ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL AGGIUDICAZIONE

(1)

COMMISSIONE ESECUZIONI MOBILIARI E IMMOBILIARI

CORSO DI FORMAZIONE PER CUSTODI GIUDIZIARI E DELEGATI ALLA VENDITA NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

TERZA GIORNATA 02.12.2020

ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL’AGGIUDICAZIONE

Componenti della Commissione che hanno curato l’intervento

(2)

Corso di formazione per custodi giudiziari e delegati alla vendita nelle esecuzioni immobiliari 3^ giornata “Adempimenti successivi all’ aggiudicazione”

CODICE DI PROCEDURA CIVILE Linee guida buone prassi

C.S.M.

⁽¹⁾

Orientamento IV Sezione Tribunale di Roma

⁽²⁾

2 dicembre 2020 Elisabetta Polentini – Giuseppe Gatti - Andrea Russo 2

ORDINANZA DI DELEGA

lex specialis del sub-procedimento di vendita delegata

SPECIFICHE PER IL DELEGATO

(aggiornate a luglio 2020)

+

(1) https://www.csm.it/web/csm-internet/-/linee-guida-in-materia-di-buone-prassi-nel-settore-delle-esecuzioni-immobiliari (2) https://www.tribunale.roma.it/modulistica.aspx

(3)

3^ giornata “Adempimenti successivi all’ aggiudicazione”

Punti della OdD: dal n. 15 al n. 28 e n. 36

15) restituzione cauzioni – versamento cauzione aggiudicatario 16) ricezione dichiarazione di nomina ex art. 583 c.p.c.

17) comunicazione del saldo prezzo e delle ulteriori somme

ORDINANZA DI DELEGA - lex specialis del sub-procedimento di vendita delegata

17) comunicazione del saldo prezzo e delle ulteriori somme 18) “ “ coordinate conti bancari della procedura

19) informativa decadenza e richiesta provvedimenti ex art. 587 c.p.c.

20) autorizzazione assunzione debiti aggiudicatario ex artt. 508 – 585 co. 2 c.p.c.

21) adempimenti in caso di condizioni ex art. 41 T.U.B.

22) denuncia ex art. 59 D.Lgs. 42/2004

23) minuta decreto di trasferimento

(4)

Punti della OdD: dal n. 15 al n. 28 e n. 36

24) registrazione, trascrizione, annotazione e voltura catastale del decreto di trasferimento

25) trasmissione ad aggiudicatario del duplo e restituzione somme in

ORDINANZA DI DELEGA - lex specialis del sub-procedimento di vendita delegata

25) trasmissione ad aggiudicatario del duplo e restituzione somme in eccesso

26) rapporto leale e collaborativo con custode giudiziario (notizie su stato occupativo/liberazione)

27) compimento di ogni incombente ex art. 164 disp. att. c.p.c.

28) deposito verbale d’asta nel fascicolo

36) richiesta precisazioni ai creditori diversi dal fondiario – richiamo agli

ausiliari sulle liquidazioni

(5)

Punti E) Adempimenti post vendita

SPECIFICHE PER IL DELEGATO

(luglio 2020)

• disposizione al Gestore di girare la cauzione dell’aggiudicatario sul C.I.T.

saldo prezzo (punto 15 OdD)

•comunicazione di saldo prezzo (punto 17 OdD)

•versamento al fondiario, C.I.T. spese, DIVIETO di acquisire le somme su conti diversi dai C.I.T. (punto 18 OdD)

•segnalazione decadenza (punto 19 OdD)

(6)

Punti F) Decreto di trasferimento

SPECIFICHE PER IL DELEGATO

(luglio 2020)

F) Decreto di trasferimento

• deposito minuta D.T. entro 10 gg. da saldo prezzo (punto 23 OdD)

• deposito istanza fissazione udienza di distribuzione (punto 23 OdD)

• trasmissione copia D.T. sottoscritto da G.E. ad aggiudicatario e custode

•trascrizione, registrazione, voltura D.T. e cancellazione formalità

pregiudizievoli (punto 24 OdD)

(7)

Dare disposizione immediata al Gestore della

Restituzione cauzioni offerenti non agg.ri – Versamento cauzione agg.rio

Dare disposizione immediata al Gestore della

vendita telematica di girare il bonifico/cauzione

dell’offerente che si è reso aggiudicatario del bene

sul C.I.T. “Saldo Prezzo” intestato alla procedura.

