TRIBUNALE DI TREVISO
Oggetto: Perizia di stima Esecuzione immobiliare n°422/18 Promossa da: BAYVIEW ITALIA S.R.L. PER SILVER SPV S.R.L.
UNICO LOTTO DI VENDITA:
Fabbricato ad uso abitazione, su tre piani fuori terra, dotato di corte scoperta esclusiva di mq. 70 Via Sile, Vedelago (Treviso)
Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa Paola Torresan
Udienza di comparizione delle parti: 12.01.2022
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1.0 Formazione dei lotti
1.1 Compendio pignorato p.4
1.2 Formazione dei lotti p.4
2.0 Lotto di vendita
2.1 Ubicazione ed accessibilità del bene p.5
2.2 Identificazione catastale p.5
2.3 Confini del lotto p.5
2.4 Servitù attive e passive p.5
2.5 Ditta intestataria e titolo di provenienza p.6
2.6 Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie p.6
2.7 Descrizione generale del lotto
2.7.1 Descrizione generale del fabbricato p.7
2.7.2 Descrizione del lotto p.7
2.7.2.1 Abitazione_finiture ed impianti p.8
2.7.2.2 Corte scoperta p.8
2.8 Destinazione urbanistica e conformità
2.8.1 Estratto di strumento urbanistico vigente p.9
2.8.2 Conformità edilizia p.9
2.9 Disponibilità dell’immobile p.10
2.10 Divisibilità p.10
2.11 Stima del valore e base d’asta p.10
3.0 Elenco allegati p.13
4.0 Operazioni peritali p.14
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO
Con provvedimento del 06.07.2021 la Dott.ssa Paola Torresan ha nominato lo scrivente Arch. Beniamino Zanette, con studio in via G. Pinadello, 5 -Treviso, esperto per la redazione della perizia di stima ex. Art. 173 bis disp. Att. c.p.c.
L’accettazione dell'incarico e il giuramento di rito sono stati depositati il giorno 13.07.2021.
L'udienza per la comparizione delle parti è stata fissata per il giorno 12.01.2022.
Il sopralluogo è stato effettuato in data 18.11.2021.
Le operazioni di stima si sono svolte senza impedimenti e senza ritardi.
1.0 FORMAZIONE DEI LOTTI
1.1 COMPENDIO PIGNORATO
1.2 FORMAZIONE DEI LOTTI
UNICO LOTTO DI VENDITA, PIENA PROPRIETÀ DELL’ESECUTATO:
Immobile costituito da fabbricato ad uso residenziale, su tre piani fuori terra, dotato di corte scoperta di mq 70.
AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Vedelago
Dati identificativi Dati Classamento
Sezione Foglio M.N. Sub Cat. classe Cons. rendita
grafati F 3 965 1 A/4 3 5 vani € 224,66
F 3 965 2
indirizzo: Via Sile, Vedelago (Treviso)
AGENZIA DEL TERRITORIO C.T. Comune di Vedelago
Dati identificativi Dati Classamento
Foglio M.N. Por Qual. classe Sup mq Redd.dom Redd.agr.
50 965 ente urbano 100
2.0 LOTTO DI VENDITA: Fabbricato ad uso abitazione, su tre piani fuori terra, dotato di corte scoperta di mq 70, Via Sile, Vedelago (Treviso)
2.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE
Il fabbricato nel quale è inserito il lotto è localizzato nel centro storico della frazione di Casacorba, distante circa 5 km dal centro del Comune di Vedelago, a meno di 10 Km dal centro di Castelfranco Veneto e a 18 km da quello di Treviso.
La zona, a destinazione prevalentemente residenziale, è caratterizzata da un edificato storico, di media densità, di discreta qualità architettonica ed è ben dotata di esercizi commerciali e servizi di prima necessità. L’accesso pedonale avviene direttamente da Via Sile, arteria comunale, scarsamente trafficata, che collega le frazioni di Albaredo e Cavasagra.
2.2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
2.3. CONFINI DEL LOTTO
M.N.965
Nord M.N. 396 (altra proprietà) Sud strada
Est M.N. 94 (altra proprietà) Ovest M.N. 951 (altra proprietà)
2.4. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE
L’atto di provenienza non fa riferimento a particolari servitù.
AGENZIA DEL TERRITORIO N.C.E.U. Comune di Vedelago
Dati identificativi Dati Classamento
Sezione Foglio M.N. Sub Cat. classe Cons. rendita
grafati F 3 965 1 A/4 3 5 vani € 224,66
F 3 965 2
indirizzo: Via Sile, Vedelago (Treviso)
2.5. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA
Proprietà attuale:
Parte esecutata, per la quota di 1/1 di piena proprietà.
