TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari
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Esecuzione immobiliare N. 205/2019 R.G.E.
G.E. dott.ssa Alessandra Burra
° promossa
da Banco BPM S.p.a. con l'avvocato Giorgio Moro
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RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA del Geometra Carlo Cason
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INDICE GENERALE
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA...1
PREMESSA...3
RELAZIONE DI STIMA...4
1 - FORMAZIONE DEI LOTTI...4
2 – UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE...5
3 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE...5
3.1 Identificazione catastale...5
3.2 Intestazione...6
3.3 Conformità delle planimetrie...6
3.4 Corrispondenze al Catasto Terreni...7
4 – CONFINI DEL LOTTO...7
5 – TITOLI DI PROVENIENZA...7
6 – SERVITÙ...7
7 – TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE, ALTRI GRAVAMI, PATTI, OBBLIGHI...8
7.1 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie...8
7.2 Tributi...10
8 – DESCRIZIONE DEL BENE...11
8.1 Descrizione...11
8.2 Consistenza...13
8.3 Calcolo delle superfici...14
8.3.1 Superfici nette...14
8.3.2 Superfici lorde commerciali...14
9 – DESTINAZIONE URBANISTICA, CONFORMITÀ E CERTIFICAZIONI
...15
9.1 Destinazione urbanistica...15
9.2 Conformità edilizia (documento 5-2)...15
9.3 Difformità dall’autorizzato...16
9.4 Certificazioni energetiche...18
9.5 Dichiarazioni legge 13/89...18
9.6 Documentazione tecnica...18
10 – DIVISIBILITÀ...19
11 – DISPONIBILITÀ...19
12 – STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO...19
13 – STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA...21
RIEPILOGO...23
14 ELENCO ALLEGATI...28
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PREMESSA
Con comunicazione di cancelleria in data 30.01.2020 veniva trasmessa allo scrivente geometra CARLO CASON, con studio tecnico in Follina Piazza IV Novembre civico 20, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Treviso al n.
2479, la nomina ad esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare in epigrafe, con disposizione del G.E. dott.ssa ALESSANDRA BURRA di depositare, con modalità telematica in Cancelleria, l'atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giuramento, incombente effettuato in data 14.02.2020
Sono state eseguite presso le Pubbliche Amministrazioni le verifiche del caso direttamente agli sportelli o con modalità telematica, laddove sia risultato possibile,
richiedendo la copia dei documenti disponibili ovvero il rilascio di certificati riguardanti lo stato agli atti; i predetti documenti e certificati sono qui allegati e nel prosieguo sarà fatto puntuale riferimento, essendo gli stessi di particolare utilità anche ai fini descrittivi dell'immobile.
Sono stati compiuti accertamenti presso:
– l'Agenzia delle Entrate per verificare l'esistenza di contratti di locazione registrati e per acquisire i dati catastali ed ipotecari;
–
l'Ufficio Tecnico del Comune di Conegliano per accertare la destinazione e la regolarità edilizio-urbanistica degli immobili;–
gli Uffici Anagrafe, Tributi e Polizia Municipale del Comune di Conegliano per conoscere se presso gli immobili pignorati vi siano dei residenti, nonché per verificare se risultino imposte non versate riconducibili ai medesimi immobili.Nel corso del sopralluogo effettuato il 08.07.2021 congiuntamente con l'incaricato della Aste33 S.r.l., custode nominato, e successivo del 30.07.2021, è stato possibile rilevare, anche metricamente, la consistenza, le caratteristiche dei beni pignorati ed eseguire riprese fotografiche col fine di documentare con adeguata chiarezza, al Signor Giudice, la tipicità dell'oggetto della presente esecuzione.
In tale data l'abitazione era occupata dagli esecutati.
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RELAZIONE DI STIMA 1 - FORMAZIONE DEI LOTTI
Trattasi di unico lotto di proprietà degli esecutati, costituito da appartamento residenziale al piano terzo con pertinente garage al piano terra e la proporzionale quota sulle parti comuni, facente parte del condominio “Altrio”.
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2 – UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE
L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Conegliano, in via Giovanni Amendola n. 54/A. Non vi è specificazione del numero dell’interno. E' direttamente accessibile dalla strada pubblica.
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3 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE 3.1 Identificazione catastale
Gli immobili oggetto della presente procedura sono così allibrati presso gli archivi dell'Agenzia delle Entrate – Territorio - servizi catastali, Ufficio provinciale di Treviso:
Catasto dei Fabbricati Comune di CONEGLIANO
Sezione E – Foglio 5
- particella n. 420 sub. 4 - categoria C/6 - classe 5^ – mq. 15 - sup. cat. mq 15 – r. c. € 64,38 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. T;
- particella n. 420 sub. 20 - categoria A/3 - classe 3^ - vani 5,5 - sup. cat. Mq 97 (escluse le aree scoperte mq 95) – r. c. € 409,89 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. 3;
oltre alla proporzionale quota sulle parti ed impianti comuni così come determinate dall’art. 1117 c.c., pari a complessivi 101,50/1000 (quota millesimale di cui all’atto notarile dott. Giorgio Serra già di Conegliano in data 17/09/1974 rep. 1561 trascritto il 20/09/1974 ai nn. 16501/14626 e dal titolo di provenienza rappresentato dal decreto di trasferimento del Tribunale di Treviso del 26/09/2005, cron. n. 5904, n. 245/01 reg., rep. n. 745/C trascritto il 03/10/2005 ai nn. 43889/26326).
