Università di Pisa DESTEC - Dipartimento dell’Energia, dei Sistemi, del Territorio e delle Costruzioni
C.d.L.M. Ingegneria Edile-Architettura A.A. 2016/2017 Relatori:
Prof. Valerio Cutini Prof. Alessandro Santucci
Prof. Caterina Calvani Controrelatore:
Prof. Luisa Santini
Candidata:
Rebecca Del Barga
EMERGENZA ABITATIVA E HOUSING SOCIALE
Gestione Intelligente del Patrimonio Immobiliare di Fondazione Casa Lucca
1. L’HOUSING SOCIALE 1
LA QUESTIONE ABITATIVA NELL’UNIONE EUROPEA 2
IL SOCIAL HOUSING NELL’UNIONE EUROPEA 2
LA CONDIZIONE DELLE ABITAZIONI NELL’UNIONE EUROPEA 7
LE CATEGORIE SOCIALI TUTELATE NELLE POLITICHE DI SOCIAL HOUSING 9
LA CONDIZIONE ABITATIVA IN ITALIA 11
L’HOUSING SOCIALE 14
IL GESTORE SOCIALE 18
IL RUOLO DEL SOGGETTO PRIVATO NELL’HOUSING SOCIALE 20
LE ATTITUDINI OPERATIVE DEL PRIVATO-SOCIALE E DELL’ENTE PUBBLICO 20 LE DIVERSE TIPOLOGIE DI CONTRATTO PROPOSTE NELL’HOUSING SOCIALE 22
ESEMPI DI PROGETTI REALIZZATI IN ITALIA 23
IL CONTESTO ABITATIVO IN PROVINCIA DI LUCCA 25
DISAGIO ABITATIVO, SPECIFICITÀ NEL TERRITORIO PROVINCIALE 27
LE CRITICITÀ DEL SISTEMA RESIDENZIALE PUBBLICO 30
LA RETE DELLE STRUTTURE DI ACCOGLIENZA 32
2. FONDAZIONE CASA LUCCA 34
STORIA E FONDAZIONE 34
‘PER UNA RETE DELL’ALLOGGIO SOCIALE’ 35
ABITARE COLLABORATIVO 38
I PROGETTI IN CORSO 42
RISORSE E POTENZIALITÀ 43
GESTIONE ATTUALE E CRITICITÀ 45
3. IL SISTEMA INFORMATIVO TERRITORIALE 49
GENERALITÀ 49
TIPOLOGIE DI DATI 50
DATABASE RELAZIONALI 52
METODOLOGIA E OBIETTIVI 58
I SOFTWARE UTILIZZATI PER LA REDAZIONE DEL SIT 61
QGIS 64
POSTGRESQL 65
VFRONT 65
LA PROGETTAZIONE DEL DATABASE, I PASSAGGI REALIZZATIVI 65
LA STRUTTURA DELL’INFORMAZIONE 69
IL DATABASE RELATIVO AI SERVIZI 74
SINTESI DEI PROCEDIMENTI OPERATIVI 78
IL FRONT-END, STRUTTURA E UTILIZZO 82
GESTIONE DEI PROFILI DI UTENZA IN V-FRONT 87
APPROFONDIMENTI OPERATIVI 88
IL DATABASE DELLA FONDAZIONE CASA 88
LE INFORMAZIONI RELATIVE DEI SERVIZI 92
LA RETE DELLE STRUTTURE DI PRIMA ACCOGLIENZA E DELLE DITTE VIRTUOSE. 97
IL DATABASE A SUPPORTO DELLA PROGETTAZIONE 99
4. RIQUALIFICAZIONE DEL COMPLESSO
RESIDENZIALE ‘LA FICAIA’ DI MASSAROSA 105
STUDIO DEL QUADRO NORMATIVO 105
PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE,REGIONE TOSCANA 106
PIANO STRUTTURALE DEL COMUNE DI MASSAROSA 109
REGOLAMENTO URBANISTICO DEL COMUNE DI MASSAROSA (REGOLAMENTO VIGENTE) 115 VARIANTE GENERALE AL REGOLAMENTO URBANISTICO DEL COMUNE DI MASSAROSA 118
LO STATO DI FATTO 125
IL CORPO CENTRALE 126
LE SCUDERIE 127
LA STALLA DEGLI OVINI 128
LA MIELERIA 129
LA STALLA DEI BOVINI 130
LA VILLA PADRONALE 131
LA PISCINA E I RELATIVI ANNESSI, IL PARCHEGGIO 131
GLI ALLOGGI TEMPORANEI 132
VANI ACCESSORI AGRICOLI 133
I TERRENI 134
FASE I:ANALISI E LETTURA 135
CRITICITÀ 135
INFRASTRUTTURE 136
LE STRUTTURE DEL COMPLESSO 138
RISORSE 140
INVARIANTI 143
URBANINNOVATIONACTION(UIA) 149
IL BANDO 149
RE.WEL.COM:‘RESILIENCY TOGETHER FOR A WELCOMING COMMUNITY’” 152
FASE II:METAPROGETTO 165
SPOSTAMENTO DEL BARICENTRO DEL COMPLESSO 165
INTERVENTI DIFFUSI 165
LE AZIONI DELL’UIA 166
GLI SPAZI DELLA PISCINA E GLI ANNESSI DEL CORPO CENTRALE 166
LA RIQUALIFICAZIONE DELLA PARTE AGRICOLA 170
IL COLLEGAMENTO LA RETE SENTIERISTICA 171
FASEIII:PROGETTO 172
L’AREA SUD 173
LA PIAZZA E LO SPORT 175
LE NUOVE STRUTTURE 177
LE NUOVE RESIDENZE 179
LO SPAZIO PER LA FORMAZIONE 181
AUDITORIUM E SPAZIO PER L’ASSOCIAZIONISMO 183
IL COLLEGAMENTO CON LA RETE SENTIERISTICA 185
LA RIFUNZIONALIZZAZIONE DEGLI ULIVI E DELLE AREE BOSCATE 191
CONCLUSIONI FINALI E VERIFICA METODOLOGICA 195
BIBLIOGRAFIA 197
SITOGRAFIA 198
Questa Tesi di Laurea è frutto della collaborazione con
Fondazione Casa Lucca, ente che si occupa di mettere in
atto progetti volti alla risoluzione di molteplici disagi
abitativi, dislocati nella Provincia di Lucca. Lo studio delle
possibili soluzioni abitative ha condotto ad un
approfondimento dell'Housing Sociale come strumento di
risposta innovativo e sostenibile. Dal lavoro sul campo
con la Fondazione e attraverso l'analisi delle strategie
operative attualmente adottate, è emersa l'esigenza di un
modus operandi che, da una parte, garantisca e velocizzi
la gestione del vasto patrimonio immobiliare e, dall' altra,
sostenga il progettista nel processo compositivo e
decisionale. La soluzione a tale richiesta ha trovato forma
nella costruzione di un Sistema Informativo Territoriale
(SIT), ovvero una banca dati georeferenziata che, grazie
all'unione del dato vettoriale con qualsiasi altra
informazione ritenuta utile, garantisce la costruzione di un
quadro conoscitivo completo sullo stato fisico dei beni e
delle dinamiche amministrative ed economiche. Tramite
l'utilizzo di questo strumento, è stato possibile redigere
una valutazione accurata delle criticità dell’intero
patrimonio immobiliare gestito da Fondazione Casa
Lucca e, al fine di dimostrare quanto il SIT sia utile non
solo con funzione di monitoring, lo studio si è concentrato
sul complesso residenziale 'La Ficaia' situato a Massarosa,
analizzando le sue problematiche specifiche e ipotizzando
quindi interventi di risoluzione e ottimizzazione delle
stesse. Il percorso di progettazione urbanistica e
architettonica sviluppato per l'area, sfrutta le metodologie
proposte dall'Housing Sociale e fornisce un modello
completo di risposta al disagio abitativo per la seconda
accoglienza di migranti prevedendo, accanto alla
disponibilità di nuovi alloggi, strumenti e servizi necessari
alla formazione e professionalizzazione dell'individuo e
all'integrazione nella comunità.
