Corso Cavallotti, 59 18038 Cod. Fisc.: 00253750087
IL SEGRETARIO GENERALE
Sanremo, 6 maggio 2021
Spett.le
Consiglio Comunale di Sanremo Alla c.a. del Presidente
Alessandro Il Grande Corso Cavallotti, 59 18038 - Sanremo (IM)
Oggetto: Relazione di valutazione della "PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
"CASA SERENA"" presentata dalla Società Moma S.r.l.
Con la presente, il sottoscritto Dott. Tommaso La Mendola, in qualità di dirigente del Settore Risorse Umane, Innovazione Organizzativa e Tecnologica - Segretario Generale del Comune di Sanremo - nell’esercizio dell'incarico temporaneo conferitogli con Decreto del Sindaco del Comune n. 17 del 29 giugno 2020 ai sensi dell'art. 17, co. 4, del regolamento sull'ordinamento degli uffici e servizi, per la realizzazione del progetto di alienazione dell'immobile in cui ha sede "Casa Serena" e della relativa attività di R.S.A./R.P. previsto nei documenti programmatori del Comune stesso – intende effettuare la valutazione della proposta di partenariato pubblico-privato per l'acquisto del compendio immobiliare denominato "Casa Serena" e della relativa attività, formulata dall'operatore indicato in oggetto in analogia all'art.
183, co. 15, del d.lgs. n. 50/2016, rendendo edotto delle valutazioni compiute il Consiglio Comunale, ai fini dell'adozione delle determinazioni di sua competenza circa la fattibilità e il pubblico interesse della proposta stessa.
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1. Premesse: "Casa Serena" e i precedenti tentativi di alienazione del compendio immobiliare e della relativa azienda esercente le attività di R.S.A./R.P. ivi attualmente svolte.
1.1 "Casa Serena"
All'interno del territorio del Comune di Sanremo, presso la frazione Poggio, alla Via Grossi Bianchi n. 229, è situato il compendio immobiliare in cui è ospitata la Residenza Sanitaria Assistita (R.S.A.)/Residenza Protetta (R.P.) denominata "Casa Serena" (di seguito, per brevità, anche solo "Struttura").
La Casa di riposo per anziani "Casa Serena", originariamente di proprietà dell'Opera Nazionale Pensionati d'Italia ("O.N.P.I."), è stata inaugurata il 27 aprile 1969 e, a seguito dello scioglimento dell'O.N.P.I. nel giugno 1976, le competenze sino ad allora attribuite all'O.N.P.I.
sono state trasferite alle Regioni e, successivamente, ai diversi Comuni in cui le relative strutture erano ubicate; conseguentemente, la competenza relativa a "Casa Serena" è stata trasferita al Comune di Sanremo, il quale ha quindi provveduto a istituire un proprio regolamento interno, verificate le esigenze dei propri cittadini e tenendo in considerazione le richieste provenienti dal territorio di riferimento.
Con Determinazione Dirigenziale n. 1/2007 in data 22 gennaio 2007, vista l'allora vigente l.r.
30 luglio 1999, n. 20 ("Norme in materia di autorizzazione, vigilanza e accreditamento per i presidi sanitari e socio-sanitari, pubblici e privati. Recepimento del D.P.R. 14 gennaio 1997"), è stata rilasciata al Comune di Sanremo l'autorizzazione definitiva all'esercizio, presso la Struttura, dell'attività di Residenza Protetta per anziani autosufficienti e non, e ciò per una capacità massima di 193 posti letto, suddivisi tra posti letto per ospiti non autosufficienti e posti letto per ospiti autosufficienti e parzialmente autosufficienti.
Con D.G.R. n. 1421 del 15 novembre 2013, la Giunta Regionale della Liguria ha rilasciato alla Struttura, ai sensi della pertinente normativa regionale, l'accreditamento istituzionale per l'erogazione delle prestazioni socio-sanitarie per conto del Sistema Sanitario Nazionale (S.S.N.); a seguito di formale istanza, l'accreditamento istituzionale della Struttura è stato rinnovato per ulteriori tre anni con Decreto Dirigenziale Regione Liguria n. 3178 del 5 giugno 2019.
In considerazione della nota in data 4 ottobre 2016 (prot. n. 55519) con cui la Struttura ha richiesto la parziale modifica del citato provvedimento autorizzatorio per una riduzione dei posti letto autorizzati e visto il parere favorevole espresso dall'Asl 1 / Commissione l.r. n.
20/1999 con nota del 12 dicembre 2016 (prot. n. 47571), con Determinazione Dirigenziale n.
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3310 del 15 dicembre 2016, a parziale modifica del citato provvedimento n. 1/2007, è stata stabilita la riduzione dei posti letto rideterminando gli stessi da n. 193 a 161, suddivisi tra posti letto di capacità massima per ospiti non autosufficienti e posti di capacità massima per ospiti autosufficienti e parzialmente autosufficienti.
La Struttura è attualmente convenzionata con l'Azienda Sanitaria Locale ASL1 Imperiese per n. 80 posti letto, di cui n. 40 per ospiti non autosufficienti in R.S.A. di mantenimento e n. 40 per ospiti parzialmente autosufficienti in R.P.