Si evidenzia che agli archivi catastali non risulta l'elaborato planimetrico e l'elenco dei subalterni, necessari per una univoca individuazione delle utilità comuni e della loro consistenza.
3.2 Intestazione
Per la quota di metà ciascuno di proprietà degli esecutati, complessivamente per l'intero - si vedano le visure catastali, documento n. 2.
3.3 Conformità delle planimetrie
In ottemperanza ed in conformità al disposto dell'art. 19 del D.L. 78/2010 è stato verificato che:
– la scheda urbana del m.n. 420 sub. 4, garage, risulta difforme dallo stato rilevato essendo ivi rappresenta una consistenza inferiore alla reale; inoltre è indicata un’altezza dei locali superiore a quella rilevata;
– la scheda urbana dell'abitazione m.n. 420 sub. 20 risulta difforme dallo stato rilevato per modifiche al distributivo dell’unità e per la rappresentazione di una consistenza inferiore alla reale.
Di quanto sopra è data rappresentazione grafica nelle planimetrie qui allegate, documento n. 3-2.
Note:
- nelle suddette planimetrie catastali è data rappresentazione dei locali comuni anche ad altre unità non oggetto della presente procedura (vano bruciatore e vano per immondizie);
- la minore consistenza rappresentata influisce sul calcolo della rendita catastale (direttamente per il mn 420 sub 4 ed indirettamente per il mn 420 sub 20) e quindi sul valore catastale corrispondente e sulla superficie catastale come indicata in visura.
Il costo delle attività catastali necessarie alla corretta rappresentazione del fabbricato in mappa ed alla denuncia di variazione urbana calcolato secondo la DETERMINAZIONE dell'Agenzia del territorio del 29 settembre 2009 - Oneri dovuti per la redazione d’ufficio degli atti di aggiornamento catastali, è stimato in
complessivi € 2.593,30 oltre iva ed accessori di legge che sommati nella misura attuale importano € 3.263,29. Si precisa che a riguardo il costo per la redazione del tipo mappale è indicata per l’intero costo e non per quote millesimali.
3.4 Corrispondenze al Catasto Terreni
L'area di sedime e di pertinenza del fabbricato pignorato è identificata al C.T.
del Comune di Conegliano al foglio 33 con il m.n.420, ente urbano di mq. 1438. I dati suddetti sono fruibili attraverso i canali telematici dell'Agenzia delle Entrate – Territorio – servizi catastali - vedi documenti n. 1 e n. 2.
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4 – CONFINI DEL LOTTO
Confini in mappa del C.T. de ll’area su cui insiste il fabbricato del quale fa parte l’unità immobiliare pignorata:
a nord con il m.n. 501 (Via G. Amendola), ad est con i mm. nn. 691, 688 e 645, a sud con il m.n. 948 e ad ovest con il m. n. 1100 (Via Borgo Porta), salvo se altri più precisi.
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5 – TITOLI DI PROVENIENZA
L'immobile come sopra catastalmente individuato è pervenuto agli esecutati in forza dell'atto di compravendita ai rogiti del notaio Paolo Vuolo di Cordenons, rep. n.
2629 del 05.10.2007, registrato a Pordenone il 15.10.2007 al n. 11188 serie 1T, trascritto a Treviso il 19.10.2007 - Registro Particolare 27092 - Registro Generale 49677.
In ottemperanza a quanto espressamente richiesto dal G.E. è qui prodotta la copia del predetto atto di acquisto (documento n. 8), in quanto non già allegata alle note di deposito dell'esecutante .
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6 – SERVITÙ
L'atto di provenienza ai rogiti del notaio Paolo Vuolo, richiamato al precedente punto, non cita di servitù in particolare se non, all'art. 6, con la generica formula:
“I venditori garantiscono gli acquirenti:….
- in ordine alla legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza;
in ordine ad ogni ipotesi di evizione, sia totale sia parziale, dichiarando che sui cespiti in oggetto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti e da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali che ne diminuiscano il pieno godimento e la libera disponibilità;……..”.
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7 – TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE, ALTRI GRAVAMI, PATTI, OBBLIGHI
7.1 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie
Unitamente all’atto di pignoramento immobiliare risulta prodotta la documentazione ex art. 567, 2° comma C.P.C., formata da una relazione notarile con provenienze al ventennio (iscrizioni e trascrizioni risultanti al 06.06.2019).
