TRIBUNALE DI PERUGIA
Terza Sezione Civile
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare Proc. n. 132\2018 R.G. Es.Imm.
Promossa da:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA Avv. Fantusati Paolo
Contro - OMISSIS -
Debitore esecutato
Giudice dell’Esecuzione: Dott.ssa LIGNANI Giulia Maria
RAPPORTO DI STIMA
DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Tecnico Incaricato: Geom. Nicola RUGGERI
Data:
Perugia, 07 agosto 2019
L’ESPERTO STIMATORE Geom. RUGGERI NICOLA
Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Lignani Giulia Maria
Con provvedimento del 27 febbraio 2019, la S.V.I. ha nominato me sottoscritto geom. Nicola Ruggeri, residente in Fratta Todina (PG) alla via Stazione n. 12, con ufficio in Fratta Todina Via I° Maggio n. 9 ed iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Perugia al n. 5383, esperto stimatore per la valutazione dei beni pignorati nell’esecuzione immobiliare numero di ruolo generale 132/2018 Tribunale di Perugia, promossa da BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA (creditore procedente) contro - OMISSIS -
- OMISSIS - (debitoe/esecutato).
Il sottoscritto accettava l’incarico trasmettendo in data 04/03/2019 nota al Tribunale con modalità telematica.
Il Giudice dell’esecuzione concedeva termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza fissata per il 18/09/2019 per il deposito della relazione e per l’invio di una copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore.
Il sottoscritto si è impegnato a rispondere al quesito così come articolato dall’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione:
1) Provveda l’esperto prima di ogni altra attività a controllare la completezza dei documenti di cui all’art. 567 co. 2 c.p.c., 498 co 2, 599 co 2, segnalando immediatamente (senza attendere, quindi, la scadenza del termine per il deposito della relazione) al giudice quelli mancanti o inidonei;
2) qualora l’esperto abbai verificato che la suddetta documentazione è completa ed idonea, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, comunichi alle parti a mezzo posta, e-mail o pec. l’inizio delle operazioni peritali, da intraprendersi entro 10 giorni dall’avvenuta accettazione dell’incarico;
3) provvede quindi
- all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e all’identificazione catastale dell'immobile, distinguendo, in caso di più debitori comproprietari o più esecutati, la natura del diritto a ciascuno spettante e le rispettive quote di spettanza, evidenziando l’eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati all’atto di
pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l'emissione del decreto di trasferimento;
- ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo;
- a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, distinguendola per ciascuno dei debitori esecutati;
- ad individuare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato dall’esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso;
- ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell’acquirente (ad es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso - oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione-, vincoli derivati da
contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico – edilizie, difformità catastali);
- a fornire altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.
spese condominiali ordinarie);
b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
d. eventuali cause in corso
- ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente;
- alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, della possibilità di sanatoria ai sensi delle Leggi nn. 47/85 e 724/94 e dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa, che potranno essere considerati nella stima del prezzo; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente
presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti; Tutti i costi ipotizzabili per la regolarizzazione urbanistica, edilizia o catastale saranno quindi indicati dal perito e considerati ai fini della stima;
- ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti (preferibilmente il minor numero possibile, in modo da contenere costi ed operazioni) identificando i nuovi confini ed le eventuali attività necessarie per il frazionamento, nel caso chiedendo autorizzazione al G.E. di procedere ad effettuarlo ed allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
- a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto [un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appartamento, capannone ecc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima” di cui sub 2)]; ad indicare la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico etc..) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.)
- a verificare che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
- che risulti l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
- accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizioni di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico–catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; Consideri, a tal fine, anche la assenza di garanzia per vizi a tutela dell’acquirente;
- ad identificare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, i comproprietari e a valutare la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; a predisporre; qualora ritenga il
bene non comodamente divisibile, provveda ad indicare i rispettivi titoli di provenienza di tutti i comproprietari e le trascrizioni ed iscrizioni a loro carico nel ventennio antecedente, anche eventualmente predisponendo una bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in Cancelleria;
- ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
- a procedere ad accesso forzoso, autorizzandolo sin da ora, con ausilio della Forza Pubblica ed di un fabbro, nel caso in cui il debitore e/o gli occupanti, siano irreperibili o non, ai fini del sopralluogo, dopo l’invio di almeno una raccomandata con ricevuta di ritorno, previa comunicazione al GE, della intenzione di procedere all’accesso forzoso.
- riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori (con divieto, pertanto, al perito di sospendere le operazioni in assenza di specifico provvedimento del G.E.);
- in caso di oggettive difficoltà a terminare l’incarico nel termine assegnato, a formulare tempestiva, e comunque anteriore alla scadenza del termine stesso, istanza di proroga del termine per il deposito della relazione di stima e conseguente rinvio della udienza per il rispetto dei termini di cui all’art. 173 bis disp. att. c.p.c.,, provvedendo altresì alla notifica alle parti; il
mancato deposito nei termini originariamente assegnati o successivamente prorogati verrà valutato ai fini della liquidazione dell’acconto, del compenso finale e – in caso di particolare gravità – ai fini della segnalazione al Presidente del Tribunale per la eventuale cancellazione dall’elenco degli esperti stimatori.
Nel decreto di fissazione di udienza del 27/02/2019 ex art. 569 C.P.C. il Giudice dell’esecuzione ha nominato Custode Giudiziario per il procedimento l’”Istituto Vendite Giudiziarie di Perugia”.
a) OPERAZIONI PERITALI Controllo documenti depositati
In ottemperanza al quesito ricevuto dalla S.V.I. ho effettuato il controllo relativo alla completezza della documentazione di cui all’art. 567 co. 2 c.p.c., 498 co. 2, 599 co. 2, la quale risultava completa con la presenza della certificazione notarile, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, rilasciata in data 28/05/2018 dal Dott. Candore Carmelo, notaio con studio in Arcisate (VA) P.zza della Repubblica n. 4.
Procedevo poi al reperimento degli atti di provenienza mediante richiesta ai Notai roganti Dott. Paolo Maria Pettinacci di Assisi (PG), Dott. Mario Biavati di Basti Umbra (PG), e Notaio Dott. Antonio Fabi di Gualdo Tadino (PG), agli accessi presso Agenzia delle Entrate di Perugia e al Comune di Assisi per l’acquisizione della documentazione catastale e autorizzativa ritenuta necessaria.
Note relative alle operazioni peritali svolte
Accertata la regolare completezza della documentazione di cui all’art.
567 co. 2 c.p.c., 498 co. 2, 599 co. 2, ho disposto in accordo con il custode giudiziario l’inizio delle operazioni peritali mediante sopralluogo per il giorno 04/04/2019 dandone notizia alle parti a mezzo pec. (Cfr. All. 01).
Nei termini fissati mi sono recato presso l’immobile colpito da pignoramento dove ho eseguito rilievi metrici e fotografici (Cfr. All. 02);
procedevo quindi alla chiusura delle operazioni peritali con la stesura del presente rapporto di stima e relazione.
Divisione in lotti dei beni pignorati
In esito di un attento studio degli atti di causa e dei documenti in essi riportati, tenuto altresì conto di quanto emerso nel corso delle operazioni peritali con riguardo ai rilievi tecnici e alle verifiche urbanistiche-catastali, in riferimento ai termini ed alle specifiche richieste del quesito formulato dalla S.V.I., lo scrivente ritiene si possa procedere alla vendita in unico lotto riassumendo di seguito il risultato delle indagini allo scopo compiute.
b) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA Ubicazione
Il bene oggetto di pignoramento è costituito dalla piena proprietà di locali al piano primo costituenti porzione di un edificio commerciale pluripiano, ubicato nel comune di Assisi Fraz. Capodacqua Via Romana n. 72.