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1. L’HOUSING SOCIALE
La definizione di housing sociale riguarda un settore del mercato immobiliare che coinvolge beni e servizi di natura pubblica e privata e caratterizzato da specifici soggetti, strumenti e incentivi. È importante sottolineare che nella traduzione italiana del termine inglese ‘social housing’ rientra un concetto più ampio della sola istanza semantica; nel concetto ‘housing sociale’ convergono la risposta prettamente immobiliare per far fronte al fabbisogno abitativo, la serie di servizi alla persona per risolvere il disagio in modo stabile e le strategie di coinvolgimento di tutti i possibili portatori di interesse. Nello specifico sono compresi i servizi di mediazione culturale, di accompagnamento e di inserimento civile, finalizzati alla tutela della convivenza, alla coesione sociale e alla promozione del coinvolgimento diretto dei destinatari. In questa prospettiva l’utente non è solo beneficiario di un alloggio, ma è coinvolto in un processo di auto-organizzazione della risposta alla propria richiesta abitativa. Non è da confondere con l’edilizia residenziale pubblica, da cui si discosta per metodologie operative, strumenti utilizzati, soggetti coinvolti e criteri di assegnazione.
Usando la definizione del CECODHAS, Comitato Europeo per la promozione del diritto alla casa, social housing significa “offrire alloggi e servizi con forte connotazione sociale per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato, per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata, cercando di rafforzare la loro condizione”
1. La Commissione Europea nel 2010 ha concentrato la definizione sugli aspetti organizzativi e sugli obiettivi di coesione sociale dei soggetti interessati ai progetti di edilizia sociale «Lo sviluppo, la locazione/vendita e manutenzione di abitazioni a prezzi accessibili e la loro assegnazione e gestione, compresa eventualmente la gestione dei complessi residenziali e quartieri; […] può comprendere servizi di assistenza coinvolti in programmi di edilizia abitativa o di risistemazione di gruppi specifici o di gestione del debito di famiglie a basso reddito».
1 Social Housing in Europe | Housing Europe - http://www.housingeurope.eu/resource-111/social-housing- in-europe
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Il testo procederà con un approfondimento della questione abitativa nell’Unione Europea, con riferimento a modelli di social housing, la descrizione dello stato generale delle abitazioni e l’individuazione dei target sociali di riferimento. L’analisi proseguirà con il caso italiano, con l’approfondimento delle definizioni delle soglie di povertà e una focalizzazione sullo specifico modello di ‘Housing Sociale’.
La questione abitativa nell’Unione Europea
L’Unione Europea non ha specifiche competenze in campo abitativo; sono i singoli governi ad adottare politiche in questione. Gli stati membri si riconoscono comunque in problematiche comuni, come la gestione dell’espansione urbana incontrollata, la gestione delle modalità di recupero degli spazi e della lottizzazione cercando modalità di sviluppo sostenibile. Per questo motivo, la quesitone abitativa rientra nell’agenda della politica sociale dell’UE; la Carta dei Diritti Fondamentali stabilisce che "al fine di lottare contro l'esclusione sociale e la povertà, l'Unione riconosce e rispetta il diritto all'assistenza sociale e all'assistenza abitativa volte a garantire un'esistenza dignitosa a tutti coloro che non dispongano di risorse sufficienti, secondo le modalità stabilite dal diritto comunitario e le legislazioni e prassi nazionali". In occasione del consiglio Europeo di Nizza ha raggiunto un accordo riguardante una serie di finalità a contrasto della povertà e dell’esclusione sociale.
Due di questi obiettivi sono dedicati specificatamente alla questione abitativa, ovvero:
"Attuare politiche il cui obiettivo sia l'accesso di ciascuno a un alloggio decente e salubre, nonché ai servizi essenziali necessari, considerato il contesto locale, a un'esistenza normale in tale alloggio (elettricità, acqua, riscaldamento…)";
"Attuare politiche intese a evitare le rotture in presenza di condizioni esistenziali che possano portare a situazioni di esclusione, segnatamente per quanto concerne i casi di indebitamento eccessivo, l'esclusione scolastica o la perdita dell'alloggio".
Il social housing nell’Unione Europea
Non esiste una definizione univoca di Social Housing, in riferimento alla normativa e agli
strumenti utilizzati, ciascun Paese dell’Unione Europea da una propria specifica
connotazione. Questa eterogeneità è radicata nelle diversità contestuali storiche e sociali.
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I Paesi dell’Europa orientale hanno cominciato ad affrontare la tematica del Social Housing con l’inizio dei processi di privatizzazione, a seguito della caduta dei regimi comunisti. Il patrimonio immobiliare, inizialmente di proprietà statale, è stato immesso nel mercato privato con metodi che non hanno tenuto conto di conto di una ridistribuzione equa e che hanno creato un forte squilibrio sociale tra chi è diventato proprietario di molti immobili a basso costo e chi invece è rimasto escluso dalla possibilità abitativa, vedendosi lievitare il costo delle locazioni. Proprio nel processo di privatizzazione e nell’affioramento di queste nuove problematiche, alcuni Stati si sono differenziati allentando la velocità di cessione al mercato privato, subentrando con nuove regolamentazioni. Tra questi si distinguono la Polonia e la Repubblica Ceca, dove è prevista, per la prima, la possibilità di istituire soggetti no-profit con la finalità di reperire beni immobiliari per la fascia media e, per la seconda, una programmazione specifica per la regolamentazione delle cooperative edilizie.
Nei paesi dell’Europa nord occidentale l’esperienza del Social Housing risulta la più tradizionalmente consolidata. Al momento la gestione residenziale sociale tende a polarizzarsi in strutture sempre più complesse e la proposta risulta essere fortemente vincolata alla tendenza del mercato privato, valorizzando alti standard qualitativi appetibili alle fasce di medio livello ed escludendo le fasce più basse che non trovano collocazione nel mercato statale, che si rivolge sempre più a specifiche esigenze e situazioni di estremo disagio.
In Francia il Social Housing si configura come sistema di abitazioni ad affitto moderato (HLM, Habitation à Loyer Modéré) e si caratterizza per una molteplicità di proposte progettuali e programmi specifici; il patrimonio di questo tipo si attesta al 16% di quello nazionale, accanto a quello in regime di locazione al 28% e a quello di proprietà al 55%.
I beneficiari delle locazioni agevolate sono 4 milioni, una famiglia su sei vive in un alloggio sociale.
In Germania il sistema si configura come insieme di agevolazioni fiscali per le imprese che
investono sul settore sociale e che moderino i prezzi di acquisto e di locazione in base al
reddito del richiedente. Gli immobili attualmente con natura sociale sono il 30% e si
classifica al secondo posto in Europa, preceduta solo dall’Olanda, che presenta un
patrimonio che si aggira sul 35%.
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In Danimarca l’offerta si caratterizza con un’aggregazione organizzata di privati che propongono tipologie abitative che condividono servizi accessori tipicamente ad uso esclusivo di un’abitazione. La condivisione degli spazi garantisce una diminuzione del prezzo medio delle singole unità e specifici percorsi di accompagnamento alle relazioni di vicinato, aumentando l’integrazione nel tessuto sociale. La disponibilità di alloggi di questo tipo proviene dall’intento statale che negli anni ottanta e novanta ha provato a dare una soluzione alla problematica delle periferie degradate, quindi tramite una risposta sinergica di natura urbanistica e sperimentazioni sociali.
