Catasto fabbricati
Capitolo 1
Il catasto dei fabbricati
Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (CdF) attualmente in vigore:
particellare geometrico
non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a
destinazione speciale a estimo indiretto
e diretto
si basa sulla misura delle unità immobiliari
la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato
non probatorio
È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale
Il CdF è costituito di unità immobiliari
L’unità immobiliare
Formazione
rilievo geometrico
mappa urbana
deriva dalla mappa del catasto terreni (1:1000)
operazioni estimative
suddivisione in zone qualificazione classificazione
classamento calcolo delle tariffe
planimetrie
delle unità immobiliari
(1:100, 1:200)
Operazioni estimative
zone censuarie
qualificazione
porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche
porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane
microzone
Nuove categorie (DPR n. 138/1998) a destinazione ordinaria:
gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici
gruppo T, edifici a destinazione terziaria a destinazione speciale:
gruppo V, edifici pubblici speciali
gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
Vecchie categorie (DPR n. 1142/1949) a destinazione ordinaria:
gruppo A, abitazioni
gruppo B, alloggi collettivi
gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.
a destinazione speciale:
gruppo D, a destinazione produttiva a destinazione particolare:
gruppo E, per particolari esigenze
Operazioni estimative (2)
classificazione
suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di redditoil numero di classi è illimitato la prima classe è la peggiore
classamento
attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenzaper i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA
l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri:
il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale).
il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).
La consistenza
a destinazione ordinaria:
gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici
gruppo T, edifici a destinazione terziaria a destinazione speciale:
gruppo V, edifici pubblici speciali
gruppo Z , edifici a destinazione produttiva
Vecchie categorie
metri quadrati di superficie catastale (superficie commerciale)
numero di vani gruppo A, abitazioni
gruppo B, alloggi collettivi
gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.
metri cubi metri quadrati
Nuove categorie
Il reddito imponibile: immobili a destinazione ordinaria
È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili e delle locazioni (legge
n. 75/1993)
dal valore locativo dal valore di mercato
media aritmetica
reddito imponibile
Immobili a destinazione speciale
Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA
Dichiarazione di un nuovo fabbricato
modello D1 dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari
modello 1N parte prima descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria
modello 1N parte seconda descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità
immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1N parte prima
modello 2N parte prima e seconda dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale
planimetrie di ciascuna unità immobiliare
elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni