TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. VINCENZO LIOTTA
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO RELATIVA ALLA ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA I.R.C.A.C. ISTITUTO REGIONALE PER IL CREDITO ALLA COOPERAZIONE – R. ES. N. 304/92
RELAZIONE DI STIMA LOTTO “F” COMPOSTO DA APPARTAMENTO SITO IN PALERMO – VIALE STRASBURGO N. 197 - PIANO TERZO E POSTO AUTO SCOPERTO DI PERTINENZA.
INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI IL LOTTO (punto 3/a del verbale di giuramento):
- Gli immobili che compongono il lotto F, attualmente nella disponibilità del proprietario Sig. “A”, sono:
- F1) Un appartamento sito in Via Strasburgo 197, Palermo – piano terzo – salendo la scala a destra - censito al NCEU di Palermo al foglio 22, particella 2102 sub 7 – zona censuaria 4 – categoria A/2 – classe 9ª – consistenza 7,5 vani – rendita € 697,22 in testa al Soggetto esecutato “A”;
- F2) Un posto auto scoperto sito in via Strasburgo 197, distinto con il n. 5, ubicato nel cortile di ingresso del medesimo edificio, censito al N.C.E.U. di Palermo al foglio 22, particella 2102 sub 49 – zona censuaria 4 – categoria C/6 – consistenza catastale mq. 27 – rendita € 41,83 in testa al Soggetto esecutato
“A”. (la consistenza catastale indicata nella visura di mq. 27 è palesemente errata stante che il posto auto scoperto ha una superficie di circa mq. 10).
- E’ da rilevare che nell’atto di pignoramento gli immobili sono così individuati:
appartamento in Palermo – Viale Strasburgo n. 197 – piano terzo a dx scala unica composto da 6 vani ed accessori di cui è pertinenza un posto macchina scoperto di mq. 10 circa, distinto con il n. 5; l’appartamento è stato denunziato con scheda n. 17928 del 4.12.1980 ed il posto macchina con scheda n. 2753 del 23.2.1981 ed è pervenuto per atto di compravendita da potere di Notaro S.p.A. a rogito Notaio Pizzuto del 20.4.1982, trascritto l’8.5.1982 ai nn. 17939/14760.
- L’appartamento al terzo piano confina a nord con distacco da via Montalbano, a est con vano scala, ascensore ed appartamento a sinistra salendo la scala, a sud con area condominiale ed ad ovest con viale Strasburgo.
REGOLARITA’ URBANISTICA (punto 3/a del verbale di giuramento).
L’appartamento di Viale Strasburgo 197 piano terzo, facente parte di un fabbricato per civile abitazione è stato regolarmente costruito con progetto approvato dalla C.E. di Palermo in data 7/9/1977 e successiva variante del 12/5/1980 e concessione rilasciata in data 28/06/1978 col numero 1177 e successiva concessione dell’11/6/1980 con il numero 482 ed è dotato di certificato di Abitabilità ed Agibilità rilasciato il 20.11.1980 con il numero 15087 (si allegano copie della concessione edilizia, all’Ufficio Edilizia Privata del comune di Palermo non è stata trovata, negli archivi, copia del certificato di Abitabilità).
Nell’appartamento oggetto dell’esecuzione il balcone retrostante è stato chiuso con veranda in alluminio e vetri.
In base all’art. 20 della L.R. 4/2003, in deroga ad ogni altra disposizione di legge, non è soggetta a concessioni e/o autorizzazioni ne è considerata aumento di superficie utile o di volume ne modifica della sagoma della costruzione la chiusura di terrazze di collegamento o balconi che si affacciano sul retro prospetto con strutture precarie. Per regolarizzare tale chiusura di veranda sarà necessario presentare al Comune una relazione a firma di un professionista abilitato che asseveri le opere realizzate e quantifichi la superficie chiusa con veranda e quindi procedere al pagamento al Comune di un importo di € 25,00 per ogni mq. di superficie chiusa. Tale procedura potrà essere regolarmente intrapresa successivamente all’aggiudicazione dell’immobile.
