Abolizione IMU sulla prima casa: novità e casi particolari del provvedimento definitivo
di Celeste Vivenzi
Pubblicato il 3 settembre 2013
il provvedimento che ha abolito l’IMU sulla prima casa ha avuto una genesi particolarmente complessa: ecco il riassunto del decreto approvato in veste definitiva
Nel decreto legge approvato dal Consiglio dei Ministri del 28 Agosto 2013 è stata abolita l’IMU per il 2013 sulle abitazioni principali, sulle abitazioni rurali e sui terreni agricoli ed è stato previsto il il lancio, a partire dal 2014, della nuova “Service tax”. Nello specifico il decreto stabilisce l’eliminazione della rata IMU di giugno (già sospesa ad opera del D.L. n. 54/2013) per abitazioni principali, fabbricati rurali e terreni agricoli, rinviando (per la rata di dicembre) ad un ulteriore provvedimento che verrà presentato contestualmente alla legge di Stabilità dell’ottobre prossimo.
ANALISI DELLE NOVITA’ LEGISLATIVE
Abolizione IMU e Service tax
1) La tassa municipale sugli immobili, relativamente alla prima casa, ai terreni agricoli e ai fabbricati rurali, non verrà pagata nel 2013; a seconda rata verrà abolita con un decreto legge contestuale alla legge di Stabilità dell’ottobre prossimo.
2) A partire dal 2014, in luogo dell’IMU, entrerà in vigore la Service Tax che troverà spazio nella legge di Stabilità (tassazione comunale “federale” ispirato ai principi del federalismo fiscale, come approvati dalla Commissione Bicamerale appositamente costituita nella scorsa legislatura). Sarà un’imposta sui servizi comunali che sostituirà l’IMU e la TARES e che verrà riscossa dai Comuni; sarà costituita da due componenti:
– gestione dei rifiuti urbani (TARI): sarà dovuta da chi occupa, a qualunque titolo, locali o aree suscettibili di produrre rifiuti urbani (le aliquote, commisurate alla superficie, saranno parametrate dal Comune con ampia flessibilità ma comunque nel rispetto del principio comunitario “chi inquina paga” e in misura tale da garantire la copertura integrale del servizio);
– copertura dei servizi indivisibili (TASI): sarà a carico di chi occupa i fabbricati. Il Comune potrà scegliere come base imponibile la superficie o la rendita catastale. L?imposta sarà a carico sia del proprietario (in quanto i beni e servizi pubblici locali concorrono a determinare il valore commerciale dell’immobile) che dell’occupante (in quanto fruisce dei beni e servizi locali) e il Comune avrà ampi margini di manovra, nell’ambito dei limiti fissati dalla legge statale.
3) In un primo momento viene prevista la deducibilità (parziale) dell’IMU per le imprese (50%
dell’imposta pagata solo ai Fini Ires e IRPEF mentre rimane indeducibile ai fini IRAP); questa norma nella versione del Decreto n.102 del 31 agosto non trova applicazione a seguito di
cancellazione per mancanza di copertura.
4) Si rivede la tassazione degli immobili concessi in locazione a canone concordato: aliquota della cedolare secca che scende dal 19 % al 15%.
5) Vengono esclusi dall’IMU i fabbricati costruiti (esclusi quelli ristrutturati) e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita se non locati o venduti (viene sospesa anche la seconda rata del 2013).
6) Vengono assimilati al trattamento IMU prima casa gli alloggi degli Istituti autonomi case popolari e quelli delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari.
7) Dal 1° gennaio 2014 viene previsto il trattamento IMU prima casa anche per gli alloggi sociali (alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati destinati prevalentemente alla locazione per individui e nuclei familiari svantaggiati).
8) In un primo momento viene introdotta una imponibilità fiscale per le case sfitte ai fini IRPEF/Addizionali dei redditi derivanti da abitazioni sfitte non locate; su tali immobili risulterà pertanto dovuta l’IMU, l’Irpef e le relative addizionali. Nella versione del decreto Legge n.102 del 31 agosto 2013 tale norma non trova applicazione e pertanto, almeno per il momento, non vi è tassazione per le secondo case.
9) L’IMU RESTA DOVUTA PER LE ABITAZIONI PRINCIAPALI DI PREGIO OVVERO QUELLE ACCATASTATE NELLE CATEGORIE: A/1 ABITAZIONE SIGNORILE, A/8 VILLE, A/9 CASTELLI E PALAZZI ANTICHI (A/ 1 abitazioni di tipo signorile, abitazioni con particolari rifiniture, superficie commerciale superiore a 240 mq., dotate di almeno 3 servizi igienici di tipo signorile; A/8 abitazioni in villa, abitazioni con rifiniture, di alto livello con superficie commerciale superiore a 230 mq., dotate di almeno 3 servizi igienici; A/9 Castelli e palazzi, antichi edifici con almeno 8 vani di grande ampiezza).
10) Per i negozi/botteghe (categoria C/1): l’IMU del 2013 è riservata esclusivamente ai Comuni (non anche allo Stato come per il 2012) che può aumentare l’aliquota applicabile ovvero disporre agevolazioni selettive (ad esempio prevedere agevolazioni per particolari zone).