Figura 1 “Saltholmsgade, Aarhus, Danimarca. Progetto di Social Housing. Fonte: http://www.archdaily.com
Un ulteriore esempio da approfondire è quello del Regno Unito, dove il Social Housing è attualmente gestito da autorità locali e associazioni edilizie che si configurano come organizzazioni private senza scopo di lucro, registrate a specifiche Corporazioni e le cui attività sono monitorate dallo Stato. Le associazioni ricevono un contributo diretto dallo Stato, il cosiddetto stanziamento per il Social Housing, che contribuisce per oltre il 50% ai costi di cui si prende carico l’associazione. Attualmente il patrimonio di edilizia sociale si attesta intorno al 21%, mentre il 69% è di proprietà e il 10% dedicato alla locazione privata.
Nei paesi dell’Europa sud occidentale il tema dell’Housing Sociale conosce sperimentazioni
solo in tempi recenti; in questa area infatti l’urbanizzazione è avvenuta con un processo più
lento, essendo presente una struttura rurale più solida, salvaguardando la disponibilità
diffusa di immobili di proprietà; i beni di proprietà si aggirano in Spagna intorno all’ 85%,
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in Italia al 70% e in Portogallo al 65%, al fronte di un patrimonio dedicato al sociale che si attesta rispettivamente all’1%, al 4% e al 5%.
Figura 2 Ripartizione del patrimonio immobiliare Europeo, fonte: Commissione Economica Europea
Figura 3 Ripartizione del patrimonio immobiliare, caso del Regno Unito, fonte: Commissione Economica Europea
Figura 4 Ripartizione del patrimonio immobiliare, il caso italiano, fonte: Commissione Economica Europea
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Figura 5 Contributo diretto alle famiglie per l'affitto di un alloggio sociale: percentuale di beneficiari sul totale degli affittuari – Fonte Cecodhas, Commissione Economica Europea, Eurostat
Figura 6 Contributo diretto alle famiglie per l'affitto di un alloggio sociale, Fonte: Cecodhas, Commissione Economica Europea, Eurostat
Figura 7 Alloggi sociali sul totale del patrimonio residenziale nell'Unione Europea - Fonte Commissione Economica Europea
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La condizione delle abitazioni nell’Unione Europea
La disponibilità di un alloggio dignitoso, accessibile economicamente e situato in un ambente sicuro, attenua il fenomeno della povertà e dell’esclusione sociale e costituisce una necessità fondamentale e un diritto. Lo studio si basa sui dati forniti da Eurostat
2, che si concentra sull’individuazione sulla qualità e sull’incidenza del costo dell’abitazione. Per la valutazione qualitativa degli alloggi, il primo fattore considerato è la disponibilità di spazio sufficiente per persona; il tasso di sovraffollamento esprime la percentuale di persone che vive in alloggi sovraffollati, definendo il parametro in funzione del numero di stanze disponibili per famiglia, al numero e all’età dei componenti del numero familiare. Al 2014, il 17,1 % della popolazione dell'Unione Europe vive in abitazioni sovraffollate. I valori massimi di sovraffollamento tra gli Stati membri dell'UE si registravano in Romania (52,3 %), mentre i valori minimi sono registrati in Belgio che attesta la percentuale al 2,0 %.
Relativamente alle persone a rischio povertà, il tasso raggiunge il 30.3%, registrando quindi un incremento di ben 13.2 punti percentuali, dimostrando la profonda natura di questi fenomeni. Oltre a questo caso, sono stati presi in considerazioni altri fattori, come la presenta di infiltrazioni dal tetto, alloggi eccessivamente bui, l’assenza di servizi igienici. Da questi partimenti deriva il tasso di “disagio abitativo grave”, che esprime la presenza di persone che vive in abitazioni sovraffollate e che al contempo presentino almeno uno dei fattori riduttivi di confort elencati. La popolazione coinvolta in questo tasso è del 5.1% della popolazione totale.
Per quanto riguarda l’incidenza sul reddito del costo dell’abitazione, l'11,4 % della popolazione vive in nuclei familiari che in cui più del 40% del reddito disponile è investito per la disponibilità alloggiativa. Questa percentuale è poi ulteriormente suddivisa in inquilini impegnati in contratti di locazione a prezzo di mercato (27,1 %), maggioritaria, e in persone residenti in abitazioni di proprietà per le quali non pagavano un mutuo (6,8 %), minoritaria.
2 Eurostat – Statistic Explained – Statistiche sulle abitazioni – Dati estratti a novembre 2015, http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/it
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Figura 8 Tasso di sovraffollamento, sulla popolazione totale (in giallo) e sulla popolazione 'a rischio di povertà' (in blu), fonte: Eurostat
Figura 9 Tasso di disagio abitativo grave, 2013 (in giallo) e 2014( in blu)
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Le categorie sociali tutelate nelle politiche di social housing
L’efficacia dei programmi di social housing dipende anche dall’individuazione delle diverse tipologie di disagio abitativo e la categorizzazione dei soggetti che presentano fragilità, al fine dell’elaborazione di specifiche azioni mirate e modellate. In linea di massima i regolamenti europei si stringono nel definire le seguenti tipologie di fragilità:
3• Persone senza fissa dimora: Questa categoria racchiude il fenomeno più grave di disagio abitativo e conta tre milioni di persone nell’Unione Europea, di cui la maggior parte maschi di età compresa tra i 30 e i 39 anni. In crescita anche la componente femminile e quella composta da bambini, nel caso di paesi come il Portogallo e la Grecia. L’aumento delle persone senza fissa dimora è dovuto a numerosi fattori che comprendono i fenomeni migratori, l’aumento del numero dei divorzi, la crescita della disoccupazione e la crescente dismissione di pazienti dagli istituti psichiatrici, insieme al numero di alcolisti e tossico dipendenti;
• Famiglie a rischio povertà: Si definiscono in questa categoria i nuclei con reddito inferiore al 60% del reddito nazionale. La percentuale europea di famiglie in questa fascia di attesta intorno al 22%, dato che scende al 15% considerando nell’analisi i contributi provenienti dall’assistenza sociale;
• Famiglie con presenza di un solo genitore: Caso in cui il nucleo familiare sia composto da una sola figura genitoriale con a carico uno o più figli. Il genitore single è nel 87,8% dei casi costituito dalla madre, con punte che arrivano al 95% per la Polonia e l’Estonia;
• Famiglie giovani o di grandi dimensioni con figli a carico: Le famiglie con tre figli rappresentano il 13% delle famiglie totali;
3 Social Housing in Europa e Focus sull’Italia – Scenari Immobiliari, Istituto indipendente di studi e ricerche,
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Figura 10 Tassi di rischio di povertà per tipologia familiare, fonte. Eurostat
• Disoccupati: La percentuale di disoccupati relativa all’aprile 2016 è pari all’ 8,7%, in particolare la disoccupazione giovanile attiva è del 18.8%, quella femminile del 9%. In questa categoria rientrano anche lavoratori con contratti occasionali e temporanei;
• Pensionati e anziani: La fascia della terza età soffre di problematiche crescenti di esclusione sociale; le azioni si concentrano per gli anziani che vivono in casa da soli o con il coniuge; una buona percentuale è a rischio povertà a causa di inadeguati regimi pensionistici;
• Persone con disabilità: È importante rilevare come, soprattutto in questo caso, le politiche integrative statali siano decisive nella percentuale occupazionale di questa categoria.
Complessivamente, il tasso di occupazione delle persone con disabilità è pari al 47,3% e
contro quello delle persone senza disabilità che registra un 66,9%. Il tasso di occupazione
in Italia è inferiore alla media europea (45,6%), ma considerando che il tasso per le persone
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senza disabilità è inferiore (58,9%), si evidenzia in realtà un gap meno sfavorevole, pari a - 13,3 punti percentuale, contro i -19,6% della media europea;
• Immigrati, minoranze etniche, rifugiati e coloro che richiedono asilo politico: Il fenomeno delle immigrazioni ha assunto un peso significativo in Europa a partire dagli anni novanta.