La missione della R.S.A./R.P. "Casa Serena" è la tutela psico-fisica degli ospiti, il rispetto della loro personalità e della loro libertà (sia pure con le limitazioni che la vita di comunità comporta), aiutandoli a superare il senso di disagio e di disadattamento con l'istituzionalizzazione attraverso la sollecitazione di nuovi interessi individuali e sociali. "Casa Serena" si pone l'obiettivo principale della cura delle persone ivi ricoverate, accudendole e creando un clima accogliente e familiare volto all'individuazione e al soddisfacimento delle loro esigenze e alla creazione di rapporti di fiducia e trasparenza con i congiunti, con l'intento di raggiungere uno stato di serenità.
1.2 I precedenti tentativi di alienazione
Ai sensi dell'art. 58, co. 1, del d.l. 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, in l. 6 agosto 2008, n. 133, "Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Province, Comuni ed altri Enti locali, nonché di società o Enti a totale partecipazione dei predetti enti, ciascuno di essi, con delibera dell'organo di Governo individua, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione […]".
Con deliberazione di Giunta Comunale n. 162 del 23 luglio 2019 dichiarata immediatamente eseguibile – dato atto che la Struttura è suscettibile di alienazione non solo per la parte immobiliare, ma è possibile prendere in considerazione la vendita dell'attività di R.S.A. / R.P.
–, è stata approvata, per le motivazioni tutte riportate nel medesimo provvedimento, una revisione del Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni, e che è tra gli atti che corredano il Bilancio di Previsione approvato in sede di variazione di bilancio con delibera di Consiglio Comunale n. 52 del 31 luglio 2019 ad oggetto "Verifica Generale degli equilibri di Bilancio ai sensi dell'art. 193 del TUEL. Adozione misure di salvaguardia degli equilibri e assestamento generale del bilancio di previsione 2019-2021 ai sensi dell'articolo 175 c. 8 del Tuel".
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In particolare, con la citata deliberazione di Giunta Comunale n. 162 del 23 luglio 2019 si è anche:
(i) ritenuto di dover inserire il complesso immobiliare "Casa Serena", di proprietà comunale, oltre all'attività suscettibile di dismissione e valorizzazione, nell'elenco dei beni che costituiscono il Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni 2019 – 2021, e ciò per i valori determinati con perizie di stima;
(ii) dato atto che l'approvazione e la pubblicazione degli elenchi degli immobili nel Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni determina, tra l'altro:
l'effetto dichiarativo della proprietà, in assenza di precedenti trascrizioni, e produce gli effetti dell'art. 2644 del Codice Civile, nonché gli effetti sostitutivi dell'iscrizione del bene in catasto;
la conseguente classificazione come patrimonio disponibile anche ai fini del Conto del Patrimonio;
l'espressa destinazione urbanistica; la deliberazione del Consiglio Comunale di approvazione del Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni costituisce, qualora necessario, adozione di variante allo strumento urbanistico generale.
L'alienazione dell'immobile in cui ha sede "Casa Serena" e della relativa attività di R.S.A./R.P è stata confermata tra i programmi dell’Amministrazione con deliberazione della Giunta Comunale n. 285 del 4/12/2019 divenuta esecutiva a tutti gli effetti di legge il 20 dicembre 2019, con cui è stato adottato il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari 2020- 2022, approvato dal Consiglio Comunale con verbale n. 14 del 7 maggio 2020 unitamente al DUP 2020-2022, e successivamente con deliberazione della Giunta Comunale n. 311 del 24/12/2020 divenuta esecutiva a tutti gli effetti di legge il 15 gennaio 2021, con cui è stato adottato il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari 2021-2023, di prossima approvazione da parte dell’organo consiliare unitamente al DUP 2021-2023 ed allo schema di bilancio previsionale.
In esecuzione del Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni, previa determina a contrattare n. 2089 del 1° luglio 2020, nel rispetto della regolamentazione comunale in proposito vigente, è stata indetta una procedura pubblica comparativa finalizzata all'alienazione del compendio immobiliare "Casa Serena" e della relativa azienda esercente le attività di R.S.A./R.P. ivi svolte, con prosecuzione delle attività stese, ivi inclusa la gestione del Centro Diurno Alzheimer, per il periodo minimo di 12 anni dall'acquisto.
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Più in particolare, a base di tale procedura è stato stabilito in € 10.840.000,00 il valore complessivo dei cespiti oggetto di alienazione per come indicato nel Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni citato sulla base di perizia estimativa, risultante dalla sommatoria di:
a) € 6.480.000,00, quale valore base del compendio immobiliare oggetto della futura alienazione;
b) € 4.360.000,00, quale valore economico base dell'azienda oggetto della futura cessione.
La suddetta procedura è andata deserta, come risulta dal relativo Verbale del 21 agosto 2020.
Considerato che la prima procedura esperita è andata deserta - e che, per tale evenienza, ai sensi dell'art. 6 del "Regolamento per l'alienazione del patrimonio immobiliare comunale"
approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 44 del 20 luglio 2010 e modificato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 58 del 4 settembre 2011 (di seguito, anche, solo,
"Regolamento"), è consentita la ripetizione della procedura anche fissando un prezzo base inferiore sino al 20% dell'originario prezzo a base d'asta –, in data 7 settembre 2020, prot. n.
