IMPRESA PIETRO CARSANA & C. SRL LOTTO 11 CA IN CONTRADA LARGA VIA CAVOUR N. 34 LECCO

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IMPRESA PIETRO CARSANA & C. SRL

LOTTO 11

“CA’ IN CONTRADA LARGA”

VIA CAVOUR N. 34

LECCO

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11. BENE NEL COMUNE DI LECCO (LC) IN VIA CAVOUR N. 34 “CA’ IN CONTRADA LARGA” (lotto 11)

Il bene consiste in n. 17 box di cui 13 box posti al piano primo interrato, n. 4 box posti al piano terra, n. 1 deposito posto al piano primo interrato, n. 1 negozio al rustico posto al piano terra, n. 1 appartamento posto al piano primo, n. 2 appartamenti posti al piano secondo, n. 1 appartamento posto ai piani secondo, terzo e quarto, n. 2 appartamenti al rustico posti al piano secondo e terzo, il tutto nel complesso denominato “Ca’ in Contrada Larga”.

11.1 DESCRIZIONE SOMMARIA ED INQUADRAMENTO URBANISTICO

L’immobile denominato “Ca’ in Contrada Larga” ha riguardato la ristrutturazione completa di porzioni di edificio siti nella Via Cavour, l’intervento è stato autorizzato attraverso un permesso di costruire convenzionato ed ha riguardato anche la parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio originario con l’aggiunta di un piano interrato utilizzato a box e cantine. Il piano terra comprende anche un negozio, mentre i piani superiori sono adibiti a residenza compresi i sottotetti recuperati ai fini abitativi. Le unità residue, oggetto di perizia, sono le seguenti:

- APPARTAMENTO al piano primo mappale 3112 sub 12: alloggio di tipo residenziale costituito da ingresso, soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, 2 bagni, 3 camere, cabina armadio e 3 balconi. L’impianto di riscaldamento è a pannelli radianti a pavimento e ventilazione meccanica, serramenti in legno verniciato con vetrocamera e antoni in legno, privo di tutte le finiture quali pavimenti, sanitari, porte interne e placche dell’impianto elettrico.

CONFINI DA NORD IN SENSO ORARIO:

NORD: prospetto su Via Cavour, edificio mappale 406 e mappale 405 EST: edificio mappale 406, mappale 405 indi edificio mappale 406

SUD: disimpegno comune mappale 3112 sub 41 BCNC, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

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OVEST: prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC ed edificio mappale 408 - APPARTAMENTO al piano secondo mappale 3112 sub 17: alloggio di tipo residenziale

costituito da monolocale con disimpegno e bagno. Caratteristiche identiche al sub 12.

NORD: ingresso abitazione mappale 3112 sub 18, disimpegno comune mappale 3112 sub 42

EST: disimpegno comune mappale 3112 sub 42

SUD: disimpegno comune mappale 3112 sub 42, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC e ingresso abitazione mappale 3112 sub 18

- APPARTAMENTO ai piani secondo, terzo e quarto mappale 3112 sub 18: alloggio di tipo residenziale costituito da al piano secondo ingresso, al piano terzo soggiorno, disimpegno, cucina, lavanderia, due camere, tre bagni e tre terrazzi, di cui uno chiuso con un impennata di alluminio e vetro a modi serra bioclimatica, al piano quarto con travi a vista in legno due bagni, disimpegno e due camere. L’appartamento è servito dall’ascensore condominiale con fermata direttamente all’interno dello stesso. L’Impianto di riscaldamento è a pannelli radianti a pavimento e ventilazione meccanica, serramenti in legno verniciato con vetrocamera e antoni in legno, i pavimenti sono in lastre di grande formato in bronzetto, nella zona giorno e nelle camere in parquet di pero al piano terzo ed in parquet flottante con finitura rovere al piano quarto. L’appartamento è dotato di impianto d’allarme.