La situazione della popolazione straniera residente nei principali paesi europei al 1 gennaio 2016 è la seguente:
Valore assoluto Incidenza sulla popolazione totale
Austria 1.249.424 14,3%
Irlanda 586.826 12,4%
Belgio 1.327.421 11,7%
Germania 8.651.958 10,5%
Spagna 4.418.158 9,5%
Regno Unito 5.640.674 8,6%
Italia 5.026.153 8,3%
Danimarca 463.088 8,1%
Svezia 773.232 7,8%
Grecia 798.357 7,4%
Figura 11 Immigrati per mille abitanti, Fonte: Eurostat
La condizione abitativa in Italia
4Il perdurare della crisi economica porta ad una crescente difficoltà delle famiglie italiane nel far fronte alle spese relative alle abitazioni, sia in caso di abitazione di proprietà sia in
4 Social Housing – Il mercato immobiliare in Italia: focus sull’edilizia, Cassa Depositi e Prestiti S.P.A, Milano, 2012
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quello di locazione. Quando le spese relative all’abitazione superano il 30% del reddito disponibile, si configura una situazione di disagio economico.
Figura 12 Famiglie di condizione di disagio abitativo, 2002-2012 (%), fonte: ISTAT
L’aumento del disagio risulta maggiormente presente nel caso di nuclei affittuari. Più contenuto, ma comunque in crescita, tra i proprietari. Come nell’analisi svolta a livello europeo, anche in questo caso l’indice di sovraffollamento è indicativo per localizzare e definire la permanenza del fenomeno del disagio abitativo.
Figura 13 Famiglie in condizione di sovraffollamento, 2002-2012 (%). Fonte: Banca di Italia
Anche in questo caso l’incidenza del tasso riguarda maggiormente le famiglie affittuarie.
Questi dati evidenziano l’allargamento del bacino di persone interessate da disagio abitativo, entro cui si possono riconoscere due aree principali, distinte in emergenza abitativa assoluta oppure relativa
5. Avendo già descritto i profili appartenenti alle due
5 “La stima dell’incidenza della povertà relativa (cioè la percentuale di famiglie e persone povere) viene calcolata sulla base di una soglia convenzionale (linea di povertà) che individua il valore di spesa per consumi
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categorie, in questa sede è opportuno approfondire le peculiarità del secondo tipo nel caso italiano.
Figura 14 Famiglie che presentano sintomi di disagio abitativo, 2012 (%), fonte: ISTAT
Questa fascia non presenta condizioni di gravi precarietà, ma non riesce ad accedere al mercato tradizionale della casa e, dovendo investire notevoli risorse nell’abitazione, è particolarmente sensibile a fenomeni che possono portare a scivolamento in condizioni di disagio più grave. A tale fascia è inoltre di fatto escluso l’accesso al canale residenziale pubblico, occupato a risolvere, nella quasi totalità di casi, forme di disagio abitativo grave.
Si registra una dipendenza tra disagio abitativo, bassi livelli d’istruzione, bassi profili professionali ed esclusione dal mercato del lavoro: se si prende a riferimento il target relativo a persone in possesso di sola licenza elementare, il livello di povertà è pari al 19%
(contro il 6,4% registrato tra i diplomati e oltre) e sale al 35,6% per persone in cerca di occupazione lavorativa. Sono evidenti segnali di peggioramento in tutte le ripartizioni geografiche: l’incidenza della povertà relativa è passata dal 4,9% al 6,2% nel Nord, dal 6,4% al 7,1% nel Centro e dal 23,3% al 26,2%. L’incidenza dei tassi è più diffusa tra le famiglie con più figli, ma il fenomeno del disagio risulta in aumento in tutte i contesti geografici e coinvolge target che prima erano tendenzialmente esenti da difficoltà, come le famiglie con uno o due figli.
al di sotto del quale una famiglia viene definita povera in termini relativi. La soglia di povertà relativa per una famiglia di due componenti è pari alla spesa media mensile per persona nel Paese: nel 2012 è risultata pari a 990,88 euro (-1% rispetto al valore della soglia nel 2011). Pertanto, le famiglie di due persone che hanno una spesa mensile pari o inferiore a tale valore vengono classificate come povere. Per famiglie di ampiezza diversa il valore della linea si ottiene applicando un’opportuna scala di equivalenza che tiene conto delle economie di scala realizzabili all’aumentare del numero di componenti.” - fonte: Social Housing – Il mercato immobiliare in Italia: focus sull’edilizia - Cassa Depositi e Prestiti
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Figura 15 Incidenza della povertà relativa per area geografica, 2005-2012 (%), fonte: ISTAT
L’housing Sociale
Il cosiddetto Housing Sociale è una definizione che si applica ad uno specifico modello di risposta al disagio abitativo. Può essere definito anche come “Edilizia Residenziale Sociale”
o “Edilizia Abitativa Sociale”. Risulta una metodologia che ha recentemente attirato molta attenzione mediatica e del mondo politico e tende ad essere riproposta come modello di tendenza, anche se, favorendo il lato commerciale delle proposte, c’è il rischio di dimenticare la totalità dei servizi che tale proposta richiede per essere definito tale, coprendo logiche speculative e propagandistiche. Si rende quindi necessario un approfondimento per contestualizzare l’argomento e chiarire cosa ‘non è’ l’Housing Sociale. Il primo punto da sottolineare è la differenza tra la tradizionale edilizia residenziale pubblica; le differenze tra questi due modelli sono riscontrabili nell’imperativo dell’Housing Sociale di offrire, accanto alla disponibilità dell’alloggio, percorsi a favore dell’integrazione sociale, metodologia non propria dell’approccio residenziale pubblico e per i criteri di assegnazione degli alloggi. Un approfondimento per capire le differenze tra questi due modelli è offerto dalla ‘Fondazione Housing Sociale’
6:
“L’edilizia residenziale pubblica (ERP) è regolata da precise norme stabilite dalle autorità regionali – che definiscono ad esempio in modo vincolante le modalità di assegnazione degli alloggi – e vede come operatori prevalentemente le ALER e gli enti locali. L’ERP affronta inoltre il bisogno abitativo a partire dalle fasce sociali indigenti (Canone Sociale) arrivando a quelle che hanno una capacità di reddito discreta ma insufficiente ad affrontare il mercato
6 Fondazione Housing Sociale, FAQ, ‘Che differenza c’è tra il Progetto Housing Sociale e l’edilizia popolare?’
http://www.fhs.it/frequently-asked-questions/
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(Canone Moderato), avvalendosi di varie forme di sussidio. Il Progetto Housing Sociale, anche se sviluppato in collaborazione con soggetti pubblici, è un’iniziativa privata che, non basandosi su sussidi esterni, parte dal vincolo della sostenibilità e cerca di promuovere forme di auto gestione non profit dei residenti per i servizi e gli alloggi. Per queste ragioni l’assegnazione, i canoni applicati e gli altri fattori dei progetti non sono il frutto dell’applicazione di una regolamentazione, ma sono definiti con l’obiettivo di massimizzare l’interesse di soggetti come giovani coppie, famiglie monoreddito, studenti, anziani, stranieri e altri soggetti in condizione di fragilità ma anche di creare delle comunità sostenibili e degli investimenti anch’essi sostenibili per il fondo immobiliare etico. Gli interventi del fondo saranno in ogni caso in massima parte diretti a residenti con le caratteristiche previste per il Canone Moderato, di fatto riducendo il numero di quanti si iscrivono nelle liste pubbliche per l’assegnazione di un alloggio ERP.”