(8)

ricevere la dichiarazione di nomina prevista dall’art.

583 c.p.c. (o la dichiarazione del nome

Ricezione dichiarazione di nomina ex art. 583 c.p.c.

583 c.p.c. (o la dichiarazione del nome

del terzo prevista dall’art. 590 bis c.p.c., nel caso di assegnazione ad un creditore) , unitamente all’atto contenente la

dichiarazione di questi di

volerne profittare autenticata da pubblico ufficiale;

(9)

(10)

ESEMPIO

(11)

…che il professionista delegato provveda a …

17) comunicare all’aggiudicatario, entro 20 giorni dall’aggiudicazione, tenendo COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO

e delle ulteriori somme

17) comunicare all’aggiudicatario, entro 20 giorni dall’aggiudicazione, tenendo conto delle somme già versate, l’ammontare del residuo prezzo e delle spese necessarie da versare sui conti della procedura, richiedendogli la produzione di visure ipocatastali aggiornate;

18) comunicare immediatamente all’aggiudicatario gli estremi dei conti della

procedura (ovvero del creditore fondiario ex art. 41 TUB) ove effettuare il

bonifico del prezzo di aggiudicazione e delle spese inerenti al trasferimento

gravanti sull’aggiudicatario stesso;

(12)

LA COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO

Se l’OdD è il faro del sub-procedimento di vendita, la comunicazione di saldo prezzo è il documento che guida l’aggiudicatario nel percorso – all’interno del

COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO e delle ulteriori somme

prezzo è il documento che guida l’aggiudicatario nel percorso – all’interno del quale sono predefiniti tempi, adempimenti e costi – che lo porterà a conseguire il trasferimento del bene.

Con l’espressione «saldo prezzo» si intende la somma che deve versare

l’aggiudicatario per conseguire il trasferimento del bene, esso è pari al prezzo

di aggiudicazione detratta la cauzione che è stata già versata unitamente

all’offerta.

(13)

(14)

ESEMPIO

02/12/2020 14

2 dicembre 2020 Elisabetta Polentini – Giuseppe Gatti - Andrea Russo

(15)

Richiesta informazioni preliminari per aggiudicatario

(16)

SALDO PREZZO

Richiesta informazioni e documenti vari

o Copia documento di identità;

o documentazione comprovante il regime patrimoniale;

o dichiarazioni fiscali per la richiesta di applicazione dei benefici fiscali «prima casa» e «prezzo valore»;

o eventuale atto di quietanza rilasciato dal creditore fondiario

(se opera art. 41 T.U.B.)

o aggiornamento catastale ed ipotecario (dalla data di trascrizione del pignoramento in avanti);

o informativa su condanna ex artt. 587 co. 1 c.p.c.

(acquisizione cauzione a titolo di penale),

587 co. 2 c.p.c.

– 177 disp. att. c.p.c.

(reintegra)

.

Inoltre, ove aggiudicatario acquisti con mutuo:

o riferimenti/recapiti del Notaio che stipulerà il contratto di mutuo, con avviso dell’obbligo di iscrizione ipotecaria contestuale alla trascrizione del D.T. da parte del professionista delegato;

o copia autentica del contratto di mutuo;

o nota di iscrizione di ipoteca da presentare in Conservatoria.

(17)

SALDO PREZZO

Quando chiederlo? Entro quando farlo pagare?

•L’OdD stabilisce che il delegato trasmetta la comunicazione di saldo prezzo all’aggiudicatario

COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO

•L’OdD stabilisce che il delegato trasmetta la comunicazione di saldo prezzo all’aggiudicatario entro 20 giorni dall’aggiudicazione.