Identificazione catastale
Al Catasto Fabbricati del comune di Assisi (Cfr. All. 03), in Ditta:
– :
proprietà per 1/1;
Foglio Part.lla Sub. Zona
Cens. Cat. Classe Consist. Rendita
€. Indirizzo Piano
171 569 21 2 A/10 2 4 vani 1.177,52 Via Romana 1
Quote di comproprietà sulle parti condominiali Catasto Fabbricati del comune di Assisi:
Foglio Part.lla Sub. Zona
Cens. Indirizzo Descrizione
171 569 1 2 Via Romana Scala e ascensore
171 569 2 2 Via Romana Corsia garages piano
secondo sottostrada
171 570 2 Via Romana Corte piano terra della
superficie catastale mq. 328
Si è provveduto ad acquisire presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio di Perugia, per l’immobile interessato, vax catasto terreni planimetria del Catasto Fabbricati e l’elaborato planimetrico (Cfr. All. 04)
- OMISSIS -
Confini
Il bene pignorato al piano primo confina con scala condominiale e subalterno n. 25, sovrastante ai sub. 15 e 17 del piano terra e sottostante al sub.
27 del piano secondo.
c) DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO Estremi dell’atto di pignoramento
L’atto di pignoramento di cui alla presente procedura esecutiva è stato trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia Ufficio Provinciale – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 02/05/2018 (Registro generale n. 10701, Registro particolare n. 7572) a favore di “Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.” con sede in Siena (SI) (cod. fisc. n.
00884060526) per il diritto di PROPRIETÀ quota 1/1 contro “ , gravante sulle seguenti unità immobiliari:
Foglio Part.lla Sub. Cat. Classe Consist. Rendita
€. Indirizzo
171 569 21 A/10 2 4 vani 1.177,52 Località Capodacqua Via Romana n. 72
Come evidenziabile nel successivo punto “d) RIEPILOGO CRONOLOGICO DELLA PROVENIENZA DEL BENE” l’immobile oggetto di procedura risulta di
proprietà della società con sede in
(Cfr. All. 09), la differenza nell’indicazione della parte contro nella nota di trascrizione sopra evidenziata non genera nullità della stessa in quanto il bene pignorato è individuato senza possibilità di equivoci e di incertezze, la ditta è modificata nella trasformazione della società da responsabilità limitata in società cooperativa.
Conformità dei dati catastali con il pignoramento
I dati catastali corrispondono con quelli indicati nel pignoramento.
- OMISSIS -
- OMISSIS -
- OMISSIS -
Descrizione del contesto di zona (Cfr. All. 05)
Caratteristiche zona Zona residenziale di frazione, a traffico limitato con parcheggi sufficienti.
Servizi della zona La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe Prevalentemente residenziali; i principali centri limitrofi sono: centro fraz. Capodacqua a km. 0,50;
Assisi centro a km. 7,00; Perugia a km. 25.
Collegamenti pubblici Ferrovia (km. 5,00), aeroporto (km. 17) autobus (km. 0,50)
Descrizione immobiliare analitica
L’unità immobiliare oggetto dell’esecuzione immobiliare è situata all’interno di un edificio commerciale pluriplano edificato su cinque livelli di cui tre fuori terra e due posti al piano primo sottostrada e secondo sottostrada, con corte pertinenziale e ampia zona adibito a parcheggio pubblico sul fronte della strada Via Romana. Presenta pareti intonacate e tinteggiate, in buono stato di conservazione, strutture orizzontali con solai in latero-cemento, strutture portanti verticali in cemento armato in opera, tamponatura con blocchi in laterizio del tipo a “cassetta”.
L’accesso avviene direttamente dal parcheggio pubblico posto sul fronte strada Via Romana tramite viale pavimentato.
L’immobile presenta la seguente suddivisione interna:
Piano Primo (Cfr. All. 07 -foto da n. 8 a n.15)
Unità immobiliare ad uso ufficio-studio privato con accesso dal disimpegno vano scale al piano primo, costituita da tre locali ad uso ufficio, disimpegno, anti-bagno e bagno, con piccolo terrazzo sul prospetto laterale sud-est.
