1 | P a g e Regolamento condominiale
Valido per
Condominio Leme Bedje
Premesse
Il presente regolamento regola i rapporti tra i proprietari dell'immobile denominato LEME BEDJE, sito in Rua de Agosto 15, Santa Maria, Ilha do Sal, Capo Verde, che è stato costituito in proprietà orizzontale con atto notarile di (b) ... / . .. / ..., a pagina ... del libro ... e mira a stabilire i diritti ei doveri dei proprietari e la competenza degli organi amministrativi dell'edificio.
Oltre ai proprietari, i familiari, gli inquilini o chiunque risieda nell'edificio, devono attenersi alle norme del presente regolamento.
Qualsiasi omissione nei regolamenti sarà soggetta al Codice Civile Capoverdiano sulla Proprietà Orizzontale.
È in base a questo punto di vista che il presente regolamento deve essere letto e compreso.
Disposizioni generali
Articolo 1
Descrizione del Condominio
1. L’edificio è suddiviso in 114 unità autonome, le cui identificazioni, usi e permessi sono riportati nella tabella allegata.
2. Costituiscono parte integrante del presente regolamento i documenti contenenti le seguenti informazioni:
a) Indirizzo dell'edificio, numero di descrizione presso il Conservatório do Registo Predial e numero di registrazione presso la sede della Camara Municipal di Sal.
b) Data dell'atto costitutivo della proprietà orizzontale Articolo 2
Descrizione delle frazioni
Le frazioni di cui all'articolo precedente sono designate e identificate, secondo la Proprietà Orizzontale, dalle lettere A, B, C, D, E, F & G. Ogni frazione ha una percentuale definita con il corrispondente numero di voti:
2 | P a g e Articolo 3
Ambito di applicazione
1. Il presente regolamento e i relativi allegati regolano l'uso degli spazi comuni dell'edificio individuato negli articoli precedenti e definiscono i diritti ei doveri dei suoi proprietari.
2. Il regolamento si applica sia agli attuali proprietari e locatari, sia ai futuri proprietari e locatari, beneficiari effettivi e ospiti, e deve essere integralmente riprodotto in eventuali futuri contratti, siano essi di acquisto, vendita o locazione.
3. I diritti di ciascun Proprietario sulle parti comuni, ai sensi del comma 1, sono espressi in percentuale nella tabella allegata al presente regolamento, e le spese condominiali devono essere ripartite secondo la tabella per ciascuna unità o frazione.
Articolo 4
Applicazione generale
Tutti i proprietari di unità autonome sono, sin dall'inizio, tenuti al rispetto del presente regolamento e, nelle parti ad essi applicabili, anche gli inquilini, i beneficiari effettivi e gli ospiti.
Diritti e doveri dei proprietari
Articolo 5
Diritti generali dei proprietary
1. I proprietari hanno il diritto di utilizzare in esclusiva la loro frazione e possono
utilizzaremente le aree comuni, le proprietà e i servizi esistenti senza privare altri, ai sensi del presente regolamento orizzontale e di legge.
2. Ciascun inquilino e proprietario ha il diritto di godere, con tranquillità, pace e benessere, della propria proprietà, e non deve rispondere nei confronti degli altri inquilini e
comproprietari, purché non violi la legge o il presente regolamento.
Articolo 6
Divieti
Oltre alle limitazioni che il titolo costitutivo della proprietà orizzontale impone, ai proprietari e agli inquilini (beneficiari o ospiti) è fatto divieto di:
1. Compiere atti che ledano o ostacolino l'uso delle restanti frazioni e/o parti comuni.
2. Danneggiare direttamente o indirettamente gli altri proprietari, sia per mancata riparazione sia per modifiche esterne non autorizzate, in particolare per quanto riguarda la linea architettonica dell'edificio, la sua estetica o sicurezza, e l'insonorizzazione
3 | P a g e 3. Consentire l'utilizzo della frazione per eventuali usi offensivi.
4. Utilizzare la frazione, in tutto o in parte, per uno scopo diverso da quello ad essa attribuito dal titolo costitutivo.
5. Occupare in qualsiasi modo le parti comuni, salvo che il titolo costitutivo lo preveda o che l'Assemblea dei Proprietari non disponga diversamente all'unanimità.
