TRIBUNALE DI ROMA. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Romoli Giulio, nell'esecuzione Immobiliare 123/2016 del R.G.E.

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TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Romoli Giulio, nell'Esecuzione Immobiliare 123/2016 del R.G.E.

promossa da

DEUTSCHE BANK MUTUI S.p.A.

Codice fiscale: 08226630153 p.zza del Calendario 1 20120 ‐ Milano (MI) contro

ΎΎΎΎΎΎΎ

Codice fiscale: ΎΎΎΎΎΎΎ via ΎΎΎΎΎΎΎ

ΎΎΎΎΎΎΎ Nata a ********

(2)

SOMMARIO

Incarico ... 5

Premessa ... 5

Descrizione ... 5

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16 , interno 1, piano T ... 5

Bene N° 2 - Deposito ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16 , piano 3 ... 5

Bene N° 3 - Garage ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14, piano T ... 6

Bene N° 4 - Magazzino ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T ... 6

Lotto Unico ... 7

Completezza documentazione ex art. 567 ... 7

Titolarità ... 7

Confini ... 8

Consistenza ... 8

Cronistoria Dati Catastali ... 10

Dati Catastali ... 13

Precisazioni ... 15

Patti ... 15

(3)

Stato conservativo ... 15

Parti Comuni ... 16

Servitù, censo, livello, usi civici ... 16

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 17

Stato di occupazione ... 18

Provenienze Ventennali ... 18

Formalità pregiudizievoli ... 22

Normativa urbanistica ... 23

Regolarità edilizia ... 23

Vincoli od oneri condominiali... 26

Stima / Formazione lotti ... 26

Riserve e particolarità da segnalare ... 28

Riepilogo bando d'asta ... 30

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Lotto Unico ... 30

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 123/2016 del R.G.E. ... 32

Lotto Unico ‐ Prezzo base d'asta: € 190.000,00 ... 32

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 34

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INCARICO

In data 13/10/2020, il sottoscritto Arch. Romoli Giulio, con studio in Via Giovannipoli, 65 - 00100 - Roma (RM), email giulio@studioromoli.eu, PEC giulio.romoli@pec.archrm.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 20/10/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16 , interno 1, piano T (Coord. Geografiche: 41° 51' 53.69'' N 12° 38' 54.967'' E)

 Bene N° 2 - Deposito ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16 , piano 3 (Coord. Geografiche:

41° 51' 53.69'' N 12° 38' 54.967'' E)

 Bene N° 3 - Garage ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14, piano T (Coord. Geografiche: 41° 51' 53.69'' N 12° 38' 54.967'' E)

 Bene N° 4 - Magazzino ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T (Coord.

Geografiche: 41° 51' 53.69'' N 12° 38' 54.967'' E)

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, INTERNO 1, PIANO T

Appartamento sito in via Angelo Marabini, 14-16, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

Il complesso immobiliare si trova nella periferia est del Comune servita dalla via Casilina, esternamente al Grande Raccordo Anulare.

La mobilità pubblica del quartiere è caratterizzata da mezzi di trasporto su gomma e dalla presenza della linea C della Metro.

L'appartamento, sub. 511, risulta essere graffato al sub. 512.

La descrizione dei beni contenuta nel pignoramento corrisponde alle risultanze catastali ma non allo stato dei luoghi. Inoltre gli immobili contigui conservano autonomi identificativi catastali e non risultano fusi con quelli pignorati.

BENE N° 2 - DEPOSITO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, PIANO 3 Locale di deposito sito in via Angelo Marabini, 14-16, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

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Il complesso immobiliare, di cui il deposito fa parte, si trova nella periferia est del Comune servita dalla via Casilina, esternamente al Grande Raccordo Anulare.

L'immobile è situato al piano terzo, identificato con un subalterno catastale indipendente.

La descrizione dei beni contenuta nel pignoramento corrisponde alle risultanze catastali ed allo stato dei luoghi. Inoltre gli immobili contigui conservano autonomi identificativi catastali e non risultano fusi con quelli pignorati.

BENE N° 3 - GARAGE UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14, PIANO T Garage sito in via Angelo Marabini, 14, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Il complesso immobiliare, di cui il garage fa parte, si trova nella periferia est del Comune servita dalla via Casilina, esternamente al Grande Raccordo Anulare.

L'immobile è situato al piano terreno con accesso da via Angelo Marabini, 14, attraverso la corte esclusiva del bene n. 1 sub 512.

L'immobile è situato al piano terra, identificato con un subalterno catastale indipendente.

BENE N° 4 - MAGAZZINO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, PIANO T

Magazzino sito in via Angelo Marabini, 14-16, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Il complesso immobiliare, di cui il magazzino fa parte, si trova nella periferia est del Comune servita dalla via Casilina, esternamente al Grande Raccordo Anulare.

(7)

L'immobile è situato al piano terreno con accesso da via Angelo Marabini, 14-16, attraverso la corte esclusiva del bene n. 1 sub 512.