Nel nostro caso la superficie chiusa è pari a mq. 16 da cui discende:
Mq. 16 x €/mq. 25,00 = € 400,00 da pagare per regolarizzare la veranda oltre la parcella del tecnico incaricato del rilievo dell’abuso e della presentazione della pratica al Comune di Palermo che ammonta a circa € 500,00 per complessivi € 900,00 circa.
La distribuzione generale degli ambienti è stata leggermente variata rispetto a quella della planimetria catastale. Per tale motivo si fornisce anche la planimetria aggiornata e rilevata sui luoghi.
DESCRIZIONE DEI BENI (punto 3/b del verbale di giuramento)
F1) APPARTAMENTO VIA STRASBURGO 197
L’immobile in esame è un appartamento ubicato al piano 3°, a destra salendo la scala condominiale, con due ingressi posti sul pianerottolo. Il fabbricato risale al 1979 circa e si presenta in buone condizioni d’uso.
Si accede all’edificio tramite un cancello automatico in ferro posto sul Viale Strasburgo n. 197 che delimita un’area privata destinata a parcheggio nel quale sono stati ricavati alcuni posti auto scoperti, uno dei quali è di pertinenza esclusiva dell’appartamento in oggetto. All’interno del suddetto cortile vi è la portineria d’ingresso all’edificio dotata oltre che di gradini anche di scivolo per disabili.
La zona ove è ubicato l’edificio è catalogabile come semi centrale e l’immobile è dotato di buone finiture. L’androne disimpegna una sola scala. L’edificio è dotato di un ascensore. L’appartamento presenta una distribuzione leggermente diversa rispetto alla planimetria catastale essendo stati spostati alcuni tramezzi interni, ma di fatto la distribuzione ed il numero delle stanze e dei servizi corrispondono allo stato originario dell’appartamento, ancor oggi indicato nella planimetria depositata al catasto, tranne che per la chiusura con veranda in metallo e vetri realizzata nel balcone interno. L’appartamento è composto da un ampio salone pari a due vani, un corridoio disimpegno, n. 4 vani, ampia cucina soggiorno, w.c. con vasca e w.c.
con doccia, un balcone interno chiuso con veranda, n. 1 balcone grande sul prospetto sul cortile ed uno più piccolo su viale Strasburgo.
L’immobile si presenta con buone rifiniture ed in buono stato di manutenzione.
I dati metrici sono:
• superficie lorda (compresi muri) mq. 171
• balcone chiuso con veranda mq. 16
• balconi mq. 24
F2) POSTO AUTO SCOPERTO IN VIA STRASBURGO 197
Il posto auto scoperto in oggetto è ubicato nel cortile di ingresso all’edificio e vi si accede dal cancello posto sul Viale Strasburgo 197. La pavimentazione dell’area dedicata a parcheggio di esclusiva pertinenza dei proprietari dei posti auto è stata realizzata con mattoni in cemento ed è delimitata con strisce orizzontali bianche quasi del tutto sbiadite. Come già detto il posto auto di pertinenza del soggetto esecutato “A” è il numero 5.
I dati metrici del posto auto scoperto sono:
superficie mq. 10 circa
Caratteristiche Generali dell’appartamento F1 : - Utilizzazione: abitazione.
- Localizzazione: zona semicentrale residenziale.
- Appetibilità della zona: buona.
- Caratteristiche della strada d’accesso: strada pubblica.
- Caratteristiche speciali d’ubicazione: zona residenziale servita, nelle immediate vicinanze, da negozi, farmacia ed altro, non si notano industrie moleste.
- Ubicazione rispetto agli allacciamenti: rete idrica, elettrica, gas e telefonica cittadina, scarico delle acque in rete fognaria comunale.
- Tipologia della costruzione: struttura in cemento armato.
- Infissi esterni: in legno.
- Infissi interni: in legno.
- Pavimenti in ceramica.
- Gabinetti rivestiti in ceramica.