6. Utilizzare i depositi condominiali per riporre oggetti personali o animali senza il consenso scritto dell'Amministratore.
7. Ignorare, quando si utilizza la frazione, le disposizioni di legge in materia di igiene e salute e/o quelle ragionevolmente richieste per buon livello ambientale.
8. Inquinare l'ambiente con odori, fumo o rumori in modo tale da arrecare disturbo o mettere a rischio la salute di altri proprietari, inquilini o beneficiari effettivi.
9. Fare uso di fornelli diversi da quelli a gas o elettrici, essendo severamente vietato l'uso di altri tipi, compresi quelli non considerati per uso domestico. Ad esempio: benzina, cherosene, gasolio, petrolio, carbone, barbecue ecc.
10. Disturbare proprietari, inquilini o ospiti con rumori forti la sera tra le 22:00 e le 7:00.
11. Appoggiare su balconi e finestre oggetti in modo che possano cadere.
12. Calpestare o giocare nelle aiuole, né aggiungere o rimuovere piante.
13. Stendere i panni all’esterno dell’edificio o nelle parti comuni.
14. Lasciare l’ immondizia o i rifiuti in sacchi non sigillati e in un luogo diverso da quello destinato a questa funzione.
15. Conservare nelle parti comuni dell'edificio eventuali effetti personali fatta eccezione per le biciclette negli appositi depositi.
16. L'uso di palloni, skateboard, pattini a rotelle e biciclette, nei corridoi condominiali.
17. Possedere animali diversi da quelli che possono essere considerati animali domestici. Tutti gli animali domestici devono essere tenuti sempre al guinzaglio quando si trovano nelle parti comuni e devono essere accompagnati. Eventuali bisogni accidentalmente realizzati nelle parti comuni devono essere puliti senza indugio.
18. Collocare o affiggere eventuali annunci o avvisi, all'esterno dell'edificio o visibili dalle parti comuni.
4 | P a g e 19. Installare unità del’aria condizionata o antenne visibili dalle parti comuni (senza
l'autorizzazione dell'amministratore e, se necessario, dell’assemblea dei proprietari.
20. Installare tubi o cavi sulle facciate delle parti comuni.
21. Eseguire lavori alle parti comuni non preventivamente autorizzati dall'Amministratore e, se necessario, dall’assemblea dei proprietari.
22. Avere cibo, bevande o oggetti in vetro o taglienti nell'area della piscina.
23. Lavare i vestiti, l'attrezzatura da windsurf / kitesurf in piscina o nell'area della piscina.
24. Pulire il pesce in piscine.
Articolo 7
Obblighi per proprietari, inquilini e ospiti
1. I proprietari si impegnano a pagare annualmente le spese condominiali entro il termine definito nel presente regolamento. Le spese condominiali saranno concordate ogni anno in occasione dell'Assemblea annuale dei comproprietari.
1.1. Il valore annuale della quota condominiale è suddiviso in due prestazioni semestrali uguali, ed i condomini si impegnano a pagare il primo semestre entro 15 giorni dalla pubblicazione del verbale dell'Assemblea annuale e il secondo semestre entro il 1° luglio dell'anno in questione.
1.2. L’assemblea del condominio può deliberare di volta in volta un contributo straordinario per opere impreviste e il cui valore eccede la disponibilità del fondo comune di riserva o l'attuale capitale circolante del condominio. Tale contributo dovrà essere versato entro 15 giorni dalla data di pubblicazione del verbale dell'Assemblea Straordinaria.
2. Pagare la loro quota dei costi realitivi al consumo dell'acqua ogni mese entro 15 giorni dalla disponibilità delle letture del contatore.
3. I proprietari che non effettuano il pagamento entro i termini stabiliti al comma 1 e 2, saranno valutati inadempienti. Se un proprietario è inadempiente, gli verranno aggiunti gli interessi a un tasso che sarà determinato di volta in volta dalle riunioni dell'Assemblea di condominio. Se il debito rimane pendente per più di 90 giorni, l'amministraore può avviare procedimenti legali per recuperare il debito. Il proprietario inadempiente continuerà a pagare gli interessi fino al
completo pagamento del debito. Tutti gli interessi saranno depositati nel fondo di riserva condominiale e il proprietario inadempiente sarà responsabile di tutte le spese legali e giudiziarie sostenute per la riscossione del debito.