•l’art. 569 c.p.c. prevede che il Giudice dell’esecuzione, nel momento in cui autorizza la vendita,

dispone anche un termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario, che non

può essere superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione. Ove l’aggiudicatario non indichi alcun

termine di versamento, o ne indichi uno superiore ai 120 giorni, il termine s’intenderà comunque

quello massimo consentito di 120 giorni. N.B. Se l’aggiudicatario ha indicato un termine inferiore,

quel termine è vincolante.

(18)

IL TERMINE DI SALDO PREZZO HA CARATTERE PERENTORIO E NON E’

PROROGABILE

Così si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 11171/2015:

§ 4.3. Ed è allora l’esigenza di tutela dei terzi, sollecitati dall’ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, come pure

COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO

della credibilità delle operazioni da quello (direttamente o per delega) espletate, che comporta la perentorietà del termine e lo sottrae alla disponibilità dei soli soggetti del processo esecutivo. Va pertanto fatta applicazione del seguente principio di diritto: nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento dei prezzo:

immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.

(19)

(20)

ESEMPIO

(21)

SALDO PREZZO

Quanto deve versare l’aggiudicatario

L’ammontare del “saldo prezzo” è dato dalla differenza tra il prezzo di aggiudicazione del bene e quanto versato a titolo di cauzione in sede di aggiudicazione del bene e quanto versato a titolo di cauzione in sede di presentazione dell’offerta.

Esempio di calcolo del saldo prezzo

Prezzo di aggiudicazione € 100.000,00

A dedurre cauzione versata -€ 8.000,00

Saldo prezzo € 92.000,00

(22)

SALDO PREZZO

A chi deve versare l’aggiudicatario?

COMUNICAZIONE DI SALDO PREZZO

C’è creditore fondiario?

SI

In via generale, applicazione art. 41 T.U.B..; ma SI

occorre farsi un’altra domanda…

L’aggiudicatario paga ricorrendo a mutuo?

NO

VERSAMENTO TUTTO IN FAVORE DELLA PROCEDURA

Punto 23) OdD SI

richiede versamento

tutto alla procedura

NO

VERSAMENTO IN PARTE AL FONDIARIO E IN

PARTE ALLA PROCEDURA

(23)

ART. 41, co. 4, D.Lgs. 385/1993 (T.U.B.)

4. Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione, il giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o

Art. 41 T.U.B.

dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa.

L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel

termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice

di procedura civile.

(24)

ESEMPIO

Art. 41 T.U.B.

(25)

Art. 41 T.U.B. – Aggiudicatario acquista con mutuo

L’OdD prevede che in questo caso l’aggiudicatario (rectius, il suo Istituto di credito

mutuante) versi le somme DIRETTAMENTE IN FAVORE DELLE PROCEDURA ESECUTIVA e,

conseguentemente, il creditore fondiario dovrà attendere l’udienza di distribuzione, al pari

di tutti gli altri creditori.

(26)

Art. 41 T.U.B. – Conteggi

CALCOLO APPROSSIMATIVO DELLE SPESE DI PROCEDURA E DEL CREDITO

DEL FONDIARIO

(27)

RICHIESTA PRECISAZIONE FONDIARIO (ED ALTRI)

Oggetto: Tribunale di Roma – Esecuzione Immobiliare R.G.E. 123/45 Mario Rossi – G.E. Dott. Giudice In data 3 marzo 2020, nell’ambito delle attività di vendita delegate allo scrivente ex art. 591 bis c.p.c., il compendio immobiliare (lotto unico) oggetto di pignoramento è stato aggiudicato al prezzo di € 97.000,00.

Art. 41 T.U.B. – Richiesta precisazioni

immobiliare (lotto unico) oggetto di pignoramento è stato aggiudicato al prezzo di € 97.000,00.

Pertanto, si invita:

•il creditore fondiario a depositare – e trasmettere allo scrivente – nota di precisazione del credito entro il termine di quindici giorni dalla aggiudicazione;

•i creditori a presentare una nota riepilogativa del credito entro il termine di sessanta giorni; ove gli stessi abbiano sostenuto spese rimborsabili ex art. 2770 c.c., a darne comunicazione entro il termine di quindici giorni;

•gli ausiliari del G.E. a voler depositare istanza di liquidazione del compenso entro il termine di dieci giorni dalla trascrizione del decreto di trasferimento.

