TRIBUNALE DI BARI Ufficio Esecuzioni Immobiliari Seconda Sezione Civile

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elisabetta capitaneo architetto

TRIBUNALE DI BARI

Ufficio Esecuzioni Immobiliari Seconda Sezione Civile

Procedura Esecutiva : R.G.E. n. 467/2018

GIUDICE: Dott.ssa Chiara Cutolo (Dott. Michele de Palma) CUSTODE: Avv. Laura Ricci

C.T.U.: Arch. Elisabetta Capitaneo

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1) PREMESSA:

La sottoscritta Elisabetta Capitaneo, in data 23.10.2018, veniva nominata Consulente Tecnico d’Ufficio, dall’Ill.mo Giudice Delegato Dott. Michele de Palma, contestualmente al decreto di fissazione di udienza ex art.569 C.P.C. n. 467/2018.

Precisamente la sottoscritta veniva nominata per la redazione di stima relativa ad un immobile ubicato nel Comune di Acquaviva delle Fonti, al Vico secondo di Via Piergentile al civico n.19, di proprietà del sig. ---- Omissis --- per la quota di 1/1; così come riportato nella Visura Catastale aggiornata richiesta dalla sottoscritta presso gli uffici Catastali della Provincia di Bari in data 21.06.2019.

In seguito alla predetta nomina, la sottoscritta si impegnava a svolgere l’attività al fine di espletare l’incarico e depositare la relazione di stima con la documentazione prodotta presso gli uffici competenti.

In seguito fissava l’inizio delle operazioni presso l’immobile in data 09 novembre 2018 alle ore 10.

In detta data veniva effettuato un rilievo fotografico dello stato dei luoghi, e la sottoscritta rilevava le misurazioni per le verifiche necessarie relative alla consistenza dell’immobile; il tutto veniva effettuato alla presenza del sig. ---- Omissis --- e dell’avv. Laura Ricci.

In data 19 Maggio 2018, la sottoscritta si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Acquaviva delle Fonti, per far richiesta di accesso agli atti urbanistici relativi all’immobile oggetto di stima.

Verificata la documentazione relativa all’immobile negli ultimi 40 anni, la sottoscritta C.T.U. non richiedeva copia delle autorizzazioni rilasciate, in quanto non erano state riscontrate autorizzazioni depositate.

Nel frattempo la sottoscritta richiedeva presso gli Uffici del catasto della provincia di Bari, la visura catastale storica e la planimetria catastale, e presso gli Uffici della Conservatoria immobiliare copia della visura ipocatastale.

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elisabetta capitaneo architetto 2) DESCRIZIONE DEL BENE:

2.1 Ubicazione ed individuazione catastale

L’immobile oggetto di stima è individuato in Catasto della Provincia di Bari al foglio n. 46, p.lla n.

1378, cat.A/4, classe 1,consistenza n. 2,5 vani, consistenza catastale 30 mq, Rendita Catastale € 94,25, come da visura catastale in allegato, l’indirizzo risulta essere Vico secondo di Via Piergentile n. 19, Piano T/1/2. Si precisa che in realtà Vico II Piergentile risulta Vico I Piergentile.

Risulta essere un edificio realizzato ante 1 settembre 1967, e precisamente si pu affermare che l’immobile è stato realizzato nei primi anni del ’900.

Il bene nelle fasce dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate risulta ricadere nel codice di zona B/1, Centrale/Centro storico delimitato dall’estramurale, microzona 1.

L’immobile è ubicato in prossimità di P.zza dei Martiri, al limite del centro storico, in posizione angolare tra Vico secondo di Via Piergentile e Via Piergentile. (allegato n. 1:visura storica e planimetria catastale)

2.2 Descrizione dello stato dei luoghi e del contesto

L’unità immobiliare oggetto di stima è costituita da un palazzo indipendente angolare costituito da n. 3 piani; al piano terra vi è la cantina di pertinenza con accesso indipendente, al piano primo vi è una ambiente con servizio igienico ed al secondo piano vi è un altro ambiente.

Si accede attraverso un portoncino con di seguito una scala d’accesso che porta al primo ambiente posto su Vico secondo di Via Piergentile al civico 19 (di fatto durante il sopralluogo è risultato Vico I piergentile), ed attraverso una scala interna si accede al vano ubicato al piano secondo. Alla cantina si accede da Via Piergentile s.n.c.