Altezza interna utile mt. 2,70. (Cfr. All. 08 –pianta unità immobiliare)
Destinazione vano Piano Superficie
utile mq. Esposizione Condizione di manutenzione
Ufficio 1° 35,19 Sud Buono
Disimpegno 1° 2,77 Interno Buono
Ufficio 1° 10,65 Sud Buono
Ufficio 1° 20,92 Sud-Ovest Buono
Anti bagno 1° 2,57 Interno Buono
Bagno 1° 5,92 Ovest Buono
Terrazzo 1° 1,84 Sud Buono
Sommano mq. 79,86
Porzioni condominiali:
Portico di accesso al piano terra, ingresso, vano scala e locale ascensore su tutti i livelli dell’edificio, corsia locali ad uso garage nel piano secondo sottostrada (Cfr. All. 06 -foto da n. 1 a n. 7).
Corte al piano terra che si sviluppa su quasi la totalità del perimetro dell’edificio delimitata sul perimetro del lotto da un un muro di sostegno in c.a.o. con sovrastante rete metallica plastificata, con marciapiede perimetrale pavimentato con mattonelle in grès porcellanato sul fronte e sui due prospetti laterali e zona a verde fino al muretto di recinzione, mentre sul retro è costituita dalla rampa di accesso ai piani sottostrada.
Caratteristiche strutturali
Fondazioni (Tipologia) Non visibili
(Condizioni)
Apparentemente buone
(Materiale) Non verificabile Strutture
Verticali portanti
(Tipologia) Cemento armato in opera
(Condizioni)
Apparentemente buone
(Materiale) calcestruzzo
Strutture Verticali
(Tipologia) Blocchi di laterizio tamponatura a cassetta
(Condizioni)
Apparentemente buone
(Materiale) laterizio
Strutture Portanti orizzontali
(Tipologia)
Solaio latero-cemento in piano
(Condizioni)
Apparentemente buone
(Materiale) Blocchi e travetti laterizio
Strutture Copertura
(Tipologia)
Solaio latero-cemento in pendenza
(Condizioni)
Apparentemente buone
(Materiale) Blocchi e travetti laterizio
Componenti edilizie e costruttive
Infissi Esterni
(Tipologia)
Finestra e Finestrone (Protezione)
avvolgibile plastica
(Materiale) Alluminio (Condizioni) buone Infissi Interni (Tipologia)
Porte in legno tamburato
(Condizioni) buone Pareti esterne (Materiale)
Intonacate e tinteggiatura
(Condizioni) buone Pavimentazione interna (Materiale)
Mattonelle monocottura
(Condizioni) buone Rivestimento pareti (Materiale)
Mattonelle in ceramica
(Condizioni) buone
Impianti
Elettrico
(Tipologia) Sottotraccia
(Condizioni)
Mediocri mancano tutti i frutti
(Tensione) 220
(Conformità) Non conforme
Idrico
(Alimentazione) Acquedotto comunale
(Condizioni) Sufficienti
(Rete distribuzione) polietilene
Termico
(Tipologia)
Caldaia murale ditta Baxi modello ECO 240Fi posta locale Ufficio ingresso
(Corpi scaldanti)
Ventilconvettori e radiatore in alluminio bagno
(Condizioni) Sufficienti
(Conformità) Non conforme
Gas (Tipologia)
Impianto a metano
(Condizioni) Sufficienti Antenna (Tipologia)
Parabola
(Condizioni) Sufficienti Citofono (Tipologia)
Lato portone di ingresso
(Condizioni) Sufficienti
Costi per l’adeguamento degli impianti.
Per quanto potuto ispezionare e osservare nel corso del sopralluogo effettuato, da un esame esclusivamente visivo, tenuto conto che l’unità
immobiliare non è utilizzata e che l’impianto elettrico risulta totalmente privo dei frutti sulle scatole, interruttori, prese bipasso, deviatori, prese telefoniche, prese tv, suonerie, ed è necessario installare le placche e il coperchio del quadro elettrico interno.
Considerati quei molteplici aspetti che allo stato attuale appaiono di non possibile determinazione e che potrebbero, inevitabilmente, influenzare un’esatta valutazione dei costi necessari per rendere gli impianti esistenti rispondenti alla normativa vigente, è possibile tuttavia riferire che, sulla base dei prezzi riportati nel vigente Elenco Regionale dei Prezzi e dei Costi per la Sicurezza della Regione Umbria, ultima edizione, sulla base d’indagini di mercato e dell’esperienza dello scrivente, si stimano, orientativamente in:
- costi per il completamento, la revisione e messa a norma dell’impianto di distribuzione elettrico per illuminazione idonei per ufficio: €. 3.500,00.