Si precisa che nell’offerta presentata, l’aggiudicatario ha dichiarato di voler ricorrere ad un contratto di mutuo

bancario per il versamento del saldo prezzo e che, ove tale circostanza fosse confermata, secondo quanto stabilito al

punto 23) dell’ordinanza di delega, non potrà darsi luogo alla richiesta di pagamento diretto in favore del creditore

(28)

Art. 41 T.U.B. – Conteggi

Saldo prezzo

Prezzo di aggiudicazione 95.000,00

cauzione incamerata 9.500,00

Saldo prezzo 85.500,00

Spese ex art. 2770 c.c. importo

Compenso ausiliari al netto acconti 9.500,00

Custode 1 Custode 2

Professionista delegato

Professionista delegato Legale

Stimatore

Spese ex art. 2770 c.c. documentate da creditori 7.500,00

Costo cancellazioni pregiudizievoli 329,00

Totale spese ex art. 2770 c.c. 17.329,00

Accantonamento prudenziale 3.465,80

Totale spese ex art. 2770 c.c. e acc.to prudenziale 20.794,80 Totale spese ex art. 2770 c.c. e acc.to prudenziale 20.794,80

Cauzione incamerata 9.500,00

Ulteriore versamento MINIMO in favore procedura

esecutiva 11.294,80

Saldo prezzo

da versare a procedura 11.294,80

da versare a fondiario 74.205,20

Totale saldo prezzo 85.500,00

(29)

• informare l’aggiudicatario che c’è il creditore fondiario;

• richiedere immediatamente al creditore fondiario la precisazione del credito, da trasmettere entro 15 giorni, a pena di non applicazione del comma 4 dell’art. 41 T.U.B. (con conseguente attesa della distribuzione “ordinaria”

delle somme);

Art. 41 T.U.B. – N.B.

delle somme);

• verificare l’esistenza dell’istanza ex art. 41 T.U.B. e le coordinate IBAN del soggetto (…molteplici cessioni/fusioni etc. …)

• ricevere copia della quietanza rilasciata dal fondiario all’aggiudicatario

• quantificazione della parte di saldo prezzo da destinare al fondiario (che

(30)

Art. 2855 c.c. - Estensione degli effetti dell'iscrizione

Art. 41 T.U.B. – Conteggi

Assistiti dal medesimo privilegio ipotecario:

A) il capitale iscritto nei limiti del credito effettivamente esistente, comprensivo degli interessi maturati sino al momento dell’iscrizione;

spese l’atto di costituzione ipoteca volontaria

Istruzioni ai consulenti contabili per la redazione dei progetti di distribuzione http://www.tribunale.roma.it/documentazione/D_7436.pdf

B) le spese per l’atto di costituzione di ipoteca volontaria

(NON quelle per il contratto di mutuo, anche se contestuale)

C) le spese di iscrizione (imposta ipotecaria, copie, etc.) e rinnovazione dell’ipoteca;

D) le spese ordinarie del processo esecutivo;

E) interessi convenzionali maturati nell’anno in corso alla data del pignoramento e nel biennio anteriore

(solo se espressamente descritti nell’iscrizione, ed in tale limite)

F) interessi legali dal primo giorno successivo al termine dell’anno in corso alla

data del pignoramento e sino alla data di vendita

(data di deposito del decreto di trasferimento)

(31)

Art. 2855 c.c. - Estensione degli effetti dell'iscrizione

Art. 41 T.U.B. – Conteggi

(32)

Conti Intestati al Tribunale (C.I.T.) – Saldo Prezzo

(33)

SALDO PREZZO Le ulteriori somme

- tassazione del decreto di trasferimento (C.I.T. Spese)

- imposta di bollo per il ritiro del D.T. (da pagare al Delegato)

- imposte di trascrizione del decreto di trasferimento (C.I.T. Spese)

- imposte di iscrizione ipoteca (da pagare al Delegato)

