ASPETTI FISCALI DELLA COMPRAVENDITA

(1)

ASPETTI FISCALI DELLA

COMPRAVENDITA

(2)

ACQUISTO

Venditore

Società Privato

Fabbricato

Abitativo

1a casa 2° casa Strumentale

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Venditore Acquirente Regime IVA Registro Ipotecarie + catastali

Impresa ^Chiunque 4% - 1° casa 10% - 2° casa

22% - lusso € 200 €200 + €200

Privato ^Chiunque ^Esenti

2% - 1° casa € 50+ €50

9% - altri (2°

casa) € 50 + € 50

ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI

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• Per semplicità parleremo di 2% e 9% di imposta di registro.

Venditore

privato Immobili Abitativi

ANALISI DI OGGI

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• Unica abitazione dove si è stabilità la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile

• Non deve essere abitazione di lusso (cat. A/1- A/8 - A/9 )

• Oppure si dichiara di trasferire la residenza entro al max 18 mesi dall’acquisto

• L’agevolazione si applica anche alle pertinenze (box, cantina, posto auto)

• Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’atto

• Di non essere titolare di un altra casa , neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà.

REQUISITI PER LA PRIMA CASA

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NOVITA’ LEGISLATIVA 2016

Con la Legge di Stabilità 2016 è consentito sfruttare

l’agevolazione “Prima Casa” anche a chi all’atto del nuovo acquisto davanti al Notaio sia ancora proprietario di un altro immobile già acquistato con lo stesso tipo di

agevolazione. Il tutto a condizione che lo venda entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

REQUISITI PER LA PRIMA CASA

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• Solo x immobili abitativi e pertinenze (box, cantina)

• E’ possibile calcolare le imposte d’acquisto sul valore catastale invece che sul valore dichiarato

Calcolo imposte:

• 2% se prima casa + € 50 + € 50

• 9% se seconda casa + € 50 + € 50

IMPOSTA DI REGISTRO IN ACQUISTO

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Determinazione del Valore catastale:

ü Rendita Catastale x 115,5

-

^{1° casa}

ü Rendita Catastale x 126

-

^{2° casa}

IMPOSTA DI REGISTRO IN ACQUISTO

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Esempio di imposta di registro con rendita catastale = 850,00

• (850,00 x 115,5) x 2% = 1.963,50 - PRIMA CASA

• (850,00 x 126) x 9% = 9.639,00 - SECONDA CASA

IMPOSTA DI REGISTRO IN ACQUISTO

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ASPETTI FISCALI

POSSESSO IMMOBILI ABITATIVI

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IMU Irpef Tarsu/Tasi…

PERIODO DI POSSESSO

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E’ l’imposta sui redditi delle persone fisiche Si paga in base agli scaglioni di reddito:

da 0 a 15.000 euro aliquota del 23%

da 15.000,01 a 28.000 euro aliquota del 27%

oltre 75.000 euro aliquota del 43%

• L’abitazione principale è esonerata dall’Irpef

IRPEF

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VENDITA

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• Se l’immobile è posseduto da oltre 5 anni NON vi sono imposte (sia nel caso di prima che seconda casa)

• Se è posseduto da meno di 5 anni ma il venditore ha avuto la residenza per la maggior parte del periodo (almeno la metà del tempo + 1 giorno) , NON vi sono imposte

IMPOSTE SULLA VENDITA -PLUSVALENZA

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• Se è posseduto da meno di 5 anni e non vi ha risieduto/trasferito la residenza:

Prezzo di vendita – costo acquisto = plusvalenza Plusvalenza x 20% = importo delle imposte

• versato direttamente al Notaio

• Nel costo rientrano TUTTE le spese (es. notaio, intermediari, lavori eseguiti)

• Quindi conviene sempre tenere le fatture di tutte le spese

IMPOSTE SULLA VENDITA - PLUSVALENZA

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Esempio di plusvalenza:

Acquisto 100.000,00

Ristrutturazione 20.000,00

Notaio 3.000,00

Tot. Costi 123.000,00

Rivendita 175.000,00

175.000,00 – (100.000,00+20.000,00+3.000,00) = 52.000,00 UTILE

• 52.000,00 x 20% = 10.400,00 – pagare direttamente al notaio

• In alternativa si paga in base allo scaglione irpef

IMPOSTE SULLA VENDITA - PLUSVALENZA

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La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché

l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.

Esempio: Se abbiamo pagato 1.155,00 come prima casa e avremmo

dovuto pagare 5.670,00 come seconda casa pagheremo la differenza tra 5.670,00 e 1,155,00 + la sanzione del 30%

4.515,00+1.354,50 = 5.869,50

DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

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• Testo unico imposte dirette – DPR 917/86

• Legge IVA – DPR 633/72

• Guida sulle detrazioni 36% dell’Agenzia delle Entrate

• Guida sulle detrazioni 55% dell’Agenzia delle Entrate

• Guida sulla casa dell’Agenzia delle Entrate

ASPETTI FISCALI DELLA COMPRAVENDITA