- Pareti rifinite a ducotone e con carta da parati.
- Tetti con controsoffitti nel salone - Impianti idrico ed elettrico sottotraccia.
- Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a metano - Stato di conservazione dell’immobile: buono.
- Anno di costruzione dell’edificio 1979 circa.
- Affitto medio stimato € 900,00.
- Condominio € 70,00 circa al mese.
- Posto auto in atrio condominiale di esclusiva pertinenza - Servizio di portineria: no
DATI METRICI APPARTAMENTO Superficie lorda (compresi muri) mq. 171 Balcone chiuso con veranda mq. 16 Balconi mq. 24
- Superficie commerciale = mq. 171 + mq. 16/3 + mq. 24/6 = mq. 180,33
STATO DI POSSESSO DELL’APPARTAMENTO E DEL POSTO AUTO SCOPERTO (punto 3/c del verbale di giuramento)
L’appartamento ed il posto auto in atto sono nel possesso del Soggetto esecutato
“A”.
FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE (punto 3/d del verbale di giuramento)
Come già detto nell’appartamento è stata chiusa senza autorizzazione un balcone retrostante con una veranda in alluminio e vetri. Per regolarizzare tale chiusura si dovrà provvedere al pagamento al Comune di Palermo di € 400,00 circa oltre € 500,00 circa per onorario tecnico incaricato.
Quindi il totale dei costi a carico dell’acquirente ammonta ad € 900,00 circa.
FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE (punto 3/e del verbale di giuramento)
Vedi relazione Ipo-Catastale del Notaio Maria Gabriella Cannistraro.
• Non risultano dotazioni condominiali a favore ne dell’appartamento ne del posto auto scoperto in oggetto (punto 4/a del verbale di giuramento)
STIMA DELL’APPARTAMENTO F1 (punto 4/b del verbale di giuramento) I dati comparativi per la valutazione sono stati tratti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio e da diversi immobili attualmente in vendita o in locazione in zona.
- Appartamento attualmente in vendita in Via Ausonia 47 – piano 2° – 7 vani - (Arco Immobiliare). Richiesta € 520.000,00.
- Appartamento in vendita in Via A. De Gasperi angolo via dei Nebrodi – piano 4° – 7 vani - mq. 200 circa - (Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 530.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Lussemburgo – piano 4° – 5 locali - mq. 160 circa – buono stato - (Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 450.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Strasburgo – piano 9° – 5 locali + 3 balconi – mq. 170 circa –( Tecnocasa – annuncio sul sito web). Richiesta € 550.000,00.
- Appartamento in vendita in Via Val di Mazara– piano 1° – 5 locali - riscaldamento autonomo – richiesta € 480.000,00 (Immobiliare Massimo).
- Appartamento in locazione in Via Strasburgo – piano sesto – 5 locali – mq. 180 circa - posto auto scoperto – richiesta canone mensile € 950,00 (Fincase).
- Agenzia del Territorio – Osservatorio dei valori immobiliari: posti auto scoperti / stato conservativo normale – codice di zona D1 – C1 min. € 720,00 /mq. max
€ 1.300,00/mq. (vedi allegati).
In base ai dati sopra indicati ed alle condizioni dell’immobile oggetto di stima possiamo procedere alla valutazione dello stesso utilizzando sia il metodo del valore commerciale a mq. e dunque secondo la superficie, sia il metodo di valutazione per capitalizzazione del reddito.
A) Valore commerciale F1 appartamento in base alla superficie:
Si ritiene equo, nelle condizioni in cui si trova l’immobile, un valore a mq. di superficie commerciale pari ad € 2.500,00.
