Rapporto immobiliare 2009 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva

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Rapporto immobiliare 2009

Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva

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Indice

Presentazione 1 Introduzione 3 Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati 4

1. QUADRO DI SINTESI NAZIONALE DEL MERCATO NON RESIDENZIALE 5

2. IL MERCATO DEGLI UFFICI 9

3. IL MERCATO DEI NEGOZI 24

4. IL MERCATO DEI CAPANNONI 39

5. STIMA DEL VALORE DI SCAMBIO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI NON

RESIDENZIALI 59

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Presentazione

Il Rapporto Immobiliare 2009 è stato profondamente modificato. Sono stati, infatti, redatti due distinti Rapporti, uno dedicato al mercato residenziale, l’altro a quello non residenziale.

Il presente Rapporto è quello dedicato alle compravendite di unità immobiliari di tipo produttivo, terziario e commerciale. L’ulteriore novità, al riguardo, è data dal fatto che tale Rapporto è stato realizzato congiuntamente dall’Agenzia del Territorio e dall’Associazione nazionale delle società di leasing (ASSILEA). Il Rapporto rappresenta il frutto della collaborazione instauratosi tra l’Agenzia del Territorio e ASSILEA. In effetti, con il protocollo d’intesa sottoscritto dalle due organizzazioni nel 2007, si è avviata una proficua collaborazione incentrata nel supporto all’indagine del mercato immobiliare non residenziale. E’ stato costruito un sistema informativo che consente agli associati ASSILEA di acquisire dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing, costituendo le schede che alimentano il data base OMI alla base delle quotazioni immobiliari.

Il tasso di penetrazione del leasing immobiliare sulle compravendite di immobili non residenziali è, infatti, circa del 23% in termini di numerosità e circa del 50% in termini di valore. Ciò implica una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto a tanti altri soggetti.

Dopo una fase di sperimentazione, oggi le schede immobiliari acquisite nel Sistema informativo OMI dalla fonte ASSILEA forniscono un significativo contributo all’indagine del mercato non residenziale. Nel 2008 sono pervenute all’Agenzia del Territorio circa il 20% del totale delle schede rilevate per unità non residenziali (oltre il 50% per le unità a destinazione produttiva). Sono, infatti, state quasi 2.000 nel 2008 le schede acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA che hanno alimentato gli archivi OMI, supportando il processo di determinazione delle quotazioni immobiliari.

Da tale ambito di collaborazione tra Agenzia del Territorio e ASSILEA è nata l’idea di sviluppare un’analisi congiunta sul mercato commerciale, terziario e produttivo i cui principali risultati sono presentati in questo rapporto. Il rapporto vuole fornire un’ampia panoramica del mercato italiano degli immobili non residenziali, attraverso l’analisi territoriale dello stock, dei volumi di compravendita, e delle quotazioni delle tipologie immobiliari negozi, uffici, e capannoni che rappresentano con maggior significatività il mercato immobiliare commerciale, terziario e produttivo.

Il volume si articola in cinque capitoli. Il primo capitolo è dedicato ad una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali. I successivi tre capitoli sono dedicati, rispettivamente, ai principali risultati dell’analisi dei mercati immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni, in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2008, di intensità di mercato e livello delle quotazioni

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Il Rapporto è stato coordinato da Gianni Guerrieri, direttore centrale dell’Osservatorio del Mercato immobiliare e Servizi estimativi dell’Agenzia del Territorio e da Fabrizio Marafini, direttore generale dell’ASSILEA.

Hanno collaborato alla redazione del presente rapporto Caterina Andreussi, responsabile dell’Ufficio Studi dell’OMI, Maurizio Festa, responsabile Banca Dati OMI, Stefano Cenciarelli, Ufficio studi dell’OMI, e Giovanni Cardarelli, Ufficio Banca Dati OMI.

Gianni Guerrieri (Agenzia del Territorio)e Fabrizio Marafini(ASSILEA) Roma 4 giugno 2009

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Introduzione

La collaborazione intrapresa nel 2007 tra Agenzia del Territorio e ASSILEA, ha consentito di consolidare una base dati di informazioni economiche sul settore non residenziale garantendo, in tal modo, ulteriore contributo alla trasparenza del mercato.

Il sistema informativo di ASSILEA acquisisce, infatti, dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing e alimenta, con cadenza semestrale, gli archivi delle schede OMI alla base del processo di determinazione delle quotazioni immobiliari.

Nel 2008 le schede immobiliari acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA sono state 1.840. Tali schede hanno costituito una base informativa significativa nel processo per la determinazione delle quotazioni OMI riferite alle tipologie edilizie non residenziali.

Nel settore non residenziale, infatti, la fonte ASSILEA ha costituito nel 2008 circa il 10% delle schede rilevate per la tipologia edilizia negozi, circa il 20% per la tipologia Uffici e oltre il 50% per le unità a destinazione produttiva.