4. Mantenere la loro rispettiva frazione e le sue apparecchiature in buono stato di manutenzione, pulizia e sicurezza.
5 | P a g e 5. La piscina può essere utilizzata dai residenti del condominioe dai loro ospiti tramite invito, ma
non può essere utilizzata come sede di realizzazione di eventi. Il numero massimo di persone che possono utilizzare la piscina e la zona lettini intorno ad essa è definito come segue: T3 massimo 8 persone, T2 massimo 6 persone, T1 massimo 4 persone e monolocale massimo 3 persone.
5.1. I proprietari concordano che i dipendenti o i prestatori di servizio di proprietari, inquilini o ospiti non possono utilizzare la pisicina. Allo stesso modo gli appaltatori e i loro dipendenti non possono utilizzare la piscina.
5.2. Si fa eccezione al paragrafo precedente quando un dipendente o un collaboratore è specificamente invitato da un Proprietario e accompagnato dal Proprietario stesso, o quando il dipendente o il collaboratore è un ospite pagante di un proprietario.
6. Le unità commerciali non hanno il diritto di utilizzare la piscina e di conseguenza non gli vengono attribuiti costi dell'acqua della piscina o della sua manutenzione.
7. L'uso della piscina è di esclusiva responsabilità dell'utente. È responsabilità esclusiva dei genitori consentire l'ingresso in piscina di minori non accompagnati.
8. Consentire lo svolgimento dei lavori necessari per la manutenzione del condominio, nonché svolgere lavori nella sua frazione autonoma ogniqualvolta siano in gioco l'integrità, la tranquillità e il benessere, la salute e/o la sicurezza degli altri inquilini.
9. Non modificare l'assetto estetico dell'edificio, per esempio con l'installazione di tende da sole, insegne pubblicitarie, tinteggiare la facciata con colori diversi rispetto a quelli all'edificio.
10. Consentire l'accesso alla propria frazione, all'amministrazione del condominio ,se richiesto dall'amministratore o dall'assemblea dei condomini, al fine di verificare il rispetto del presente regolamento.
11. Fornire i propri contatti aggiornati all'Amministrazione ogniqualvolta sia necessario.
12. Indennizzare il Condominio e riparare tutti i danni e le perdite che possono verificarsi a causa dell'azione di un proprietario, inquilino o beneficiario.
13. Comunicare all'Amministrazione, tramite e-mail, eventuali anomalie di funzionamento rilevate o comunque prevedibili.
14. Trattare gli appaltatori ei loro dipendenti con rispetto. Eventuali reclami o suggerimenti devono essere indirizzati all'amministrazione.
Articolo 8
Obiezioni sugli atti dell'amministratore
1. In caso di insoddisfazione per eventuali atti dell'amministratore, il titolare può appellarsi via mail, motivando la sua insoddisfazione, all'Assemblea dei Proprietari, entro venti giorni dalla conoscenza di detti atti, per convocare un'Assemblea Straordinaria
6 | P a g e 2. Il proprietario che vuole fare ricorso dovrà avere il sostegno di almeno il venticinque per cento
dei voti per convocare l'Assemblea Straordinaria.
3. Le deliberazioni dell'Assemblea dei Proprietari contrarie alla legge o ai regolamenti precedentemente approvati, sono annullabili ai sensi dell'art. 1433 del codice civile.
4. Il proprietario che vuole fare ricorso dispone inoltre di tutti gli altri mezzi legali a disposizione per trattare eventuali reclami.
Amministrazione del condominio Articolo 9
Criteri di nomia, elezione e idoneità
1. L'amministrazione del condominio spetta ad un amministratore, eletto dall'assemblea dei condomini.
2. Il ruolo di amministratore è remunerato secondo le disposizioni di legge e del presente regolamento.
3. Il mandato dell'Amministratore ha una durata minima di due anni, rinnovabile o meno per un eguale periodo, l'Assemblea dei Proprietari delibera oggettivamente sul rinnovo del mandato con maggioranza semplice.
