Studio Tecnico
ZUSSA GEOM. DIEGO Via Indipendenza, n. 89 31030 ARCADE (TV)
TRIBUNALE DI TREVISO
Esecuzione Immobiliare N. 336 / 2019 G.E. Dott.sa ALESSANDRA BURRA
Esecuzione immobiliare a carico:
ESECUTATO N. 1
O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O
RELAZIONE DEL PERITO D’UFFICIO
Treviso, li’ 07 settembre 2021
TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare a carico:
ESECUTATO N. 1
=§=§=§=§=§=§=§=§=
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 336 / 2019
RELAZIONE DI STIMA DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA DITTA ESECUTATA
=§=§=§=§=§=§=§=§=
A seguito dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo Signor Giudice del Tribunale di Treviso dott.sa Alessandra Burra, datato 17/12/2020, come da accettazione di incarico e giuramento del 24/12/2020, di valutare i beni immobili dell’esecutato a margine, il sottoscritto Geom. Diego Zussa, con sede in Arca- de (TV) in Via Indipendenza, 89, ha eseguito le necessarie verifiche ed accer- tamenti riferiti agli immobili pignorati ed ubicati nel Comune di Ponte di Piave (TV).
Successivamente sono state eseguiti visure ed accessi presso :
- Agenzia delle Entrate - Catasto Fabbricati per recupero documentazione ca- tastale;
- presso lo studio notarile P. Santomauro in Villorba per recupero atto di pro- venienza;
- Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di Piave per accesso agli atti e verifica conformità urbanistica;
Sulla base degli accertamenti, rilievi e sopralluogo svolti lo scrivente espo- ne quanto segue.
=§=§=§=§=§=§=§=§=
RELAZIONE DI PERIZIA
=§=§=§=§=§=§=§=§=
Trattasi di piccolo appartamento ad una camera, sito al piano primo di un condominio residenziale situato in Via San Bonifacio n. 2 int. 11 di Ponte di Piave.
Il sopralluogo peritale congiunto con il custode giudiziario sig. Angelo Gi- gliodoro di ASTE 33 di Treviso è avvenuto in data 25/02/2021.
01) - VERIFICARE LA COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE
Si è esaminata la documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. prodotta con Certificato notarile del dr. Andrea Zuccarello Marcolini, Notaio in Messina, in data 31/10/2019, accertandone la completezza alla data.
E’ conforme inoltre la descrizione degli immobili esecutati così come elencati nell’Atto di pignoramento immobiliare dell’Avv. Franco Pilato di Milano in data 24/06/2019.
02) - PREDISPORRE L’ELENCO DELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRI- ZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Si è provveduto ad effettuare, in data 11/07/2021, visura per Ispezione ipote- caria. Si sono accertate sui beni e nominativo in oggetto le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nel ventennio:
Iscrizioni pregiudizievoli
- Ipoteca volontaria, iscrizione contro Esecutato 1, punto 2. dell’ispezione i- potecaria, a favore di Unicredit Banca Spa con sede in Bologna, a garanzia di mutuo fondiario, trascritta nei RR.II. di Treviso in data 10/03/2008 ai nn. RP 2017 e RG 9304 di cui al Rep. 139763/19319 del 28/02/2008 del notaio P.
Santomauro;
- Ipoteca volontaria, iscrizione contro Esecutato 1, punto 3. dell’ispezione i- potecaria, a favore a favore di UGF Banca Spa con sede in Bologna, a garan- zia di mutuo fondiario, trascritta nei RR.II. di Treviso in data 14/04/2010 ai nn.
RP 2900 e RG 12885 di cui al Rep. 129542/28277 del 26/03/2010 del Pubbli- co Ufficiale Jus Romano;
Trascrizioni pregiudizievoli
- Verbale di pignoramento immobili, trascrizione contro Esecutato 1, punto 4. dell’ispezione ipotecaria, a favore di Unipol Banca Spa con sede in Bolo- gna, trascritto nei RR.II. di Treviso in data 22/10/2019 ai nn. RP 28426 e RG 40613, di cui al Rep. 6087 del 22/08/2019 dell’Ufficiale Giudiziario del Tribu- nale di Treviso.
Copia della visura per Ispezione ipotecaria è posta in Allegato 09).
03) - ACQUISIRE LE MAPPE CENSUARIE
L’estratto di mappa catastale Catasto Terreni scala 1:2000 è posto in Allega- to 01).
04) - ACQUISIRE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA Non necessario in quanto trattasi di immobile censito al Catasto Fabbricati.