La struttura principale risulta essere in tufo .

L’immobile confina con Via Piergentile, con Vico II di Via Piergentile, proprietà Liuzzi e proprietà di Perni Isabella.

-Ingresso/living/cucina:

Composto da un unico vano con servizio igienico, si sviluppa su una superficie complessiva di mq 16 netti circa, il piccolo servizio igienico è ubicato sul lato esposto a nord, il suddetto piano risulta essere collegato al piano sovrastante attraverso una scala di collegamento posta sull’angolo esposto ad est. La pavimentazione risulta essere in ceramica cosi come il rivestimento del servizio igienico. Le pareti sono tinteggiate di bianco.

Si accede al primo piano attraverso una scala in pietra che parte dal portoncino d’ingresso, composta da un piccolo pianerottolo e n. 7 gradini.

Di seguito sul lato posto a sinistra rispetto all’ingresso vi è la cucina, dove vi è sulle pareti un rivestimento in ceramica.

-Zona notte:

La zona notte è composta da un piccolo vano posto al piano secondo di mq 15 netti circa. La scala di collegamento è costituita da una struttura in ferro tinteggiata con colore scuro con gradini in legno.

Nel predetto vano adibito a camera da letto vi è una parete divisoria in legno che individua una piccola zona con angolo doccia rifinita all’interno con rivestimento in ceramica.

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Si evidenzia uno split ad aria per il caldo/freddo posizionato sul lato esposto ad est, e vi è una finestra che si affaccia su via Piergentile.

Il tetto risulta essere a falda con la parte più bassa sul prospetto prospiciente Via Piergentile.

Le altezze interne risultano essere:

H. max 2.55 m;H. min 1.83 m; dunque ne deriva un’altezza media di m 2.19 e pertanto in base alla Legge Regionale n. 33 del 2007, pu essere ammissibile l’altezza media su indicata per il recupero dei sottotetti in quanto il Comune di Acquaviva delle Fonti che sorge sull’altopiano delle Murge risulta essere al di sopra dei 300 m rispetto al livello del mare.

-Cantinola:

La cantinola è composta da un unico ambiente al piano terra con accesso da Via Piergentile s.n.c., risulta essere leggermente sottoposta rispetto al piano stradale, in effetti vi sono n.3 gradini a ridosso del portoncino di accesso.

Ha un’altezza interna di m. 2,11 circa, e si estende su una superficie complessiva di mq 16 lordi e vi è una pavimentazione ed un rivestimento in ceramica.

3) PROVENIENZA CATASTALE:

3.1 Relazione storica ventennale

Dalla visura storica catastale si evince che l’immobile fino 02/09/1977, risulta di proprietà dei sig.ri ---- Omissis --- (C.F.: ) per la quota di ½, e ---- Omissis --- (C.F.:---- OMISSIS ---) per la quota di ½.

Dalla visura Catastale storica si evince che la proprietà dall’anno 1981 risulta di ---- Omissis ---nata ad Acquaviva delle Fonti il ---- Omissis --- (C.F.:---- OMISSIS ---),quta per 1/1, voltura in atti dal 12/08/1987, repertorio n.:37797, registrazione: sede Gioia del Colle n. 2026 del 19/03/1981, n.

105/1981.

In seguito alla Denuncia per causa morte del 22.07.1991, in atti dal 28.10.1992, registrazione: n.

93 del 15.01.1991, l’immobile veniva intestato a ---- Omissis --- nata ad Acquaviva delle Fonti il --- - Omissis --- (C.F.:---- OMISSIS ---), quota per 1/1.

In data 14/02/2001, l’immobile con atto pubblico veniva trasferito ai sig.ri ---- Omissis --- nato a Toritto il 08/01/1943 (C.F.: ---- OMISSIS ---) quota per ½

e ---- Omissis --- nata a Bari il ---- Omissis --- (C.F.:---- OMISSIS ---) quota per ½ in regime di comunione dei beni con ---- Omissis ---.

