STIMA VALORI BENI IMMOBILPIO DI PICCINI FRANCO S.A.S. DATA RIFERIMENTO STIMA:

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Lecco, 30 settembre 2013

(Ns. rif. 784/2013)

Spett.le

Dott. Paolo Bianconi

C.so Martiri della Liberazione n. 31 23900 Lecco (LC)

STIMA VALORI BENI

IMMOBILPIO DI PICCINI FRANCO S.A.S.

DATA RIFERIMENTO STIMA: 30.06.2013

Pratica seguita da:

Marco Valle (Perito Estimatore Senior) Cecilia Corti (Ingegnere – Marco Valle S.r.l.)

PREMESSE GENERALI

Effettuati i necessari sopralluoghi nelle date 15.05.2013 e 19.07.2013; effettuate le necessarie valutazioni e ricerche; vista la documentazione acquisita; siamo in grado trasmettere stima motivata per quanto richiesto, con riferimento alla data del 30.06.2013.

Le stime tengono nel dovuto conto la situazione del mercato immobiliare condizionato, a partire dal 2008, dalla pesante di crisi sistemica ed economica, che ha portato ad un fermo del trend di crescita della domanda registrato sino all’anno precedente (2007); vi sono conclamate contingenze di forte recessione: si è arrivati in molte zone ad una situazione di mercato immobiliare in forte deprezzamento, anche al di sotto dei valori minimi per scarsa domanda e eccesso di offerta.

Analizzando gli ultimi dati disponibili OMI (dati dell’Agenzia del Territorio - Osservatorio Mercato Immobiliare) relativi alla zona di Santa Croce sull’Arno (dove sono collocati gli immobili per cui è perizia) del secondo semestre 2012 del mercato immobiliare locale, si ha conferma del perdurare di un periodo di stasi e nei casi peggiori di contrazione. Conseguentemente per una stima con lo scopo per cui è perizia (realizzo) è inevitabile allinearsi a criteri di massima prudenza.

Le stime proposte esprimono un parere motivato, nei limiti della sinteticità e con la necessaria approssimazione estimativa, di tutto quanto esaminato.

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UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI

Gli immobili oggetto di stima si collocano nel Comune di S. Croce sull’Arno (PI), a nord, in una delle zone periferiche a vocazione industriale (prevalentemente e storicamente adibita alla “concia” delle pelli.

Il Comune è infatti parte del “Comprensorio del cuoio”, distretto industriale a cavallo delle province di Pisa e di Firenze.

Gli immobili si collocano in prossimità di una strada con accesso diretto sulla Strada di Grande Comunicazione FI-PI-LI che permette di raggiungere agevolmente Pisa (situata a circa 45 km), Firenze (situata a circa 45 km) e Livorno (situata a circa 49 km).

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1) COMPLESSO DI BENI IMMOBILI IN SANTA CROCE SULL’ARNO VIA PACINOTTI ANGOLO VIA DI PELLE

Foto tratta da Google Earth - Il perimetro in rosso evidenzia l’area su cui insistono il fabbricato A (con accesso da Via di Pelle) e B (con accesso da Via Pacinotti)

● DATI CATASTALI

Fabbricati censiti nel vigente N.C.E.U.:

- foglio 15, particella n. 683, sub 1, partita speciale A – area scoperta di pertinenza - foglio 15, particella n. 683, sub 2, via di Pelle, cat. D/7

- foglio 15, particella n. 683, sub 3, via di Pelle, cat. A/2

- foglio 15, particella n. 683, sub 4 partita speciale A – vano centrale termica, seminterrato

- foglio 15, particella n. 683, sub 5 partita speciale A – striscia di area urbana nella sede viaria di via di Pelle

Terreni:

- foglio 15, particella n. 683; ente urbano; Ha 0.89.00

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Di seguito un estratto mappa catastale per l’identificazione dei mappali afferenti ai beni oggetto di valutazione:

VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA CATASTALE CON L’ESISTENZA FISICA DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

C’è corrispondenza tra la consistenza catastale e quella fisica rilevata in corso di sopralluogo.