Le verifiche eseguite dallo scrivente in data 28.07.2021, mediante consultazione telematica degli archivi dell'Agenzia delle Entrate – Territorio, hanno condotto ad accertare che non risultano ulteriori note a carico degli immobili pignorati, (vedasi documento n. 4).
Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie CC.RR.II. Treviso – ispezione per immobile (mn.
420 sub 4 e mn. 420 sub 20):
ISCRIZIONE
- del 24/06/1991 - Registro Particolare 2349 Registro Generale 17732 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 0 del 18/06/1991 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1091 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE
- del 01/06/1993 - Registro Particolare 10520 Registro Generale 13942 Pubblico ufficiale ESAMARCA SPA Repertorio 454/93 del 31/05/1993 ATTO AMMINISTRATIVO - PIGNORAMENTO ESATTORIALE
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 2469 del 08/07/1996 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 16/12/1994 - Registro Particolare 22881 Registro Generale 31138 Pubblico ufficiale VALVO PAOLO Repertorio 199066 del 23/11/1994 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
TRASCRIZIONE
- del 23/10/2001 - Registro Particolare 30817 Registro Generale 43033 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2570/2001 del 01/10/2001 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1092 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) ISCRIZIONE
- del 21/03/2003 - Registro Particolare 2565 Registro Generale 11687 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO - SEZIONE DISTACCATA DI CONEG Repertorio 248 del 21/03/2003 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1093 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE)
TRASCRIZIONE
- del 12/06/2003 - Registro Particolare 15555 Registro Generale 23284 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 1749 del 24/05/2003 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1094 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 03/10/2005 - Registro Particolare 26326 Registro Generale 43889 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 745 del 26/09/2005 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI
TRASCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 27092 Registro Generale 49677 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2629/1865 del 05/10/2007 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
ISCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 14034 Registro Generale 49678 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2630/1866 del 05/10/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
TRASCRIZIONE
- del 15/05/2019 - Registro Particolare 12871 Registro Generale 18102 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 3260/2019 del 23/04/2019 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
7.2 Tributi
Non risultano versati al Comune di Conegliano i seguenti importi:
per quanto imputabile a carico della sola esecutata:
–
TASI anno 2015 per € 86,00 (avviso accertamento n. 1455 del 04.03.2020) complessivamente € 86,00 (Euro ottantasei/00) (documento n. 9).7.3 Non è stato possibile accertare se esistano o meno altri procedimenti giudiziari aventi ad oggetto i beni pignorati.
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8 – DESCRIZIONE DEL BENE 8.1 Descrizione
La presente relazione ha per oggetto un appartamento residenziale al piano terzo del condominio denominato “Altrio”, ed un locale accessorio al piano terra ad uso garage.
L’area scoperta, ad uso comune adibita in parte a giardino ed in parte a spazi di manovra e parcheggio, è recintata da muro cementizio con sovrastante rete o maglie metalliche; non risultano installati cancelli pedonali o carrabili.
I beni sono ubicati nella zona centrale del Comune di Conegliano, in via Giovanni Amendola n. 54/A. L'accesso avviene direttamente dalla stessa via pubblica attraverso l'area comune.
La zona è moderatamente trafficata lungo via Borgo Porta e scarsamente lungo via G.
Amendola, essendo quest’ultima, in corrispondenza del condominio, a fondo cieco. La qualificazione urbana è discreta, il contesto prevalentemente residenziale, con parcheggi ad uso pubblico nelle vicinanze. Non vi sono stalli privati assegnati in via esclusiva all'unità pignorata, sicché il parcheggio dei mezzi avviene sull'area comune in spazi non predefiniti. La viabilità è buona, servizi urbani e trasporti presenti.
Il complesso immobiliare di cui fanno parte le unità pignorate è costituito da 11 alloggi; il tutto edificato giusta Licenza Edilizia prat. n. 51 prot. n. 1842/IV del
03.04.1970. L’intero fabbricato risulta abitabile dal 12.07.1974, così come si legge nel certificato di abitabilità n. 35 del 23.07.1974.
Non è nota la costituzione strutturale, anche se essa appare a telaio di c.a. e solai in latero-cemento.
Le pareti perimetrali di alcuni vani sono caratterizzate da cavillature dell’intonaco ben marcate. Tutti i vani dell’unità abitativa presentano estese manifestazioni di muffe conseguenti ad infiltrazioni o umidità che pregiudicano le condizioni igienico-sanitarie necessarie all’abitabilità.
I pavimenti presentano in più punti il sollevamento delle piastrelle.
Il pessimo stato di conservazione delle unità immobiliari esaminate è riconducibile principalmente alla totale mancanza di manutenzione, anche di quella ordinaria minuta.
Le murature non sono coibentate.