- quota onorari delegato a carico aggiudicatario (da pagare al Delegato)

- tassazione delle cancellazione delle formalità pregiudizievoli

(C.I.T. Spese)

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642 Disciplina dell’Imposta di bollo

• D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 Imposte ipotecarie e catastali

(34)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme

Ordinanza di Delega

17) a comunicare all’aggiudicatario, entro 20 giorni dall’aggiudicazione, tenendo conto delle somme già versate, l’ammontare del residuo prezzo e delle spese spese necessarie necessarie da da versare versare sui sui conti conti della

della procedura procedura, richiedendogli la produzione di visure ipocatastali aggiornate;

24) ad eseguire le formalità formalità di di registrazione, registrazione, trascrizione trascrizione (rammentando che, nell’ipotesi

24) ad eseguire le formalità formalità di di registrazione, registrazione, trascrizione trascrizione (rammentando che, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 585 comma 3° c.p.c., “il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata”), annotazione annotazione ee voltura voltura catastale catastale del del decreto decreto di di trasferimento trasferimento, la comunicazione dello stesso nei casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché l’espletamento delle formalità formalità di di cancellazione cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e di ogni trascrizione pregiudizievole (pignoramenti e sequestri conservativi) conseguenti al decreto di trasferimento, anche richiedendo le necessarie copie dell’originale del decreto di trasferimento o dell’ordine di cancellazione dei gravami;

27) a compiere, ai sensi dell’art. 164 disp. att. c.p.c., ogni ogni altro altro incombente, incombente, anche anche di di carattere carattere fiscale

fiscale, che ai termini di legge sia necessario necessario oo conseguente conseguente al al trasferimento trasferimento del del bene bene;

(35)

SALDO PREZZO Le ulteriori somme

-TASSAZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO -imposta di bollo per il ritiro del D.T.

-imposta di bollo per il ritiro del D.T.

- imposte di trascrizione del decreto di trasferimento - imposte di iscrizione ipoteca

- tassazione delle cancellazione delle formalità pregiudizievoli - quota onorari delegato a carico aggiudicatario

(36)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA)

IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA CATASTALE IMPOSTE DI TRASFERIMENTO

AGGIUNTO (IVA) o, alternativamente IMPOSTA DI REGISTRO

IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA CATASTALE

Da corrispondere sul C.I.T. Spese Conseguenti l’Aggiudicazione

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 Testo Unico Imposta di Registro

(37)

Tassazione del decreto di trasferimento

ABITATIVI PRIVATO

IMMOBILI

STRUMENTALI

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(38)

Tassazione del decreto di trasferimento

ABITATIVI

SOGGETTO

PRIVATO

IMMOBILI

STRUMENTALI

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(39)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

operazione «fuori campo iva» ed assoggettata a assoggettata a IMPOSTA DI REGISTRO

proporzionale (2% - 9%)

sul VALORE DELL’IMMOBILE

IMPOSTA IPOTECARIA

Fissa € 50,00 IMPOSTA CATASTALE

Fissa € 50,00

(40)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

sussistenza requisiti BENFICI PRIMA CASA

D.P.R. 131 del 26 aprile 1986, all’art. 1 della Tariffa parte prima, nota II bis

SI NO

imposta di registro 2% SI NO

imposta di registro 9%

sussistenza requisiti PREZZO VALORE

Valore immobile = Valore catastale SI

(rendita rivalutata al 5% x 110 se abitazione principale)

Valore immobile = prezzo di NO

aggiudicazione

(41)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

(42)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Acquisto+della+casa+it_Guida_per_l%27acquisto_della_casa.pd f/b57b1550-b572-5f4c-02b2-7a47be227cec

(43)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

(44)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Acquisto+della+casa+it_Guida_per_l%27acquisto_della_casa.pd f/b57b1550-b572-5f4c-02b2-7a47be227cec

(45)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

debitore esecutato

PRIVATO

(46)

Tassazione del decreto di trasferimento

ESEMPIO

(47)