● LOCATARI

BP Logistica Società Cooperativa a Responsabilità Limitata: parte dell’immobile A con accesso da Via di Pelle, 108.

Freccia dell'Umbria s.n.c. Di Mazzeschi & C. e Cento Trasporti s.n.c.: immobile B con accesso da Via Pacinotti, 1. Questi conduttori hanno abbandonato l’immobile.

Si tratta di aziende che si occupano di logistica per autotrasporti conto terzi.

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● DESCRIZIONE

Il complesso A, con accesso da Via di Pelle, è costituito da 2 distinti immobili (A + A1), realizzati in adiacenza e connessi l’uno all’altro.

Il primo è un edificio industriale, adibito a magazzino con ribalte per l’attività di logistica, realizzato con struttura portante in cemento armato; la copertura piana è in tegoli prefabbricati, che sui due lati adibiti al carico e allo scarico delle merci proseguono a sbalzo, costituendo le pensiline.

I serramenti sono avvolgibili in ferro, a scorrimento verticale, sui lati lunghi, in carpenteria di ferro e lamiera sul lato di testa.

L’altezza interna è pari a circa 5 m.

Il secondo - A1 - è un fabbricato civile, a 2 piani fuori terra, con una piccola porzione di interrato.

Telaio in cemento armato, solai in laterocemento, tamponamenti e finiture civili.

Al piano terra vi sono i locali destinati agli uffici, mentre il primo piano (attualmente abbandonato) è adibito ad abitazione.

Lo stato di manutenzione degli immobili è insufficiente; anche per quanto riguarda il secondo piano adibito a residenza dove vi inoltre sono problematiche manutentive e danni diffusi provocati da atti vandalici ad opera di ignoti.

Panoramica del complesso A

L’immobile B, con accesso da Via Pacinotti, è costituito da un edificio industriale adibito a magazzino; in testata al fabbricato è stato ricavato al piano primo il blocco che ospita i locali uffici (B1).

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La struttura portante è in cemento armato; la copertura piana è in tegoli prefabbricati, che sul lato adibito al carico e allo scarico delle merci proseguono a sbalzo, costituendo la pensilina. I tamponamenti sono costituiti in blocchi in calcestruzzo nelle campate adibite a magazzino, mentre gli uffici presentano vetrate continue con montanti in alluminio.

I serramenti sono avvolgibili in ferro, a scorrimento verticale.

L’altezza interna del fabbricato è pari a circa 6 m.

Lo stato di manutenzione generale è insufficiente. L’immobile necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Panoramica del complesso B

● CRITICITA’ E VALUTAZIONE DELLA MESSA IN SICUREZZA

Sono evidenziate le seguenti criticità:

- infiltrazioni d’acqua piovana dalla copertura nella zona uffici dell’edificio adibito ad uffici nell’immobile A1;

- infiltrazioni d'acqua piovana e rischio di caduta frammenti di vetro U-glass dalla tettoia antistante l'ingresso uffici dell’immobile A;

- la pavimentazione esterna del piazzale, in asfalto, presenta cedimenti;

- vi è la presenza di alcuni rifiuti;

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- vi sono nell’area esterna (piazzale) serbatoi per olio esausto e per carburante che necessitano di essere esaminati per effettuare gli opportuni svuotamenti ed eventuali bonifiche.

Valutazione orientativa degli interventi necessari per la messa in sicurezza Intervento per la messa in sicurezza di 27 pini, con

intervento localizzato in corrispondenza dei rami pericolosi – afferente il complesso A:

n. 27 * €/cad 100 € 2.700,00

Rifacimento della tettoia in U-Glass con utilizzo di policarbonato alveolare mm 10, compresi profili in alluminio e con rimozione della struttura pericolante – afferente il complesso A:

mq 37,80 * €/mq 55,00 € 2.079,00

Impermeabilizzazione di sicurezza dell’estradosso del terrazzo con predisposizione del fondo e con stesura di guaina liquida tipo nanoflex eco kerakoll al fine di preservare da infiltrazioni di acqua i piani sottostanti – afferente il complesso A:

mq 75,00 * €/mq 50,00 € 3.750,00

Eliminazione dei rifiuti e smaltimento presso discarica a seguito di analisi e classificazione dei rifiuti presenti in loco – afferente il complesso B:

con stima provvisoria € 10.000,00

Varie, imprevisti ed arrotondamento: € 1.471,00

Totale interventi necessari per la messa in sicurezza: € 20.000,00 Il locatario è disponibile a far eseguire i lavori a propria cura e si può procede all’appalto dei lavori di cui sopra e si può procedere a seguito di interpello di uno o più fornitori e contrattazione dei relativi importi al meglio, nell’intorno della cifra di cui alla stima.

● LOGISTICA

Vi è un’adeguata area di manovra per i mezzi di trasporto sia per il complesso nel suo insieme che ipotizzando il frazionamento dei due complessi A e B.

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● STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO E DI REALIZZO DEGLI IMMOBILI NEL LORO INSIEME

Utile osservare le seguenti quotazioni:

Agenzia del Territorio - Valori banca dati delle quotazioni immobiliari Comune di Santa Croce sull’Arno

Destinazione d'uso €/mq min €/mq max

Capannoni industriali € 530,00 € 790,00

Capannoni tipici € 610,00 € 900,00

Laboratori € 630,00 € 920,00

Uffici € 1.100,00 € 1.600,00

Abitazioni civili - normali € 1.300,00 € 1.750,00 Abitazioni civili - tipo economico € 1.100,00 € 1.500,00 Complesso A

descrizione mq €/mq min val. min €/mq max val. max

Magazzino 420 € 530,00 € 222.600,00 € 790,00 € 331.800,00

Tettoia 380 € 159,00 € 60.420,00 € 237,00 € 90.060,00

Uffici 187 € 1.100,00 € 205.700,00 € 1.600,00 € 299.200,00

Abitazione 200 € 1.100,00 € 220.000,00 € 1.500,00 € 300.000,00 Terrazzo - abitazione 157 € 275,00 € 43.175,00 € 375,00 € 58.875,00

€ 751.895,00 € 1.079.935,00

Complesso B

descrizione mq €/mq min val. min €/mq max val. max

Capannone 920 € 530,00 € 487.600,00 € 790,00 € 726.800,00

Magazzino 120 € 318,00 € 38.160,00 € 474,00 € 56.880,00

Uffici 170 € 1.100,00 € 187.000,00 € 1.600,00 € 272.000,00

Tettoia 240 € 159,00 € 38.160,00 € 237,00 € 56.880,00

€ 750.920,00 € 1.112.560,00

Operando una stima motivata che tiene conto di una serie di considerazioni, dati e variabili, si avrà:

- valore di mercato dei beni immobili in condizioni di

manutenzione attuale e nel loro complesso: € 1.600.000,00 - valore di realizzo dei beni immobili nel loro

complesso (*): € 1.130.000,00

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(*) importo stimato al netto delle spese di cui sopra afferenti alla messa in sicurezza degli immobili e lo smaltimento rifiuti. Base eventuale d’asta.

● STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO E DI REALIZZO DEGLI IMMOBILI NEL CASO DI FRAZIONAMENTO

Gli immobili potrebbero essere ceduti sia nell’insieme (complesso A + complesso B, come da precedente analisi) che separatamente. In quest’ultimo caso, tenuto conto che l’immobile B può avere un suo apposito accesso da via Pacinotti, il frazionamento dell’area all’interno della quale i due complessi sono stati realizzati potrebbe essere effettuato all’incirca a metà della distanza intercorrente tra i due fabbricati.

Importante: l’eventuale progetto di frazionamento dovrà tenere conto delle distanze necessarie per agevole manovra degli autocarri, anche con rimorchio che possono essere utilizzati nell’ambito di attività di trasporto e logistica.

I valori indicati di seguito si intendono comprensivi della quota di area scoperta che in entrambi i casi si ritiene idonea quale servizio ai fabbricati stessi per la destinazione d’uso che essi hanno.