In data 21/03/2007, l’immobile con atto pubblico veniva trasferito al sig. ---- Omissis --- nato ad Acquaviva delle Fonti il ---- Omissis ---(C.F.:---- OMISSIS ---), in atti dal 28/03/2007, repertorio n.

516863 Rogante: Reboli Francesco sede Bari n. 13246.1/2007, per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni.

Dagli atti catastali si evince che l’immobile ha mantenuto la stessa consistenza fin dal 1940, data d’ inserimento della planimetria catastale ad oggi l’unica presente in atti. (allegato n. 1:visura storica e planimetria catastale)

3.2 Difformità catastali

Dalla documentazione Catastale si evincono alcune difformità interne rispetto alle misure ed allo stato dei luoghi rilevato dalla scrivente.

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Nello specifico si rilevano delle tramezzature interne che non risultano nello stato dei luoghi. Dal rilievo effettuato, in effetti la sottoscritta ha riscontrato al piano primo il tramezzo che divide la zona d’ingresso con il servizio igienico, e la scala di collegamento non rappresentata in planimetria.

Il menzionato tramezzo risulta avere una lunghezza di m. 2.44 con spessore di circa 10 cm.

Come si pu riscontrare le planimetrie catastali in allegato riguardano la particella n. 1378 che risulta composta da I planimetria (1020583) con la rappresentazione del primo e secondo piano e la II planimetria (1020584) con la rappresentazione del piano terra , cantinola.

Accatastamento del 15.03.1940

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elisabetta capitaneo architetto Planimetria II

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Difformità Catastali rilevate Planimetria I

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ⁱ ⁱ ^l

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4) TRASCRIZIONI E PROVENIENZA:

4.1 Ispezioni ipotecarie

Dall’ispezione ipotecaria effettuata nell’arco temporale 1993-2019, si evince che l’immobile come le note di trascrizione in allegato, è stato trasferito nel seguente modo:

1)

Nota di trascrizione

Registro generale n. 12262;registro particolare n. 9782 dell’13/03/1993 presentazione n. 171 del 13.04.1993 SEZIONE A – Generalità: dati relativi al titolo:

Atto per causa morte SEZIONE B – Immobili:

Unità negoziale:

Fabbricato in Acquaviva delle Fonti, foglio 46 particella 1378 Sezione C – Soggetti: Soggetto: a favore di

---- Omissis --- C.F.: ---- OMISSIS --- Quota per 1/1 Contro

---- Omissis ---

C.F.: PVRTRS32C48AO48I

2)

Nota di trascrizione registro generale n.6713;registro particolare n. 4832 presentazione n. 136 del 23.02.2001 SEZIONE A – Generalità: dati relativi al titolo:

ATTO NOTARILE PUBBLICO del 14.02.2001 numero di repertorio 23851 Atto tra vivi – Compravendita- SEZIONE B – Immobili:

Unità negoziale n. 1:

Fabbricato in Acquaviva delle Fonti, foglio 46 particella 1378 Sezione C – Soggetti:

Soggetto n. 1: a favore di ---- Omissis --- C.F.: ---- OMISSIS ---

Quota per 1/2 in Diritto di proprietà in regime di comunione dei beni Soggetto n.

2:

a favore di ---- Omissis ---

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elisabetta capitaneo architetto C.F.: ---- OMISSIS ---

Quota per 1/2 in Diritto di proprietà in regime di comunione dei beni Contro

---- Omissis --- C.F.: ---- OMISSIS ---

Per la quota di 1/1 in regime di bene personale

3)

Nota di trascrizione registro generale n. 19166;registro particolare n. 13246 presentazione n. 43 del 27.03.2007 SEZIONE A – Generalità: dati relativi al titolo:

ATTO NOTARILE PUBBLICO del 21.03.2007 numero di repertorio 516863/27082 Atto tra vivi

COMPRAVENDITA SEZIONE B – Immobili:

Unità negoziale n. 1:

Fabbricato in Acquaviva delle Fonti, foglio 46 particella 1378 Sezione C – Soggetti:

Soggetto n. 1:

a favore di ---- Omissis --- C.F.: ---- OMISSIS ---

Quota per 1/1 in Diritto di proprietà Contro Soggetto n. 1:

Quota per 1/2 in Diritto di proprietà in regime di comunione dei beni Soggetto n.

