TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. VINCENZO LIOTTA
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO RELATIVA ALLA ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA I.R.C.A.C. ISTITUTO REGIONALE PER IL CREDITO ALLA COOPERAZIONE – R. ES. N. 304/92
RELAZIONE DI STIMA LOTTO “C” COMPOSTO DA APPARTAMENTO SITO IN PALERMO – VIA PRAGA N. 32 - PIANO SESTO E BOX DI PERTINENZA CON ACCESSO DA VIA PRAGA 44.
INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI IL LOTTO (punto 3/a del verbale di giuramento):
- Gli immobili che compongono il lotto, attualmente nella disponibilità della proprietaria Sig.ra “D”, sono:
- C1) Un appartamento sito in Via Praga n. 32, Palermo – piano sesto – salendo la scala a sinistra - censito al NCEU di Palermo al foglio 29, particella 1148 sub 14 – zona censuaria 4 – categoria A/2 – classe 9ª – consistenza 9,5 vani – rendita € 883,14 in testa al Soggetto esecutato Sig.ra “D”;
- C2) Un Box sito in via Praga 44, facente parte del medesimo edificio, censito al N.C.E.U. di Palermo al foglio 29, particella 1147 sub 11 – zona censuaria 4 – categoria C/6 – consistenza 14 mq. – rendita € 29,64 in testa al Soggetto esecutato Sig.ra “D”.
- E’ da rilevare che nell’atto di pignoramento gli immobili sono così individuati:
appartamento in Palermo – Viale Praga n. 32 – piano sesto a sx composto da 7 vani ed accessori, esteso mq. 200 circa cui pertiene un box di mq. 14 accessibile da 2 scivoli del fabbricato; l’edificio di cui fanno parte l’appartamento ed il box è distinto in catasto al foglio 29, p.lle 921-922-923, mentre l’appartamento è stato denunciato con scheda n. 4950 del 6.6.1974 ed il box con scheda n. 4967 del 6.6.1974.
- confina sul fronte principale (lato sud) con via Praga, a destra (est) e sul retro (nord) con area soprastante la terrazza di primo piano, a sinistra (ovest) con altro appartamento e con vano scala.
-
REGOLARITA’ URBANISTICA (punto 3/a del verbale di giuramento) L’appartamento di Via Praga 32 piano sesto è stato regolarmente costruito con licenza di costruzione rilasciata il 29.12.1971 al n. 1448 ed è dotato di certificato di Abitabilità rilasciato il 29.05.1974 (che si allegano in copia).
Il box di Via Praga 44, facente parte dell’area destinata a parcheggio dell’edificio, è stato realizzato con variante approvata il 7.07.1972 e rilasciata il 2.10.1972 al n. 805.
Le planimetrie catastali corrispondono con lo stato dei luoghi.
DESCRIZIONE DEI BENI (punto 3/b del verbale di giuramento)
C1) APPARTAMENTO VIA PRAGA 32
L’immobile in esame è un appartamento ubicato al piano 6°, con due ingressi a sinistra sul pianerottolo salendo la scala condominiale. Il fabbricato risale al 1970 circa e si presenta in buone condizioni d’uso essendo stato recentemente oggetto di lavori di manutenzione generale (prospetti).
La zona ove è ubicato l’edificio è catalogabile come semi centrale e la sua architettura è gradevole e con buone finiture. L’androne disimpegna una scala.
L’edificio è dotato di due ascensori.
L’immobile presenta la stessa distribuzione rilevata nella planimetria catastale.
Esso è composto da un salone con annessa sala, n. 4 vani, ampia cucina abitabile, doppi servizi con doccia e bagno, corridoio disimpegno, ripostiglio, lavanderia e n.
4 balconi di cui 2 su via Praga, uno sul prospetto laterale ed uno sull’interno.
L’appartamento si presenta con discrete rifiniture ed in discreto stato di manutenzione.
I dati metrici sono:
• superficie lorda commerciale (compresi muri) mq. 200
• 4 balconi di mq. 5,6 + 11,25 + 5,8 + 8,25 = mq. 30,90
C2) BOX VIA PRAGA 44
Il box in oggetto è inserito nei corpi bassi retrostanti l’edificio e vi accede da una rampa con cancello sulla Via Praga 44. Esso è ubicato al piano cantinato ed è dotato di portone basculante in ferro e di un soppalco metallico. È identificato con il n. progressivo 11, può contenere un’automobile ed è in discrete condizioni d’uso.