Nel caso di frazionamento dei lotti, il lotto A avrà un incremento di valore perché disporrebbe di un’area nettamente superiore, mentre il lotto B subirebbe un deprezzamento di pari importo per i motivi contrari;

indicheremmo approssimativamente un + 10% per il lotto A e deduzione di tale valore, in assoluto, dal lotto B.

Si avrebbe pertanto:

per il complesso A

- più probabile valore di mercato dei beni immobili di

cui al punto A: € 880.000,00

- valore di realizzo dei beni immobili di cui al

punto A. Base eventuale d’asta (*): € 670.000,00

per il complesso B:

- più probabile valore di mercato dei beni immobili di

cui al punto B: € 720.000,00

- valore di realizzo dei beni immobili di cui al

punto B. Base eventuale d’asta (*): € 460.000,00

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(*) importi stimati al netto delle spese di cui sopra afferenti alla messa in sicurezza degli immobili e lo smaltimento rifiuti.

● CONSIDERAZIONI DEL PERITO

Ai fini della vendita del complesso degli immobili si indicano qui di seguito una serie di considerazioni che possono essere utili per le più opportune decisioni in merito al tentativo di massimizzazione dei ricavi; esse sono indicate in ordine di importanza:

- trattandosi di fabbricati destinati ed utili per attività di logistica / trasporti con autocarri, salvo importantissime trasformazioni, si ritiene che la vendita in un unico blocco dell’insieme possa trovare maggiore interesse sul mercato in particolare da operatori che abbiano una dimensione organizzativa tale da poter affrontare la relativa spesa;

- la presenza di un contratto di locazione per la parte del complesso di immobili A con decorrenza dal 01/02/2009 e con durata iniziale di anni 6+6, nonostante il relativo canone di locazione sia di indubbio interesse, tenuto conto della situazione attuale di mercato, potrebbe suggerire di comunque raccogliere un’offerta da parte del conduttore che indubbiamente non può non essere particolarmente interessato alla conservazione dell’attività ben avviata ed alla valorizzazione delle spese di manutenzione ordinaria e di riordino che ha comunque sostenuto e sta sostenendo per l’utilizzo dell’immobile.

Tale considerazione sicuramente vale per il lotto A, ma potrebbe anche estendersi per il lotto B, che si può considerare naturale estensione dell’investimento preponderante.

- nel caso fosse necessario procedere ad un frazionamento si ipotizza maggior facilità di vendita del complesso A rispetto al complesso B, poiché il primo ha una maggiore esposizione e visibilità ed una migliore fruibilità degli spazi per destinazione.

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● VINCOLI ED ONERI GIURIDICI RILEVATI:

- Nota di iscrizione del 10/03/2007

registro generale n. 5655, registro particolare 1190, presentazione n. 7

Generalità

Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo

Capitale € 87.849,74

Tasso di interesse annuo - Tasso di interesse semestrale -

Interessi -

Spese -

Totale € 130.000,00

Immobili

foglio 15, particella n. 683, sub 1 foglio 15, particella n. 683, sub 2 foglio 15, particella n. 683, sub 3 foglio 15, particella n. 683, sub 4 foglio 15, particella n. 683, sub 5 foglio 15, particella n. 11, sub 13

Soggetti A favore di Unicredit Banca d’Impresa S.p.A.

sede Verona, C.F. 03656170960

Contro Immobilpio di Piccini Franco s.a.s.

sede Lecco, C.F. 02777050135

Generalità

Capitale € 68.433,34

Tasso di interesse annuo 10 % Tasso di interesse semestrale -

Interessi -

Spese € 1.875,00

Totale € 120.000,00

Immobili

Soggetti A favore di Cassa di Risparmio di Volterra S.p.A.

sede Volterra (PI), C.F. 01225610508 Contro Immobilpio di Piccini Franco s.a.s.

sede Lecco, C.F. 02777050135

Note Il tasso d'interesse è così precisato nel decreto ingiuntivo, titolo per la presente iscrizione: 10% annuo dal 20.11.2008 fino al saldo effettivo.