Misurazione delle consistenze
Per la misurazione delle consistenze si farà riferimento ai dettati del Codice Definitorio dei Termini, realizzato dall’Agenzia del Territorio.
Definiamo per consistenza l’insieme quantitativo che rappresenta la misura di un bene immobile in relazione al segmento funzionale individuato; per ciascun segmento immobiliare sono definiti i relativi parametri tecnici di misura.
Nel caso in esame utilizziamo i seguenti concetti:
Fabbricati – Superficie commerciale (superficie convenzionale vendibile)
Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale, ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma:
a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.;
b) delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
c) delle quote percentuali delle superfici di pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, ecc.).
Per quanto esposto, sono calcolate le consistenze delle porzioni immobiliari oggetto di esecuzione, come qui di seguito:
Bene immobile foglio n. 171 particella n. 569 sub. 21 categ. A/10:
Destinazione Piano Sup.
misurata
Superficie
(mq) Parametro Superficie parametrata (mq) Ufficio-studio privato 1° Esterna lorda 88,25 100% 88,25
Terrazzo 1° Esterna lorda 1,84 25% 0,46
Totale superficie commerciale 88,71
Totale superficie commerciale: mq. 88,71
d) RIEPILOGO CRONOLOGICO DELLA PROVENIENZA DEL BENE
L’immobile oggetto di procedura risulta di proprietà della società fiscale - OMISSIS -, per la quota di proprietà di 1/1, come meglio si evince dalla seguente cronistoria:
a) Alla società per atto di
trasformazione di società del 18/11/2011, ricevuto dal Dott. Fabi Antonio, notaio in Gualdo Tadino (PG), n. 78921/27475 di repertorio, trascritto alla Conservatoria di Perugia in data 29/11/2011ai numeri 29184/19857, in cui si trasformava la società “ - OMISSIS - ” nella forma si società
cooperativa, con sede in - OMISSIS - e con sede secondaria in
- OMISSIS - ;
b) Alla società - OMISSIS - con sede in Foligno (PG) con atto di trasformazione di società del 15/12/2010 ricevuto dal Dott. Fabi Antonio, notaio in Gualdo Tadino (PG), n. 76742/25872 di repertorio, trascritto alla Conservatoria di Perugia in data 17/12/2010ai numeri 33447/20511, dalla
- OMISSIS -
- OMISSIS -
società - OMISSIS - . con sede in Foligno;
c) Alla società - OMISSIS - con sede in Foligno con atto di compravendita del 19/02/2009, ricevuto dal Dott.
Biavati Mario, notaio in Bastia Umbra (PG), n. 20715/12202 di repertorio, trascritto alla Conservatoria di Perugia in data 23/02/2009 ai numeri 3533/5299, dalla Banca Monte dei Paschi di Siena Leasing & Factoring Banca per i servizi finanziari alle imprese s.p.a. con sede in Siena c.f. 092034720521;
d) La società Banca Monte dei Paschi di Siena, divenne proprietaria per atto di compravendita del 31/05/2001, autenticato dal Dott. Pettinacci Paolo Maria, notaio in Assisi (PG), n. 179699 di repertorio, trascritto alla Conservatoria di Perugia in data 14418/9824, dalla società “ - OMISSIS -
- OMISSIS - con sede in - OMISSIS - OMISSIS -.
(Cfr. All. 09 –Atti di provenienza del bene)
e) STATO DI POSSESSO
Alla data del sopralluogo l’immobile non risulta occupato e non utilizzato.
f) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
(Cfr. All. 10 –ispezione ipotecaria Agenzia Entrate)
Vincoli ed oneri giuridici da cancellare a cura e spese della procedura - Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario iscritta alla Conservatoria di Perugia in data 23/02/2009 ai numeri 5300 registro generale e n. 922 registro particolare per euro 180.000,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo per euro 90.000,00, della durata di anni 10, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa, con sede in Siena e contro la - OMISSIS - - OMISSIS -;
- Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 30/08/2017 iscritta alla Conservatoria di Perugia in data 19/09/2017 ai numeri 23357 registro
generale e 3594 registro particolare a favore del Credito Cooperativo Cassa Rurale ed Artigiana di Spello e Bettona soc. coop. con sede in Spello e
contro la , Annotazione n. 2050
del 29/05/2018 cancellazione totale;
- Pignoramenti:
- Pignoramento Immobiliare registro generale n. 10701 registro particolare n.