Piano secondo:

NORD: abitazione mappale 3112 sub 19 e disimpegno comune mappale 3112 sub 42 EST: disimpegno comune mappale 3112 sub 42 e abitazione mappale 3112 sub 17

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SUD: abitazione mappale 3112 sub 17 e prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC e ingresso abitazione mappale 3112 sub 19

Piano terzo:

NORD: prospetto su Via Cavour, edificio mappale 406, prospetto su mappale 405

EST: edificio mappale 406, prospetto su mappale 405, prospetto su area comune mappale 3112

SUD: prospetto su area comune mappale 3112, abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, prospetto su mappale 3112 sub 40 BCNC, edificio mappale 408

Piano quarto:

NORD: prospetto su Via Cavour, edificio mappale 406, prospetto su mappale 405

EST: edificio mappale 406, prospetto su mappale 405, cavedio mappale 3112 sub 42 e prospetto su area comune mappale 3112

SUD: prospetto su mappale 405, prospetto su area comune mappale 3112, prospetto su mappale 3112 sub 15, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15, area comune mappale 3112 sub 40 BCNC, edificio mappale 408

- APPARTAMENTO al piano secondo mappale 3112 sub 19: alloggio di tipo residenziale costituito da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, 2 bagni, 2 camere e un balcone.

L’impianto di riscaldamento è a pannelli radianti a pavimento e ventilazione meccanica, serramenti in legno verniciato con vetrocamera e antoni in legno, pavimenti in parquet e

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piastrelle di gres nel bagno, rivestimenti in ceramica nei bagni, privo di sanitari, porte interne, zoccolini e placche dell’impianto elettrico.

NORD: prospetto su Via Cavour, edificio mappale 406

EST: edificio mappale 406, disimpegno comune mappale 3112 sub 42

SUD: prospetto su mappale 405,disimpegno comune mappale 3112 sub 42, abitazione mappale 3112 sub 18, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC, edificio mappale 408

- DEPOSITO al piano primo interrato mappale 3112 sub 39: con pavimento in battuto di cemento con finitura al quarzo di tipo industriale.

NORD: terrapieno

EST: disimpegno comune mappale 3112 sub 40 BCNC, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, terrapieno OVEST: terrapieno

- BOX al piano primo interrato mappale 3112 sub 20: avente pavimento in battuto di cemento al quarzo e pareti in c.a. con serranda in acciaio verniciato ed elettrificata, con conta-kw;

NORD: terrapieno, box mappale 3112 sub 21

EST: terrapieno box mappale 3112 sub 21, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, vano scala mappale 3112 sub 40 BCNC OVEST: scala comune mappale 3112 sub 40 BCNC, terrapieno

- BOX al piano primo interrato mappale 3112 sub 21: con caratteristiche identiche al sub 20

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EST: box mappale 3112 sub 22, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, vano scala mappale 3112 sub 40 BCNC OVEST: scala comune mappale 3112 sub 40 BCNC, terrapieno

- BOX al piano primo interrato mappale 3112 sub 22: con caratteristiche identiche al sub 20

EST: box mappale 3112 sub 23, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 21 OVEST: box mappale 3112 sub 21, terrapieno

EST: box mappale 3112 sub 24, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 22 OVEST: box mappale 3112 sub 22, terrapieno

EST: box mappale 3112 sub 25, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 23

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OVEST: box mappale 3112 sub 23, terrapieno

NORD: terrapieno mappale 405, terrapieno mappale 403

EST: terrapieno mappale 403, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC SUD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: box mappale 3112 sub 24, terrapieno mappale 405

NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

EST: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, terrapieno mappale 3111 SUD: terrapieno mappale 3111, box mappale 3112 sub 27

OVEST: box mappale 3112 sub 27, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 26 EST: box mappale 3112 sub 26, terrapieno mappale 3111

SUD: terrapieno mappale 3111, box mappale 3112 sub 28

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NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 706 EST: box mappale 3112 sub 706

SUD: box mappale 3112 sub 34

OVEST: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

NORD: box mappale 3112 sub 35, terrapieno mappale 3111

EST: box mappale 3112 sub 35, terrapieno mappale 3111, rampa box mappale 3112 sub 40 BCNC

SUD: rampa box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 707 OVEST: box mappale 3112 sub 707, corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

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SUD: terrapieno mappale 3111, box mappale 3112 sub 35, box mappale 3112 sub 33 OVEST: box mappale 3112 sub 34, box mappale 3112 sub 35

- BOX al piano terra mappale 3111 sub 701: con caratteristiche identiche al sub 20 CONFINI DA NORD IN SENSO ORARIO:

NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 7 EST: box mappale 3111 sub 7, mappale 3110