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Generalità

Capitale € 41.526,31

Interessi -

Spese -

Totale € 55.000,00

Immobili

foglio 15, particella n. 683, sub 1 foglio 15, particella n. 683, sub 2 foglio 15, particella n. 683, sub 3 foglio 15, particella n. 683, sub 4 foglio 15, particella n. 683, sub 5

Soggetti A favore di Banca Popolare di Lajatico s.c.p.a.

sede Lajatico (PI), C.F. 00139860506 Contro Immobilpio di Piccini Franco s.a.s.

sede Lecco, C.F. 02777050135

Generalità

Capitale € 19.607,17

Tasso di interesse annuo 3 % Tasso di interesse semestrale -

Interessi € 1.764,66

Spese € 4.628,17

Totale € 26.000,00

Immobili

Soggetti A favore di Cassa di Risparmio di San Miniato S.p.A.

sede San Miniato (PI), C.F. 01217600509 Contro Immobilpio di Piccini Franco s.a.s.

sede Lecco, C.F. 02777050135

Note

Con riferimento alle unità negoziali sub 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, trattasi di quanto pervenuto con atto di scissione da Piccini Pio e C. sas trascritto il 20.02.04 alla nota 2239. Con riferimento alle unità negoziali sub 1.6 trattasi di quanto pervenuto con acquisto trascritto il 19.01.2005 alla nota 615 da Piccini Pio Trasporti s.r.l.

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Generalità

Capitale € 54.909,23

Interessi € 10.000,00

Spese € 5.090,77

Totale € 70.000,00

Immobili

Soggetti A favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.

sede Siena, C.F. 00884060526

sede Lecco, C.F. 02777050135

Note Gli interessi sul capitale ingiunto sono calcolati ai tassi e con decorrenza indicati nel titolo esecutivo, in ogni caso nel rispetto della L. 108/96 e ss e nei limiti del tasso soglia antiusura.

Generalità

Ipoteca legale derivante da Iscrizione a garanzia credito erariale

Capitale € 355.393,78

Interessi -

Spese -

Totale € 710.787,56

Immobili foglio 15, particella n. 683, sub 2

Soggetti A favore di Equitalia Esatri S.p.A.

sede Milano, C.F. 09816500152

sede Lecco, C.F. 02777050135

Note

Iscrizione a garanzia credito erariale ex art. 77 dpr 602/73, come modificato da art. 16 D.Lgs 46/99 per il doppio della complessiva somma iscritta a ruolo, oltre i diritti e gli accessori maturandi, ai sensi dell'art. 17 D.Lgs 13/04/1999 n. 112 e dei dd.mm di volta in volta emanati, nonché degli interessi di mora di cui all'art.

30 del dpr 29/09/1973 n. 602, ed attualmente fissati nella misura del 6,8358%

annuale, calcolati per ogni giorno di effettivo ritardo.

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Generalità Atto esecutivo o cautelare - Ordinanza di sequestro conservativo

Immobili

Soggetti A favore di Curatela del fallimento della Autotrasporti Piccini Italia Meridionale s.r.l.

sede Napoli, C.F. 00923750509

sede Lecco, C.F. 02777050135

registro generale n. 6030, registro particolare 1236, presentazione n. 28 Generalità Ipoteca legale derivante da Ruolo (art. 77 del d.p.r. n. 602 del 1973)

Immobili foglio 15, particella n. 683, sub 2 foglio 15, particella n. 683, sub 3

Soggetti A favore di Equitalia Esatri S.p.A.