11) Terreni Agricoli: cancellata l’Imu anche sui terreni agricoli indipendentemente dalla qualifica del soggetto proprietario (il terreno non deve essere compreso in un’area edificabile); sono esclusi dall’Imu anche i terreni edificabili se condotti da un imprenditore agricolo o coltivatore diretto.
12) Fabbricati rurali : abolita l’Imu anche per questa categoria di fabbricati (il requisito della ruralità deve risultare dall’iscrizione in Catasto categoria A6, D10 e costruzioni che hanno la lettera R).
CASI PARTICOLARI AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEL REQUISITO DI ABITAZIONE PRINCIPALE E DI SECONDA CASA AI FINI O MENO DELL’ASSOGGETTAMENTO AD IMU
ABITAZIONE DATA IN USO AI PARENTI
Rispetto alla normativa ICI non trova più applicazione la disposizione che assimilava alle
abitazioni principali le case concesso in uso gratuito ai parenti. Pertanto gli immobili di proprietà dei genitori e concessi in comodato al figli sono da considerarsi come seconde case.
DIMORA ANAGRAFICA DEL NUCLEO FAMILARE IN IMMOBILI DIVERSI
Nel caso in cui un nucleo familiare stabilisca la dimora abituale in immobili diversi le agevolazioni per la prima casa si devono applicare secondo il seguente concetto.
– Dimora situata in immobili diversi ma nello stesso Comune: secondo la circolare del MEF se marito e moglie hanno stabilito la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune le agevolazioni si applicano per uno solo dei due immobili. I contribuenti potranno scegliere a quale immobile applicare le agevolazioni secondo un criterio di convenienza (ovvero applicarle all’immobile con rendita più elevata).
– Dimora situata in immobili diversi e in Comuni diversi: non vi è la limitazione all’agevolazione per uno solo dei due immobili.
CASISTICHE PARTICOLARI DI PRIMA CASA
Sono equiparate alla prima casa con applicazione dell’aliquota agevolata e della detrazione i seguenti immobili:
– casa assegnata all’ex coniuge separato in quanto è presente il diritto di abitazione;
– casa assegnata al coniuge del decuius in quanto titolare del diritto di abitazione (indipendentemente dalle quote di proprietà trasferite ad eventuali eredi a seguito della successione);
– abitazioni appartenenti a soggetti anziani che hanno trasferito la residenza in istituti di ricovero (nel caso di specie l’immobile non deve essere affittato e il Comune deve prevedere tale possibilità);
– unità immobiliare posseduta in Italia da cittadini italiani residenti all’estero (il Comune deve prevedere il caso e l’immobile non deve essere locato);
– NOVITA’: case di proprietà di militari delle forze armate o di polizia che non vi risiedono: il nuovo decreto del 28 agosto 2013 stabilisce che è possibile per questi immobili l’equiparazione alle abitazioni principali e pertanto da escludere dall’IMU (la casa non deve essere data in locazione);
– NOVITA’: immobile che appartiene alle case popolari assegnate ad un inquilino: il decreto del 28 agosto 2013 abolisce per queste abitazioni l’IMU; mentre se gli immobili appartengono agli Enti IACP e date in locazione sconteranno l’Imu ma avranno diritto alla detrazione di 200 euro;
– nel caso in cui il soggetto dimori in una abitazione principale composta da due unità immobiliari accatastate in modo distinto ai fini IMU si considera abitazione principale solo uno dei due immobili. Il contribuente è libero di scegliere a quale immobile applicare l’agevolazione (per applicare l’agevolazione in toto occorre che i due immobili siano accatastati in modo
unitario);
LE PERTINENZE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE
Secondo il D.L. n.201-2011 le pertinenze dell’abitazione principale possono appartenere in via esclusiva alle seguenti tipologie di immobili:
– C/2, C/6 E C/7: La categoria C/3 non può essere pertinenza dell’abitazione principale.
Ai fini IMU è ammessa una pertinenza per ogni tipologia catastale sopra indicata.
ALTRI ESEMPI PRATICI PER IL CALCOLO DELL’IMU Contribuente che possiede un NEGOZIO
DATI NEGOZIO: categoria catastale: C/3;
rendita catastale: 3.200 euro;
percentuale di possesso: 100%;
mesi di possesso: 12;
aliquota prevista nel comune: 0,76%.
CALCOLO:
RENDITA 3.200 1.
RENDITA RIVALUTATA 3.360 2.
RENDITA RIVAL X MOLTIPLICATORE 140= 470.400 EURO 3.
IMPORTO IMU = EURO 470.400 X 7,6 X MILLE = 3.575.04 4.
Contribuente che possiede una seconda casa categoria catastale: A/3;
rendita catastale: 500;
percentuale di possesso: 100%;
mesi di possesso: 12;
aliquota prevista nel comune: 0,76%.
CALCOLO:
RENDITA 500 5.
RENDITA RIVALUTATA 525 6.
RENDITA RIVAL X MOLTIPLICATORE 160= 84,000 EURO 7.
IMPORTO IMU = EURO 84,000 X 7,6 X MILLE = euro 638,40 8.
DETRAZIONI ZERO 9.
IMU DOVUTA EURO 638,40 10.
3 settembre 2013 Celeste Vivenzi
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