05) - ACQUISIRE LA CERTIFICAZIONE RELATIVA ALL’ATTO DI PROVE- NIENZA
Con accesso allo studio del Notaio Pasquale Santomauro di Villorba (TV) è stato acquisito il seguente atto di provenienza:
– Compravendita – al Rep. n. 139762 Racc. 19318 in data 28/02/2008 del No- taio Pasquale Santomauro di Villorba (TV), registrato a Treviso il 07/03/2008 al n. 4947, posto in copia in Allegato 02).
06) - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI
Trattasi di piccolo appartamento ad una camera, sito al piano primo di un condominio residenziale situato in Via San Bonifacio n. 2 int. 11 di Ponte di Piave, frazione Levada, già Via dei Bersaglieri.
Gli immobili esecutati sono costituiti quindi da appartamento, su facciata sud del condominio, con ingresso/cucina/soggiorno, disbrigo, camera matrimonia- le, bagno e terrazza. Garage al piano interrato.
Gli stessi si trovano in normali condizioni di conservazione e manutenzione.
Dati catastali.
Ditta intestata
- ESECUTATO N. 1 Proprietà per 1/1 Quindi immobile in esecuzione per l’intero
Comune di PONTE DI PIAVE Cod. Comune: G846 Catasto Fabbricati
Sez Fg. Mapp. Sub Ubicazione Categ. Cl. Cons. Rendita B 1 1134 21 Via San Bonifacio C/6 1 27 23,71 B 1 1134 41 Via San Bonifacio A/2 2 3 245,27 La visura catastale viene posta in Allegato 03)
Le planimetrie catastali delle unità immobiliari in Allegato 04) Parti comuni.
La proporzionale quota di proprietà condominiale alle parti comuni tali per leg-
ge e destinazione.
Confini.
L’intero mappale 1134 confina da Nord con mn. 1140, via San Bonifacio, mn 53, 1047, 1111, viabilità, 1533.
Superfici lorde.
- appartamento - piano primo - H 2,70 – abitazione di mq 46,85 circa con pog- giolo di mq 3,96
- garage – piano interrato – H 2,40 di mq 29,57 circa
Caratteristiche e finiture del fabbricato.
Condominiali
- strutture c.a. e tamponamenti laterizio cm 28 - scale in marmo
- solai in laterocemento - ascensore
- videocitofono Appartamento
- murature in laterizio cm 28. Nessun isolamento termico
- pavimenti zona giorno e bagno in piastrelle di ceramica; camera in parquet di legno
- finestre in legno e vetrocamera isolante; scuri in legno - porte interne in legno
- portoncino d’ingresso blindato - impianto elettrico a norma - impianto idrico - sanitario
- impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano, posta in e- sterno su terrazzino, radiatori in acciaio lamellare
- nessun condizionamento.
Lo stato di conservazione e manutenzione è normale.
L’appartamento si presenta arredato e come fosse stato abbandonato improv- visamente. L’energia elettrica e l’acqua sono staccati.
07) - ACCERTARE LA CONFORMITÀ DELLA DESCRIZIONE DEL BENE
La descrizione dei dati catastali ed identificativi dei beni citati nell’Atto di pi- gnoramento immobiliare dell’Avv. Franco Pilato di Milano in data 24/06/2019 è corretta.
08) - PROCEDERE AD ESEGUIRE LE VARIAZIONI PER L’AGGIORNA- MENTO CATASTALE
Le planimetrie catastali ufficiali sono quelle poste in Allegato 04) e risultano conformi allo stato dei luoghi.
09) - INDICARE L’UTILIZZAZIONE URBANISTICA PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE
La destinazione di zona territoriale omogenea ZTO prevista dallo strumento urbanistico vigente nel Comune di Ponte di Piave è la seguente:
- Piano Interventi – ZTO “RA/8” – RA-Tessuto residenziale alto.
L’estratto del Piano Interventi è posto in Allegato 05)
10) - INDICARE LA CONFORMITÀ O MENO ALLE AUTORIZZAZIONI EDI- LIZIE. ACCERTAMENTO DI IRREGOLARITÀ URBANISTICHE
A seguito richiesta di accesso atti all’Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di Piave in data 25/01/2021, lo stesso è stato possibile effettuarlo in data 12/05/2021.
L’immobile condominiale risulta esser stato costruito in forza di:
- concessione edilizia n. 3877 del 03/06/1999, prot. n. 10716/6764 rilasciata a
per per “Costru-
zione edificio residenziale a 24 alloggi”
- licenza di Abitabilità n. 3877 prot. 4248 del 05/04/2001, posta in Allegato 06).
Abusi edilizi Nessuno.
Sanabilità dell’abuso Non necessaria.