Area Territoriale

n. schede OMI

n. schede Assilea

Nord Est 1.882 320

Nord Ovest 872 138

Centro 1.506 543

Sud 1.927 627

Isole 1.489 212

Totale complessivo 7.676 1.840 Nel 2008, grazie alle sinergie attivate, delle 7.676 schede immobiliari di unità non residenziali complessivamente acquisite negli archivi OMI, 5.172 sono state elaborate in 877 campioni statistici¹ in 383 zone OMI di 155 comuni. Area Territoriale n. campioni elaborati n. schede elaborate Nord Est 199 1.203 Nord Ovest 190 1.092 Centro 212 1.273 Sud 170 980

Isole 106 624 Totale complessivo 877 5.172

1 Le schede rilevate costituiscono, nell’ambito di una zona omogenea per una stessa tipologia edilizia, un campione statistico che viene elaborato al fine di stimare la media della popolazione dalla quale il campione

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Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati

Il documento d’analisi è basato sui dati contenuti negli archivi dell’Agenzia del Territorio, desunti dalle note di trascrizione, dagli archivi del catasto e dagli archivi delle quotazioni dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) alimentati dai flussi inerenti provenienti da ASSILEA.

Per ciò che riguarda i dati tratti dagli archivi catastali e delle note di trascrizione non sono compresi quelli relativi alle province di Trento, Bolzano, Gorizia e Trieste, in quanto tali archivi non sono gestiti dall’Agenzia del Territorio ma dalle competenti amministrazioni locali.

Le elaborazioni effettuate nell’ambito del presente studio, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili considerati, ha imposto l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie in uso al catasto e su ulteriori categorie adottate. Ovviamente l’uso di questa classificazione costituisce anche un limite, in quanto non sempre le diverse categorie riflettono fedelmente l’uso effettivo dell’immobile. D’altra parte tale limite non è superabile

Si riporta per maggiore chiarezza la tabella di corrispondenza tra le denominazioni adottate per le tipologie edilizie esaminate nel presente studio e le relative categorie catastali.

Terziario Commerciale Produttivo

Tipologie edilizie Uffici Istituti di

credito Negozi Edifici

commerciali Alberghi Capannoni Categorie

Catastali A10 D5 C1 e C3 D8 D2 D1 e D7

Si precisa, inoltre, che i dati analizzati riguardano esclusivamente le compravendite aventi per oggetto il diritto di proprietà sugli immobili.

I valori medi annuali comunali, alla base della costruzione degli indici territoriali presentati in questo studio, sono calcolati come media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI pubblicati nel 1° e 2° semestre 2008 estesa all’intero territorio nazionale.

La terminologia utilizzata in questo rapporto fa riferimento al “Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore Economico-Immobiliare” pubblicato dall’Agenzia del Territorio con Tecnoborsa; le note metodologiche sulla determinazione degli stock immobiliari e i volumi di compravendite sono contenute nei volumi “Statistiche catastali” e “Rapporto immobiliare” annuale pubblicati dall’Agenzia del Territorio.

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1. Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale

Le tipologie immobiliari oggetto di questo rapporto sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni ed industrie). Per tali tipologie si propone un analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita, delle quotazioni di mercato e delle unità di nuova costruzione.

I dati nazionali e per area territoriale del 2008, relativi allo stock, al NTN ed all’IMI (indicatore di dinamicità del mercato immobiliare), per le tipologie suddette sono riportati nella Tabella 1. Sono altresì riportati, per completare il quadro delle tipologie edilizie non residenziali, i dati riferiti alle unità immobiliari destinate a Istituti di credito, Edifici commerciali ed Alberghi.

Tabella 1: Stock, NTN e IMI 2008 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali

STOCK Uffici Negozi Capannoni Istituti

di Credito Edifici

commerciali Alberghi Totale Nord Est 183.298 416.058 172.315 4.934 43.643 14.379 834.627 Nord Ovest 143.769 628.328 201.147 6.817 56.101 11.647 1.047.809

Centro 128.785 547.282 114.933 3.750 29.653 12.302 836.705

Sud 82.938 624.118 95.256 2.253 34.024 9.057 847.646

Isole 45.360 257.246 39.600 1.384 10.947 4.184 358.721

Italia 584.150 2.473.032 623.251 19.138 174.368 51.569 3.925.508

NTN Uffici Negozi Capannoni Istituti

di Credito Edifici

commerciali Alberghi Totale

Nord Est 4.556 7.059 6.427 88 1.226 205 17.715

Nord Ovest 5.799 12.557 4.581 106 1.923 256 27.067

Centro 3.881 8.858 2.434 40 851 231 16.296

Sud 2.346 7.306 1.553 19 806 112 12.142

Isole 1.136 3.495 404 17 251 147 5.450

Italia 17.718 39.275 15.398 270 5.057 951 78.668

IMI Uffici Negozi Capannoni Istituti

di Credito Edifici

Commerciali Alberghi Totale

Nord Est 2,86% 1,70% 3,73% 1,78% 2,81% 1,43% 2,12%

Nord Ovest 4,60% 2,00% 2,28% 1,55% 3,43% 2,20% 2,58%

Centro 3,72% 1,62% 2,12% 1,07% 2,87% 1,88% 1,95%

Sud 3,39% 1,17% 1,63% 0,84% 2,37% 1,24% 1,43%

Isole 3,13% 1,36% 1,02% 1,23% 2,29% 3,51% 1,52%

Italia 3,57% 1,59% 2,47% 1,41% 2,90% 1,84% 2,00%

In termini di stock immobiliare, i Negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali. Infatti, come

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Figura 1: Ripartizione dello stock e del NTN 2008 delle tipologie non residenziali Stock 2008

Uffici 14,9%

Negozi 63,0%

Capannoni 15,9%

Alberghi 1,3%

Istituti di Credito 0,3%

Edifici Commerciali

6,4%

NTN 2008

Uffici 22,5%

Negozi 49,9%

Capannoni

19,6% Alberghi

1,2%

Istituti di Credito 0,3% Edifici

Commerciali 6,4%

Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i Negozi a detenere la quota maggiore di NTN, ma con un valore inferiore alla quota di stock, 50% circa.