64270, è stata acquisita la relazione del tecnico Ing. Davide Viziano (già redattore della prima perizia valutativa sull'immobile), in cui è stato stimato al ribasso del 19,7% (ribasso, questo, come detto, espressamente ammesso dal citato Regolamento) il prezzo dell'immobile anche in ragione degli interventi di adeguamento alle norme anti Covid19.
Conseguentemente, previa determina a contrattare n. 2963 del 9 settembre 2020, è stata esperita una seconda procedura pubblica di alienazione secondo il nuovo valore di perizia del complesso immobiliare e con la conferma del prezzo stimato dell'azienda, come da valori di seguito riportati:
a) € 5.200.000,00, quale valore base del compendio immobiliare oggetto di alienazione per come indicato nella relazione estimativa in data 7 settembre 2020;
b) € 4.360.000,00, quale valore base della relativa azienda oggetto di cessione per come indicato nel Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni per il triennio 2019 – 2021 sulla base di perizia estimativa,
per un valore complessivo posto a base d'asta pari a € 9.560.000,00.
Anche tale seconda procedura è andata deserta, come risulta dal relativo Verbale del 3 novembre 2020.
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2. Valutazione della Proposta di partenariato pubblico-privato presentata dalla Società
"Moma S.r.l.".
6 2.1 La presentazione della Proposta
In data 8 aprile 2021, la Società "Moma S.r.l." (di seguito, anche, "Proponente") ha sottoposto al Comune di Sanremo (prot. n. 31203) una proposta irrevocabile di acquisto avente ad oggetto il complesso immobiliare di proprietà comunale denominato "Casa Serena" e la relativa attività, precisando che detta proposta ("Proposta") deve essere qualificata come forma di partenariato pubblico-privato (PPP) a iniziativa privata, anche in analogia all'art. 183, co. 15, del d.lgs. n. 50/2016.
In allegato a detta nota è stata presentata una bozza di contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto ex art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. "rent to buy").
A seguito delle interlocuzioni intrattenute, con successiva nota acquista agli atti con prot. n.
33433 del 14 aprile 2021, il Proponente ha modificato/integrato la Proposta specificando le condizioni della propria proposta irrevocabile e, con nota in data 15 aprile 2021 (prot. n. 34068) ha precisato che "la proposta irrevocabile di acquisto "Casa Serena" inviata in data 14/04/2021, modifica e sostituisce la precedente nota, pari oggetto".
Da ultimo, con e-mail in data 22 aprile u.s. e successive comunicazioni intercorse, il Proponente ha rappresentato il diniego formulato dagli operatori del settore a fronte della richiesta di rilascio di fideiussione bancaria e/o assicurativa, prevista dalla Proposta a titolo di garanzia del pagamento dei canoni semestrali ivi indicati, proponendo le modalità di garanzia infra specificate.
In considerazione di quanto sopra, la Proposta oggetto della presente valutazione si compone:
(i) della nota "PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO "CASA SERENA""
pervenuta in data 14 aprile 2021, da intendersi modificata, in ordine alla garanzia circa il pagamento dei canoni, secondo quanto indicato con la citata e-mail del 22 aprile 2021 e comunicazioni successive;
(ii) della bozza di contratto originariamente trasmessa in data 8 aprile 2021.
2.2 La struttura generale della Proposta
Mediante la sottoposizione della Proposta, il Proponente ha inteso "manifestare interesse, in proprio e/o per analoga società costituenda in possesso di idonei requisiti, nonché presentare la proposta di acquisto del complesso immobiliare di "Casa Serena", di proprietà comunale, oltre all'attività", precisando che:
(i) "La proposta si ritiene irrevocabile qualora sarà riservata la possibilità al proponente del diritto di prelazione, nel corso dell'eventuale gara, dovendo la presente proposta essere qualificata come forma di PPP ad iniziativa privata, anche in analogia all'art. 183, c. 15 del d.lg. n. 50/2016";
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(ii) lo strumento giuridico prescelto nella Proposta per l'acquisto si identifica con "la formula Rent to Buy o altro istituto idoneo".
Sotto il primo profilo, si evidenzia come la Proposta sia espressamente qualificata dal Proponente in termini di partenariato pubblico-privato a iniziativa privata, che, nell'ambito del settore dei contratti pubblici soggetti all'applicazione del d.lgs. 18 aprile 2016, n. 50 ("Codice dei contratti pubblici") trova una sua puntuale regolamentazione nell'art. 183, co. 15, di tale testo normativo e ss.mm.ii.