Tassazione del decreto di trasferimento

ABITATIVI

SOGGETTO

PRIVATO

IMMOBILI

STRUMENTALI

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(48)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI STRUMENTALE

debitore esecutato

PRIVATO

operazione «fuori campo iva» ed

campo iva» ed assoggettata a IMPOSTA DI REGISTRO

9% (*) sul VALORE

DELL’IMMOBILE (*)

IMPOSTA IPOTECARIA

Fissa € 50,00 IMPOSTA CATASTALE

Fissa € 50,00

(49)

Tassazione del decreto di trasferimento

SOGGETTO

PRIVATO

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(50)

Tassazione del decreto di trasferimento

ABITATIVI

SOGGETTO

PRIVATO

IMMOBILI

STRUMENTALI

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(51)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI STRUMENTALI

_esecutato^Debitore

IMPRESA

novellato comma 8 ter dell’art. 10 D.P.R. 633/1972 Sono imponibili ai fini

I.V.A.

le cessioni in cui il soggetto cedente (debitore esecutato) è:

impresa costruttrice o che vi ha eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero, entro

cinque anni dall’ultimazione

qualsiasi altro soggetto IVA (quindi, anche impresa costruttrice che cede oltre i cinque anni dall’intervento) con

opzione nel relativo atto per

imponibilità al tributo.

(52)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI STRUMENTALI

_esecutato^Debitore

IMPRESA

impresa costruttrice o che vi ha eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero, entro

Le cessioni rientranti nel primo gruppo sono qualificate in ogni caso imponibili IVA (per obbligo), con applicazione della stessa nei modi ordinari tramite l’esercizio della rivalsa (cioè «Iva esposta in fattura») escludendo quindi la possibilità di inversione contabile (o

«reverse charge»). Il motivo appare evidente, talché tali imprese hanno pagato l’IVA sulle spese di costruzione o ristrutturazione, con la conseguenza che la mancata rivalsa all’atto della vendita entro i cinque anni porterebbe le stesse in possibile deficit finanziario, dovendo in tal modo gestire il recupero del credito IVA tramite compensazione o rimborso, con tutti i limiti e gli adempimenti richiesti.

appaltatrici, lavori di recupero, entro

cinque anni dall’ultimazione

(53)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI STRUMENTALI

_esecutato^Debitore

IMPRESA qualsiasi altro soggetto IVA (quindi,

anche impresa costruttrice che cede oltre i cinque anni dall’intervento) con

opzione nel relativo atto per

Quelle del secondo gruppo rientrano naturalmente nel regime di esenzione, salva la possibilità di optare per l’applicazione dell’Iva, da eseguirsi nel relativo «atto di compravendita», nel qual caso l’imposta è applicata con il regime dell’inversione contabile, ai sensi dell’art. 17, comma 6, lett. a-bis, del dpr 633/72.

In tale ipotesi, quindi, debitore del tributo è l’acquirente che, previa integrazione della fattura del cedente, annota il documento stesso sia nel registro delle fatture (art. 23), sia in quello degli acquisti (art. 25), con conseguente neutralità dell’IVA, salve le ipotesi in cui il soggetto soffra di limitazioni alla detrazione dell’Iva (si pensi ai c.d. “proratisti”), nel qual caso l’imposta viene effettivamente versata. E’ evidente che tale inversione contabile non può trovare applicazione in presenza di acquirente non soggetto passivo d’imposta (tipicamente un privato), con la conseguenza che la stessa viene addebitata in via di rivalsa da parte del

opzione nel relativo atto per

imponibilità al tributo.

(54)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI STRUMENTALI

_esecutato^Debitore

IMPRESA

Aliquota IVA Registro Ipotecaria e Catastale 22%

10%

IMMOBILE STRUMENTALE soggetto cedente/debitore esecutato IVA - Registro

3% + 1%

Imponibile IVA obbligo

lavori ultimati da NON oltre 5

anni € 200,00

2 dicembre 2020 Elisabetta Polentini – Giuseppe Gatti - Andrea Russo

54 10% (immobile Tupini e se

eseguiti interventi di recupero)

22%

10% (immobile Tupini e se eseguiti interventi di recupero)

esente € 200,00 3%+1%

opzione

Imponibile per opzione (con reverse charge se acquirente

è soggetto passivo)