7572 del 02/05/2018 a favore Banca Monte dei Paschi di Siena S.P.A.. con sede in Siena (SI), contro - OMISSIS - con sede in Foligno.
Spese per la cancellazione: €. 294,00 (€. 200,00, €. 59,00 per bolli, €. 35,00 per tassa ipotecaria).
Totale Spese per cancellazione formalità pregiudizievoli: €. 294,00.
g) VINCOLI DI NATURA CONDOMINIALE
L’unità immobiliare in questione fa parte di un fabbricato di maggior consistenza ove è presente un regolare Condominio identificato come segue “
- OMISSIS - ” Via Romana n. 72 fraz. Capodacqua Assisi (PG).
L’attuale gestione è in capo a “Amministrazioni Condominiali - OMISSIS - , , dal sottoscritto contattata al fine di ottenere informazioni riguardo al Condominio ed alla posizione economica dei beni pignorati, che di seguito si riferiscono.
Destinazione: Ufficio id. catastale: sub. 21
Millesimi di proprietà: 72 (Tabella A) superficie virtuale mq. 74,761;
Millesimi per ripartizione ascensore: 61 (Tabella B).
Millesimi per ripartizione scala: 75 (Tabella C).
Millesimi per ripartizione androne ingresso: 74 (Tabella D).
Millesimi per ripartizione rampa garage: 00 (Tabella E).
L’esecutata risulta debitrice nei confronti del Condominio delle somme indicate nella certificazione rilasciata dall’Amministratore di Condominio per complessivi
€. 885,33 riferite all’anno 2018.
Dalla stessa risulta inoltre che il costo annuo medio di gestione del Condominio per la proprietà - OMISSIS - ammonta a circa €. 435,40. Dal prospetto dell’Amministratore di Condominio ripartito in 4 rate annue ad oggi il
- OMISSIS -
- OMISSIS -
totale dovuto è pari a complessivi:
anno 2018 €. 885,33 1 rata 2019 €. 107,14 2 rata 2019 €. 107,14 3 rata 2019 €. 107,14
Per un totale di €. 1.206,75 (Cfr. All. 11).
Risultano deliberati dal Condominio lavori di natura straordinaria per pulizia canali di gronda esistente e sostituzione coppi rotti per un importo complessivo di €. 4.350,00+iva, con quota spettante al sub. 21 pari a circa €. 350,00, detti lavori si presume saranno eseguiti nel mese di ottobre c.a..
h) VINCOLI DI NATURA DEMANIALE E USO CIVICO CONDOMINIALE Vincoli demaniali
Il bene non è soggetto a vincolo demaniale.
Usi civici
Il Comune di Assisi è stato interessato a verifica demaniale per l’accertamento dell’esistenza, natura ed estensione dei diritti di uso civico da tale documentazione l’area non risulta soggetta a diritti di uso civico su terra privata.
i) Giudizio di conformità urbanistico-edilizia
Previsioni di P.R.G. nell’area ove ricade il bene pignorato
L’immobile nel vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Assisi Parte Operativa approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 14/2016 del 23/03/2016 ricade in zona “TS.i_1” “Zone per servizi di formazione recente consolidate”. Sono le zone per servizi di formazione recente consolidate che si articolano in sotto-zone individuate tenendo conto anche dei criteri di zonizzazione già presenti nel PRG pre-vigente, dove gli interventi devono essere conformi alle previsioni e prescrizioni dei Piani Attuativi già approvati se in corso di validità; trattandosi di zone ad assetto consolidato è consentita la trasformazione e ristrutturazione degli edifici esistenti o la loro demolizione e
ricostruzione, secondo la consistenza edilizia esistente o nel rispetto dell’indice prescrittivo, se l’indice, riferito allo stato di fatto, è inferiore (Cfr. All. 12).