In forza di:
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/07/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 27/07/2006 Repertorio n.: 2466 Rogante: CARDARELLI ROBERTA Sede:
PADOVA Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 21733.1/2006).
2.6. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE
La relazione notarile fa riferimento a:
Trascrizioni pregiudizievoli:
1. ISCRIZIONE del 21/07/2006 - Registro Particolare 9513 Registro Generale 37416 Pubblico ufficiale CARDARELLI ROBERTA Repertorio 2467/929 del 11/07/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, con atto del Notaio Cardarelli di Padova in data 21/07/2006 rep.n.2467/929 a favore di UNICREDIT BANCA PER LA CASA SPA con sede in Milano, C.F. 013263030150, contro la parte esecutata, capitale euro 130.000,00 totale euro 260.000,00;
2. TRASCRIZIONE del 19/07/2018 - Registro Particolare 18128 Registro Generale 25670 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI DI TREVISO Repertorio 5897/2018 del 19/06/2018 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di UNICREDIT SPA con sede in Milano, C.F.00348170101, per la piena proprietà dell’immobile oggetto di questo perizia e contro la parte esecutata.
Dall’ispezione effettuata dal sottoscritto CTU non sono risultate ulteriori trascrizioni pregiudizievoli esistenti dopo la redazione del certificato Notarile.
2.7. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO
2.7.1. Descrizione generale del fabbricato
Il fabbricato, di antica origine, è inserito in un complesso in linea posto lungo Via Sile. Esso si sviluppa su tre piani fuori terra ed è dotato di doppio affaccio sui lati Nord e Sud. L’edificio è realizzato con struttura verticale in mattoni pieni e solai in legno con travature a vista. Il solaio di copertura, caratterizzato da struttura lignea e laterizio, a doppia falda, presenta manto in coppi. Oggetto di ultima manutenzione straordinaria documentata nel 1988, appare esternamente in sufficienti condizioni manutentive per quanto riguarda il fronte Sud (lato strada), la cui muratura è intonacata e tinteggiata. Al contrario il lato Nord risulta in cattivo stato manutentivo e si evidenziano segni di degrado dovuti alle intemperie.
2.7.2. Descrizione del lotto
1. MN 965 sub 1 _Abitazione su tre piani fuori terra composta da:
a piano terra: ingresso e cucina;
a piano primo: atrio, bagno e camera;
a piano terzo: soffitta.
2. M.N. 965 sub 2_Corte scoperta esclusiva di mq 70
La superficie commerciale del lotto è indicata nella tabella sottostante. (Tab.1)
DIMENSIONI (Tab.1) SUP.ESTERNA
LORDA RAPP.
MERCANTILE SUP.
COMMERCIALE
1. Abitazione P.T. mq. 31,00 1 mq 31,00
1.1 Abitazione P.1 mq. 30,00 1 mq 30,00
1.2 Soffitta mq. 30,00 1 mq 30,00
3. Corte scoperta mq. 70,00 0.1 mq 7,00
Totale mq. 161,00 mq. 98,00
All’abitazione si accede, dal lato Sud, direttamente da Via Sile tramite porta finestra protetta da battenti in legno. Al piano terra le pareti sono intonacate e finite a tempera. Il pavimento è rivestito in gres. L’angolo cottura è rivestito in piastrelle di ceramica. In corrispondenza della parete Nord, dove sono posizionati fornelli e forno, è presente una grande cappa tipica delle cucine antiche. I solai intermedi sono formati da travature lignee a vista e tavolato in larice che costituisce anche il pavimento. Il piano primo, raggiungibile tramite scala in legno presenta pavimenti in listoni di larice, pareti intonacate e finite a tempera. Il bagno, in pessime condizioni manutentive, presenta pavimento e pareti rivestiti in piastrelle di ceramica e sanitari datati. La soffitta è caratterizzata da un unico ambiente di altezza minima pari a mt 2,60 e altezza al colmo di mt 3,80. Il pavimento è rivestito in listoni di larice ed il soffitto presenta travature principali e secondarie in legno a sostegno di tavelle in cotto intonacate.
L’abitazione presenta in generale finiture datate e saranno sicuramente da riammodernare. Gli infissi esterni sono in legno e vetrocamera, dotati di scuri in legno in pessime condizioni. Il riscaldamento, autonomo, alimentato originariamente da caldaia a gas, al momento del sopralluogo non presente, è distribuito nei locali tramite radiatori tubolari in acciaio. Al piano secondo è presente un mobiletto per la climatizzazione. Gli impianti idrico ed elettrico saranno sicuramente da sostituire. Al piano terra si segnalano elementi di degrado, quali muffe alla base della muratura parete Nord. (Vd. foto n.10-11-12).