I tramezzi divisori sono laterizi con intonaco e pittura a civile; la pavimentazione è in piastrelle di ceramica ad eccezione delle camere che è in parquet di legno.
I serramenti esterni sono di legno, con vetro semplice, e avvolgibili in pvc; la porta d'ingresso e quelle verso l'esterno sono rinforzate mentre quelle interne sono in legno tamburato.
Le finiture sono modeste e gli impianti termo-idraulico, idrico-sanitario ed elettrico, riferiscono gli esecutati, sono solo parzialmente funzionanti, ed in ogni caso necessitanti di manutenzione straordinaria. Il riscaldamento è di tipo con caldaia a gas metano autonoma, collocata all’esterno, e termosifoni; alla data del sopralluogo non era però funzionante per carenza di manutenzione.
Il condominio è dotato di ascensore. Il vano comune già a destinazione centrale
termica posto al piano terra, il giorno del sopralluogo, non è risultato accessibile.
Non è nota la consistenza e la costituzione dell'impianto fognario.
Il garage è caratterizzato da dimensioni in altezza inferiori agli standard attuali, sia sotto il profilo normativo che di beni similari.
L'alloggio non risulta accessibile secondo la vigente normativa per il superamento delle barriere architettoniche.
L’amministratore condominiale riferisce che il condominio è assicurato per le sole parti comuni, inoltre comunica che gli insoluti riconducibili alle unità pignorate sono quantificati per gli anni 2019 e 2020 in € 2.095,36 per spese ordinarie ed euro 1.939,00 per spese straordinarie. Parte degli importi insoluti predetti (esercizio anno 2019) è oggetto del ricorso per intervento nella presente procedura esecutiva.
Per una migliore descrizione si vedano gli elaborati grafici e la documentazione fotografica, con la precisazione che quest'ultima deve ritenersi quale corredo non essenziale della presente relazione.
Si evidenzia che le indagini sono avvenute a vista; non sono stati eseguiti sondaggi o verifiche, se non espressamente richiamate in perizia, con particolare riferimento alla struttura del fabbricato e alla qualità del terreno utilizzato quale pertinenza. Non è stata eseguita la verifica dei confini o dell'esistenza di servitù eventualmente costituite per il decorrere del tempo ma non debitamente trascritte o costituite per destinazione del padre di famiglia.
8.2
Consistenza
La consistenza immobiliare è indicata con riferimento alla superficie commerciale (superficie lorda compresa tra i muri perimetrali e metà della superficie relativa ai muri di confine), ponderata mediante l'utilizzo di opportuni coefficienti e ragguagliata secondo la destinazione dei vani, la cui distinta applicazione è più oltre riportata.
Alla superficie commerciale è applicato il valore venale unitario desumibile dal mercato locale per la tipologia immobiliare esaminata.
8.3 Calcolo delle superfici 8.3.1 Superfici nette
Sono di seguito indicate anche le superfici nette per destinazione d'uso e ciò al solo fine di fornire una più concreta descrizione dell’effettiva estensione calpestabile, arrotondata al mq.
Destinazioni coperte Consistenza in mq
Ingresso p.3 11
Ripostiglio p.3 1
Soggiorno p.3 20
Cucina p.3 9
Camera p.3 9
Disimpegno p.3 3
Camera p.3 13
Bagno p.3 4
Camera p.3 14
SOMMANO 84
Terrazza p. 3 6
Garage p.T 16
La superficie netta dell'abitazione risulta di mq 84 oltre a quella del garage di mq 16
e delle terrazze di mq 6
8.3.2 Superfici lorde commerciali
Per la finalità della presente stima, come già accennato, la quantificazione della
superficie è il parametro primario da individuarsi per la definizione del più probabile valore venale in comune commercio ed è qui ottenuto applicando alla superficie lorda i coefficienti di omogeneizzazione relativi alla “destinazione”:
DESTINAZIONE SUPERFICI mq COEFF. SUP. COMM. mq
Vani principali p. 3 100 1 100,0
Garage p. T 19 0,5 9,5
Terrazza p. 3 14 0,25 3,5
Sup. commerciale complessiva mq. 113
La superficie commerciale (o convenzionale) dell’abitazione alla quale verrà applicato il valore unitario di mercato per la determinazione del più probabile valore venale in comune commercio risulta, arrotondata al metro quadro, di mq. 113 .
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9 – DESTINAZIONE URBANISTICA, CONFORMITÀ E CERTIFICAZIONI Lo scrivente ha eseguito verifiche presso l’Ufficio Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune di Conegliano col fine di accertare la destinazione di zona e la sussistenza di autorizzazioni amministrative alle opere realizzate.
9.1 Destinazione urbanistica
Il vigente strumento urbanistico definisce la destinazione come zona omogenea “T2 – Tessuto Consolidato” con intervento edilizio diretto. Per una puntuale lettura delle norme richiamate e la presa visione dei vincoli di zona, si rimanda integralmente alle stesse, delle quali il documento n. 5-1, qui allegato, costituisce un estratto.