Risultano, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli Uffici e dei Capannoni, 20% e 23% circa rispettivamente. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell’IMI, indice della dinamicità del mercato, rapporto tra NTN e relativo stock immobiliare.

L’IMI risulta, quindi, molto elevato per Uffici e Capannoni (3,6% e 2,5%

rispettivamente) e piuttosto modesto per la tipologia Negozi (1,6% circa).

Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93,8%) sia in termini di volumi di compravendita (92,0%). Si può pertanto affermare che l’analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa del segmento non residenziale. D’ora in avanti, nel presente rapporto, l’analisi si concentrerà pertanto sulle tipologie edilizie non residenziali maggiormente rappresentative: Uffici, Negozi e Capannoni.

Figura 2: Numero indice NTN 2004 – 2008 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali

100,0 101,5

86,1 100,3

96,2

91,9

79,7

108,2 108,6

105,2

96,0 106,9

103,5

2004 2005 2006 2007 2008

Uffici Negozi Capannoni

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In Figura 2 è riportato il grafico degli andamenti nazionali del mercato delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire dal 2004.

L’andamento del numero indice NTN, con base 100 all’anno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie Uffici e Negozi, nel 2007 per i Capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008.

Nella Tabella 2 sono riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni

% dei volumi delle compravendite, espressi in termini di NTN, registrate nel 2008 rispetto all’anno precedente. Risulta nel 2008, rispetto il 2007, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in tutte le aree territoriali, con la diminuzione più accentuata per gli Uffici con -15,1%.

Tabella 2: variazione % NTN 2008/2007 tipologie non residenziali Var % NTN

2008 / 2007 Uffici Negozi Capannoni Totale

(uff., neg. e cap.)

Totale non res.

Nord Est -13,0% -10,9% -4,1% -9,7% -9,6%

Nord Ovest -12,4% -15,4% -10,8% -13,6% -13,0%

Centro -19,1% -14,6% -9,5% -15,0% -13,7%

Sud -16,5% -11,7% -11,6% -12,8% -12,2%

Isole -20,0% -9,1% -9,1% -11,8% -9,9%

Italia -15,1% -13,2% -8,7% -12,8% -12,1%

L’intensità della dinamica del mercato, misurata con l’indice IMI, per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al 2008 è presentata nel grafico di Figura 3.

Figura 3: Indice IMI 2004 – 2008 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali

4,2%

3,7%

3,0%

2,1% 2,1%

2,0% 1,9%

1,6%

3,0% 3,1%

3,0%

2,8%

2,5%

4,3%

3,9%

2004 2005 2006 2007 2008

Uffici Negozi Capannoni

Relativamente ai valori di mercato è stata calcolata una quotazione media, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, elaborando le quotazioni OMI

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Tabella 3: Quotazione media 2008 nazionale e per area territoriale - tipologie non residenziali

Area territoriale Quotazione media Negozi

2008 (€/mq) Variazione % 2008/2007

Quotazione media Uffici

2008 (€/mq) Variazione % 2008/2007

Quotazione media Capannoni

2008 (€/mq) Variazione % 2008/2007

Nord Est € 1.881 0,2% € 1.464 0,8% € 525 1,6%

Nord Ovest € 1.896 2,1% € 1.633 3,4% € 557 1,7%

Centro € 2.623 2,0% € 2.044 3,4% € 650 4,0%

Sud € 1.694 4,7% € 1.369 4,7% € 441 4,9%

Isole € 1.404 5,1% € 1.180 5,4% € 419 3,4%

Media nazionale € 1.950 2,6% € 1.580 3,1% € 540 2,6%

Alcuni risultati della elaborazione delle schede immobiliari

È stata, inoltre, effettuata l’elaborazione delle schede puntuali rilevate nel 2008 determinando così il valore medio dei prezzi rilevati per le tipologie Negozi, Uffici e Capannoni sia per unità immobiliare sia per unità di superficie (Tabella 4).

Tabella 4: Valore medio per immobile e per unità di superficie risultanti dalle schede OMI

Tipologia Valore medio per unità

immobiliare (€)

Valore medio per unità di superficie (€/mq) Uffici 361.980 2.564 Negozi 256.600 2.879 Capannoni 936.429 874

Un’interessante e più significativa elaborazione, applicando il metodo della distribuzione di Student ai singoli campioni costituiti nelle zone OMI (composti da almeno 5 schede immobiliari rilevate in un semestre) ha fornito intervalli di confidenza i cui valori medi nazionali del minimo e del massimo sono riportati nella Tabella 5.

Tabella 5: Valori medi degli intervalli di confidenza dei campioni di schede OMI.

Tipologia ^{Valore min}_(€/mq) ^{Valore max}_(€/mq)

Uffici 1.809 2.719 Negozi 1.935 3.351 Capannoni 701 975

L’elaborazione delle sole schede acquisite nel Sistema Informativo ASSILEA, ha condotto ad un dato medio nazionale per le tipologie Negozi, Uffici e Capannoni che è riportato nella Tabella 6.