Al momento del sopralluogo i locali erano parzialmente arredati.
2.7.2.2. _Corte scoperta
L’abitazione è dotata, sul lato Nord di una piccola corte scoperta, di forma rettangolare allungata, della larghezza di mt 4,20, recintata con rete metallica su muretto in CLS. La corte, inerbata, contiene, a ridosso del confine Nord-Est, un manufatto in lamiera zincata che misura 2,50x 1,80 mt, dotato di piccola tettoia fatiscente. (vd. foto n.5)
2.8. DESTINAZIONE URBANISTICA
2.8.1. Estratto di strumento urbanistico vigente
Nel Piano degli Interventi del Comune di Vedelago, Tav. 2F scala 1: 2.000, il fabbricato è inserito in una ZTO A “centro storico” (art. 26 N.T.O.), è vincolato con grado di protezione 4 “Ristrutturazione edilizia pesante” ed è in ambito di intervento unitario “U”. L’immobile non è sottoposto a nessun altro vincolo.
2.8.2. Conformità edilizia
Dagli atti di provenienza e dall’accesso agli atti presso il Comune di Vedelago si testimoniano le seguenti pratiche edilizie:
• Autorizzazione edilizia n.67/88 prot.n. 3960 del 08/07/1988. “Opere di manutenzione straordinaria su fabbricato ad uso abitazione e di modifica di recinzione”.
Non sono state reperite planimetrie allegate alla pratica edilizia del 1988 sopracitata. Essendo l’edificio di costruzione sicuramente antecedente il 1967 si può quindi riferire che esso risulti conforme, fatte salvo le seguenti difformità rilevate nel corso del sopralluogo (vd. all.3.3.1):
• Rispetto alla planimetria catastale vi è una difformità prospettica derivata dalla presenza di una piccola apertura finestrata presente nel locale
“bagno”, al primo piano, non indicata nella pianta catastale;
• È stata rilevata, come indicato al punto 2.7.2.2, un’opera abusiva consistente in una baracca realizzata in lamiera zincata, delle dimensioni di mt 1,80x 2,50, dotata di piccola tettoia in condizioni fatiscenti. Non essendo stata reperita alcuna pratica edilizia legittimante la sua edificazione, essa costituisce abuso ed andrà demolita.
Per legittimare lo stato di fatto saranno necessari una pratica edilizia, l’aggiornamento catastale e la demolizione del manufatto non concessionato.
Di questo verrà tenuto conto al momento della determinazione del valore dell’immobile.
Al momento del sopralluogo l’immobile risultava libero.
Oneri di natura condominiale
Per l’edificio oggetto di questa stima non esiste la costituzione di condominio.
2.10 DIVISIBILITA'
Le caratteristiche distributive dell’immobile oggetto di stima non consentono possibilità di suddividere in più lotti la proprietà.
2.11 STIMA DEL VALORE E BASE D'ASTA
Dato il quesito di stima, visto quanto sopra descritto ed analizzata la situazione del mercato immobiliare, lo scrivente ha scelto di adottare come criterio di stima il valore di mercato con procedimento diretto. Il valore dell’immobile è stato ricavato dal prodotto tra il valore medio di mercato e la superficie commerciale.
La superficie commerciale è stata ricavata moltiplicando la superficie esterna lorda per il rapporto mercantile.
Il valore parametrico di mercato è desunto dalla valutazione del mercato immobiliare, da sopralluoghi sul posto, da rilievi, dalla posizione dell’immobile, da ricerche telematiche, dallo stato di conservazione del lotto.
“suburbana/frazioni di Casacorba e Cavasagra”, un valore che oscilla dagli euro/mq 870/1.150, per abitazioni civili in stato conservativo normale. Da ricerche effettuate tra le offerte del mercato immobiliare, nella stessa zona e con caratteristiche simili, il prezzo si aggira intorno ai 700/750 €/mq.
Il valore dell’immobile, la cui cifra verosimilmente sarà indicata nella pubblica asta, è influenzato dall’attuale situazione del mercato immobiliare, compresso da uno squilibrio tra domanda ed offerta, dalla vetustà del fabbricato, dalle condizioni rilevate delle finiture, e dalla posizione dell’immobile. Tali valutazioni portano a considerare, quale valore parametrico, il prezzo minimo indicato dall’osservatorio immobiliare, diminuito del 30%. Pertanto il valore parametrico di stima risulta essere di €/mq 870,00-30%=609,00 €/mq.