2:

Quota per 1/2 in Diritto di proprietà in regime di comunione dei beni

4)

Nota di trascrizione registro generale n. 29399;registro particolare n. 21291 presentazione n. 32 del 28.06.2018 SEZIONE A – Generalità: dati relativi al titolo:

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Richiedente

LANZILLOTTA VITANTONIO AVV. MARCO GIGANTESCO SEZIONE B – Immobili:

Unità negoziale n.1 :

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elisabetta capitaneo architetto Fabbricato in Acquaviva delle Fonti, foglio 46 particella 1378 Sezione C

– Soggetti:

Soggetto n. 1:

a favore di UNICREDIT SPA

Quota per 1/1 in Diritto di proprietà contro Soggetto n. 1:

Quota per 1/1 in Diritto di proprietà

(allegato n. 2: ispezioni ipotecarie; note di Trascrizione)

4.2 Provenienza

Dalla Dichiarazione di successione di ---- Omissis --- registrata in data 15/01/1992, al n. 93, volume 455 si evince che il bene veniva trasferito nel seguente modo:

“Immobile 1: proprietà valore 10.000.000 lire; dati catastali:

Abitazione popolare sito in Acquaviva delle Fonti (Ba) Vicolo 2 Piergentile 000019; censito al N.C.E.U. foglio 0046, particella 01378 vani 2,5”.

Si evince dunque che la consistenza dell’immobile risulta invariata negli anni.

Il suindicato atto veniva stipulato in seguito al testamento pubblico del 08/06/1991 pubblicato con verbale del notaio Susca del 26/07/1991, registrato a Gioia del Colle il 06/08/1991 al n. 1896.

5) REGOLARITA’ URBANISTICA

5.1 Analisi documentale

Dalla documentazione richiesta presso il Comune di Acquaviva delle Fonti, si evince che non sussistono pratiche edilizie in archivio.

Dalla provenienza si evince infatti che il bene, così come trasferito a ---- Omissis --- in data 11/03/1993, risulta invariato catastalmente, in effetti le planimetrie catastali a meno di difformità interne, riportano le medesime aperture sui prospetti rispetto a quanto rilevato dalla sottoscritta.

(allegato n. 4: istanza documentazione urbanistica Comune di Acquaviva delle Fonti

6) STIMA DEL BENE

6.1 Criteri di valutazione del bene

La sottoscritta C.T.U. ha valutato criteri di stima differenti al fine di attribuire un più probabile valore di mercato del bene.

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Si è proceduto con l’analisi del Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), con l’analisi e le relative medie sui valori delle agenzie immobiliari relative ad immobili simili, con stesse caratteristiche e simile ubicazione, ed attraverso le rilevazione statistiche acquisite dai listini ufficiali della Borsa Immobiliare di Bari.

In definitiva la sottoscritta, ha ritenuto di prendere a riferimento i dati rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare, effettuando in seguito una media tra il valore minimo ed il valore massimo.

6.2 Valutazione del bene in base alle rilevazioni statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.)ed in base alle statistiche dei listini ufficiali della Borsa Immobiliare di Bari

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita, e successivamente pubblica studi, elaborazioni statistiche degli archivi e banche dati consultabili, in parte anche pubblicamente. La sottoscritta C.T.U. ha esaminato la banca dati dell’OMI nel periodo temporale d’interesse, ovvero negli ultimi tre anni 2015/2018.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare divide il territorio comunale di Acquaviva delle Fonti nelle seguenti fasce/zone:

• centro storico • centrale • periferica/zona limitata dalla circonvallazione

La zona OMI è definita come comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento di condizioni economiche e socio-ambientali; è formata sulla base dello scostamento, tra valore minimo e massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale. Laddove la destinazione residenziale non è presente in maniera significativa, la zonizzazione è effettuata sulla base della destinazione prevalente prescindendo da un valore massimo dello scostamento. Attraverso la ricerca su mappa, tramite il servizio di navigazione territoriale GEOPOI, fruibile tramite tutti i browser che consentano una esposizione grafica full SVG, è stato possibile localizzare l’immobile oggetto di verifiche all’interno della “zonizzazione” dell’Osservatorio, inserendo l’indirizzo, ovvero via Piegentile n. 19 in Acquaviva delle Fonti; quindi si è individuata la zona OMI di appartenenza:

trattasi della zona centrale B1. Tale fascia territoriale si individua nella zona più centrale -centro storico- (zona B1 dell’OMI); la sua estensione è piuttosto vasta ed eterogenea. Quindi, individuata la zona OMI di interesse, è stato necessario individuare la “destinazione” d’uso corrispondente all’immobile da stimare. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare, in riferimento alla zona centrale B1 del territorio di Acquaviva delle Fonti, individua le seguentidestinazioni d’uso:

• residenziale, • commerciale,

L’immobile in oggetto, appartiene alla tipologia “residenziale”, l’OMI individua, come tipologia prevalente nella suddetta zona centrale B1, l’”abitazione civile” ovvero l’”abitazione di tipo economico”. Con i dati appena illustrati, è stato quindi possibile ottenere i valori di interesse relativi all’anno 2018, per brevità e per una maggiore comprensione, si trascrivono esclusivamente i dati attribuiti alla tipologia d’uso più confacente all’immobile oggetto di causa, ovvero ABITAZIONI CIVILI.

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Per una migliore lettura delle quotazioni, si riportano di seguito le due tabelle riguardanti l’Osservatorio del Mercato Immobiliare ed il Borsino Immobiliare riferite entrambi al 2° semestre del 2017, nella zona di Acquaviva delle Fonti dove ricade l’immobile.

1) Comune di Acquaviva delle Fonti - fascia OMI- B1 centrale Anno 2018 - Semestre 2 Provincia: BARI

Comune: ACQUAVIVA DELLE FONTI

Fascia/zona: Centro storico delimitato dall’estramurale Codice zona: B1

Microzona: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni Civili Destinazione: Residenziale

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elisabetta capitaneo architetto TIPOLOGIA STATO VALORE MERCATO SUPERFICIE

CONSERVATIVO (€/MQ)

Abitazioni Normale min 600 max 900 Ldi tipo economico

Dove:

• la colonna STATO CONSERVATIVO si riferisce a quello più frequente di ZONA,

• il Valore di Mercato è espresso in €/mq riferito alla superficie lorda (L).

2) Comune di Acquaviva delle Fonti– Borsino Immobiliare Anno 2018 Semestre 2 -zona Nucleo Antico

Abitazioni di tipo economico

2° Fascia (ubicaz. Fascia media 1° Fascia (ubicaz.

di minor pregio)

di maggior pregio)

536 €/mq 651 €/mq

766 €/mq

6.3 Calcolo superficie omogeneizzata dell’immobile

Prima di procedere alla determinazione del valore di mercato dell’intero immobile, è necessario sviluppare il calcolo della sua superficie. A tal fine, è necessario procedere al calcolo della superficie commerciale dello stesso, composta da superficie principale e superfici accessorie. Per ottenere la superficie commerciale occorre omogeneizzare, con opportuni coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quella principale. Nel caso in esame, ovvero quello di un immobile di tipo unifamiliare, indipendente e autonomo, la superficie commerciale risulta pari alla somma:

- della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali,

- dalla superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini) di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.) verande/portici/tettoie.

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Nel computo della superficie commerciale complessiva non vengono determinati i seguenti spazi:

vuoti tra il terreno (terrapieno) e il solaio inferiore del fabbricato; spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili); copertura a terrazzo non praticabile;

superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai

cavedii; superfici o locali occupati dagli impianti tecnici. La misurazione della superficie viene effettuata per:

a) Vani principali e accessori diretti, la superficie dell’unità principale si determina misurando la superficie di ogni piano al lordo delle murature esterne. I muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm. Eventuali muri in comunione tra due diverse destinazioni d’uso si considerano, nel tratto in comune, nella misura massima del 50%

ciascuna e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

b) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare, per la misurazione della superficie delle pertinenze di uso esclusivo (balconi, terrazze, area scoperta a verde), valgono indicazioni ribadite nel seguito: la superficie dei balconi, delle terrazze e similari si misura fino al loro contorno esterno; la superficie dei giardini o delle aree a verde, si misura fino al confine della proprietà dell’immobile, ovvero se questa è delimitata da un muro di confine o da un manufatto in comunione, fino alla mezzeria dello stesso.

c) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare, la misurazione della superficie delle pertinenze accessorie (cantine, soffitte e assimilate) ove non costituenti unità immobiliari autonome va computata al lordo dei muri perimetrali e fino alla mezzeria dei muri in comunione con zone comunicanti con l’unità principale. Per il computo delle superfici scoperte e di ornamento e dei locali a servizio, che solitamente vengono omogeneizzate alla superficie dell’unità immobiliare, si riporta nel seguito il criterio di determinazione che attribuisce i seguenti coefficienti:

- superficie scoperta a giardino e similare si valuta:

1) nella misura del 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

2) nella misura del 2% per superfici eccedenti detto limite. - la superficie di balconi, terrazze e similari si valuta:

1) nella misura del 30% fino a mq 25,

2) nella misura del 10% per la quota eccedente mq 25, qualora comunicanti con i vani principali e loro vani accessori,

1) nella misura del 15% della superficie fino a mq 25,

2) nella misura del 5% per la quota eccedente mq 25 qualora non comunicanti con i vani principali e loro vani accessori.

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La misurazione della superficie delle pertinenze accessorie (cantine, soffitte e assimilate) ove non costituenti unità immobiliari autonome, in accordo con le istruzioni dell’osservatorio del mercato immobiliare per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, va computata al lordo dei muri perimetrali e fino alla mezzeria dei muri in comunione con zone comunicanti con l’unità principale. In merito alla omogeneizzazione di tali superfici alla superficie principale, si precisa che sarà computato:

1) il 50% della superficie, qualora direttamente comunicante con i vani principali e/o con gli accessori a servizio diretto di quelli principali,

2) il 25 % della superficie, qualora non comunicanti.

Ci detto, la misurazione della superficie dell’immobile, desunta dal rilievo effettuato nel corso delle operazioni peritali, è stata rielaborata nella tabella seguente:

VANI SUPERFICIE REALE FATTORI DI SUP.OMOGENEIZZATA OMOGENEIZZAZIONE

PIANO ^TERRA mq 16,28 mq 16,28

PIANO PRIMO mq 25,83 mq 25,83

PIANO SECONDO mq 20,95 mq 20,95

LASTRICO SOLARE --- 25% --- SPAZIO ESTERNO --- 10% --- TERRAZZINI --- 30% ---

TETTOIA ---

TOTALE GENERALE mq 63,06

Quindi, il totale generale delle superfici che compongono l’immobile oggetto di causa, a cui sarà associato, nel paragrafo successivo, il valore di mercato, è pari a 630,6 mq. Si precisa, inoltre che, non vi sono pertinenze esclusive di ornamento e pertinenze esclusive accessorie.

6.4 Stima del valore di mercato del bene

In seguito a quanto illustrato nei precedenti paragrafi, ovvero dopo aver individuato il più probabile valore di mercato dell’immobile, riveniente dalle rilevazioni statistiche della banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, nonché da una media dei valori di mercato reali delle agenzie immobiliari, ed alle statistiche del Borsino Immobiliare, dopo aver computato la superficie che lo caratterizza, è possibile stimare il valore di mercato del bene nel seguente modo:

SVM immobile = SO immobile x VM €/mq ovvero, 63,06 mq x 750,00 €/mq = 50.448,00 €

Dove: SVM = Stima del Valore di Mercato

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elisabetta capitaneo architetto SO = Superficie Omogeneizzata

VM = Valore di Mercato

Pertanto, la stima del valore di mercato dell’immobile in oggetto, secondo la media tra le rilevazioni statistiche della banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, i dati del Borsino Immobiliare di Bari, e le verifiche presso le agenzie immobiliari ammonta ad euro 50.448,00 €.

7) CONCLUSIONI

In virtù di quanto descritto, la sottoscritta C.T.U. pu affermare la sussistenza di piccole difformità catastali ed urbanistiche.

La stima del bene attribuita dalla sottoscritta C.T.U., non tiene conto degli oneri necessari al fine della suindicata regolarizzazione dell’immobile.

In effetti sarà necessario quantificare la pratica edilizia (CILA in sanatoria), l’oblazione, i diritti di segreteria catastali ed urbanistici nonché il compenso per un tecnico abilitato.