Avremo quindi:
superficie commerciale appartamento mq. 180,33 x € 2.500,00 = € 450.833,33
B) Valutazione per capitalizzazione del reddito:
Si ritiene equo un canone di locazione mensile pari ad € 850,00. Avremo quindi il reddito lordo annuo:
€ 850,00 x 12 mesi = € 10.200,00
sottraiamo il 35% per spese di manutenzione, inesigibilità, tasse ed altro ed otteniamo:
€ 10.200,00 - € 3.570,00 = € 6.630,00 (reddito netto annuo) applicando un saggio di capitalizzazione pari al 1,5 % avremo:
V = € 6.630,00 : 0,015 = € 442.000,00
Dalla media dei valori sopra determinati si ricava il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame:
(€ 450.833,33 + € 442.000,00) / 2 = € 446.416,66.
- Il valore dell’appartamento F1, sottoposto ad esecuzione immobiliare, facente parte del lotto F, appartamento in Via Strasburgo 197 – piano terzo – salendo la scala a
destra, detratte € 900,00 per regolarizzare la veranda, è quindi pari, in cifra tonda, ad
€ 445.000,00 (€ quattrocentoquarantacinquemila).
STIMA DEL POSTO AUTO SCOPERTO F2 (punto 4/b del verbale di giuramento)
I dati comparativi per la valutazione sono stati tratti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio e da un garage che affitta posti auto scoperti nei pressi del nostro immobile.
- Agenzia del Territorio – Osservatorio dei valori immobiliari: posti auto scoperti / stato conservativo normale – codice di zona D1 – C1 min. € 720,00 /mq. max
€ 1.300,00/mq. (vedi allegati).
- Posto auto scoperto custodito e recintato in viale Strasburgo € 50/60,00 mensili.
In base ai dati sopra indicati ed alle condizioni dell’immobile oggetto di stima possiamo procedere alla valutazione dello stesso utilizzando sia il metodo del valore commerciale a mq. e dunque secondo la superficie, sia il metodo di valutazione per capitalizzazione del reddito.
A) Valore commerciale in base alla superficie (mq. 17):
Si ritiene equo, nelle condizioni in cui si trova l’atrio condominiale ed il posto auto, un valore a mq. di superficie pari ad € 1.000,00.
Avremo quindi:
superficie posto auto scoperto mq. 10 x € 1.000,00 = € 10.000,00
B) Valutazione per capitalizzazione del reddito:
Si ritiene equo un canone di locazione mensile pari ad € 40,00. Avremo quindi il reddito lordo annuo:
€ 40,00 x 12 mesi = € 480,00
sottraiamo il 35% per spese di manutenzione, inesigibilità, tasse ed altro ed otteniamo:
€ 480,00 - € 168,00 = € 312,00 (reddito netto annuo)
applicando un saggio di capitalizzazione pari al 1,50 % avremo:
V = € 312,00 : 0,015 = € 20.800,00
Dalla media dei valori sopra determinati si ricava il più probabile valore di mercato dell’immobile in esame:
(€ 10.000,00 + € 20.800,00) / 2 = € 15.400,00
- Il valore del posto auto scoperto F2, sottoposto ad esecuzione immobiliare, facente parte del lotto F, ubicato in via Strasburgo 197 è quindi pari, in cifra tonda, ad € 15.000,00 (€ quindicimila).
- CONCLUSIONI
Vengono di seguito riportati, per una sintetica riepilogazione, la descrizione dei beni componenti il lotto F ed il valore ad essi attribuito
LOTTO F CONSISTENZA
Sup. commerciale lorda VALORE STIMATO
F1) appartamento sito in Palermo, Via Strasburgo 197 – piano terzo - censito al NCEU di Palermo al foglio 22, particella 2102 sub 7
Mq. 180.33
€ 445.000,00
F2) posto auto scoperto sito in Via Strasburgo 197 – censito al NCEU di Palermo al foglio 22, particella 2102 sub 49
Mq. 10 € 15.000,00
TOTALE VALUTAZIONE LOTTO F – APPARTAMENTO + POSTO AUTO SCOPERTO
€ 460.000,00
Dopo quanto sopra esposto, in ordine ai quesiti posti, il sott. c.t.u. rassegna la presente relazione restando a disposizione per ogni chiarimento necessario.
IL C.T.U.
Arch. Maurizio Capritti