Tabella 6: Valore medio per immobile e per unità di superficie risultanti dalle schede ASSILEA

Tipologia Valore medio per unità

immobiliare (€)

Valore medio per unità di superficie (€/mq) Uffici 482.968 2.403 Negozi 415.271 2.452 Capannoni 1.062.464 863

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2. Il mercato degli uffici

Lo stock immobiliare

Le unità immobiliari della tipologia Uffici, censite negli archivi catastali nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati), sono circa 584mila sul territorio nazionale. È necessario, peraltro, specificare che la categoria catastale A/10 non include l’effettivo stock immobiliare nazionale realmente destinato a tale uso in quanto non solo è frequente l’utilizzo ad ufficio dell’unità immobiliare residenziale senza che comporti conseguente variazione di categoria catastale, ma per alcuni comuni minori² non è stata definita la categoria A/10 (e relativa rendita catastale) e le unità ad uso ufficio vengono censite nella categoria A2 (abitazioni civili) e, quindi, non individuabili dalla banca dati del catasto. Va considerato, inoltre, che nella categoria catastale A/10 non rientrano la maggior parte dei edifici ‘strutturati’ per ufficio³ che vengono censiti, invece, nelle categorie non ordinarie del gruppo D: lo stock realmente utilizzato per uffici risulterebbe, pertanto, sicuramente sensibilmente superiore a quello censito in Catasto nella sola categoria A/10.

La ripartizione dello stock di uffici (A/10) per le diverse aree territoriali evidenzia come sia prevalente nelle aree del Nord (il 56% complessivamente) e scarso al Sud e nelle Isole (14,2% e 7,8% rispettivamente).

Figura 4: Stock 2008 Uffici - quota % per area territoriale

SUD 14,2%

CENTRO

22,0% NORD-OVEST

31,4%

NORD-EST 24,6%

ISOLE 7,8%

Tra le regioni (Tabella 7) con la maggior presenza relativa di uffici sul territorio emerge la Lombardia (oltre 133mila unità pari al23% circa dello stock nazionale) seguita a lunga distanza da Veneto, Emilia Romagna, Lazio e Toscana, con quote intorno al 10% dello stock nazionale. Tra le regioni del Sud, la Sicilia e la Campania, con circa 30mila unità, risultano quelle con la maggior quota sullo stock nazionale (5% circa).

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Tabella 7: Stock 2008 Uffici per regione e per area territoriale

Figura 5: Stock 2008 Uffici - distribuzione comunale

Nella Tabella 8 sono riportati i dati sulla ripartizione dello stock di uffici tra capoluoghi ed i comuni non capoluogo, per le diverse macro aree territoriali.

Area Regione stock

Emilia-Romagna 65.882 Friuli-Venezia Giulia 9.792 Nord Est

Veneto 68.095

Nord Est 143.769

Liguria 13.279

Lombardia 133.516 Piemonte 34.773 Nord Ovest

Valle d’Aosta 1.730 Nord Ovest 183.298

Lazio 54.107

Marche 17.321

Toscana 46.151

Centro

Umbria 11.206

Centro 128.785 Abruzzo 11.778 Basilicata 2.971 Calabria 10.028 Campania 30.096

Molise 1.451

Sud

Puglia 26.614

Sud 82.938 Sardegna 16.651 Isole

Sicilia 28.709

Isole 45.360 Totale Nazionale 584.150

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Dall’analisi dei dati presentati nella tabella si nota che lo stock immobiliare degli uffici è sostanzialmente ripartito egualmente tra i comuni capoluogo e i comuni del resto della provincia. Nel Centro e nelle Isole la concentrazione nel capoluogo supera il 50%, nel Nord Ovest la distribuzione è identica tra capoluoghi e comuni minori, nel Nord Est e nel Sud è nei comuni non capoluogo che si concentra la maggior parte di stock a destinazione Uffici.

Tabella 8: Stock 2008 Uffici capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale

Area Comuni stock % stock

Capoluoghi 64.450 45%

Nord Est

Non Capoluoghi 79.319 55%

Nord Ovest

Centro

Sud

Isole

Italia Non Capoluoghi 292.678 50%

I volumi di compravendita

Nel 2008 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione Ufficio censite nella categoria catastale A/10 è stato pari a 17.718 NTN ovvero il 3,0%

dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale (IMI uffici – nazionale).

La distribuzione per comune del NTN 2008, rappresentata nella Figura 6, evidenzia la maggior diffusione di compravendite tra i comuni del Nord, mentre nel Sud sono molto più limitate le aree geografiche con presenza di compravendite di uffici.

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Figura 6: NTN 2008 Uffici - distribuzione comunale

Il grafico successivo, Figura 7, che rappresenta le quote % di compravendite di uffici per aree geografiche, conferma, infatti, (ed accentua rispetto alla distribuzione dello stock relativo) la forte concentrazione di NTN nel Nord con circa il 58% del mercato nazionale, mentre la quota di NTN complessiva del Sud e Isole è inferiore al 20% (13% e 6% rispettivamente) e pari al 22% nel Centro.