4. Spetta all'Amministratore convocare le Assemblee, nonché condurle e preparare l'ordine del giorno, per discutere le questioni previste per le Assemblee dei Proprietari.
5. L'Amministrazione resta in carica fino alla nomina e all'insediamento della nuova
Amministrazione, ai sensi del presente articolo, fatte salve altre disposizioni generali di legge.
Articolo 10
I compiti dell’amministratore L’amministrazione ha i seguenti compiti:
1. Convocare l'Assemblea dei proprietari, ai sensi di legge e ai sensi del presente regolamento.
2. Elaborare il preventivo per le spese e le entrate prevedibili per ogni anno solare.
3. Verificare l'esistenza di un'assicurazione incendio valida per ogni frazione. L'Amministratore manterrà inoltre attiva l’assicurazione per le parti comuni ai sensi del Codice Civile.
4. Riscuotere le entrate e pagare le spese comuni, secondo le norme.
5. Richiedere ai proprietari la loro quota delle spese condominiali preventivate e approvate dall'Assemblea dei proprietari.
7 | P a g e 6. Occuparsi documentazione e di tutte le questioni relative al condominio, sia presso l'Ufficio del
Catasto sia presso altri enti della pubblica amministrazione, inclusi enti pubblici, organi di polizia e/o giudiziari.
7. Regolare l'erogazione dei servizi alle parti comuni.
8. Eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei Soci che non siano contrarie alla normativa o alla legge.
9. Rappresentare i proprietari, davanti all'autorità giudiziaria e amministrativa, ogniqualvolta venga legalmente richiesto all'Amministrazione o al condominio.
10. Istituire azioni legali, per conto del condominio, sia contro qualcuno dei condomini, sia contro terzi.
11. Negoziare o rescindere i contratti con i fornitori di servizi e controllare il livello qualitativo del loro lavoro nella fornitura del servizio.
12. Predisporre e presentare il bilancio annuale all'Assemblea dei Soci, che deve essere appositivamente e espressamente convocata nel mese di gennaio di ogni anno, ai sensi del Codice Civile.
13. Gestire il conto corrente condominiale utilizzato per la riscossione delle spese condominiali dei Proprietari, il pagamento delle spese del condominio e l'erogazione del Fondo di riserva condominiale.
14. Al termine del contratto dell’amministratore, lui deve consegnare al nuovo Amministratore, entro 10 giorni dalla nomina, tutti i documenti, gli archivi informatici (con codici di accesso), i contanti e i conti correnti condominiali nonché tutte le chiavi di accesso alle parti comuni e quant'altro che è di proprietà del condominio.
L’assemblea dei proprietari Articolo 11
Composizione, convocazioni, quorum, maggioranze e risorse
1. L'Assemblea condominiale è composta da tutte le frazioni di condomini all'interno del Condominio.
2. Esistono due tipi di Assemblea dei Proprietari - Ordinaria e Straordinaria.
3. L'Amministrazione viene sia eletta che esonerata dalle Assemblee dei Proprietari.
4. L'Assemblea straordinaria può essere convocata dall'Amministratore o da un gruppo di condomini, purché i condomini rappresentino almeno il 25% dei millesimi del Condominio.
8 | P a g e 5. Ogni proprietario può, in sua assenza, farsi rappresentare da un delegato. Il Presidente eletto
dell'Assemblea può, a sua discrezione, richiedere prove giustificative per verificare l'autenticità del modulo di delega.
6. L’Amministratore non può agire come rappresentante di alcun proprietario in una riunione dell'Assemblea
Articolo 12
L’asemblea dei proprietari
1. Gli avvisi di convocazione sono inviati per email almeno 10 giorni prima della data dell'assemblea.
2. I proprietari hanno tempo fino a 6 giorni prima dell'assemblea per richiedere modifiche o integrazioni all'ordine del giorno, dovendo fornire all'amministratore tutta la
documentazione di supporto.
3. La documentazione finale per l'assemblea sarà inviata via e-mail a tutti i titolari almeno 5 giorni prima della data dell'assemblea.