SUD: mappale 3110, box mappale 3111 sub 702

OVEST: box mappale 3112 sub 702, corsello mappale 3112 sub 40 BCNC

NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC

EST: corsello e spazi comuni mappale 3112 sub 40, mappale 3110 SUD: mappale 3110, box mappale 3112 sub 6

NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 5 EST: box mappale 3112 sub 5, mappale 3110

SUD: mappale 3110, box mappale 3112 sub 7

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NORD: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 sub 6 EST: corsello box mappale 3112 sub 40 BCNC, box mappale 3112 Sub 6 SUD: mappale 3110, box mappale 3111 sub 701

- APPARTAMENTO (AL RUSTICO) ai piani secondo e terzo mappale 3112 sub 15: in corso di costruzione, privo di tutte le finiture, attualmente costituito da una superficie libera senza partizioni interne non delimitata e attualmente unita alla superficie costituente il sub 16. I serramenti sono in legno con vetrocamera e antoni in legno. L' impianto di riscaldamento non risulta ancora eseguito.

Piano secondo:

NORD: unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 16, disimpegno comune mappale 3112 sub 42 BCNC

EST: abitazione mappale 3112 sub 14, prospetto su area mappale 3112

SUD: prospetto su area mappale 3112, unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 16 OVEST: unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 16, disimpegno comune mappale 3112 sub 42 BCNC

Piano terzo:

NORD: prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, abitazione mappale 3112 sub 18

EST: abitazione mappale 3112 sub 18 SUD: prospetto su area mappale 3112

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OVEST: prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, abitazione mappale 3112 sub 16

- APPARTAMENTO (AL RUSTICO) ai piani secondo e terzo mappale 3112 sub 16: in corso di costruzione, priva di tutte le finiture, attualmente costituito da una superficie libera senza partizioni interne non delimitata e attualmente unita alla superficie costituente il sub 15. I serramenti sono in legno con vetrocamera e antoni in legno. L' impianto di riscaldamento non risulta ancora eseguito.

Piano secondo:

NORD: edificio mappale 410, scala comune mappale 3112 sub 42 BCNC, unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 15

EST: scala e disimpegno comune mappale 3112 sub 42 BCNC, unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 15, prospetto su area mappale 3112

SUD: unità in corso di costruzione mappale 3112 sub 15, prospetto su area mappale 3112, mappale 1793

OVEST: edificio mappale 410 Piano terzo:

NORD: prospetto su scala comune mappale 3112 sub 41 BCNC, prospetto su disimpegno mappale 3112 sub 42 BCNC, prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione

EST: prospetto su disimpegno mappale 3112 sub 42 BCNC, prospetto su abitazione mappale 3112 sub 15 in corso di costruzione, prospetto su area comune mappale 3112 SUD: prospetto su area comune mappale 3112, prospetto su abitazione mappale 3112 sub 16

OVEST: edificio mappale 410, prospetto su area comune mappale 3112 sub 40 BCNC

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- NEGOZIO (AL RUSTICO) al piano terra mappale 3112 sub 1: in corso di costruzione, privo di tutte le finiture, con solai in struttura in acciaio e lamiera grecata e serramenti in ferro a taglio termico.

NORD: via Cavour, rampa mappale 3112 sub 40 BCNC, rampa mappale 405 sub 702

EST: rampa mappale3112 sub 40 BCNC, rampa mappale 405 sub 702, disimpegno mappale 3112 sub 40 BCNC, area comune mappale 3112 sub 41 BCNC

SUD: disimpegno mappale 3112 sub 40 BCNC, area comune 3112 sub 41 BCNC, disimpegno comune mappale 3112 sub 40 BCNC

OVEST: edificio mappale 3112 sub 40 BCNC

DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO LA SITUAZIONE COMUNALE È LA SEGUENTE:

- Permesso di costruire convenzionato rep. 55472 rilasciato in data 29/11/2011 per ristrutturazione edilizia anche mediante parziale demolizione e ricostruzione nonché recupero sottotetto ai fini abitativi e formazione di autorimesse interrate

- Permesso di costruire n. 59486 del 21/12/2012 in variante al permesso di costruire convenzionato prot. n. 55472 del 29/11/2011 per ampliamento livelli interrati - 2 e -1 e modifica delle sistemazioni esterne livello 0.