sede Milano, C.F. 09816500152

sede Lecco, C.F. 02777050135

Note

numero di ruolo: 3292, anno del ruolo: 2007, codice ente: 3496, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 12092007 numero di ruolo: 1434, anno del ruolo: 2008, codice ente: 5848, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 04012008 numero di ruolo: 1307, anno del ruolo: 2008, codice ente: 5849, codice ufficio: 1, tipo ufficio: a, data esecutorieta: 06122007 numero di ruolo: 3204, anno del ruolo: 2008, codice ente: 3485, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 01092008 numero di ruolo: 3314, anno del ruolo: 2008, codice ente: 3488, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 30092008 numero di ruolo: 200031, anno del ruolo: 2009, codice ente: 1, codice ufficio: 856 , tipo ufficio: u, data esecutorieta: 05012009 numero di ruolo: 2544, anno del ruolo: 2009, codice ente: 3487, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 20052009 numero di ruolo: 2842, anno del ruolo: 2009, codice ente: 3496, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 18062009 numero di ruolo: 3063, anno del ruolo: 2009, codice ente: 3488, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 20072009 numero di ruolo: 3598, anno del ruolo: 2009, codice ente: 5865, codice ufficio: 1, tipo ufficio: f, data esecutorieta: 02102009 numero di ruolo: 1484, anno del ruolo: 2010, codice ente: 4699, codice ufficio: 7, tipo ufficio: a, data esecutorieta: 18122009 numero di ruolo: 250048, anno del ruolo:

2010, codice ente: 1, codice ufficio: tnb , tipo ufficio: 8, data esecutorieta: 19022010 numero di ruolo: 550026, anno del ruolo: 2010, codice ente: 1, codice ufficio: tnb , tipo ufficio: 8, data esecutorieta: 04032010 numero di ruolo: 3596, anno del ruolo:

2010, codice ente: 9308, codice ufficio: 0 , tipo ufficio: 0, data esecutorieta: 23082010 numero di ruolo: 3597, anno del ruolo: 2010, codice ente: 9308, codice ufficio: 0 , tipo ufficio: 0, data esecutorieta: 23082010

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registro generale n. 9853, registro particolare 7159, presentazione n. 58 Generalità Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili

Immobili

Soggetti A favore di Cassa di Risparmio di Volterra S.p.A.

sede Volterra (PI), C.F. 01225610508 Contro Immobilpio di Piccini Franco s.a.s.

sede Lecco, C.F. 02777050135

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NOTE E CONCLUSIONI

La presente relazione sintetica è basata su dati acquisiti mediante verifica degli atti e con due appositi sopralluoghi di riscontro e accertamento. I dati indicati, per quanto concerne le misure, sono da ritenersi indicativi e calcolati attraverso elaborazione della documentazione grafica disponibile, con alcune verifiche di controllo; pertanto qualsiasi eventuale operazione di cessione / compravendita dovrà fare riferimento ai fabbricati valutati a corpo e non a misura.

Per quanto concerne lo stato degli immobili dal punto di vista tecnico si è proceduto con verifiche visive e a considerazioni basate sull’esperienza; per quanto concerne la situazione legale degli immobili stessi si è preso atto delle dichiarazioni delle parti e dei documenti prodotti, senza ulteriori verifiche dirette, se non quelle catastali alla data del 23.06.2013.

Le stime riportate nella presente relazione esprimono il nostro parere tenuto conto di tutto quanto indicato in premessa ed in corso di relazione; la forte volatilità dei mercati in questo periodo limitano la validità della stima ad un periodo relativamente breve rispetto alla data cui si riferisce.

Si resta a disposizione per eventuali verifiche / aggiornamenti qualora necessitassero.

Marco Valle (*)

ALLEGATI:

- documentazione fotografica

(*) perito estimatore senior

- iscritto a Collegio dei Geometri di Lecco al n. 185;

- Geo.Val.Esperti – Full member of the European Group of Valuers’ Associations – TEGoVA Member of Technical Scientific Commitee of Tecnoborsa;

- Docente in estimo c/o C.I.NE.AS. (presso il Politecnico di Milano) e già C.d.M. per il corso di economia aziendale ed estimo presso il Politecnico di Milano sezione di Lecco per la specialità estimo immobiliare;

- Docente per la specializzazione estimo civile ed industriale presso l’ordine professionale di appartenenza.

Con l’assistenza di Cecilia Corti, ingegnere edile-architetto della Marco Valle s.r.l.