In particolare, ai sensi dell'articolo citato (applicabile anche ai servizi in forza di quanto previsto dall'art. 179, co. 3, del d.lgs. n. 50/2016), per quanto qui di interesse, "Gli operatori economici possono presentare alle amministrazioni aggiudicatrici proposte relative alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di pubblica utilità, incluse le strutture dedicate alla nautica da diporto, anche se presenti negli strumenti di programmazione approvati dall'amministrazione aggiudicatrice sulla base della normativa vigente. […] L'amministrazione aggiudicatrice valuta […] la fattibilità della proposta. A tal fine l'amministrazione aggiudicatrice può invitare il proponente ad apportare le modifiche necessarie per la sua approvazione. Se il proponente non apporta le modifiche richieste, la proposta non può essere valutata positivamente. […] Il progetto di fattibilità approvato è posto a base di gara, alla quale è invitato il proponente. […]
Nel bando è specificato che il promotore può esercitare il diritto di prelazione […]".
Il successivo co. 16 dell'art. 183 chiarisce che "La proposta di cui al comma 15, primo periodo, può riguardare, in alternativa alla concessione, tutti i contratti di partenariato pubblico privato".
Sebbene l'operazione di acquisto sottesa alla Proposta non sia soggetta al d.lgs. n. 50/2016 (salvo, in sede di indizione della procedura comparativa di individuazione del migliore offerente, l'eventuale autovincolo del Comune al rispetto di sue specifiche disposizioni, se pertinenti), il Proponente, in analogia con quanto previsto dall'art. 183, co. 15, del d.lgs. n.
50/2016, ha strutturato la Proposta in maniera tale da prevedere (a) che, qualora ritenuta fattibile e di pubblico interesse dall'Amministrazione Comunale, la Proposta stessa venga collocata a base di una futura procedura pubblicistica volta a sollecitare la competizione tra operatori economici interessati a contendersi la concessione del godimento e il successivo acquisto del compendio immobiliare "Casa Serena" e dela relativa attività ivi svolta e (b) che al Proponente stesso venga riservato, nell'ambito della futura procedura, il diritto di prelazione per il caso in cui il Proponente stesso non risulti aggiudicatario.
Tale modalità procedurale non risulta essere specificamente prevista dal Regolamento (verosimilmente, anche perché divenuta di più larga diffusione, pure per i contratti pubblici assoggettati all'applicazione del d.lgs. n. 50/2016, soprattutto in tempi più recenti), che, per i
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beni da rendere oggetto di alienazione con prezzo base pari o superiore a € 150.000,00, si limita a richiedere l'espletamento di una gara con il sistema dell'asta pubblica secondo le modalità di svolgimento indicate nel bando di gara (cfr. art. 6).
Inoltre, ai sensi dell'art. 6, co. 8, del Regolamento citato, "Nel caso di asta deserta, la procedura può essere ripetuta, anche fissando un prezzo base inferiore fino al 20 % del prezzo a base d'asta".
Tanto premesso, si rileva che le modalità procedurali proprie del modello di partenariato pubblico-privato a iniziativa privata possono ritenersi integrative delle disposizioni contenute nel Regolamento, atteso che esse disciplinano la fase di iniziativa della successiva procedura, fase, questa, che non trova una specifica regolamentazione nel Regolamento stesso, e si pongono in linea con le caratteristiche pro-competitive sottese alla gara per asta pubblica prevista dal citato atto comunale, considerato che, qualora la Proposta fosse dichiarata di pubblico interesse, alla successiva gara da indirsi sulla base della Proposta stessa potranno prendere parte tutti i soggetti, in possesso dei requisiti richiesti dall'Amministrazione Comunale, a ciò interessati.
In altri termini, la successiva procedura comparativa risulta del tutto coerente con le finalità di "rispetto di criteri di trasparenza e adeguata pubblicità nell'acquisizione e valutazione di concorrenti proposte di acquisto" perseguite con il Regolamento, e assicura al massimo grado gli ulteriori "obiettivi di economicità, snellezza e flessibilità delle procedure" ivi previsti (cfr. art. 1).
Inoltre, nel caso di specie, l'iniziativa privata esercitata con la Proposta consentirà di porre a base della successiva gara un prezzo di alienazione complessivo addirittura superiore a quello rispetto al quale è stata sollecitata la presentazione di offerte nell'ambito della seconda delle procedure in precedenza esperite, per come risultante dalla riduzione del valore dell'immobile a fronte della seconda perizia estimativa redatta dall'Ing. Viziano, con conseguente vantaggio economico per il Comune.
In secondo luogo, la Proposta indica l'utilizzo dello schema contrattuale del c.d. "rent to buy" (o altro istituto idoneo), da intendersi riferito sia al compendio immobiliare "Casa Serena"
sia all'attività di R.S.A./R.P. ivi svolta.
In questo senso, infatti, depone la Proposta ove:
(i) il Proponente dichiara di "manifestare interesse […] nonché presentare la proposta di acquisto del complesso immobiliare di "Casa Serena", di proprietà comunale, oltre all'attività, e precisamente alle seguenti condizioni: ● Acquisto attraverso la formula Rent to Buy o altro istituto idoneo";
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(ii) il prezzo di acquisto è complessivamente formulato tenendo conto della sommatoria dei valori della Struttura e dell'azienda.