Articolo13
Seconda convocazione dell'Assemblea
1. Qualora alla prima convocazione non intervenga un numero sufficiente di proprietari per ottenere il quorum (superiore al 50%) e la convocazione non abbia fissato altra ora e/o data per una seconda convocazione, si considera una nuova assemblea una settimana dopo, alla stessa ora e luogo, e con lo stesso ordine del giorno
2. In caso di seconda convocazione, l'Assemblea delibera a maggioranza dei voti dei proprietari presenti, purché rappresentino almeno un terzo del valore complessivo dell'immobile.
3. Le deliberazioni che richiedono il voto unanime, possono essere approvate all'unanimità dei condomini presenti in Assemblea, purché rappresentino almeno i due terzi del valore complessivo dei millesimi del Condominio.
4. I voti che richiedono l’unanimità devono essere chiaramente identificati nel verbale dell'assemblea e inviati a tutti i soci entro 20 giorni dall'adunanza.
5. I proprietari assenti e non rappresentati hanno trenta giorni, dopo aver ricevuto il verbale di cui al comma precedente, per comunicare per iscritto all'Amministratore il proprio dissenso.
6. Il silenzio dei proprietari assenti, trascorso il predetto termine, vale come approvazione delle deliberazioni.
9 | P a g e Articolo 14
Diritto di voto
Ogni proprietario ha un voto ponderato in base ai millesimi totali delle proprie frazioni.
Articolo 15 Maggioranze richieste
1. Le maggioranze richieste a seconda dei temi votati, saranno le seguenti:
1.1. All'unanimità, tutto ciò che concerne la modifica del titolo costitutivo; approvazione del regolamento condominiale; ricostruzione dell'immobile, in caso di distruzione superiore ai tre quarti del suo valore complessivo; atti di disposizione delle parti comuni del fabbricato.
1.2. Maggioranza qualificata, cioè due terzi del valore complessivo dell'immobile, tutto ciò che concerne opere che costituiscono innovazioni, alterazione nella forma o criterio di addebito delle spese condominiali ai Proprietari.
1.3. Maggioranza semplice, tutto ciò che concerne le deliberazioni diverse da quelle indicate nei commi 1 e nel comma 2 del presente articolo.
Articolo 16 Elezione di un presidente
1. Il Presidente dell’assemblea sarà eletto dai proprietari presenti e rappresentati nell’assemblea.
2. Per votare il Presidente è richiesta la maggioranza semplice su base millesimale.
3. Il Presidente nomina il Segretario per l'assemblea.
Articolo 17
Verbali delle assemble di condominio
1. Nelle Assemblee dei Proprietari viene obbligatoriamente redatto un verbale, scritto e sottoscritto dal Presidente e dal Segretario dell'assemblea.
2. Le deliberazioni, regolarmente verbalizzate, sono vincolanti per i proprietari e per tutti i titolari dei diritti relativi alle frazioni.
3. Se un proprietario intende impugnare una decisione dell'assemblea, ha 10 giorni di tempo, decorrenti dalla delibera o dalla sua comunicazione se successiva, per richiedere
all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria per proporre l'annullamento di tale decisione, e l’amministratore deve convocarla entro 20 giorni. Se l'assemblea
straordinaria non annulla la decisione, l'interessato può anche appellarsi al tribunale.
4. Le controversie tra i proprietari o tra i Proprietari e l’Amministrazione vengono discusse e risolte dall'Assemblea dei Proprietari, sentite le parti in disaccordo. Qualora non sia possibile risolvere le controversie, queste saranno risolte obbligatoriamente mediante arbitrato, e le parti in causa dovranno rispettare la decisione presa.
10 | P a g e Articolo 18
Bilancio annuale
1. Il bilancio annuale comprenderà i fondi per le spese di gestione del condominio e di manutenzione dell'immobile, e comprenderà un fondo obbligatorio, denominato Fondo Comune di Riserva.
2. Il bilancio annuale, purché approvato, è valido solo per l'anno solare cui si riferisce e il relativo verbale deve essere utilizzato come titolo esecutivo in caso di esazione forzata nei confronti dei proprietari che non pagano volontariamente
Articolo 19 Fondo di riserva
1. Il Fondo di Riserva è destinato a far fronte alle spese derivanti da interventi urgenti di conservazione o di miglioramento che si intendono realizzare nel condominio e per i quali non sia stato approvato un bilancio.