22% € 200,00 3%+1%

3% + 1%

altre imprese

3% + 1%

Imponibile IVA obbligo

anni

lavori ultimati da oltre 5 anni imprese

costr./ristr. Imponibile per opzione (con

reverse charge se acquirente è soggetto passivo)

opzione € 200,00

€ 200,00

(55)

Tassazione del decreto di trasferimento

ABITATIVI

SOGGETTO

PRIVATO

IMMOBILI

STRUMENTALI

SOGGETTO CEDENTE (debitore esecutato)

IMPRESA

(56)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

_esecutato^debitore

IMPRESA

Se il debitore esecutato è un’impresa, e l’immobile oggetto di trasferimento è «civile abitazione», la regola generale è che la cessione è esente da IVA

(art. 10, comma 1, n. 8-bis, d.P.R.

633/1972).

L’IVA si applica invece a particolari tipologie di cessioni

(indicate nel riepilogo che segue)

, precedentemente «codificate» dal Delegato, facendo attenzione che l’impresa sia o meno

precedentemente «codificate» dal Delegato, facendo attenzione che l’impresa sia o meno costruttrice

(se non è costruttrice, l’operazione è sempre esente IVA)

e che l’alienazione avvenga entro o oltre i 5 anni dalla costruzione

(entro i 5, obbligo di imponibilità IVA; oltre c’è esenzione, salvo esercizio di opzione di imponibilità)

.

Laddove si applichi l’IVA, questa potrà essere:

• I.V.A. al 4%

(per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione anche in corso di costruzione)

immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali A (diverse da A/1, A/8 e A/9), qualora sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”,

• I.V.A. al 10%

(per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione anche in corso di costruzione)

immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali A (diverse da A/1, A/8 e A/9) NON prima casa;

• IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili

classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (lusso).

(57)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVI

_esecutato^debitore

IMPRESA

con

- l’imposta di registro fissa di 200 euro;

- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro.

-l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita è soggetta a I.V.A. la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore

aggiunto è costituita dal prezzo della cessione, indicato nel decreto di trasferimento

(58)

Tassazione del decreto di trasferimento

IMMOBILI ABITATIVO

debitore esecutato

IMPRESA

soggetto cedente/debitore esecutato IVA - Registro Aliquota IVA Registro Ipotecaria e Catastale

lavori ultimati da NON

oltre 5 anni obbligo Imponibile IVA

4% (prima casa)

€ 200,00 € 200,00 + € 200,00 10% (altre

abitazioni) 22% (abitazioni di

lusso)

imprese costr./ristr.

lusso)

lavori ultimati da oltre 5

anni opzione

Imponibile per opzione (con reverse charge se

acquirente è soggetto passivo)

4% (prima casa)

€ 200,00 € 200,00 + € 200,00 10% (altre

abitazioni) 22% (abitazioni di

lusso)

esente

2% (prima casa non di

lusso) € 50,00 + € 50,00 9% (altre)

altre imprese esente

2% (prima casa non di

lusso) € 50,00 + € 50,00 9% (altre)

(59)

Tassazione del decreto di trasferimento

(60)

Tassazione del decreto di trasferimento TERRENI

Se il trasferimento ha per oggetto TERRENI AGRICOLI e relative pertinenze, a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, l’imposta di registro è pari al 15%, ai sensi dell’art.1, tariffa, parte prima, allegata la DPR 131/86, mentre le imposte ipotecaria e catastale dovute ammontano ad

la DPR 131/86, mentre le imposte ipotecaria e catastale dovute ammontano ad Euro 50 ognuna.

Per tutti i TERRENI aventi DESTINAZIONE URBANISTICA DIVERSA da quella

agricola (terreni a verde privato, terreni ricadenti in zona A) l’aliquota applicabile

rimane fissata al 9%; in ogni caso, l'imposta di registro non può comunque essere

inferiore a 1.000 Euro; inoltre, tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti

posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri

immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle

tasse ipotecarie.