Il modello contrattuale in questione – tecnicamente denominato "godimento in funzione della successiva alienazione" - è stato introdotto dall'art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (recante "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e la ripresa delle attività produttive", c.d. "Sblocca Italia"), convertito, con modificazioni, dalla l. 11 novembre 2014, n. 164, per finalità di politica economica volte a dare impulso al settore immobiliare in una fase caratterizzata, a causa della crisi economica di quegli anni, dalla maggiore difficoltà di accesso al credito per i potenziali acquirenti.
Il modello del c.d. rent to buy configura un'operazione economica che permette di ottenere l'immediato godimento del bene, agevolando il differito acquisto della titolarità del bene stesso mediante il progressivo accantonamento del prezzo: infatti, l'art. 23, co. 1, del d.l. n. 133/2014 riconduce tale schema contrattuale ai "contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto".
Come evidenziato in dottrina, elementi essenziali del contratto sono, tra l'altro, la concessione in godimento, il diritto per il conduttore di acquistare il bene oggetto del rapporto contrattuale (da esercitarsi entro un termine contrattualmente determinato), il pagamento di un canone da imputare in tutto o in parte a corrispettivo del trasferimento del bene, il rinvio alle norme di cui agli articoli da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 del c.c. e la peculiare disciplina per i casi di inadempimento e risoluzione; nell'architettura normativa dell'istituto, ampio spazio è riservato all'autonomia negoziale delle parti, cui è ad esempio rimessa la determinazione della durata del periodo di godimento del bene o della parte del canone da imputare a corrispettivo del (successivo) trasferimento della proprietà del bene stesso.
Sebbene l'art. 23 del citato d.l. n. 133/2014 faccia espresso riferimento al solo rent to buy di immobili, l'elaborazione dottrinale è giunta a ritenere tale schema negoziale utilizzabile anche quale strumento di circolazione dell'azienda (si veda "Rent to buy di azienda", a cura di S.
Landini e M. Palazzo, I Quaderni della Fondazione Italiana del Notariato, Ed. Gruppo24Ore, Milano 2016).
In questo senso, nell'ottica di verificare "se gli elementi strutturali tipici del contratto in esame siano riscontrabili anche nel caso di rent to buy di azienda in cui siano ricompresi o meno beni immobili quali elementi strumentali dell'azienda stessa", si è affermato che "la rubrica della citata legge [n.d.r., il riferimento è al d.l. n. 133/2014] individua il contratto in esame come
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quello relativo ai "Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili".
La disposizione in esame ad una prima lettura sembra restringere l'applicabilità del dettato normativo ai soli contratti di rent to buy aventi ad oggetto beni immobili, tenuto conto anche dello scopo primario del legislatore e della ratio legis. Ma a ben vedere ed analizzando attentamente il dettato normativo, la norma non sembra limiti la conclusione del contratto di rent to buy avente ad oggetto un'azienda, sia questa comprensiva o meno di beni immobili e/o diritti reali su immobili. Infatti, ritenuto il contratto di rent to buy un contratto tipico la cui tipicità è data, come detto, dagli elementi essenziali del contratto stesso (concessione in godimento, diritto per il conduttore di acquistare il bene oggetto del rapporto contrattuale, pagamento di un canone da imputare in tutto o in parte a corrispettivo del trasferimento del bene, il rinvio alle norme di cui agli articoli da 1002 e 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del c.c.
ed ancora la disciplina particolare per i casi di risoluzione ed inadempimento delle parti);
tipicità che consente di mantenere ferma la distinzione tra il contratto in esame e la locazione con patto di futura vendita, sembra si possa affermare che il bene "immobile", come considerato nello schema normativo, non possa assurgere ad elemento unico, essenziale e determinante il contratto in esame, ne penetrare nella sua causa in maniera determinante. […] Da quanto detto discende, quindi, la possibilità di prevedere un contratto di rent to buy tipico avente ad oggetto un complesso aziendale, comprensivo o meno di beni immobili e/o diritti reali immobiliari […]" (così, S. Sideri, Notaio in Lanciano e Consigliere nazionale del Notariato, "Rent to buy di azienda: principi, ammissibilità e tecniche operative", in op. cit., pp. 42-44).
Tale conclusione trova conforme riconoscimento anche in giurisprudenza, statuendosi che
"Invero il rent to buy di azienda ha la stessa funzione e la stessa ratio del c.d. rent to buy di immobili per quel che concerne la struttura e la funzione di questo contratto, con l'unica differenza che il primo, nella sua regolamentazione negoziale ha un bene diverso dal secondo." (così, Tribunale di Catanzaro, sez. fallimentare, ord. 5 dicembre 2019, n. 8064).
Tanto rilevato in ordine alla possibilità che lo schema contrattuale del c.d. rent to buy abbia ad oggetto anche un complesso aziendale, si osserva che il ricorso a tale modello contrattuale presenta, in generale, evidenti vantaggi nell'ottica di facilitare, anche nel caso di specie, il proficuo perfezionamento dell'operazione di alienazione del compendio immobiliare
"Casa Serena" e della relativa azienda esercente le attività di R.S.A./R.P.