.
Conformità urbanistico edilizia
L’immobile è realizzato in forza di concessione edilizia n. 295 del 09/09/1997, costruzione edificio commerciale pluripiano in frazione Capodacqua di Assisi e relative opere di urbanizzazione primaria, rilasciata a - OMISSIS -
- OMISSIS - ;
Variante in corso d’opera concessione edilizia n. 113 del 08/05/2000;
Certificato di agibilità n. 28/2000 rilasciato il 29/12/2000. (Cfr. All. 13)
Dal sopralluogo effettuato sono state rilevate delle lievi difformità rispetto alla situazione evidenziata negli atti abilitativi rilasciati.
Più precisamente:
- realizzazione di un tramezzo per la creazione di un locale antibagno;
- lieve modifica della superficie utile dei locali dovute alla realizzazione di colonne passaggio tubazioni e armadi a muro.
Ai sensi della Legge Regionale n. 1/2015 all’art. 7 comma 1 lettera g) dette modifiche rientrano nelle “opere interne”, quelle da realizzare all’interno delle unità immobiliari concernenti l’eliminazione, lo spostamento e la realizzazione di aperture e pareti divisorie interne che non costituiscono elementi strutturali, sempre che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari o implichino incremento degli standard urbanistici, nonché concernenti la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, da realizzare nel rispetto delle norme di sicurezza, di quelle igienico sanitarie, sul dimensionamento dei vani e sui rapporti aeroilluminanti .
Dette opere rientrano nell’attività edilizia libera ai sensi art. 118 comma 1 lettera e) della Legge Regionale n. 1 del 21/01/2015.
Si segnala che l’immobile è sprovvisto di Attestato Prestazione Energetica (A.P.E.). come previsto dal D.L. 192/2005 e successivo D.L. 311/2006, costo per la sua redazione €. 200,00.
Si rende necessario eseguire una denuncia di variazione con aggiornamento della planimetria catastale per le modifiche interne eseguite di cui costo stimato è di €. 400,00.
Oneri totali per la regolarizzazione urbanistica e catastale dell’immobile
€. 600,00.
l) Stima immobiliare del lotto
In relazione alla tipologia dei beni oggetto di pignoramento e dello scopo del presente elaborato peritale, diretto a valutare gli immobili da destinare ad una vendita giudiziaria, il metodo di stima adottato è quello comparativo per punti di merito.
L’aspetto economico preso in considerazione è quello del probabile valore di mercato, cautelativamente assunto e ricercato mediante il criterio di stima per confronto diretto, su base comparativa, mirando innanzi tutto a determinare il valore ordinario dei beni in oggetto e cioè il più probabile valore di mercato degli immobili supposti in condizioni normali.
La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee) contenuti nel Red Book di RICS, dove il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non vincolativa particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione.
I dati elementari assunti per la stima, sono stati accuratamente vagliati alla luce del principio di ordinarietà.
Il metodo di stima adottato è quello pluriparametrico per punti di merito, postulando la natura del prezzo immobiliare quale funzione di una serie di caratteristiche definite (intrinseche, estrinseche, tecnologiche e produttive) che agisce tramite l’esplicitazione del contributo delle singole caratteristiche nella
formazione del valore, basandomi su aggiustamenti sistematici dei prezzi di mercato rilevati in relazione alle caratteristiche del bene oggetto di stima.
Le fasi di stima hanno interessato la valutazione dei singoli punti di merito del bene, determinati per confronto con l’immobile di riferimento, corrispondente a quello che ha fatto registrare il prezzo di compravendita più elevato; questo perché si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che determinano il valore immobiliare al massimo grado in quel determinato contesto.
Successivamente ho proceduto alla rilevazione delle caratteristiche dell’immobile suddividendole in:
- caratteristiche posizionali estrinseche - caratteristiche posizionali intrinseche
- caratteristiche intrinseche o tecnologiche (qualità edilizia) - caratteristiche produttive.