Figura 7: NTN 2008 Uffici- quota % per area territoriale

SUD 13,2%

CENTRO 21,9%

NORD-OVEST 32,7%

NORD-EST 25,7%

ISOLE 6,4%

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L’andamento dei volumi di compravendite per il settore degli Uffici dal 2004, rappresentato nel grafico della Figura 8 in termini di numero indice del NTN, rileva come, dopo la crescita del 2005, si assista ad una frenata nel 2006 nel Centro e nel Nord. Nel 2007 il calo di compravendite continua nel Nord, nel Centro si ha una leggera ripresa e nel Sud il trend si presenta stazionario, dopo tre anni di crescita notevole. Il 2008 registra invece una flessione consistente per ogni area geografica, in particolare nelle Isole.

Figura 8: NTN 2004-08 Uffici – Grafico per aree geografiche

100

109,1

101,2 100 99,0

103,0 102,8

94,6

82,9 110,8

99,9

86,6 103,7

112,7

89,1 100

109,9

120,9

96,7 106,9

101,5 107,0 106,7 113,1

86,1 103,5

80 90 100 110 120 130

2004 2005 2006 2007 2008

numero indice NTN Uffici

NORD-EST NORD-OVEST CENTRO SUD ISOLE ITALIA

Analogamente all’andamento del NTN, l’IMI risulta in sensibile calo in tutte le aree territoriali, Figura 9, con un valore medio che è passato dal 4,2% del 2004 al 3,0%

del 2008.

Figura 9: IMI 2004-08 Uffici – Grafico per aree geografiche

4,2%

4,4%

3,9%

3,7%

3,2%

3,7%

3,9%

3,0%

4,3%

3,6%

2,8%

3,2%

3,5%

3,3%

2,5%

4,2%

4,3%

4,2%

4,4%

4,2%

4,1%

3,1%

3,0%

4,0%

5,0%

IMI Uffici

Nord-Est Nord-Ovest Centro Sud Isole

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Tabella 9: NTN e IMI 2008 Uffici per regione e area territoriale

Area Regione 2008 NTN Var % NTN

08 07 IMI 2008

Emilia-Romagna 2.096 -13,0% 3,2%

Friuli-Venezia Giulia⁴ 272 -21,3% 2,8%

Nord Est

Veneto 2.188 -11,9% 3,2%

Nord Est 4.556 -13,0% 3,2%

Liguria 371 -34,7% 2,8%

Lombardia 4.455 -10,1% 3,3%

Piemonte 939 -11,5% 2,7%

Nord Ovest

Valle d’Aosta 34 4,2% 2,0%

Nord Ovest 5.799 -12,4% 3,2%

Lazio 1.531 -31,6% 2,8%

Marche 519 -7,8% 3,0%

Toscana 1.510 -7,7% 3,3%

Centro

Umbria 322 -10,0% 2,9%

Centro 3.881 -19,1% 3,0%

Abruzzo 377 -10,7% 3,2%

Basilicata 79 -8,8% 2,7%

Calabria 286 -8,2% 2,9%

Campania 915 -22,9% 3,0%

Molise 61 35,8% 4,2%

Sud

Puglia 628 -16,9% 2,4%

Sud 2.346 -16,5% 2,8%

Sardegna 535 -20,4% 3,2%

Isole Sicilia 602 -19,6% 2,1%

Isole 1.136 -20,0% 2,5%

Totale Nazionale 17.718 -15,1% 3,0%

La ripartizione territoriale, per area e regione, del NTN è riportata nella Tabella 9, insieme alla variazione percentuale rispetto al 2007 ed al corrispondente valore dell’IMI. Risulta evidente il calo generalizzato del mercato, a parte due eccezioni, Molise e Valle d’Aosta, dove però l’esiguità delle compravendite non rende significativo il livello della variazione percentuale.

L’indicatore della dinamica di mercato nazionale (IMI) per la tipologia Uffici è pari al 3,0% nel 2008, con valori leggermente superiori per il Nord, 3,2%, ed inferiori nel Sud, 2,8% e soprattutto nelle Isole, 2,5%.

Tra le regioni, il valore di IMI più elevato si riscontra in Liguria, seguita dalla Campania, dalla Sardegna e dal Lazio. La più bassa dinamica del mercato degli Uffici si registra in Valle d’Aosta, IMI pari al 2% ed in Sicilia, IMI paria a 2,1%.

Nella tabella che segue sono riportati i dati sulla concentrazione dei volumi di compravendita nel capoluogo rispetto ai comuni nella provincia, nelle diverse aree territoriali.

Dall’analisi dei dati presentati nella Tabella 10 si nota che i volumi di compravendite degli uffici sono maggiormente concentrati nei capoluoghi, nei quali si trova, a livello nazionale, il 52% delle unità immobiliari compravendute nel 2008. Nel Centro la concentrazione del mercato degli Uffici nel capoluogo

4Per il Friuli Venezia Giulia sono considerate solamente le province di Pordenone ed Udine.

(17)

raggiunge il 54%, mentre nel Nord e nel Sud si ha una maggiore quota di compravendite nei comuni non capoluogo.