I dati metrici del box sono:
superficie lorda commerciale (compresi muri) mq. 17
L’immobile si presenta con discrete rifiniture, in discreto stato di manutenzione e confina con il box n. 10 e con il n. 12.
Caratteristiche Generali dell’appartamento:
- Utilizzazione: abitazione.
- Localizzazione: zona semicentrale residenziale.
- Appetibilità della zona: buona.
- Caratteristiche della strada d’accesso: strada pubblica.
- Caratteristiche speciali d’ubicazione: zona residenziale servita, nelle immediate vicinanze, da negozi, farmacia ed altro, non si notano industrie moleste.
- Ubicazione rispetto agli allacciamenti: rete idrica, elettrica, gas e telefonica cittadina, scarico delle acque in rete fognaria comunale.
- Tipologia della costruzione: struttura in cemento armato.
- Infissi esterni: in legno da revisionare.
- Infissi interni: in legno da revisionare.
- Pavimenti in ceramica e corridoio in marmo.
- Gabinetti rivestiti in ceramica.
- Pareti rifinite a ducotone e con stoffa plastificata.
- Impianti idrico ed elettrico sottotraccia.
- Impianto di riscaldamento centralizzato condominiale funzionante.
- Stato di conservazione dell’immobile: buono.
- Anno di costruzione dell’edificio 1972/1974.
- Affitto medio stimato € 900,00.
- Condominio € 250,00 circa al mese.
- No posto auto in atrio condominiale - Servizio di portineria: si
- Nessuna pendenza con il condominio DATI METRICI APPARTAMENTO
- superficie lorda coperta (compresi muri) mq. 200 - 4 balconi di mq. 5,6 + 11,25 + 5,8 + 8,25 = mq. 30,90
- Superficie commerciale = mq. 200 + mq. 30,90/6 = mq. 205,15
STATO DI POSSESSO DELL’APPARTAMENTO E DEL BOX (punto 3/c
L’appartamento ed il box in atto sono nel possesso del Soggetto esecutato “D”.
FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE (punto 3/d del verbale di giuramento)
Non risultano pendenze condominiali ne vincoli che rimarranno a carico dell’acquirente.
FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE (punto 3/e del verbale di giuramento)
Vedi relazione Ipo-Catastale del Notaio Maria Gabriella Cannistraro.
• Non risultano dotazioni condominiali a favore ne dell’appartamento ne del box in oggetto (punto 4/a del verbale di giuramento)
STIMA DELL’APPARTAMENTO C1 (punto 4/b del verbale di giuramento) I dati comparativi per la valutazione sono stati tratti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio e da diversi immobili attualmente in vendita o in locazione in zona.
- Appartamento attualmente in vendita in Via Ausonia 47 – piano 2° – 7 vani - (Arco Immobiliare). Richiesta € 520.000,00.
- Appartamento in vendita in Via A. De Gasperi angolo via dei Nebrodi – piano 4° – 7 vani - mq. 200 circa - (Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 530.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Lussemburgo – piano 4° – 5 locali - mq. 160 circa – buono stato - (Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 450.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Strasburgo – piano 9° – 5 locali + 3 balconi – mq. 170 circa –( Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 550.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Val di Mazara– piano 1° – 5 locali - riscaldamento autonomo – richiesta € 480.000,00 (Immobiliare Massimo).
- Appartamento in locazione in Via Strasburgo – piano sesto – 5 locali – mq. 180 circa - posto auto scoperto – richiesta canone mensile € 950,00 (Fincase).
- Agenzia del Territorio – Osservatorio dei valori immobiliari: abitazioni civili / stato conservativo normale – codice di zona D1 – C1 min. € 2.000,00/mq. max
€ 2.700,00/mq. sup. lorda (vedi allegati).
In base ai dati sopra indicati ed alle condizioni dell’immobile oggetto di stima possiamo procedere alla valutazione dello stesso utilizzando sia il metodo del valore commerciale a mq. e dunque secondo la superficie, sia il metodo di valutazione per capitalizzazione del reddito.
A) Valore commerciale in base alla superficie:
Si ritiene equo, nelle condizioni in cui si trova l’immobile, un valore a mq. di superficie commerciale pari ad € 2.500,00.