Una volta rilevate le caratteristiche del bene da stimare e di quello di riferimento, ho attribuito all’immobile oggetto di stima i punti di merito (Kì) riguardo al bene di riferimento con la funzione di apportare i necessari correttivi al prezzo di mercato unitario, in funzione delle caratteristiche rilevate.
Il valore di mercato sarà così pari a Vmax * Kì dove Kì rappresenta la sommatoria dei punti di merito attribuiti al bene oggetto di stima.
Per quanto sopra ed in conformità al criterio adottato, il sottoscritto ha eseguito una accurata indagine di mercato, sia nelle zone in cui sono posti gli immobili che in altre ad esse assimilabili, al fine di reperire valori attendibili, realmente praticati nel corso di compravendite di beni aventi caratteristiche sia intrinseche che estrinseche similari a quelli in oggetto.
Il parametro tecnico cui la stima viene riferita è il metro quadrato di superficie come sopra determinata.
Il valore dell’unità immobiliare è comprensivo dei diritti proporzionali di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, ciò ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, part. 569 sub. 1, part. 569 sub. 2 e part. 570.
Fonti di informazione
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia.
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato.
Agenzia delle Entrate Banca dati quotazioni immobiliari Provincia di Perugia.
Borsa Immobiliare dell’Umbria.
Dati riscontrati sul mercato- comparazione massima
Segmento di
mercato Tipologia Indirizzo
identico ufficio Fraz. San Maria degli Angeli Periferia
destinazione Superficie coefficiente di parametrazione
Superficie parametrata Ufficio-studio
privato 80,00 100% 80,00
Superficie commerciale 80,00 Prezzo di vendita Superficie
commerciale Prezzo al mq € 75.000,00 80,00 €. 937,50
Individuazione del coefficiente (Ki) di comparazione
Caratteristiche Kì immobile di riferimento
Ki immobile in stima
Pos. Estrinseche 0,35 0,30
Pos. Intrinseche 0,25 0,20
Tecnologiche 0,30 0,25
Produttive 0,10 0,10
TOTALE 1 0,85
Stima
Superficie commerciale (mq) Prezzo base
Coefficiente
Ki Valore di stima
88,71 €. 937,50 0,85 €. 70.690,78
Valore di stima intero arrotondato €. 70.700,00
Determinazione del prezzo di base d’Asta
Detrazioni % importo
Valore di diritto €. 70.700,00
Assenza di garanzia per vizi 10% €. 7.070,00
Adeguamento impianti €. 3.500,00
Spese di condominio €. 1.206,75
Spese per cancellazione di oneri,
vincoli e formalità €. 294,00
Spese per regolarizzazione urbanistica
e catastale dell’immobile €. 600,00
Totale detrazioni €. 12.670,75
Prezzo di base d'asta €. 58.029,25 prezzo a base d’asta proposto €. 58.000,00.
ALLEGATI :
- All. 01: lettera convocazione operazioni peritali;
- All. 02: verbale operazioni peritali;
- All. 03: visure catastali attuali;
- All. 04: vax, Planimetria Catasto Fabbricati ed Elaborato Planimetrico;
- All. 05: foto Google Maps;
- All. 06: documentazione fotografica n. 1(foto da n. 1 a n. 7);
- All. 07: documentazione fotografica n. 2 (foto da n. 8 a n. 15);
- All. 08: pianta unità immobiliare;
- All. 09: atti di provenienza del bene;
- All. 10: ispezione ipotecaria Agenzia delle Entrate;
- All. 11: condominio -millesimi, bilancio consuntivo e ripartizione;
- All. 12: P.R.G. Parte Operativa comune di Assisi;
- All. 13: atti autorizzativi comune di Assisi (concessioni ed agibilità);
Conclusioni:
Il sottoscritto esperto, ritenendo di aver compiutamente risposto ai quesiti assegnati rassegna la presente relazione di stima rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti.
La presente relazione che si compone di n. 24 pagine e con n. 13 allegati.
Con Perfetta Osservanza.
Perugia, 07 agosto 2019
L’ESPERTO STIMATORE geom. Ruggeri Nicola