Tabella 10: NTN 2008 Uffici nei capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale

Area Comuni NTN Var % NTN

2008/2007 Quota

% NTN

Capoluoghi 2.036 -21,8% 45%

Nord Est

Non Capoluoghi 2.520 -4,4% 55%

Capoluoghi 2.748 -15,6% 47%

Nord Ovest

Capoluoghi 2.091 -25,9% 54%

Centro

Capoluoghi 1.019 -29,3% 43%

Sud

Capoluoghi 579 -19,5% 51%

Isole Non Capoluoghi 557 -20,5% 49%

Capoluoghi 8.473 -21,8% 48%

Italia

Le compravendite sono diminuite maggiormente nei Capoluoghi, -21,8%

mediamente, e sensibilmente meno per i comuni minori, -7,9%. Tale andamento, particolarmente accentuato per i capoluoghi del Centro (-26% circa) e del Sud (- 29,3%) risulta in controtendenza con quanto registrato per il settore residenziale, dove la contrazione del mercato nel 2008 è stata più sensibile per i comuni minori piuttosto che per i capoluoghi.

Le quotazioni

Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel 1° e 2° semestre del 2008, per la tipologia edilizia Uffici è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia Uffici a livello nazionale è pari a 1.580 €/mq con un incremento rispetto alla quotazione media 2007 del 3,1%.

I dati elaborati sono riferiti a 6.150 comuni per i quali nel 2008 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia Uffici.

(18)

Figura 10: Quotazione media 2008 Uffici – Differenziali valori medi comunali (6.150comuni)

Le quotazioni medie del 2008, per area territoriale e per regione, con le rispettive variazioni percentuali registrate rispetto il 2007, sono riportate nella Tabella 11.

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Tabella 11: Quotazione media 2008 Uffici per regione e area territoriale

Area Regione

Quotazione

2008 (€/mq) Variazione % 2008/2007 Nord Est Emilia-Romagna € 1.695 0,9%

Friuli- Venezia Giulia € 1.051 2,2%

Veneto € 1.387 0,9%

Nord Est € 1.464 0,8%

Nord Ovest Liguria € 2.209 2,2%

Lombardia € 1.688 3,8%

Piemonte € 1.262 4,3%

Valle d'Aosta € 1.871 3,3%

Nord Ovest € 1.633 3,4%

Centro Lazio € 2.700 4,6%

Marche € 1.480 4,1%

Toscana € 1.811 1,4%

Umbria € 1.221 3,3%

Centro € 2.044 3,4%

Sud Abruzzo 1.164€ 3,5%

Basilicata € 936 9,0%

Calabria € 913 5,9%

Campania € 1.836 3,8%

Molise € 1.001 2,2%

Puglia € 1.200 1,3%

Sud € 1.369 4,7%

Isole Sardegna € 1.190 8,9%

Sicilia € 1.180 3,1%

Isole € 1.180 5,4%

Media nazionale € 1.580 3,1%

Dall’esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con 2.700 €/mq (+4,6% rispetto la quotazione 2007). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a 1.500 €/mq risultano le regioni Liguria, con 2.209 €/mq (+2,2% rispetto il 2007), la Campania, con 1.836 €/mq (+3,8% rispetto il 2007), quindi Emilia- Romagna e Lombardia. Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli Uffici, inferiore a 1.500 €/mq; una quotazione media regionale inferiore a 1.000 €/mq si registra solo in Calabria e Basilicata, quest’ultima, però, è la regione con il massimo incremento rispetto al 2007 con +9,0%.

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Figura 11: Quotazione media 2008 Uffici – Distribuzione regionale

Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Uffici (1.580 €/mq) è stato calcolato l’indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella seguente tabella:

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Tabella 12: Indice territoriale quotazioni 2008 Uffici per area territoriale e per regione.

Quotazione

2008 (€/mq) Indice territoriale Nord Est Emilia-Romagna € 1.695 107,3 Friuli- Venezia Giulia € 1.051 66,5 Veneto € 1.387 87,8 Nord Est € 1.464 92,7 Nord Ovest Liguria € 2.209 139,8 Lombardia € 1.688 106,8 Piemonte € 1.262 79,9 Valle d'Aosta € 1.871 118,4 Nord Ovest € 1.633 103,4

Centro Lazio € 2.700 170,9

Marche € 1.480 93,6 Toscana € 1.811 114,6 Umbria € 1.221 77,3 Centro € 2.044 129,4

Sud Abruzzo 1.164€ 73,6

Basilicata € 936 59,3 Calabria € 913 57,8 Campania € 1.836 116,2 Molise € 1.001 63,4 Puglia € 1.200 76,0 Sud € 1.369 86,6

Isole Sardegna € 1.190 75,3

Sicilia € 1.180 74,7 Isole € 1.180 74,7 Media nazionale € 1.580 100,0

L’indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia Uffici assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto la quotazione nazionale.

Dal grafico successivo, che presenta i valori dell’indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l’elevata dispersione dei valori medi, anche all’interno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valori indice minimi inferiori a 60 per Basilicata e Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell’indice pari a 116,2.

Al Centro, al valore massimo nazionale dell’indice del Lazio, superiore a 170, si contrappone il valore dell’Umbria inferiore a 80.

Al Nord la Liguria, la Valle d’Aosta, la Lombardia e l’Emilia Romagna presentano valori dell’indice superiori a 100, mentre in Friuli-Venezia Giulia, Veneto e Piemonte l’indice assume nel 2008 valore inferiore al 100, ovvero alla media nazionale.

(22)

Figura 12: Indice territoriale quotazioni 2008 Uffici – Grafico per area territoriale e per regione.