2. Il Fondo di Riserva pari almeno il 10% del bilancio approvato per l'anno in corso.
3. L’Assemblea dei proprietari può stabilire valori più elevati per il Fondo di riserva, nonché creare altri fondi con obiettivi definiti, come, ad esempio, coprire le spese e gli onorari dei procedimenti legali. In ogni caso sarà sempre richiesta la maggioranza qualificata
nell'assemblea che delibera sull'aumento o la creazione di nuovi fondi.
4. Il fondo di riserva può essere utilizzato solo dall'amministratore o dai proprietari per lavori specifici autorizzati dell'assemblea di condominio.
5. Si considerano eccezioni al comma precedente solo quelle consentite dal Codice Civile Capoverdiano, ad esempio una riparazione di emergenza che dimostrabilmente non può attendere una riunione dell'Assemblea.
Responsibilità e sanzioni Articolo 20 Danni e responsabilità
1. L’eventuale responsabilità civile per danni causati dal condominio sarà ripartita tra i proprietari, proporzionalmente alla propria frazione.
2. Sono esclusi dal comma precedente i danni che possono essere imputati all’ operato di uno o più proprietari, inquilini o ospiti. In questo caso saranno responsabilizzati per i dani arrecati.
11 | P a g e 3. Il proprietario che, direttamente o indirettamente, viola le disposizioni del presente
regolamento, sarà responsabile delle perdite e dei danni causati dalle sue azioni. Questo stesso principio si applica anche ai locatari e agli ospiti.
4. Il proprietario, affittuario o l’ospite sarà altresì ritenuto responsabile di procedure o condotte che violino il presente regolamento, anche se commesse da terzi, ovvero da suoi familiari, amici o referenti.
5. I proprietari sono individualmente responsabili delle riparazioni alle loro unità autonome.
L'Assemblea condominiale è responsabile delle riparazioni alle parti comuni del condominio, tali riparazioni saranno gestite dall'Amministratore per conto dei Proprietari.
6. Nel caso in cui un Proprietario ritenga che il danno alla propria unità autonoma sia responsabilità del condominio e l'Amministratore non sia d'accordo, il Proprietario ha il diritto di incaricare l'Amministratore di ottenere una perizia da un ingegnere adeguatamente qualificato per determinare se la responsabilità è del il condominio o meno.
7. Qualora l'ingegnere ritenga responsabile il Titolare della frazione autonoma, il Titolare sarà responsabile anche del costo della relazione. Se l'ingegnere determina che il condominio è responsabile, il condominio pagherà i costi della relazione e delle riparazioni individuate dall'ingegnere.
Applicabilità del regolamento ai locatari Articolo 21
Obblighi in caso di affitto
1. Fermo restando le altre disposizioni del presente regolamento e nel rispetto della legge, il proprietario che affitta la sua frazione autonoma, deve inserire, nel rispettivo contratto, l'obbligo del locatario di sottostare alle disposizioni del titolo costitutivo, al presente regolamento e alle eventuali modifiche apportate.
2. Ogni volta che un proprietario affitta la sua frazione autonoma deve comunicarlo
all'Amministrazione, tramite email, includendo l'identità completa dell'inquilino, e lo scopo a cui è destinata la frazione affittata.
3. La necessità di comunicare all’amministratore i dati degli affittuari non vale per gli affitti per vacanze di breve periodo.
Disposizioni Finali Articolo 22 Dubbi e casi omessi
1. Spetta all'Amministratore chiarire ogni dubbio esistente nel presente regolamento.
2. Nei casi omessi dal presente regolamento si applicano le disposizioni applicabili del codice civile capoverdiano.
12 | P a g e Articolo 23
Validità
Il presente regolamento ed i suoi allegati entrano in vigore immediatamente, dopo la loro approvazione da parte dell'Assemblea dei Proprietari o secondo il termine previsto dalla legge.
Articolo 24
Divulgazione del regolamento
Ciascun condomino riceverà successivamente una copia del regolamento, l'originale resta negli archivi dell'Amministrazione.
