2020,il sottoscritto chiede ed ottiene presso l’ufficio anagrafe e di stato civile del comune di Sant’Arpino i seguenti certificati:

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