107,3

66,5

87,8 92,7 139,8

106,8

79,9 118,4

103,4 170,9

93,6 114,6

77,3 129,4

73,6

59,3 57,8 116,2

63,4 76,0

86,6

75,3 74,7 74,7

Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Liguria Lombardia Piemonte Valle d'Aosta Nord Ovest Lazio Marche Toscana Umbria Centro Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Sardegna Sicilia Isole

Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole

Figura 13: Indice territoriale quotazioni 2008 Uffici – scala valori regionali.

57,8 59,3 63,4 66,5

73,6 74,7 75,3 76,0 77,3 79,9 87,8

93,6 100,0

106,8 107,3

114,6 116,2 118,4 139,8

170,9

Calabria Basilicata Molise Friuli- VeneziaGiulia Abruzzo Sicilia Sardegna Puglia Umbria Piemonte Veneto Marche Media nazionale Lombardia Emilia-Romagna Toscana Campania Valle d'Aosta Liguria Lazio

Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Uffici nei soli capoluoghi di provincia (2.288 €/mq) è stato calcolato l’indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella seguente tabella:

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Tabella 13: Capoluoghi - Quotazione media 2008 Uffici per regione e area territoriale

Quotazione

2008 (€/mq) Variazione %

2008/2007 Indice territoriale Nord Est Emilia-Romagna € 2.236 -1,4% 97,7 Friuli- Venezia Giulia € 1.480 -0,3% 64,7

Veneto € 2.220 -1,9% 97,0

Nord Est € 2.151 -0,9% 94,0

Nord Ovest Liguria € 2.153 2,5% 94,1

Lombardia € 2.362 3,2% 103,2

Piemonte € 1.630 4,8% 71,2

Valle d'Aosta € 2.274 4,0% 99,4 Nord Ovest € 2.189 4,0% 95,7

Centro Lazio € 3.670 3,9% 160,4

Marche € 1.814 2,0% 79,3

Toscana € 2.184 1,7% 95,4

Umbria € 1.489 4,0% 65,1

Centro € 2.935 2,3% 128,3

Sud Abruzzo 1.481€ 3,6% 64,7

Basilicata € 1.688 10,9% 73,8

Calabria € 1.361 4,8% 59,5

Campania € 2.787 4,0% 121,8

Molise € 1.507 1,1% 65,9

Puglia € 1.611 0,4% 70,4

Sud € 2.034 6,7% 88,9

Isole Sardegna € 1.545 6,2% 67,5

Sicilia € 1.497 3,6% 65,4

Isole € 1.509 4,4% 65,9 Media nazionale € 2.288 2,2% 100,0

Dall’esame delle quotazioni medie elaborate emerge che anche per i soli capoluoghi la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con 3.670

€/mq (+3,9% rispetto la quotazione 2007).

Le quotazioni hanno subito una flessione in tutte le regione del Nord Est, l’Emilia Romagna con -1,4%, Veneto con -1,9% e Friuli-Venezia Giulia con -0,3%.

Le variazioni massime positive si sono registrate in Basilicata (+10,9%) e Sardegna (+6,2%). Significative risultano anche la crescita delle quotazioni rispetto il 2007 nei capoluoghi delle regioni Piemonte, Calabria (entrambi con +4,8%), Valle d’Aosta, Umbria e Campania con +4,0%.

(24)

Figura 14: Quotazione media capoluoghi 2008 Uffici – Mappa regionale

Con riferimento alle città con popolazione superiore ai 250mila abitanti, i dati di NTN, IMI, quotazione media, variazione % rispetto il 2007 e indice territoriale (sulla base della quotazione media nazionale dei capoluoghi 2.288 €/mq) per la tipologia Uffici sono riportati nella Tabella 14.

I dati della tabella evidenziano che le città con maggior dinamica nel mercato degli Uffici, in termini di IMI (percentuale di stock compravenduto nel 2008) risultano Venezia (3,3%), Milano (3,0%), seguono Napoli (2,9%), Verona e Torino (2,8%); di contro Bari e Catania presentano i valori più bassi dell’IMI (inferiore al 2%). Le quotazioni hanno subito una brusca frenata a Bologna (-16,0% rispetto la quotazione media del 2007), sono lievemente diminuite a Verona (-1,0%), risultano stazionarie a Firenze e Venezia crescono nelle altre città con la crescita più elevata a Torino e a Roma (+7,7% e +4,7% rispettivamente).

(25)

Tabella 14: NTN, IMI, quotazione media 2008 Uffici - Città con più di 250.000 ab.

Città

con oltre 250.000 ab. NTN

2008 IMI

Uffici valore

medio 2008 Variazione %

2008/2007 Indice territoriale

BARI 71 1,6% € 2.019 1,0% 88,2

BOLOGNA 227 2,3% € 3.037 -16,0% 132,7 CATANIA 45 1,9% € 1.973 1,7% 86,2 FIRENZE 184 2,4% € 3.016 0,4% 131,8 GENOVA 208 2,7% € 2.197 1,4% 96,0 MILANO 1.245 3,0% € 2.905 1,9% 127,0 NAPOLI 291 2,9% € 2.936 2,4% 128,3 PALERMO 221 2,4% € 1.651 2,7% 72,2

ROMA 837 2,3% € 3.921 4,7% 171,4

TORINO 273 2,8% € 1.970 7,7% 86,1 VENEZIA 181 3,3% € 4.022 0,0% 175,8 VERONA 149 2,8% € 1.832 -1,0% 80,1

Nel grafico successivo i valori dell’indice territoriale delle quotazioni medie degli Uffici sono messe a confronto con la dinamica del mercato, misurata con l’IMI.