Prerogativa dell’Housing Sociale è, come già accennato, mettere appunto in maniera sinergica vari tipi di interventi, che di solito vengono proposti e gestiti da soggetti diversi come
7:
• Soluzioni di contrasto all’ emergenza abitativa: L’incapacità che si è resa evidente negli ultimi anni con la crisi della gestione centralizzata dei temi dell’abitare ha attivato una serie di sperimentazioni da parte dei Comuni, delle associazioni del volontariato e dalle cooperative. Queste iniziative, anche se hanno avuto un impatto quantitativo limitato, hanno introdotto elementi innovativi importanti nella varietà di modelli proposti per far pronte all’ emergenza abitativa. Sono stati sperimentati modelli di sistemazioni collettive dove rientrano soluzioni con denominazioni varie, dall’alloggio sociale alla seconda accoglienza. Una prima finalità di questo modello è la realizzazione di sistemazioni intermedie che facciano da ponte tra le strutture di accoglienza e gli alloggi ordinari e definitivi. Queste sistemazioni seguono strutture tipologiche ed organizzative non previste dal nostro sistema istituzionale e traggono ispirazione dall’esperienza di altri Paesi. Questo modello è principalmente usato per la gestione del fenomeno dell’immigrazione e l’intento è quello di superare l’esperienza dei centri di prima accoglienza utilizzando la tipologia del
‘pensionato’, ponendo attenzione ad individuare all’interno della popolazione migrante
7 Anna Delera, Ri-Pensare l'abitare. Politiche, progetti e tecnologie verso l'housing sociale, Hoepli, Milano, 2009,
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specificità ulteriormente a rischio, come le donne sole e con bambini, e di attivare progetti di formazione e riferimento sociale. Un altro tipo di modello proposto è quello dell’offerta sociale di alloggi. Le iniziative più significative hanno assunto la forma di attività immobiliari sociali promosse in genere da associazioni, cooperative e operatore del privato-sociale, con accordi di partenariato con il settore pubblico e le risorse pubbliche. Con una diffusione estesa principalmente al centro e al nord Italia, queste attività hanno l’obiettivo di rendere accessibile il mercato privato della casa attraverso l’attività di mediazione e garanzia ai proprietari, di integrazione economica e percorsi di informazione e costruzione delle cosiddette reti di fiducia per arginare la diffidenza del privato nel dare in locazione il proprio bene a soggetti fragili. La finalità è quella di costruire un proprio patrimonio di alloggi a destinazione sociale, attingendo dal patrimonio pubblico e privato. I patrimoni sono acquisiti in varie forme; possono essere acquistati o affittati dal mercato privato o da canali preferenziali, come dagli enti pubblici con convenzioni che, ad esempio, coinvolgono la riqualificazione del bene stesso da parte dell’agenzia che lo acquisisce. In generale le due soluzioni citate cercano da un lato di lenire le difficoltà riscontrate dal soggetto a rischio esclusione per accedere al mercato privato, dall’altro favorire l’offerta ad un maggior numero di utenti, sperimentando nuove metodologie contrattuali; in altre parole si cerca di trarre dal mercato privato utilità sociali e di questo tipo di profilo si definisce la prima, immediata risposta alla domanda abitativa;
• Strutturazione di percorsi volti alla formazione professionale e finalizzati all’autonomia dell’individuo; la risposta al fabbisogno abitativo è il primo passo per creare le condizioni al contorno necessarie affinché un individuo possa reintegrarsi, qualora versi in situazione di grave disagio, nel tessuto sociale. Accanto a questo però occorre un accompagnamento costante, modellato sulle specifiche difficoltà che presenta l’utente, e per arrivare ad essere autonomo è necessaria l’apertura di canali professionalizzanti che aprano possibilità di accesso al mondo del lavoro;
• Accesso ad alloggi di qualità a alta efficienza energetica, tramite locazione o acquisto;
l’accesso gli alloggi avviene tramite una grande varietà di offerte che rendano accessibile il
bene casa oltre a responsabilizzare l’utente ad essere partecipe e consapevole del costo
delle utenze e delle spese manutentive. L’equilibrio di questi due aspetti garantisce da una
parte la vera utilità sociale della metodologia, dall’altra la sostenibilità finanziaria del
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progetto. Inoltre le soluzioni tecniche adottate presentano profili di alti standard energetici, abbattendo i costi del consumo e riuscendo a soddisfare obiettivi di sostenibilità ambientale;
• Supporto alla costruzione di una comunità di abitanti; i percorsi partono da una progettazione partecipata che coinvolge gli attuali e i futuri residenti dell’area di interesse.
In questo modo, individuando e coinvolgendo i tutti i portatori di interesse, diminuisce la diffidenza sui nuovi inserimenti, si promuove e il senso di appartenenza al progetto e si crea un canale favorevole, grazie alla proposizione delle residenze come soggetto attivo, per l’individuazione di nuove idee e affinamento delle tematiche progettuali in cantiere;
• Progettazione di spazi collettivi condivisi e aperti alla città; sul filone del Social Housing scandinavo sono privilegiate la predisposizione di spazi condivisi; questa proposta può essere strutturata a diversi livelli, con l’offerta di spazi comuni aperti, come playground e aree verdi, oppure spazi tecnici a servizio dell’unità alloggiativa, come sale riunioni, lavanderie e laboratori. Può verificarsi una specifica proposta di cohousing, che non si traduce con la sola condivisione degli spazi, ma con la strutturazione di un vero e proprio percorso di conoscenza, di autoregolamentazione e prefissazione di obiettivi comunitari. La generale riduzione delle dimensioni medie del singolo alloggio è proprio sopperita dalla disponibilità di poter usufruire di spazi comuni di alta qualità.