- Permesso di costruire prot. 43224 del 29/07/2013 rilasciato per variante al permesso di costruire convenzionato del 29/11/2011 e permesso di costruire del 21/12/2012 per la ristrutturazione edilizia anche mediante parziale demolizione e ricostruzione nonché recupero sottotetto ai fini abitativi e formazione di autorimesse interrate

- denuncia di inizio attività presentata in data 21/05/2014 rep. 28896 per la realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia in variante (in corso d’opera) al permesso ci costruire n 55472/2011 - certificato di prevenzione incendi rilasciato in data 5/09/2014 dal Comando Prov. VV.FF. di Lecco rif. pratica 45302

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- segnalazione certificata di inizio attività presentata al Comune di Lecco in data 24/10/2014 per realizzazione di comignoli, sistemazione aree esterne e revisione tratto di balconata a liv. + 1, lievi modifiche interne di tavolati

- richiesta di agibilità parziale presentata in data 22/01/2015 relativa ad interventi di ristrutturazione edilizia, anche mediante parziale demolizione e ricostruzione, nonché recupero sottotetto ai fini abitativi e formazione autorimesse interrate. (venduti)

- richiesta di agibilità parziale presentata in data 27/07/2015 relativa ad interventi di ristrutturazione edilizia, anche mediante parziale demolizione e ricostruzione, nonché recupero sottotetto ai fini abitativi e formazione autorimesse interrate.

11.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il bene risulta denunciato all’Agenzia del Territorio della Provincia di Lecco come di seguito:

DESCRIZIONE PIANO FOGLIO MAPPALE SUB CAT.

RENDITA CATASTALE

€

SUPERFICIE COMMERCIALE

mq.

APPARTAMENTO 1 LEC/3 3112 12 A/2 1.626,84 168

APPARTAMENTO 2 LEC/3 3112 17 A/2 433,82 40

APPARTAMENTO 2/3/4 LEC/3 3112 18 A/2 2.494,49 260

APPARTAMENTO 2 LEC/3 3112 19 A/2 1.084,56 100

MAGAZZINO S1 LEC/3 3112 39 C/2 125,60 19

BOX S1 LEC/3 3112 20 C/6 251,62 29

BOX S1 LEC/3 3112 21 C/6 121,47 14

BOX S1 LEC/3 3112 22 C/6 121,47 14

BOX S1 LEC/3 3112 23 C/6 112,79 13

BOX S1 LEC/3 3112 24 C/6 112,79 13

BOX S1 LEC/3 3112 25 C/6 104,12 12

BOX S1 LEC/3 3112 26 C/6 121,47 14

BOX S1 LEC/3 3112 27 C/6 112,79 13

BOX S1 LEC/3 3112 33 C/6 156,18 18

BOX S1 LEC/3 3112 36 C/6 242,94 28

BOX S1 LEC/3 3111 704 C/6 126,43 17

BOX S1 LEC/3 3111 705 C/6 126,43 17

BOX S1 LEC/3 3111 706 C/6 133,87 18

BOX T LEC/3 3111 701 C/6 267,73 36

BOX T LEC/3 3112 5 C/6 121,47 14

BOX T LEC/3 3112 6 C/6 121,47 14

BOX T LEC/3 3112 7 C/6 138,82 16

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DESCRIZIONE PIANO FOGLIO MAPPALE SUB CAT.

RENDITA CATASTALE

€

SUPERFICIE COMMERCIALE

mq.

APPARTAMENTO

(AL RUSTICO) 2/3 LEC/3 3112 15 F/3 93

APPARTAMENTO

(AL RUSTICO) 2/3 LEC/3 3112 16 F/3 112

NEGOZIO

(AL RUSTICO) T LEC/3 3112 1 F/3 116

11.3 STATO DI POSSESSO

- Atto di compravendita del 26/04/2010 rep. 52775/15980 a firma Notaio Manetto Martino Fabroni in Lecco, registrato a Lecco in data 29/04/2010 al n. 4129 serie 1T, trascritto a Lecco in data 30/04/2010 ai n. 6402/4057 con cui Impresa Pietro Carsana e C. srl ha acquistato un fabbricato con cortili interni pertinenziali ed area annessa, sito in Lecco, Via Cavour n. 34/36.