Avremo quindi:
superficie commerciale appartamento mq. 205,15 x € 2.500,00 = € 512.875,00
B) Valutazione per capitalizzazione del reddito:
Si ritiene equo un canone di locazione mensile pari ad € 900,00. Avremo quindi il reddito lordo annuo:
€ 900,00 x 12 mesi = € 10.800,00
sottraiamo il 35% per spese di manutenzione, inesigibilità, tasse ed altro ed otteniamo:
€ 10.800,00 - € 3.780,00 = € 7.020,00 (reddito netto annuo) applicando un saggio di capitalizzazione pari al 1,5 % avremo:
V = € 7.020,00 : 0,015 = € 468.000,00
Dalla media dei valori sopra determinati si ricava il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame:
(€ 512.875,00 + € 468.000,00) / 2 = € 490.437,50.
- Il valore dell’appartamento C1, sottoposto ad esecuzione immobiliare, facente parte del lotto C, appartamento in Via Praga 32 – piano sesto – salendo la scala a sinistra, è quindi pari, in cifra tonda, ad € 490.000,00 (€
quattrocentonovantamila).
STIMA DEL BOX C2 (punto 4/b del verbale di giuramento)
I dati comparativi per la valutazione sono stati tratti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio e da diversi immobili attualmente in vendita o in locazione in zona.
- Box attualmente in vendita in Via Monti Iblei – mq. 20 – piano seminterrato (Tecnocasa). Richiesta € 40.000,00.
- Box in vendita in Viale Strasburgo – piano seminterrato – mq. 20 - richiesta € 55.000,00 (Immobiliare AGIM).
- Box in locazione in Via Portogallo – piano seminterrato - mq. 25 circa – richiesta canone mensile € 230,00 (Immobiliare Progetto Casa).
- Agenzia del Territorio – Osservatorio dei valori immobiliari: abitazioni civili / stato conservativo normale – codice di zona D1 – C1 min. € 1.450,00/mq. max
€ 2.350,00/mq. sup. lorda (vedi allegati).
In base ai dati sopra indicati ed alle condizioni dell’immobile oggetto di stima possiamo procedere alla valutazione dello stesso utilizzando sia il metodo del valore commerciale a mq. e dunque secondo la superficie, sia il metodo di valutazione per capitalizzazione del reddito.
A) Valore commerciale in base alla superficie (mq. 17):
Si ritiene equo, nelle condizioni in cui si trova l’immobile, un valore a mq. di superficie commerciale pari ad € 2.200,00.
Avremo quindi:
superficie commerciale box mq. 17 x € 2.200,00 = € 37.400,00
B) Valutazione per capitalizzazione del reddito:
Si ritiene equo un canone di locazione mensile pari ad € 150,00. Avremo quindi il reddito lordo annuo:
€ 150,00 x 12 mesi = € 1.800,00
sottraiamo il 35% per spese di manutenzione, inesigibilità, tasse ed altro ed otteniamo:
€ 1.800,00 - € 630,00 = € 1.170,00 (reddito netto annuo) applicando un saggio di capitalizzazione pari al 2,50 % avremo:
V = € 1.170,00 : 0,025 = € 46.800,00
Dalla media dei valori sopra determinati si ricava il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame:
(€ 37.400,00 + € 46.800,00) / 2 = € 42.100,00
- Il valore del box C2, sottoposto ad esecuzione immobiliare, facente parte del lotto C, Box in Via Praga 44 – piano seminterrato – è quindi pari, in cifra tonda, ad € 42.000,00 (€ quarantaduemila).
- CONCLUSIONI
Vengono di seguito riportati, per una sintetica riepilogazione, la descrizione dei beni componenti il lotto C ed il valore ad essi attribuito
LOTTO C CONSISTENZA
Sup. commerciale lorda VALORE STIMATO
C1) appartamento sito in Palermo, Via Praga 32 – piano sesto - censito al NCEU di Palermo al foglio 29, particella 1148 sub 14
Mq. 205,15
€ 490.000,00
C2) box sito in Palermo, Via Praga 44 – piano secondo - censito al NCEU di Palermo al foglio 29, particella 1147 sub 11
Mq. 17 € 42.000,00
TOTALE VALUTAZIONE LOTTO
C – APPARTAMENTO + BOX
€ 532.000,00
Dopo quanto sopra esposto, in ordine ai quesiti posti, il sott. c.t.u. rassegna la presente relazione restando a disposizione per ogni chiarimento necessario.
IL C.T.U.
Arch. Maurizio Capritti