Infatti – a seguito della dichiarazione di fattibilità e di pubblico interesse della Proposta – il potenziale acquirente selezionato all'esito della procedura pubblicistica esperita sulla base della Proposta stessa: otterrà il godimento immediato dell'immobile "Casa Serena" e della relativa azienda senza corrispondere fin da subito l'intero prezzo; potrà, in virtù della conduzione dell'azienda, accantonare ulteriore liquidità ai fini del potenziale acquisto finale
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dell'immobile e dell'azienda stessa; potrà accedere più facilmente al mercato del credito ai fini del pagamento del prezzo di acquisto, qualora eserciti il relativo diritto nel termine di cui al contratto, considerato il minore importo del corrispettivo del trasferimento della proprietà che risulterà ancora dovuto a fronte delle somme anticipate (e imputate a corrispettivo) durante il periodo di godimento dell'immobile e della relativa azienda mediante pagamento al Comune di Sanremo dei relativi canoni.
A quanto sopra corrispondono, a seguito della sottoscrizione del contratto di rent to buy, altrettanti vantaggi per il Comune, il quale conseguirà immediatamente un introito finanziario pari ai canoni di godimento e si spoglierà degli adempimenti relativi alla gestione dell'azienda e dei relativi costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
A ciò si aggiunga che l'utilizzo del modello contrattuale in questione risulta idoneo ad agevolare, per quanto sopra osservato, l'alienazione dell'immobile e della relativa azienda, che potrebbero altrimenti restare privi di potenziali acquirenti, anche alla luce dei due precedenti tentativi di alienazione infruttuosamente esperiti.
Per tutto quanto sopra, lo strumento contrattuale del c.d. rent to buy, di cui alla Proposta presentata al Comune, è ritenuto tale da soddisfare l'interesse pubblico all'alienazione di "Casa Serena" e della relativa azienda, in conformità alle esigenze espresse dal Comune con l'adozione del Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni di cui alle premesse.
2.3 Le condizioni particolari della Proposta e le modifiche ritenute necessarie.
Di seguito si analizzano alcune condizioni dell'operazione delineate nella Proposta, meritevoli di riflessione.
(i) Condizioni economiche
Prezzo di acquisto pari a € 9.846.800,00, da pagarsi in 10 anni, così suddiviso:
- la somma pari a € 5.908.080,00 in rate semestrali di € 295.404,00 ciascuna;
- il restante 40% del prezzo, pari a € 3.938.720,00, entro la data di scadenza del contratto (da intendersi riferito al caso di esercizio da parte del conduttore/affittuario del diritto all'acquisto dell'immobile e della relativa azienda).
Il canone annuo complessivamente pari a € 590.808,00 verrà imputato integralmente al prezzo di acquisto.
I due canoni semestrali, di valore complessivamente pari a € 590.808,00/anno, saranno garantiti da apposita polizza fidejussoria di € 590.808,00.
Sul punto, si rileva che il prezzo di acquisto – da porre a base della successiva procedura pubblicistica - indicato nella Proposta è da ritenersi vantaggioso per l'Amministrazione
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Comunale, essendo superiore al valore complessivo (pari a € 9.560.000,00) dell'immobile e della relativa azienda posto a base della seconda procedura di gara in precedenza esperita a fronte di apposita perizia.
Come sopra accennato, con e-mail in data 22 aprile u.s. e successive comunicazioni intercorse, il Proponente ha rappresentato il diniego proveniente dagli operatori del settore al rilascio di fideiussione bancaria e/o assicurativa a titolo di garanzia del pagamento dei canoni, e ciò in ragione della tipologia del prodotto da assicurare, della durata della garanzia e del relativo importo, da ultimo proponendo con e-mail del 23 aprile 2021 l'alternativo rilascio di polizza fideiussoria e/o la costituzione di un deposito cauzionale pari a tre mensilità come avviene nei più comuni contratti di locazione (in considerazione della capacità del Proponente di vincolare una somma massima pari a € 150.000,00).
Pertanto, considerato che il mercato del rilascio delle garanzie, debitamente saggiato dal Proponente, ha permesso di rilevare difficoltà nell'emissione di garanzie con le caratteristiche previste nella Proposta e attesa la necessità che, nell'ambito del rapporto contrattuale da formalizzare con l'operatore individuato a seguito di procedura pubblicistica, il pagamento del canone di godimento contrattualmente previsto sia interamente garantito, si ritiene che, a modifica della Proposta, l'importo del canone ivi previsto – complessivamente pari a € 5.908.080,00 per anni 10, per l'importo annuo pari a € 590.808,00 – debba essere versato al Comune in rate trimestrali – da liquidarsi in via anticipata, per maggior tutela dell'Amministrazione Comunale - ciascuna pari a € 147.702,00 e che il pagamento di tali ratei venga garantito mediante la costituzione di un deposito cauzionale rilasciato in favore del Comune e/o altro mezzo similare o, in alternativa, ove disponibile, tramite il rilascio di fidejussione bancaria o assicurativa avente validità almeno annuale e da rinnovarsi in ciascun anno successivo di contratto.
Nel caso in cui la predetta garanzia venga costituita sotto forma di fidejussione, essa sarà escutibile entro 15 giorni a semplice richiesta scritta del Comune e dovrà prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’art. 1944 del codice civile e la rinuncia ad eccepire la decorrenza dei termini di cui all’art. 1957 del codice civile.