9.2 Conformità edilizia (documento 5-2)
L'Ufficio tecnico comunale ha fornito i seguenti dati:
1) Licenza edilizia prot. n. 1842/IV pratica n. 51 del 03.04.1970 per la costruzione di
un edificio urbano e successiva domanda di variante approvata in data 08.06.1971 per ampliamento per l’aggiunta del piano attico e del vano ascensore;
2) Licenza edilizia prot. n. 15096/IV del 09.09.1971 per costruzione attico;
3) Certificato di abitabilità n. 35 del 23.07.1974;
4) Denuncia di inizio attività prot. n. 3166/SU del 21.01.2010 per lavori di manutenzione straordinaria (rimozione e smaltimento della copertura in cemento – amianto, posa in opera di nuova copertura in pannelli finto coppo, sostituzione grondaie, scossaline e pluviali).
9.3 Difformità dall’autorizzato Premesso che:
- è stata riscontrata l’incoerenza fra la grafica del progetto autorizzato e le corrispondenti quote;
- nei grafici progettuali non sono direttamente confrontabili la grafica e le quote corrispondenti all’unità pignorata, se non previa esamina dell’intero sviluppo condominiale;
- gli elaborati progettuali danno rappresentazione planimetrica di una pianta di piano tipo anziché di ogni singola unità immobiliare;
- il confronto fra i grafici di progetto e lo stato di fatto è potuto avvenire limitatamente alla porzione condominiale corrispondente alle unità pignorate;
- è stata data preferenza alle quote scritte rispetto alla rappresentazione grafica nel valutare le difformità;
- vi sono delle modifiche prospettiche e di sagoma che riguardano l'intero condominio e la cui sanabilità non è al momento determinabile, per l'impossibilità pratica di poter fornire un quadro dettagliato, esaustivo e conclusivo sul punto.
Dai rilievi effettuati emerge che lo stato di fatto delle unità pignorate non è
conforme a quello autorizzato, come risulta dal confronto con i titoli abilitativi sopra richiamati. Le modifiche consistono in una parziale modifica del distributivo interno e del terrazzo nonché in un ampliamento del bagno in corrispondenza della porzione sporgente rispetto al fronte del fabbricato (vedasi doc. n. 5-3 allegato).
L’altezza dei vani risulta inferiore a quella prescritta nella licenza edilizia (mt 3,00), precisando che essendo di mt 2,77 è comunque superiore a quella oggi minima prescritta ai fini dell’agibilità.
Le modifiche illustrate, con il solo riferimento all'unità pignorata, appaiono sanabili.
Non sono evidenti altre sostanziali modifiche rispetto all'autorizzato.
Non è possibile riferire oltre circa la sanabilità/sanzionabilità delle opere eseguite in difformità dalle licenze inanzi citate, in quanto l'Ufficio tecnico comunale riferisce che una determinazione in tale senso, dato anche l'interessamento di parti condominiali, necessita di una apposita istruttoria. Vi sono poi gli interventi strutturali che pure necessitano di una previa istruttoria sulla adeguatezza della sicurezza degli edifici. Riferisce inoltre l'Ufficio tecnico comunale che, in ogni caso, la sanzione per la sanatoria delle unità pignorate non sarà inferiore ad € 1.000,00 oltre ad € 60,00 per diritti di segreteria e che sono quindi gli unici costi ipotizzabili con certezza, non essendo stimabili altri costi e sanzioni; le spese tecniche di redazione di una CILA in sanatoria per opere interne sono stimate in € 2.025,00 iva ed accessori compresi.
Non è attualmente in corso alcun provvedimento sanzionatorio.
Data la complessa valutazione dello storico edilizio-urbanistico del fabbricato e della incongruenza dei dati desumibili dai documenti esaminati, si ritiene consigliabile per gli interessati all'acquisto di diritti sul medesimo immobile di procedere con ogni altro necessario approfondimento presso il competente Ufficio Edilizia ed Urbanistica del Comune di Conegliano.
Relativamente alle difformità dall'autorizzato di cui sono afflitte le unità immobiliari, ed alle più approfondite verifiche sulla eventuale sanzionabilità/sanabilità delle stesse, lo scrivente rileva l'impossibilità pratica di poter fornire un quadro dettagliato, esaustivo e conclusivo sul punto, nel rispetto dell’incarico ricevuto, pur nella precipua volontà di fornire dati e informazioni complete.
D’altronde, per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all’esperto, non pare plausibile intenderlo teso fin tanto a sostituire l’espressione che compete per legge agli Uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti. Gli Uffici medesimi, è da ribadire, subordinano le proprie manifestazione all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di una pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio.