• Creazione delle condizioni per un impatto positivo sul quartiere; i progetti di nuova costruzione o di riqualificazione sono integrati con la predisposizione di nuovi servizi in una logica di rinnovamento urbanistico. L’obiettivo in questo senso è concepire i nuovi progetti come una possibilità e una risorsa non solo per i diretti beneficiari, ma anche per i residenti già presenti, in modo tale da aprire all’amalgamazione del tessuto e l’abbattimento del rischio di creazione di ghetti, con conseguenziale riproposizione di fenomeni di disagio;
• Strumenti per la ricerca e l’innovazione sociale; in questo mosaico di soluzioni viene
favorita la socializzazione e lo scambio reciproco e i frutti delle esperienze in corso si
ritrovano nella nascita di rapporti di mutuo aiuto e partecipazione. Gli spazi comuni sono
luogo di animazione delle stesse Comunità che attivano ulteriori risorse e possibilità di
scambio. Inoltre l’assetto della popolazione destinataria delle nuove soluzioni alloggiative
deve essere ben assemblata, assicurarne l’eterogeneità e deve essere assicurato il carico
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sociale delle situazioni a rischio, riservando una quota di alloggi a giovani coppie, giovani single, anziani, disabili;
• Pratiche sostenibili per l’abitare; la sostenibilità ambientale non è limitata alle tecniche costruttive adottate e al contenimento dei fabbisogni energetici. Occorre attivare una modalità di uso del fabbricato tale da garantirne e assicurarne la sostenibilità e occorre che i residenti vengano coinvolti nella sensibilizzazione di ‘buone regole di utilizzazione’. D’altra parte l’attivazione di buone pratiche si può anche realizzare tramite la nascita di micro- economie interne, attivazione di approvvigionamento da filiera corto, attivazione di mercatini, promozione dell’economi del dono
8. Anche questo ambito richiede e favorisce la responsabilizzazione dell’utente;
Il Gestore Sociale
Oltre alla comunità a cui il programma è rivolto direttamente l’altro ruolo fondamentale nell’Housing Sociale è riservato al Gestore Sociale. “Il Gestore Sociale
9è un soggetto collettivo che persegue finalità pubbliche usando una strumentazione privatistica (ciò che viene definito un’impresa sociale) e quindi una sorta di “global server” di nuova concezione e finalità. Deve quindi essere in grado di svolgere efficacemente l’azione immobiliare sociale con i servizi annessi fin dalla sua progettazione, di fare intermediazione culturale e di fungere da garante (specie in termini di fiducia) di fronte ai proprietari che condizionano pesantemente quest’ultimi nell’affittare o meno i proprio appartamenti, specie a determinate categorie sociali ed etniche, e che li rendono diffidenti anche rispetto alle garanzie offerte da Enti Pubblici.(...) Un’altra funzione del gestore sociale-global server sarà quella di cercare di mettere in rete esperienze, informazioni e progetti in corso localmente per fare “massa critica”, al fine di accreditare una sua ulteriore funzione di utilità generale: rappresentare uno degli strumenti più funzionali per un processo di integrazione nella nostra società di fasce deboli che si articola sia su risposte ai bisogni essenziale e sia su processi educativi al rispetto delle regole di tolleranza e della convivenza civile di chi deve accogliere e di chi
8 Economia del dono: “forma economica basata sul valore d’uso degli oggetti e delle azioni. Per valore d'uso, classicamente si intende la capacità di un bene o di un servizio di soddisfare un dato fabbisogno, o tout-court il suo valore di utilità. L’economia del dono si contrappone all’economia tradizionalmente intesa, definita economia di mercato o economia mercantile, la quale si basa invece sul valore di scambio o valore commerciale”. – fonte: http://www.edueda.net/index.php?title=Economia_del_dono
9 Housing Sociale – Il ruolo e le proposte del non profit, Walter Williams – CO.ABI Soc. Coop. Di Abitazione, Prassi cooperative, Homeless Book, Faenza (RA), 2012
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deve essere accolto. Per il gestore sociale serve una formula innovativa di agenzia sociale per la casa, con capacità d’intervento su ambiti territoriali provinciali o almeno intercomunali e in tutte le direzioni utili per alimentare il mercato dell’edilizia sociale”. Nello specifico, il gestore sociale si può configurare con variegate regolamentazioni giuridiche, le più diffuse sono le cooperative, le ONLUS, le società consortili, le società di scopo e le fondazioni di partecipazione. Approfondiamo questa ultima possibilità, essendo nel seguito della trattazione oggetto di studio e collaborazione. La fondazione di partecipazione è una forma atipica di ente privato, che unisce all’elemento patrimoniale, proprio della fondazione, l’elemento personale, proprio dell’associazione. È una strutturazione diffusa negli enti pubblici per conseguire attività di pubblica utilità con il concorso dei privati. È costituita da una pluralità di soggetti, definiti come fondatori promotori, fondatori e partecipanti, a seconda delle specifiche responsabilità e contributi che il soggetto offre alla fondazione in essere.
MACRO-AREE DELLA GESTIONE
Obiettivi della gestione Vantaggi dell’approccio integrato
Dimensione immobiliare Dimensione sociale Amministrativo
patrimoniale: vendite e locazioni.
Garantire tempi e consistenza dei flussi finanziari (cessioni e canoni).
Garantire la compatibilità delle condizioni economiche e contrattuali con la capacità di spesa dell’utenza.
Riduzione del rischio e individuazione e selezione dell’utenza e del rischio di morosità e insolvenza.
Tecnico-manutentiva:
manutenzione e
funzionamento degli alloggi e dell’immobile (portierato, sorveglianza, ecc.).
Garantire, in condizioni di economicità, lo stato di conservazione e il valore del complesso patrimoniale.
Sviluppare meccanismi di responsabilizzazione degli abitanti in relazione all’uso degli spazi privati e comuni.
Riduzione del rischio di degrado immobiliare e quindi di svalutazione del patrimonio.
Sociale: Garantire l’occupancy (primo insediamento e turn-over) nel con criteri di selezione dell’utenza e assegnazione.
Comporre un mix sociale sostenibile, sviluppare la partecipazione della comunità e integrazione territoriale.
Riduzione del rischio di conflittualità tra proprietà, gestore e utenza e nell’ambito della comunità.
Figura 16 Macro-aree della gestione sociale: obiettivi e vantaggi, fonte: ”Il gestore sociale quale garante della sostenibilità negli interventi di Housing Sociale”, Saggio, Maria Luisa Del Gatto, Giordana Ferri, Angela Silvia Pavesi.
L’istituzionalizzazione del soggetto sotto forma di fondazione di partecipazione permette da
una parte di dotarsi di un patrimonio immobiliare da mettere a disposizione dell’emergenza
abitativa, dall’altro è capace di attivare percorsi di partnership capaci di includere possibili
portatori di interesse e canalizzare risorse necessarie, fruendo anche di agevolazioni
finanziarie, all’acquisizione, tutela e manutenzione di un rilavante numero di beni. Conserva
il carattere ‘no profit’ nonostante non garantisca un principio di equità tra i soci che
confluiscono, come avviene ad esempio nella tipologia della cooperativa.
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Il ruolo del soggetto privato nell’ Housing Sociale
10Per approcciarsi al percorso progettuale oggetto di questo studio, è necessario approfondire come il soggetto privato possa muoversi nel campo dell’Housing Sociale e quali forme può assumere, per sottolineare il suo ruolo innovativo e le potenzialità, e per delineare allo stesso tempo i limiti e il campo di azione che devono essere, e continuare ad essere, riservati all’autorità pubblica.
Le attitudini operative del privato-sociale e dell’ente pubblico
L’appiattimento delle politiche pubbliche sul disagio abitativo e l’incapacità di affrontare nella globalità la tematica dell’abitare ha delineato la società civile, configurata in associazioni e cooperative, come soggetto fondamentale. Il contributo non è rintracciabile nel versante quantitativo, ma nel carattere sperimentale di approcci innovativi che tengano conto della specificità dell’utenza caso per caso, ovvero la possibilità per un soggetto privato di modellare la modalità di affiancamento sulle determinate esigenze che un soggetto propone. In questo senso, la capacità e la tendenza di dettagliare la richiesta e l’offerta proposta, delineano d’altra parte un limite all’approccio globale e di coordinamento tra le diverse realtà operanti nel settore. Le iniziative derivanti dalla società civile, promosse con o senza il sostegno degli Enti Sociali, hanno evidenti limiti: un carattere volontario e scarsamente pianificato, risultati distribuiti in modo disomogeneo sul territorio nazionale, frammentarietà e scarso coordinamento, frequente ‘dipendenza’, soprattutto sul piano dell’accreditamento e della reputazione, da leadership locali. Inoltre è frequente la limitatezza di risorse disponibili, sia per un saltuario e non programmato reperimento di risorse pubbliche, sia per le difficoltà che un privato sconta con nuove sperimentazioni a livello normativo. Infine è importante notare che l’esperienza dell’associazionismo e delle cooperative è fortemente legata alle proprie condizioni al contorno, quindi difficilmente replicabili in condizioni e contesti differenziati. Secondo questo aspetto sarebbe auspicabile riuscire ad agire sulle condizioni contestuali che aprono le strade ad esperienze innovative e consolidate e replicarle in modo da favorirne l’efficacia e la diffusione. In particolare un problema che affligge l’associazionismo no profit ha presentato finora in Italia specifiche problematiche come l’incertezza della collocazione di alcune figure giuridiche, la mancanza
10 Housing Sociale – Il ruolo e le proposte del non profit, Walter Williams, CO.ABI Soc. Coop. Di Abitazione, Prassi cooperative, Homeless Book, Faenza (RA), 2012
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di norme per lo svolgimento di attività nel settore immobiliare con finalità sociali e la crescente difficoltà a garantire standard qualitativi nei servizi.