In caso di deposito cauzionale, il mancato adempimento dell'obbligazione di pagamento del rateo trimestrale del canone entro 15 giorni dalla diffida dell'Amministrazione legittimerà quest'ultima a trattenere il deposito stesso.
In ogni caso, la garanzia (deposito cauzionale o fidejussione) dovrà essere rilasciata per un importo pari al valore del rateo trimestrale del canone (e, pertanto, pari a €
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147.702,00), fermo restando l'obbligo di reintegrazione della garanzia – entro i successivi 30 giorni - per il caso in cui il Comune si sia dovuto valere di essa.
Il deposito cauzionale sarà restituito, e l'eventuale alternativa garanzia fidejussoria sarà svincolata, al termine del godimento dell'immobile e della relativa azienda, previa verifica dell'osservanza, da parte del contraente selezionato, dell'obbligazione di pagamento del canone contrattuale.
Si potrà esercitare in qualsiasi momento l'opzione di acquisto e in tal caso sarà rideterminata in riduzione la parte dei canoni restanti nella misura del 3%.
La seconda parte di tale previsione di Proposta – che peraltro non trova rispondenza nella bozza di contratto trasmessa dal Proponente – non è ritenuta meritevole di accoglimento.
Infatti, considerato che il diritto di acquistare la proprietà della Struttura e della relativa azienda potrà essere esercitato dal conduttore/affittuario in qualsiasi momento della durata decennale del godimento concesso e fino al termine contrattualmente indicato, la proposta decurtazione del 3% corrisponderebbe a un importo variabile in ragione della diversa data di esercizio dell'opzione di acquisto, con conseguente pregiudizio per la certezza del prezzo complessivo di trasferimento della proprietà e, quindi, per la univoca identificazione delle condizioni regolatrici del confronto competitivo tra gli operatori interessati a prendere parte alla futura gara.
Pertanto, a modifica della Proposta, si ritiene che la previsione sopra riportata debba essere espunta dalle condizioni negoziali da porre a base della futura procedura pubblicista di selezione del contraente.
(ii) Vincoli assunti dal Proponente La Proposta precisa che:
"La parte Conduttrice è tenuta al rispetto della previsione regolamentare secondo la quale il compendio immobiliare non potrà subire mutamenti funzionali di alcun genere per il periodo minimo di anni dodici e che, per il medesimo periodo di durata, la parte Conduttrice dovrà proseguire l'esercizio e la gestione presso la Struttura delle attività di RSA/RP e di Centro Diurno Alzheimer ivi attualmente svolte";
è riservato il "Diritto di opzione di n. 15 posti letto da parte del Comune entro 5 giorni lavorativi (7 non autosufficienti, 5 parzialmente non autosufficienti e 3 autosufficienti) con retta in varia misura integrata dal Comune";
"La parte Conduttrice potrà cedere e/o sublocare a qualunque titolo sia l'immobile che l'azienda. I relativi atti di cessione prevederanno, a carico del subentrante, gli obblighi di prosecuzione delle attività attualmente svolte nella Struttura e la durata minima di tale
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prosecuzione, mantenendo salvi i posti letto in Convenzione per l'utenza individuata dal Comune";
"La Parte Conduttrice è tenuta ad assumere alle proprie dipendenze tutto il personale operante presso l'immobile alla data dell'ultima asta esperita [n.d.r., tale data è da intendersi riferita, secondo quanto previsto nella bozza di contratto facente parte della Proposta, al momento della sottoscrizione del contratto di concessione in godimento con diritto di acquisto], nel rispetto delle leggi vigenti, nonché ad applicare la normativa vigente nei rapporti di lavoro con le imprese appaltatrici operanti presso la medesima struttura".
Tali condizioni si pongono in continuità con le corrispondenti previsioni di cui alla procedura da ultimo esperita per l'alienazione dell'immobile "Casa Serena" e della relativa azienda e, in particolare, il sopra indicato diritto di opzione attribuito al Comune di Sanremo consente di soddisfare l'interesse pubblico alla tutela della collettività di riferimento, già in passato espresso dall'Amministrazione Comunale nei precedenti atti di gara.
A ciò deve aggiungersi, che negli atti della successiva procedura pubblicistica da indirsi sulla base della Proposta (per il caso in cui quest'ultima fosse dichiarata fattibile e di pubblico interesse) saranno riportate le ulteriori condizioni rese necessarie dal rispetto della pertinente normativa comunale.
In particolare, si segnala sin d'ora che il terzo piano della Struttura è vincolato a destinazione d'uso "Appartamenti Protetti" per anni 10 decorrenti dalla data di attivazione (25 luglio 2016), in ragione del finanziamento regionale per la ristrutturazione;
(iii) Requisiti
Nella Proposta è specificato che il Proponente è "in possesso dei requisiti di legge per la partecipazione a gare pubbliche" e che anche l'eventuale società costituenda per cui la Proposta è presentata sarà "in possesso di idonei requisiti".
Tale attestazione è ritenuta allo stato sufficiente, atteso che i requisiti per accedere alla successiva procedura pubblicistica di selezione dell'operatore con cui sottoscrivere il contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto saranno individuati negli appositi atti di gara.