E' pertanto qui puntualizzato che, in ossequio del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, il contenuto del presente elaborato è da intendersi esposto in termini orientativi e previsionali e, particolarmente per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale, ciò al fine di fornire un quadro di massima d'utilità esclusiva per le finalità peritali.
E' da precisarsi, pertanto, che le indicazioni peritali possono essere soggette a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione peritale.
9.4 Certificazioni energetiche
Non è stato rilevato nessun documento di certificazione energetica del fabbricato, ma la collocazione dell'unità immobiliare è presumibile tra le peggiori classi energetiche sotto il profilo del risparmio energetico.
9.5 Dichiarazioni legge 13/89
Non sono state riscontrate dichiarazioni in relazione al superamento delle
barriere architettoniche.
9.6 Documentazione tecnica
Non è stata riscontrata documentazione in ordine agli impianti tecnologici ed in ordine all'ambiente.
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10 – DIVISIBILITÀ
Si ritiene che le unità pignorate non siano divisibili.
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11 – DISPONIBILITÀ
Stato dei possessi e delle occupazioni.
11.1
E' stato accertato dallo scrivente ausiliario del giudice che l’alloggio con le pertinenze in oggetto è attualmente occupato da lla ditta esecutata e dalla sua famiglia;(vedi do c umento n. 7- 1 ).
11.2 Non sono giunte dagli organi di Polizia di Conegliano le informazioni richieste con richieste con riguardo all'esistenza di comunicazioni ai sensi art. 12-D.L.
21/03/1978 n.59 (si veda documento n. 7-2 ).
11.3 L'Agenzia delle Entrate, in seguito alla richiesta di accesso agli atti inoltrata dallo scrivente ausiliario, informa che non risultano registrati contratti di affitto a nome degli esecutati per le unità pignorate (documento n. 6).
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12 – STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
La determinazione del più probabile valore venale in comune commercio di un bene economico può farsi per via analitica o per via sintetica adottando i prezzi offerti dal mercato immobiliare praticato in loco.
Alla superficie commerciale come innanzi delineata è applicato il valore venale
unitario desumibile dal mercato locale per la tipologia immobiliare esaminata, ponderato mediante l'utilizzo di opportuni coefficienti in ragione della destinazione tipica dei locali.
Gli elementi attinti dalle indagini effettuate al fine di raffrontare il bene da stimare con quelli di valore cognito mediante opportune scale di merito, sono risultati, sufficienti per la formulazione del giudizio.
Tale raffronto viene sintetizzato nel valore del parametro mq lordo, che è espressione di tutte le considerazioni dette in precedenza, desunto, per ricerca di immobili comparabili aventi caratteristiche compatibili con l’oggetto di stima, presso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate di consultazione valori immobiliari dichiarati. Detto servizio ha permesso la consultazione dei corrispettivi dichiarati nelle transazioni immobiliari a titolo oneroso, desunti dai modelli per l’Adempimento unico di trascrizione, voltura e registrazione degli atti di compravendita, relativi a unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati trasferite per l’intero e per il diritto di proprietà. I valori consultati si riferiscono ad atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019 nel raggio di 500 ml da via G. Amendola.
Nella tabella che segue sono riepilogate le consistenze, già precedentemente omogeneizzate secondo la destinazione specifica, ed i valori unitari ad esse applicabili.
Alla luce delle fonti bibliografiche che si riconducono a indagini di mercato svolte da istituti di ricerca e osservatori del mercato immobiliare, si profila un mercato immobiliare congestionato, variato nel tradizionale rapporto tra valore e reddito capitale, i cui apici caratterizzati dalle contrattazioni dei primi anni duemila non sono ipotizzabili neppure a medio termine.
Il valore accessorio delle parti comuni concorre alla formazione del valore a mq della consistenza principale, nel quale deve ritenersi ricompreso senza distinzione,
essendo di fatto non scomputabile ne attribuibile separatamente. Dopo la precedente breve premessa il valore venale dell'immobile in oggetto viene così definito dallo scrivente esperto stimatore:
Superficie commerciale mq. 113
Valore unitario a mq € 9 00,00
valore immobiliare € 101.700,00
Costi pratiche catastali -€ 3.263,29
Costi sanatoria edilizio urbanistica (minimi) -€ 3.085,00 Insoluti condominiali ultime due annualità * -€ 4.034,36 Valore dell'immobile stimato in € 91.317,35 che si arrotondano per leggero difetto in:
€ 91.000,00 diconsi euro novantunmila/00
*Nota: il valore sopra esposto è al netto degli insoluti condominiali, sicché la predetta decurtazione è da considerarsi fatto salvo che gli importi richiesti con ricorso per intervento del Condominio Altrio, depositato il 15/04/2021, non siano direttamente liquidati in fase di piano di riparto a seguito di aggiudicazione.