Si incorre spesso nell’inadeguatezza della struttura organizzativa; se è vero che la rete dell’associazionismo e delle cooperative aumenta esponenzialmente il numero delle unità che operano sul territorio in modo capillare, dobbiamo rilevare anche che la propria natura volontaria fatichi a rispondere ai vincoli organizzativi di un’impesa, incidendo quindi negativamente in termini di progettazione e programmazione. D’altra parte, l’allargamento della struttura organizzativa rischia di portare ad ulteriori problematiche, come difficoltà crescenti nel reperire, a costi sostenibili, gli alloggi o le aree di intervento necessari all’avviamento dei progetti. L’indeterminatezza generale del quadro normativo è dovuta ad una scarsa definizione dello status delle forme organizzative, complessità e frammentarietà della legiferazione in materia e lentezza conseguenziale delle procedure; i rischi e gli oneri crescenti che l’aumento di offerta comporta. La formalizzazione del coordinamento di più unità associazionistiche e cooperative impegnate in ambiti diversi è una modalità che sta registrando successo. Innanzi tutto si favorisce il superamento della logica della risposta al solo bisogno emergenziale che permette di avviare una programmazione diffusa sul territorio, si coordina la recezione di risorse disponibili e si promuove la costruzione di un soggetto con più possibilità di dialogo con il mondo bancario per promuoverne i rapporti di collaborazione. Non ultimo, la formalizzazione del raggruppamento delle unità civili aiuta a definire e a qualificare un’azione lobbistica nella definizione di politiche abitative e conseguentemente aumenta la possibilità di fare politica attiva promuovendo azioni di tutela. L’attivazione di una rete di associazionismo e cooperative può produrre un sistema finalizzato alla costituzione di imprese sociali di riferimento per l’attivazione di misure di contrasto al disagio abitativo.
Se da una parte quindi è stata sottolineata l’importanza della componente civile nella
risposta alla domanda abitativa, occorre adesso soffermarsi sul ruolo dell’ente pubblico
locale. Occorre sottolineare che l’impossibilità di ottenere risultati significativi e senza la
stretta collaborazione con Enti Locali, unici soggetti che hanno la possibilità di avere accesso
ad un numero rilevante di aree a basso costo e ad edifici recuperabili in modo conveniente,
unico canale per sostenere la richiesta e riscossione di affitti a basso costo. Inoltre è
fondamentale riconoscere all’autorità pubblica la possibilità di coordinare le progettualità
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e gli interventi urbanistici su scala più ampia, le opportunità di far convergere differenti interessi intorno a proposte di complessa articolazione. Il primo ente pubblico ad essere investito delle problematicità abitative è il livello comunale; da questo ne consegue che siano proprio i Comuni ad essere i primi protagonisti pubblici delle politiche di inserimento abitativo, ed è questo livello amministrativo che si propone in primis per la sperimentazione di forme di partnership, che permettono un approccio complessivo alla questione abitativa, gestendo il coinvolgimento, dalla progettazione alla realizzazione e gestione degli interventi, delle organizzazioni del terzo settore e delle cooperative, garantendo l’ottimizzazione delle risorse stanziate. La componente pubblica coinvolge il maggior numero possibile di attori tali da raccordare diversi interessi, riguardo a proposte segnate da maggiore articolazione e integrazione, risultando essere il soggetto più idoneo a garantire principi di equità e trasparenza nei procedimenti di stanziamento delle risorse. Oltre a garantire il quantitativo necessario di risorse e beni immobiliari, l’intervento istituzionale è necessario in molti casi come garante nelle relazioni dei soggetti coinvolti nei processi di housing e per la loro effettiva collaborazione. L’autorità pubblica è in grado di coordinare in un unico quadro di programmazione le singole forze presenti sul territorio ed ha la maggior possibilità di prevedere i fabbisogni futuri, le associazioni e le cooperative. D’altra parte, sono le uniche in grado di seguire la risoluzione della problematica abitativa fino al destinatario finale e di modellarne il quadro operativo sulle specifiche necessità. Il soggetto pubblico può inoltre coniugare le corrette politiche del quadro abitativo con la pianificazione urbanistica e territoriale; infatti è possibile negoziare le politiche delle aree: “A fronte dei crescenti problemi di bilancio degli enti pubblici, ormai sono sempre più frequenti i bandi con richiesta di quota di appartamenti in locazione temporanea e/o di realizzazione di altre infrastrutture di rilevanza collettiva; si possono, quindi, negoziare le regole per forme di scambio con relativa ottimizzazione del valore di scambio di aree, volumi edificatori, licenze, edifici dedicati, servizi etc. (ovviamente senza ricreare nuovi fenomeni di ‘ghettizzazione’)”
11. Le diverse tipologie di contratto proposte nell’Housing Sociale
Le tipologie di godimento dei beni proposte nel progetto di housing sociale sono molteplici, con la finalità di facilitarne l’accesso al maggior numero di utenze possibili, in base al
11 Housing Sociale - Il ruolo e le proposte del non profit, cap. ‘Il ruolo dell’ente pubblico locale”, Walter Williams, CO.ABI Soc. Coop. Di Abitazione, Prassi cooperative, Homeless Book, Faenza (RA), 2012
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reddito e a caratteristiche personali. All’interno del Housing Sociale possono sottoscriversi contatti di:
• Acquisto;
• Locazione con patto di futura vendita: Questa tipologia di contratto prevede che locatore e conduttore stabiliscano che l'immobile venga trasferito all'affittuario entro il termine della locazione. Il prezzo fissato della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti, fermo restando il pagamento del saldo a carico del compratore
12;
• Locazione. In questo ambito il gestore sociale, può intervenire con modalità specifiche per supportare il pagamento dell’affitto, tramite proposta di canone calmierato.
Esempi di Progetti realizzati in Italia Cenni di Cambiamento – Milano
13Figura 17 Vista dalla corte interna del complesso residenziale di Via di Cenni. http://www.cennidicambiamento.it/
Il progetto ‘Cenni di Cambiamento’ si situa nell’area di Via di Quinto Cenni a Milano e comprende 124 alloggi di classe energetica A di diverse dimensioni, ceduti in locazione a canone calmierato tramite affitto con patto di futuro acquisto. Rientrando nel Progetto Housing Sociale, il sistema residenziale in questione risponde a tutte le intenzioni progettuali
12 “Come funzione il patto di futura vendita: vantaggi e svantaggi per acquirente e venditore”,
https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2017/03/15/122468-come-funziona-il-patto-di-futura-vendita- vantaggi-e-svantaggi-per-le-parti
13 Cenni di Cambiamento, Il progetto, http://www.cennidicambiamento.it/it/il-progetto/cenni-di- cambiamento.html
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presenti nella definizione. In particolare, risultano da evidenziare in modo particolare alcune soluzioni:
• La soluzione costruttiva; è stato adottato il sistema di pannelli portanti a strati incrociati di tavole di legno. Tale scelta rappresenta una delle prime sperimentazioni in cui l’edificio è multipiano facendo si che la struttura sia, per dimensioni, tra i complessi residenziali più grandi presenti in Europa. L’utilizzo di questa tecnologia garantisce prestazioni energetiche elevate e altri standard di compatibilità ambientale;
Figura 18 Cenni di cambiamento, destinazioni urbanistiche del complesso. Fonte: http://www.cennidicambiamento.it/
• La composizione del mix abitativo risulta essere approfondito sia nella scelta di utenti provenienti da target diversi, sia dai differenti canali a cui si può eccedere al godimento del bene e risulta così composto: il 20% giovani single, 20% giovani coppie, 25% giovani famiglie e 15% anziani, dove per giovani sono comprese persone con un’età inferiore ai 35 anni e per anziani individui con età superiore ai 65 anni. L’offerta abitativa è suddivisa in:
10% di canone sociale, 30% di canone moderato, 20% di canone convenzionato e 40% di canone convenzionato con patto di futuro acquisto. L’articolazione dell’offerta così come concepita consente la sostenibilità economica del progetto e individua un mix sociale capace di contenere i fenomeni del disagio abitativo;
• Individuazione, selezione e formazione dei futuri utenti: Sono stati attivati, prima
dell’inserimento, proposte volte in primis alla selezione di soggetti compatibili alle intenzioni
del progetto di modalità abitative aperte alla condivisione e disposte poi a prendersi
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specifiche responsabilità sulla gestione degli spazi comuni e rispetto di regole condivise;
Figura 19 Mappatura dei servizi. Fonte: http://www.cennidicambiamento.it/
Il contesto abitativo in Provincia di Lucca
L’intento di questa sezione è quella di fornire specifiche peculiarità sul fronte del disagio
abitativo per quello che riguarda la Provincia di Lucca. I testi di riferimento per condurre
questa analisi sono il Rapporto di ricerca pubblicato dalla Fondazione Casa Lucca e il
Quinto Rapporto sulla condizione abitativa “Abitare in Toscana – Anno 2016. Nel primo
caso lo studio è stato condotto con una ricerca prettamente qualitativa, tramite informazioni
raccolte con interviste ad operatori del settore, provenienti da enti pubblici, cooperative o
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terzo settore. Un dato che si presenta come indicatore del disagio abitativo è il numero di sfratti, essendo l’andamento degli ultimi due anni in calo, a fronte di un picco registrato a cavallo tra il 2013 e 2014.