Figura 15: IMI e quotazione media 2008 Uffici – Grafico valori città con più di 250.000 ab.

88,2

132,7

86,2

131,8

96,0

127,0 128,3

171,4

86,1

175,8

80,1 72,2

1,6%

2,3% 1,9% 2,4% 2,7% 3,0% 2,9%

2,4% 2,3% 2,8% 3,3%

2,8%

BARI BOLOGNA CATANIA FIRENZE GENOVA MILANO NAPOLI PALERMO ROMA TORINO VENEZIA VERONA

Indice territoriale IMI

(26)

3. Il mercato dei negozi

Lo stock immobiliare

Lo stock delle unità immobiliari censite in catasto nelle categorie C/1 e C/3, che comprende gli immobili a destinazione Negozi e Laboratori, consiste di circa 2.473.000 unità sul territorio nazionale.

Figura 16: Stock immobiliare Negozi e Laboratori - quota % per area territoriale

ISOLE

10,4% NORD-EST 16,8%

NORD-OVEST 25,4%

CENTRO 22,1%

SUD 25,2%

Contrariamente a quanto rilevato per gli uffici, la ripartizione territoriale di queste tipologie immobiliari risulta molto più uniforme sul territorio nazionale, Figura 16, con quote pari al 25% circa per il Sud ed il Nord-Ovest, del 22% circa per il Centro, del 17% per il Nord-Est e del 10% circa per le Isole.

Figura 17: Stock 2008 N - distribuzione comunale

La ripartizione territoriale, per area e regione, dello stock nazionale è riportata nella Tabella 15. Tra le regioni con la maggior presenza relativa di negozi sul

(27)

territorio emergono la Lombardia nel Nord, il Lazio nel Centro e la Campania nel Sud.

Tabella 15: Stock 2008 Negozi e Laboratoriper regione e per area territoriale

Area Regione stock

Emilia-Romagna 180.828 Friuli- Venezia Giulia 30.383 Nord Est

Veneto 204.847

Nord Est 416.058 Liguria 76.748 Lombardia 371.997 Piemonte 173.173 Nord Ovest

Valle d’Aosta 6.410 Nord Ovest 628.328

Lazio 238.325

Marche 79.557

Toscana 186.385

Centro

Umbria 43.015

Centro 547.282 Abruzzo 65.344 Basilicata 27.172 Calabria 85.690 Campania 252.241

Molise 14.174

Sud

Puglia 179.497

Sud 624.118 Sardegna 67.829

Isole Sicilia 189.417

Isole 257.246 Totale Nazionale 2.473.032

Nella tabella che segue sono riportati i dati sulla concentrazione dello stock immobiliare nel capoluogo rispetto ai comuni della provincia.

Tabella 16: Stock 2008 Negozi e Laboratori capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale

Area Comuni STOCK % STOCK

Nord Est

Nord Ovest

Centro

Capoluoghi 144197 23%

Sud

Isole

Italia

Non Capoluoghi 1.702.566 69%

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territoriali presentano un dato di concentrazione dello stock analogo al valore nazionale.

I volumi di compravendita

Nel 2008 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione Negozi e Laboratori censite nelle categoria catastali C/1 e C/3 è stato pari a 39.275 NTN che rappresenta mediamente l’1,6% dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale (IMI negozi - nazionale).

Figura 18: NTN 2008 Negozi e Laboratori - quota % per area territoriale

Sud 18,6%

Centro 22,6%

Nord-Ovest 32,0%

Nord-Est 18,0%

Isole 8,9%

La distribuzione delle compravendite per area geografica mostra una maggiore concentrazione del mercato di queste tipologie nel Nord-Ovest, 32% di NTN sul totale, seguito dal Centro con il 23% di compravendite. Nel Sud si ha una quota del 19% a fronte di una quota di stock del 25%.

Osservando la distribuzione del NTN 2008 per comune, Figura 19, si nota la concentrazione maggiore di questo mercato nei comuni del Nord-Ovest e del Centro. Nel Sud spiccano molti comuni della Puglia e della Campania. Mentre, tra le Isole, il mercato risulta più consistente in molti comuni della Sicilia.

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Figura 19: NTN 2008 negozi e laboratori - distribuzione comunale

L’andamento dei volumi di compravendite per il settore commerciale, dal 2004, rappresentato nella Figura 20, numero indice del NTN, segnala il trend negativo cominciato già dal 2005, ed accentuatosi nel 2008, portando il volume di compravendite ad una contrazione del 20% circa rispetto al 2004.

Analogamente all’andamento delle compravendite anche l’IMI registra la minore dinamica del mercato del settore, passando da un valore medio del 2,2% ad 1,6%, con un calo particolarmente sostenuto nel 2008 per il Nord-Ovest, dove l’indice passa da 2,4% a 2,0%. Il Sud ed in particolare le Isole presentano valori di IMI sempre molto più bassi rispetto al Nord, 1,4% ed 1,2%, ad indicare la maggiore