- Costituzione di diritto di superficie rep. 54032/16785 30/10/2012 a firma Notaio Manetto Martino Fabroni di Lecco, registrato a Lecco il 16/11/2012 n. 7400 serie 1T, trascritto in data 19/11/2012 n. 15242 reg. gen. e n. 11588 reg. part.

- Identificazione catastale del 13/06/2014 rep. 54833/17250 a firma Notaio Manetto Martino Fabroni di Lecco, registrato a Lecco in data 23/06/2014 al n. 4305 serie 1/, trascritto a Lecco il 24/06/2014 n. 6834 reg. gen., n. 5187 reg. part.

11.4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

11.4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: da verificare

- Convenzioni matrimoniali e provv. D’assegnazione casa coniugale: nessuna - Atti di asservimento urbanistico:

o Convenzione per l’attuazione di un intervento con permesso di costruire convenzionato, per un edificio in Lecco Via Cavour n. 34-36, stipulata in data 3/11/2011 rep. n. 53555 racc. 16488 a firma Notaio Manetto Martino Fabroni.

o Atto di assunzione vincolo di pertinenzialità delle aree a parcheggio ai sensi della legge 24/03/1989 n. 122 in data 3/11/2011 rep. n. 53556/16489 Notaio Dr.

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Manetto Martino Fabroni di Lecco, trascritto a Lecco in data 10/11/2011 ai numeri 15977-10896 e nel successivo atto di integrazione e modifica in data 20/12/2012 rep. n. 54105/16829 predetto Notaio, trascritto a Lecco in data 3/01/2013 ai numeri 131-109.

- Altre limitazioni d’uso: nessuna

11.4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura - Iscrizioni: da verificare

- Pagamenti: da verificare - Altre trascrizioni: da verificare - Altre limitazioni d’uso. da verificare

11.4.3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale - Conformità urbanistico edilizia: da verificare

- Conformità catastale: da verificare

11.5 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

Quotazioni pubblicate dall’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare:

- Abitazioni civili conservazione normale min €/mq 1.400 max €/mq 1.500 - Abitazioni civili conservazione ottimo min €/mq 2.150 max €/mq 2.550 - Box conservazione normale min. €/mq 1.750 max €/mq 2.000 Listino Mercato Immobiliare della Confcommercio Lecco e F.I.M.A.A. Lecco anno 2015:

- Residenz. Zona A costruzioni nuove min €/mq 4.000 max €/mq 5.000 - Negozi zona A costruzioni nuove min €/mq 2.000 max €/mq 4.000

(la quotazione è determinata dalla posizione commerciale, a prescindere dal periodo di costruzione dello stabile)

- box zona A min € 25.000 max € 60.000 a corpo

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11.5.1 Adeguamenti e correzioni della stima 11.5.2 Prezzo base prudenziale del lotto

- Valore di Mercato per vendita entro 6 mesi Mutti €. 3.967.070,00 - Valore di Mercato per vendita entro 6 mesi Filice €. 3.952.070,00 11.5.3 Prezzo base di mercato del lotto:

- Valore di Mercato per vendita entro 24 mesi Mutti €. 4.492.550,00 - Valore di Mercato per vendita entro 24 mesi Filice €. 4.439.225,00 11.5.4 Importo presunto medio delle opere a finire

- App. A1+A2 mappale 3112 sub 12 € 26.436,30 - App. B4 mappale 311 sub 15 € 68.842,73 - App. B5 mappale 311 sub 16 € 108.696,50 - App. A3 mappale 3112 sub 17 € 7.997,00

- App. A5 mappale 3112 sub 19 € 9.784,50

- Negozio N1 mappale 3112 sub 1 € 50.604,40

11.5.5 Importo presunto medio per pratiche amministrative da concludere - App. A1+A2 mappale 3112 sub 12 € 2.700,00 - App. B4 mappale 311 sub 15 € 2.600,00 - App. B5 mappale 311 sub 16 € 2.600,00 - App. A3 mappale 3112 sub 17 € 2.700,00

- App. A5 mappale 3112 sub 19 € 2.700,00

- Negozio N1 mappale 3112 sub 1 € 2.600,00

N.B. LA STIMA COMPRENDE GIA’ LA DETRAIZONE DEI COSTI A FINIRE EVIDENZIATI