Considerazioni estimative
Il lotto è inserito nel centro della frazione di Casacorba. La zona, a destinazione prevalentemente residenziale, è caratterizzata da un edificato storico di media densità, di discreta qualità architettonica ed è ben dotata di esercizi commerciali e servizi di prima necessità. Il fabbricato è posto lungo la strada che, seppur scarsamente trafficata, è causa di inquinamento, soprattutto acustico. Va rilevato inoltre che le frazioni di “Casacorba” e “Cavasagra” sono, allo stato attuale, caratterizzate dall’abbandono progressivo della popolazione.
Il fabbricato si presenta in sufficienti condizioni manutentive per quanto riguarda la struttura. Le finiture interne sono datate e da sostituire, così come gli impianti elettrico idrico e sanitario. Completamente assenti le misure atte al risparmio energetico. Sono stati rilevati segni degrado, quali presenza di muffe, all’attacco della muratura lungo il lato Nord. È stato rilevato un manufatto, insistente nella corte scoperta, non concessionato, per il quale sarà necessaria la demolizione.
Necessarie una pratica edilizia ed aggiornamento catastale per sanare le altre difformità rilevate. Assente posto auto pertinenziale.
Gli elementi incrementali del valore sono:
- La sufficiente condizione della struttura;
- La buona dotazione di servizi della zona.
Gli elementi detrattivi riguardano:
- La vetustà di finiture ed impianti;
- La necessità di demolire il manufatto abusivo, di pratica edilizia e di aggiornamento catastale;
- L’assenza di dotazione di misure atte al risparmio energetico;
- La presenza di umidità di risalita;
- La mancanza di parcheggio pertinenziale.
I riferimenti sopracitati portano ad assumere quale valore unitario, che sarà applicato alla superficie commerciale del lotto (vd.Tab.1), €/mq 609,00 (seicentonove/00).
Per tanto il valore dell’immobile stimato risulta:
valore immobile: Sup. commerciale mq 98,00 x € /mq 609,00 = € 59.682,00 Detrazioni:
Riduzione per vendita forzata 59.682,00 x 25% -€ 14.920,50
Pratica edilizia -€ 1.000,00
Aggiornamento catastale -€ 800,00
Demolizione baracca -€ 800,00
totale € 42.161,50
arrotondato a 42.000,00 Il prezzo a base d’asta s’intende compreso della detrazione derivata dalla vendita forzata.
Prezzo base d’asta proposto del lotto in oggetto: € 42.000,00 (quarantaduemila/00)
Tanto riferisce lo scrivente, a completa evasione dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti che saranno ritenuti necessari.
Treviso, 30 dicembre 2021
Il perito Arch. Beniamino Zanette
3.0 ELENCO ALLEGATI
3.1 Agenzia del territorio-Ufficio Provinciale di Treviso, servizi catastali
Estratto di mappa catastale Comune di Vedelago Fg.50 M.N. 965 Planimetria catastale N.C.E.U. Sez. F fg. 3 M.N. 965 sub. 1-2 grafati Visura Catastale ed ispezioni ipotecarie
3.2 Comune di Vedelago Strumenti Urbanistici vigenti
3.2 a) Aerofotogrammetria 3.2 b) Estratto di P.I. scala 1: 2.000
3.3 Comune di Vedelago Pratiche edilizie relative all’immobile
3.3 a) Autorizzazione edilizia n.67/88 prot.n. 3960 del 08/07/1988. “Opere di manutenzione straordinaria su fabbricato ad uso abitazione e di modifica di recinzione”.
3.3.1) Elaborato di rilievo e difformità
3.4 Documentazione
3.4 a) Atto di compravendita rep.n.2466 Notaio Cardarelli 3.4 b) Certificato Notarile, Notaio Trotta
3.4 c) Atto di Pignoramento Immobiliare
3.5 Documentazione fotografica n. 20 foto
Il sottoscritto CTU, dopo aver reperito ed esaminato i documenti necessari, ha effettuato il sopralluogo per verificare lo stato di fatto dell’immobile da analizzare in raffronto a quanto presente agli atti presso il Comune di Vedelago, ha redatto la bozza di perizia ed oggi, in data 02.12.2021, invia una copia via pec alle parti:
rcalabresi@pec.slcg.it
(Avv. Roberto Calabresi per creditore procedente)
elisagaboardi@pec.ordineavvocatifirenze.it (Avv. Elisa Gaboardi per creditore procedente);
ivgtreviso@pec.ivgtreviso.it (Custode).
Il sottoscritto CTU ha, nella comunicazione ricordato che, nel caso vi fossero state osservazioni a riguardo, le parti erano pregate di comunicarle entro 15 giorni dalla data dell’udienza fissata per il 12.01.2021.
Ad oggi 30.12.2021, non avendo ricevuto alcuna osservazione, il sottoscritto CTU procede con il deposito della perizia.