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13 – STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA
Tenuto conto delle caratteristiche peculiari del bene, dell'ubicazione, della vetustà, dello stato di conservazione pessimo, delle finiture e della necessità di interventi edilizi di manutenzione straordinaria, tenuto conto che gli accertamenti sono avvenuti a vista, e che la vendita avviene senza garanzia per vizi e difetti, anche considerato che non mancano sul mercato offerte di beni ad analoga destinazione, si ritiene congruo valutare il valore per la vendita forzata in misura pari al 80% del valore in comune commercio.
€ 101.700,00 x 0,8 = € 81.360,00 costi in detrazione -€ 10.382,65
sommano € 70.977,35
che si arrotondano per leggero eccesso in
€ 71.000,00 diconsi euro settantunmila/00
*Nota: il valore sopra esposto è al netto degli insoluti condominiali (si veda elencazione al precedente punto 12-) sicché la predetta decurtazione è da considerarsi fatto salvo che gli importi richiesti con ricorso per intervento del Condominio Altrio, depositato il 15/04/2021, non siano direttamente liquidati in fase di piano di riparto a seguito di aggiudicazione.
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Il presente elaborato unitamente agli allegati è trasmesso telematicamente tramite PCT in Cancelleria del Tribunale, sezione Esecuzioni Immobiliari.
Il sottoscritto ha inoltre provveduto ad inoltrare, o a rendere disponibile, al creditore procedente, al custode ed ai debitori, a mezzo posta elettronica, lettera raccomandata o mediante deposito in cancelleria, copia dell’elaborato peritale.
Dell’avvenuta spedizione viene fornita prova mediante deposito in cancelleria della
“attestazione di invio”.
Tanto riferisce lo scrivente perito in evasione all'incarico ricevuto, e ringrazia il Signor Giudice per la fiducia dimostratagli con l’affidamento del mandato.
Follina, 04/08/2021
L'esperto stimatore Geom. Carlo Cason
documento firmato digitalmente
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RIEPILOGO 1.
Tipologia del lotto:
Trattasi di unico lotto di proprietà degli esecutati, costituito da appartamento residenziale al piano terzo con pertinente garage al piano terra e la proporzionale quota sulle parti comuni, facente parte del condominio “Altrio”.
2.
Ubicazione:
L'immobile è ubicato nella zona centrale del Comune di Conegliano, in via Giovanni Amendola n. 54/A. Non vi è specificazione del numero dell’interno. E' direttamente accessibile dalla strada pubblica.
3.
Identificativi catastal i:
Catasto dei Fabbricati - Comune di CONEGLIANO Sezione E – Foglio 5
- particella n. 420 sub. 4 - categoria C/6 - classe 5^ – mq. 15 - sup. cat. mq 15 – r. c. € 64,38 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. T;
- particella n. 420 sub. 20 - categoria A/3 - classe 3^ - vani 5,5 - sup. cat. Mq 97 (escluse le aree scoperte mq 95) – r. c. € 409,89 - via Giovanni Amendola n. 54 – P. 3;
oltre alla proporzionale quota sulle parti ed impianti comuni così come determinate dall’art. 1117 c.c., pari a complessivi 101,50/1000.
4.
Confini :
Confini in mappa del C.T. de ll’area su cui insiste il fabbricato del quale fa parte l’unità immobiliare pignorata:
a nord con il m.n. 501 (Via G. Amendola), ad est con i mm. nn. 691, 688 e 645, a sud con il m.n. 948 e ad ovest con il m. n. 1100 (Via Borgo Porta), salvo se altri più precisi.
5. Intestazione:
Per la quota di metà ciascuno di proprietà degli esecutati, complessivamente per
l'intero-
6. Servitù:
L'atto di provenienza ai rogiti del notaio Paolo Vuolo, richiamato al precedente punto, non cita di servitù in particolare se non, all'art. 6, con la generica formula:
“I venditori garantiscono gli acquirenti:….
- in ordine alla legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza;
in ordine ad ogni ipotesi di evizione, sia totale sia parziale, dichiarando che sui cespiti in oggetto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti e da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali che ne diminuiscano il pieno godimento e la libera disponibilità;……..”.
7. Trascrizioni ed oneri
7.1 Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie:
Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie CC.RR.II. Treviso – ispezione per immobile (mn.