(61)

Tassazione del decreto di trasferimento TERRENI

I TERRENI EDIFICABILI sono soggetti ad imposizione ai fini Iva, ai sensi dell’art. 2, comma 3 lett. c) del DPR 633/1972, qualora sussista ovviamente il presupposto soggettivo. Si applica l’aliquota ordinaria.

La cessione è, altresì, soggetta ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella

misura di Euro 200,00 ciascuna.

(62)

Tassazione del decreto di trasferimento Certificato di Destinazione Urbanistica

(C.D.U.) del terreno

punto 23 OdD: da allegare al decreto di trasferimento con validità di un anno dal rilascio)

•già acquisito alla procedura (allegato alla relazione di stima)

relazione di stima)

• acquisizione e allegazione rispondono anche all’esigenza di dare comunicazione al Comune della alienazione in corso;

•regola dell’identità di descrizione del bene tra ordinanza di vendita e decreto di trasferimento;

Consiglio Nazionale del Notariato Studio n. 517-2017/C https://www.notariato.it/sites/default/files/517-2017-C.pdf

(63)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Tassazione del decreto di trasferimento

DISCLAIMER

(64)

SALDO PREZZO Le ulteriori somme

- tassazione del decreto di trasferimento - IMPOSTA DI BOLLO PER IL RITIRO DEL D.T.

- IMPOSTA DI BOLLO PER IL RITIRO DEL D.T.

- IMPOSTE DI TRASCRIZIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO - IMPOSTE DI ISCRIZIONE IPOTECA

- QUOTA ONORARI DELEGATO A CARICO AGGIUDICATARIO - tassazione delle cancellazione delle formalità pregiudizievoli

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (Imposta sul Valore Aggiunto)

• D.M. 15 ottobre 2015 n. 227 Compensi attività delegate

(65)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Oneri per ritiro copia D.T.

Imposta di bollo ritiro copia uso

trascrizione del decreto di trasferimento

• € 50,89 (per decreti sino a n. 4 pagine, oltre € 72,74)

• € 3,87

Da corrispondere al

professionista delegato

(66)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Imposte trascrizione D.T. (e iscrizione ipoteca)

Tassa ipotecaria codice tributo T93T

(F24) - ^{778T (F23)}

Imposta di bollo

€ 90,00

Da corrispondere al

professionista delegato Imposta di bollo

codice tributo T91T (F24) - ^{456T (F23)}

€ 59,00

Tassa ipotecaria codice tributo T93T

(F24) - 778T (F23)

€ 35,00

(67)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Imposte di Trascrizione del D.T.

(68)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Imposte di Iscrizione Ipoteca

(69)

(70)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Onorari professionista delegato

Comma 7

• € 500,00 (se valore di

aggiudicazione sino ad € Da corrispondere al

D.M. 15 ottobre n. 227 - Art. 2

Comma 7

50% onorari cd.

Fase 3)

(attività connesse al trasferimento della

proprietà ⁾

aggiudicazione sino ad € 100.000,00, comma 1 -a)

• € 750,00 (se valore di aggiudicazione compreso

tra 100.000,01 e

500.000,00 comma 1 -b)

• € 1.000,00 (se valore di aggiudicazione è oltre € 500.000,00 comma 1 -c)

Da corrispondere al

professionista

delegato

(71)

Saldo Prezzo – Le ulteriori somme – Riepilogo somme professionista delegato

Fac-simile Fattura professionista delegato

descrizione importo

50% del compenso del professionista delegato per la fase (3) di trasferimento del D.M. 227 del

15/10/2015, comprensivo di rimborso forfetario del 10%, Cassa di Previdenza ed IVA (scaglione 0-

100.000,00)

€ 500,00 100.000,00)

Imponibile previdenziale € 500,00

cassa di previdenza (4%) € 20,00

Imponibile IVA € 520,00

IVA (22%) € 114,40

Totale € 634,40

marca da bollo decreto di trasferimento € 50,89

imposte trascrizione D.T. € 149,00

imposte iscrizione ipoteca € 35,00

spese ex art. 15 D.P.R. 633/72 € 234,89

(72)