(iv) Bozza di contratto
In allegato alla nota trasmessa in data 8 aprile è stata trasmessa al Comune una bozza di
"contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto (art. 23 della L. 12 settembre 2014 n. 133)", contenente la disciplina essenziale del rapporto contrattuale, in relazione alla quale si evidenzia la necessità/opportunità di apportare taluni interventi modificativi e
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integrativi come identificati nell’Allegato A al presente documento, anche per adeguarne i contenuti a quanto rappresentato dal Proponente con note in data 8 aprile 2021 e successive e a quanto sopra osservato.
Nel testo allegato, le modifiche vengono rappresentate in colore rosso come segue: le parti eliminate sono evidenziate con carattere barrato, mentre le parti aggiunte con la sottolineatura.
In particolare, con riferimento al testo allegato, si rappresenta che:
le integrazioni apportate si collocano nell'ottica di esplicitare, secondo quanto desumibile dalla Proposta, che l'operazione di rent to buy – e quindi l'eventuale esercizio del diritto all'acquisto – si riferisce unitariamente alla Struttura e alla relativa azienda ivi esercitata;
sono state specificate le conseguenze della risoluzione contrattuale, del recesso del conduttore/affittuario e del mancato esercizio del diritto di opzione all'acquisto nel termine di cui al contratto, il tutto nel medesimo solco della disposizione già inserita dal Proponente, che, nel caso di cui all'Art. 3 della Parte B della bozza di contratto, fa conseguire al caso di risoluzione ivi previsto la facoltà per il Comune di trattenere tutti i canoni e i corrispettivi versati dal conduttore/affittuario sino alla data di efficacia della risoluzione;
inoltre, l'inserimento di un'apposita causa di risoluzione contrattuale per il caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni pari a un ventesimo del loro numero complessivo trova diretto fondamento normativo nell'art. 23, co. 2, del d.l. n.
133/2014;
è stato espunto il riferimento alla possibilità per il conduttore/affittuario di cedere la Struttura e/o l'azienda a terzi, considerato che, durante la fase di godimento, l'operatore selezionato per mezzo della procedura pubblicistica non disporrà di un titolo giuridico sull'immobile e sulla relativa azienda idoneo a consentirgli di trasferirne la proprietà.
Quanto invece alla sub-locazione o alla concessione in godimento a terzi, al fine di non pregiudicare la dinamica competitiva che troverà ambientazione nella procedura pubblicistica, si è specificato che tali terzi dovranno essere in possesso dei medesimi requisiti stabiliti nella documentazione di gara esperita per l'individuazione del conduttore/affittuario, fermo restando l'espresso consenso preventivo dell'Amministrazione Comunale alla sub-locazione o al sub-godimento per il caso in cui il legale rappresentante dell'ente o società beneficiari della sub-locazione o del sub- godimento sia un soggetto diverso dal legale rappresentante del conduttore/affittuario individuato tramite la procedura pubblicistica;
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sono state inserite alcune disposizioni atte a fornire la disciplina minimale della fase di godimento.
Resta inteso che, in sede di sottoscrizione del contratto, quest'ultimo potrà essere integrato con le necessarie e/o occorrenti previsioni volte a darne pubblicità nelle forme di legge.
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3. Conclusioni
In conclusione, per tutto quanto sopra esposto:
- si reputa che la Proposta esaminata, così come modificata e integrata ai sensi del presente documento e relativo allegato, sia meritevole di positivo apprezzamento ai fini della sottoposizione della stessa a valutazione di fattibilità e di pubblico interesse, nell'ottica della finalità, perseguita dal Comune, della proficua alienazione della Struttura e della relativa azienda esercente le attività di R.S.A./R.P. ivi svolte;
- la Proposta, unitamente alla presente valutazione, viene quindi sottoposta al Consiglio Comunale affinché quest'ultimo, previa espressa accettazione del Proponente delle modifiche e integrazioni di cui al presente documento e al relativo Allegato A, adotti le determinazioni di propria competenza ai fini della dichiarazione di pubblico interesse e di fattibilità della Proposta stessa e del successivo esperimento di procedura pubblicistica – ponendo a base di gara la Proposta - per la selezione dell'operatore con cui sottoscrivere il contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto della Struttura e della relativa azienda, ex art. 23 del d.l. n. 133/2014;
- nell'ambito della futura procedura pubblicistica, da espletare in applicazione analogica di quanto stabilito dall'art. 183, c. 15 del d.lg. n. 50/2016, il Proponente disporrà del diritto di prelazione per il caso in cui, all'esito di tale procedura, dovesse essere selezionato un diverso operatore; l'attribuzione del diritto di prelazione comporta, a termini della Proposta, l'irrevocabilità della stessa anche ai sensi dell'art. 1329 c.c..
Il Dirigente del Settore Risorse Umane, Innovazione Organizzativa e Tecnologica - Segretario Generale
Dott. Tommaso La Mendola
All. A: Bozza di contratto con modifiche/integrazioni a "vista"
All. B: Bozza di contratto con modifiche/integrazioni già recepite