420 sub 4 e mn. 420 sub 20):
ISCRIZIONE
- del 24/06/1991 - Registro Particolare 2349 Registro Generale 17732 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 0 del 18/06/1991 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1091 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE
- del 01/06/1993 - Registro Particolare 10520 Registro Generale 13942 Pubblico ufficiale ESAMARCA SPA Repertorio 454/93 del 31/05/1993 ATTO AMMINISTRATIVO - PIGNORAMENTO ESATTORIALE
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 2469 del 08/07/1996 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 16/12/1994 - Registro Particolare 22881 Registro Generale 31138 Pubblico ufficiale VALVO PAOLO Repertorio 199066 del 23/11/1994 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
TRASCRIZIONE
- del 23/10/2001 - Registro Particolare 30817 Registro Generale 43033 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2570/2001 del 01/10/2001 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1092 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) ISCRIZIONE
- del 21/03/2003 - Registro Particolare 2565 Registro Generale 11687 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO - SEZIONE DISTACCATA DI CONEG Repertorio 248 del 21/03/2003 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1093 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE
- del 12/06/2003 - Registro Particolare 15555 Registro Generale 23284 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 1749 del 24/05/2003 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Documenti successivi correlati:
1. Annotazione n. 1094 del 10/02/2006 (CANCELLAZIONE) TRASCRIZIONE
- del 03/10/2005 - Registro Particolare 26326 Registro Generale 43889 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 745 del 26/09/2005 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI
TRASCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 27092 Registro Generale 49677 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2629/1865 del 05/10/2007 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
ISCRIZIONE
- del 19/10/2007 - Registro Particolare 14034 Registro Generale 49678 Pubblico ufficiale VUOLO PAOLO Repertorio 2630/1866 del 05/10/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
TRASCRIZIONE
- del 15/05/2019 - Registro Particolare 12871 Registro Generale 18102 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI TRIBUNALE DI TREVISO Repertorio 3260/2019 del 23/04/2019 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
7.2 Oneri e Tributi non versati
Complessivamente € 86,00 (Euro ottantasei/00) al Comune di Conegliano.
8. Breve descrizione:
Unità immobiliare composta da appartamento al piano terzo, in condominio denominato “Altrio”, con garage al piano terra.
Consistenza lorda:
DESTINAZIONE SUPERFICI mq COEFF. SUP. COMM. mq
Vani principali p. 3 100 1 100,0
Garage p. T 19 0,5 9,5
Terrazza p. 3 14 0,25 3,5
Sup. commerciale complessiva mq. 113
9. Destinazione urbanistica e conformità 9.1 Destinazione urbanistica
Il vigente strumento urbanistico definisce la destinazione come zona omogenea “T2 – Tessuto Consolidato” con intervento edilizio diretto.
9.2 Conformità edilizia
L'Ufficio tecnico comunale ha fornito i seguenti dati:
1) Licenza edilizia prot. n. 1842/IV pratica n. 51 del 03.04.1970 per la costruzione di un edificio urbano e successiva domanda di variante approvata in data 08.06.1971 per ampliamento per l’aggiunta del piano attico e del vano ascensore;
2) Licenza edilizia prot. n. 15096/IV del 09.09.1971 per costruzione attico;
3) Certificato di abitabilità n. 35 del 23.07.1974;
4) Denuncia di inizio attività prot. n. 3166/SU del 21.01.2010 per lavori di manutenzione straordinaria (rimozione e smaltimento della copertura in cemento – amianto, posa in opera di nuova copertura in pannelli finto coppo, sostituzione grondaie, scossaline e pluviali).
L'unità immobiliare abitativa è afflitta da irregolarità edilizio-urbanistica, sanabile, per parziale modifica del distributivo interno e del terrazzo nonché in un ampliamento del bagno. Le difformità relative all’unità pignorata sono sanabili.
Vi sono delle modifiche prospettiche e di sagoma che riguardano l'intero condominio la cui sanabilità non è al momento determinabile.
Nessun provvedimento sanzionatorio in corso.
9.3 Certificazioni energetiche
Non è stato rilevato nessun documento di certificazione energetica del fabbricato, ma la collocazione dell'unità immobiliare è presumibile tra le peggiori classi energetiche sotto il profilo del risparmio energetico.
9.4 Dichiarazioni Legge 13/89
Non sono state riscontrate dichiarazioni in relazione al superamento delle barriere architettoniche.
9.5 Documentazione tecnica
Non è stata riscontrata documentazione in ordine agli impianti tecnologici ed in ordine all'ambiente.
10.
Divisibilità :
Le unità immobiliari pignorate non sono divisibili.
11.
D isponibilità dell'immobile:
Immobile è attualmente occupato dalla ditta esecutata e dalla sua famiglia.
12. Stima del più probabile valore di mercato:
€ 91.000,00 diconsi euro novantunmila/00 13. Stima del valore di vendita forzata:
€ 71.000,00 diconsi euro settantunmila/00
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14 ELENCO ALLEGATI 1 – estratto di mappa
2 – visure catastali
3 – planimetrie catastali, di rilievo e confronto 4 – ispezione ipotecaria
5 – estratto strumento pianificazione urbanistica, titoli abilitativi edilizi e confronto 6 – comunicazione Agenzia Entrate
7– comunicazioni del Comune di Conegliano – Ufficio Anagrafe e Polizia Locale 8 – atto notarile di provenienza
9 – comunicazione Ufficio Tributi del Comune di Conegliano 10 - documentazione fotografica
11 - attestazione di invio alle parti