Figura 20 I provvedimenti di sfratto richiesti, emessi ed eseguiti in Toscana dal 2008 al 2015, Gli sfratti in Italia, Ministero degli interni.
Figura 21 provvedimenti di sfratto per morosità, fonte: Gli sfratti in Italia, Ministero degli interni.
L’incremento del fenomeno degli sfratti si riversa direttamente sulle richieste di alloggi a
carattere emergenziale, prese in carico dall’Ente Comunale, dalle cooperative e dalle
associazioni di volontariato; il numero e la tipologia di utenza che si rivolge agli sportelli è
indice dei cambiamenti sociali ed economici che avvengono; a seguito si tenta di delinearne
le tipicità per ambito territoriale.
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Disagio abitativo, specificità nel territorio provinciale
Nella Piana di Lucca la chiusura di numerose fabbriche a seguito della crisi economica ha comportato un aumento della disoccupazione e della discontinuità del rapporto di lavoro, conseguentemente una riduzione delle entrate. In questo modo sono scivolate in situazioni di rischio sfratto anche strati di popolazione che non erano precedentemente interessati da questo genere di problematiche. Si riporta un estratto del rapporto del Servizio Sociale dell’Ufficio Casa del Comune di Lucca 2012, risalente alla fase di picco delle conseguenze della crisi economica: “La crisi economica ha influito notevolmente sull’aumento delle situazioni di sfratto ed alto è il numero di coloro che hanno perso il lavoro e hanno avuto una notevole riduzione della propria capacità reddituale. Le situazioni più frequenti in cui gli utenti si vengono a trovare sono: cassa integrazione, licenziamenti, sospensioni e mancato rinnovo dei contratti a termine, riduzione delle ore lavorative, dato diffuso soprattutto tra i dipendenti delle cooperative; alto il numero degli artigiani, soprattutto nel settore dell’edilizia, che sono stati costretti a sospendere l’attività o chiudere la partita iva per l’assenza di lavoro e la conseguente impossibilità di pagare le tasse. A questi aspetti si sommano i casi in cui sopravvengono malattie, infortuni o decessi, che vanno ad influire negativamente sulle capacità reddituali del nucleo familiare”
14. D’altra parte, oltre una quota crescente di popolazione italiana, la popolazione straniera manifesta particolare fragilità, con il manifestarsi di un fenomeno che evidenzia la controtendenza nei percorsi verso l’emancipazione a l’autonomia economica: “Persone che erano riuscite a trovare una casa, che avevano addirittura fatto venire in Italia le famiglie, ora di ritrovano a rimandare temporaneamente le famiglie nel paese di origine e tornano a chiedere il posto in casa di accoglienza. Questo è un dato che si propone anche nei dormitori dove arrivano persone che si trovano in difficoltà e che non ce la fanno più a mantenere le famiglie
15.” La nuova frammentazione del nucleo familiare, ripropone dinamiche di prosecuzione del disagio economico e sociale.
14 Rapporto Servizio Sociale Ufficio Casa Comune di Lucca, novembre 2012, Fondazione Casa Lucca, Il disagio abitativo e nuove vulnerabilità. Quali politiche in provincia di Lucca?, Rapporto di ricerca, Regione Toscana e Provincia di Lucca, Firenze, 2014
15 Intervista al Presidente del GVAI, Gruppo Volontari Accoglienza Immigrati, Fondazione Casa Lucca, Il disagio abitativo e nuove vulnerabilità. Quali politiche in provincia di Lucca?, Rapporto di ricerca, Regione Toscana e Provincia di Lucca, Firenze, 2014
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Nel contesto della Versilia, il comune di Viareggio è quello che presenta le maggiori difficoltà di gestione del fenomeno abitativo. In questo quadro, le persone che si affacciano agli sportelli di richiesta di alloggi, versano in condizioni di mancanza di lavoro da svariato tempo e, già strutturalmente, si sostengono tramite forme di ausilio da parte degli Enti. In tale precarietà, i fenomeni della crisi si sono manifestati in modo più evidente, portando il numero degli sfratti a livelli storici. La gestione della questione abitativa è delegata, accanto al numero sempre più esiguo di beni provenienti dal canale dell’edilizia residenziale pubblica, alle albergazioni; i dati relativi al 2012 contano l’inserimento di 57 nuclei familiari in strutture alberghiere, con un una spesa mensile che parte dai 650 € e arriva ai 2000/3000 €; gli alti costi della gestione fanno sì che le risorse spese nell’arginare il disagio abitativo arrivino ad interessare un terzo dell’intero bilancio destinato al sociale. In Versilia un altro fenomeno che ha portato ad acuirsi delle situazioni emergenziali, è il legame molto diffuso con il lavoro stagionale, di base più precario e quindi più sensibile ai fenomeni di instabilità economica.
“Prima le donne facevano anche quattro mesi di stagione e riuscivano ad arrivare tranquillamente oltre dicembre, invece ora c’è il fenomeno della chiamata nel fine settimana perché è cambiato il turismo e riescono a dare meno una mano alla famiglia; a maggior ragione se il marito è in cassa integrazione, poi passa in mobilità, poi viene licenziato. A quel punto la tragedia, soprattutto se ci sono dei minori
16”.
“Questo poi fa scattare un altro meccanismo: mentre prima lavoravano con la stagione i famosi 180 giorni e nell’inverno avevano la disoccupazione, ora non ci arrivano più
17”.
Questo tipo di utenza, che tradizionalmente non necessitava di sussidi di tipo alloggiativo, adesso si aggiunge ai richiedenti strutturali che, in questo ambito territoriale è già consistente, portando la gestione ad essere sempre meno all’altezza di attenuare la problematica.
16 Assessore delle Politiche Sociali, Comune di Seravezza, Fondazione Casa Lucca, Il disagio abitativo e nuove vulnerabilità. Quali politiche in provincia di Lucca? Rapporto di ricerca, Regione Toscana e Provincia di Lucca, Firenze, 2014
17 Assistente Sociale, Comune di Seravezza, Fondazione Casa Lucca, Il disagio abitativo e nuove vulnerabilità. Quali politiche in provincia di Lucca?, Rapporto di ricerca, Regione Toscana e Provincia di Lucca, Firenze, 2014
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