11) - VENDITA DEI BENI PIGNORATI IN UNO O PIÙ LOTTI
Trattandosi di unità immobiliare abitativa autonoma con rispettivo garage si considerano quale unico lotto.
12) - SE IMMOBILE PIGNORATO SOLO PRO QUOTA
Gli immobili sono pignorati per l’intero in quanto di proprietà 1/1 dell’Esecutato 1.
13) - ACCERTARE SE L’IMMOBILE È LIBERO O OCCUPATO L’immobile è libero e abbandonato da diverso tempo.
14) - ACQUISIRE IL TITOLO LEGITTIMANTE IL POSSESSO E LA DETEN- ZIONE DEL BENE
L’atto di proprietà dell’immobile è posto in Allegato 02)
15) - ACQUISIRE IL PROVVEDIMENTO ASSEGNAZIONE CASA CONIU- GALE
Non necessario.
16) - CONTRATTI DI LOCAZIONE Nessuno.
17) - SPESE CONDOMINIALI
L’amministratore del Condominio “San Luigi” è il Geom. Luca Rorato di Salga- reda (TV) tel. 348-5654380. A seguito richiesta questo comunica, con mail in data 26/08/2021, che “tutte le spese relative al condomino
risultano regolarmente saldate. Anzi l’esercizio 2020/2021 si chiude con credi- to di € 690,83. La comunicazione mail è posta in Allegato 07).
18) - DIRITTI DEMANIALI - VINCOLI E SERVITÙ Nessuno.
19) - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Durante il sopralluogo peritale del 25/02/2021 è stata eseguita la documenta-
zione fotografica agli immobili, che composta di n. 6 foto è posta in Allegato 08).
20) - ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Come da direttiva di codesto Tribunale di Treviso del 28.10.2015, l’APE Atte- stato di Prestazione Energetica dell’immobile in oggetto non sarà predisposto.
Lo stesso sarà redatto a seguito della vendita dell’immobile, quando richiesto.
21) - STIMA DEGLI IMMOBILI
Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell’ubicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di edifici ed il contesto della zona.
Si sono quindi considerati i valori di mercato di immobili similari nella zona, l’attuale andamento del mercato immobiliare e quant’altro influente sul valore.
Considerato che l’OMI Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il Comune di Ponte di Piave, frazione Levada, destinazione resi- denziale, stato di conservazione ottimo, prevede valori tra i 1.050,00 / 1.250,00 €/mq.
La valutazione stimata tiene conto inoltre di una detrazione, sul valore base di mercato:
- valutata nel 20% per vetustà e vendita forzosa, tenendo conto dei seguenti elementi : difficoltà di visionare l’immobile prima dell’acquisto; impossibilità di assumere a base imponibile il valore catastale del bene e quindi il pagamento dell’imposta sul valore di assegnazione; il tempo necessario per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare nel pieno possesso degli immobili; la man- canza di garanzie per eventuali vizi sul bene.
Sulla base delle considerazioni più sopra espresse, il sottoscritto valuta e sti- ma gli immobili come segue.
Superficie commerciale.
Appartamento
Coeffic. Superf. Comm.
Abitazione 1 mq 46,85 1,00 mq 46,85
Poggiolo 1 Mq 3,96 0,30 Mq 1,19
Garage S1 mq 29,57 0,50 mq 14,79
totale mq 62,83 Valutazione
Mq €/mq € Importo
Abitazione 62,83 1.100,00 € 69.113,00
Detrazione per vendita forzosa - 20 % € - 13.823,00
Arrotondamento € 10,00
TOTALE € 55.300,00
(diconsi Euro cinquantacinquemilatrecento/00)
22) - TRASMISSIONE DELLA PERIZIA AI SENSI ART. 569 C.P.C.
L’elaborato peritale è stato inviato in data antecedente ai 30 giorni prima dell’udienza fissata al creditore procedente – intervenuto, al debitore anche se non costituito, al custode nominato.
23) - DEPOSITO DELL’ELABORATO ALMENO 30 PRIMA DELL’UDIENZA Copia del presente elaborato peritale è stata depositata 30 giorni prima dell’udienza.
Treviso, lì 07 settembre 2021
Il Perito (geom. Diego Zussa)
ALLEGATI:
- All. 01) Estratto di mappa catastale Catasto Terreni - All. 02) Atto notarile di compravendita del 28/02/2008 - All. 03) Visura catastale
- All. 04) Planimetrie catastali - All. 05) Estratto Piano Interventi
- All. 06) Licenza di Abitabilità n. 3877/2001
- All. 07) Comunicazione Amministratore condominio Geom. L. Rorato - All. 08) Documentazione fotografica
- All. 09) Ispezione ipotecaria del 11/07/2021