L'immobile è situato al piano terra, identificato con un subalterno catastale indipendente.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T

 Bene N° 2 - Deposito ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, piano 3

 Bene N° 3 - Garage ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14, piano T

 Bene N° 4 - Magazzino ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa per tutti e 4 i beni.

TITOLARITÀ

Tutti gli immobili oggetto dell'esecuzione, appartengono ai seguenti esecutati:

 ***** (Proprietà 1/1) Codice fiscale: ******

via ******

*********

Nata a **** il *******

Gli immobili vengono posti in vendita per i seguenti diritti:

 (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

Beni acquistati dall'esecutato con atto di compravendita a firma del notaio MANDATO Raffaella del 31/07/2009, rep. 35937 racc. 11853, trascritto presso la Conservatoria di Roma 1 il 05/08/2009 ai nn.

104760/56035 di formalità (All. 01).

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CONFINI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, INTERNO 1, PIANO T

L'immobile con destinazione residenziale, sub. 511, completo della sua corte esclusiva (sub. 512), confina a NORD-EST con il sub. 502, vano scala e distacco su via Angelo Marabini, a NORD-OVEST con particella 2408 di altra proprietà, SUD-OVEST con particella 96, di altra proprietà, e SUD-EST con particella 668 di altra proprietà.

BENE N° 2 - DEPOSITO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, PIANO 3

Il magazzino al piano terzo (sub. 513), con accesso dal lastrico solare (sub 506) di altra proprietà, confina a SUD-EST con il vano scala, a NORD-OVEST con sub. 2, a NORD-EST con il distacco su via Angelo Marabini e a SUD-OVEST con il sub. 506.

BENE N° 3 - GARAGE UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14, PIANO T

L'autorimessa (Fg. 1052 Part. 1411), confina a NORD-EST e SUD-EST con corte esclusiva (sub. 512) e a NORD- OVEST e SUD-OVEST con altre proprietà.

BENE N° 4 - MAGAZZINO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16, INTERNO 1, PIANO T

Il magazzino al piano terra (Fg. 1052 Part. 1412), confina a NORD-EST e NORD-OVEST con corte esclusiva (sub.

512), a SUD-EST e SUD-OVEST con altre proprietà.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 81,00 mq 107,00 mq 1,00 107,00 mq 3,00 m T

Balcone scoperto 10,00 mq 10,00 mq 0,30 3,00 mq 0,00 m T

Giardino 107,00 mq 107,00 mq 0,10 10,70 mq 0,00 m T

Giardino 45,00 mq 45,00 mq 0,02 0,90 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 121,60 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 121,60 mq

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Il bene non è comodamente divisibile in natura in quanto, pur essendo possibile ripristinare il vecchio accesso dal corpo scala, dotando quindi l'unità di un doppio ingresso, avendo l'unità stessa una superficie netta appena sufficiente a poter generare due unità immobiliari con un minimo di 38 mq, come richiesto dalla Delibera 18/8/1934 n. 5261 "Regolamento generale edilizio del comune di Roma", l'edificio è dotato di impianti di scarico acque reflue solo nella parte SUD-EST. Condizione che renderebbe complicato dotare entrambi gli appartamenti dei servizi igienici necessari senza costituire una servitù.

BENE N° 2 - DEPOSITO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16 , PIANO 3

Netta

Magazzino 3,00 mq 4,00 mq 0,25 1,00 mq 1,95 m 3

Il deposito, pur avendo identificativo catastale indipendente, ai fini del calcolo della consistenza, sarà accorpato all'unità immobiliare principale, in considerazione dello stato fatto e per ottenere una maggiore appetibilità sul mercato immobiliare. La superficie è stata omogeneizzata con un coefficiente di 0,25 come da allegato 2 del Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare "ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE".

Netta

Box 13,00 mq 17,00 mq 0,25 4,25 mq 2,35 m T

Il box auto, pur avendo identificativo catastale indipendente, ai fini del calcolo della consistenza, è stato accorpato all'unità immobiliare principale, in considerazione dello stato fatto e per ottenere una maggiore appetibilità sul mercato immobiliare. La superficie è stata omogeneizzata con un coefficiente di 0,25 come da allegato 2 del Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare "ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE".

Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano

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Netta Lorda Convenzionale

Magazzino 15,00 mq 18,00 mq 0,25 4,50 mq 2,35 m T

Il magazzino, pur avendo identificativo catastale indipendente, ai fini del calcolo della consistenza, è stato accorpato all'unità immobiliare principale, in considerazione dello stato fatto e per ottenere una maggiore appetibilità sul mercato immobiliare. La superficie è stata omogeneizzata con un coefficiente di 0,25 come da allegato 2 del Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare "ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE".

La superficie di parte del locale deposito al piano terra, part. 1412, destinato originariamente da progetto originale a centrale termica, pur essendo rappresentata in planimetria catastale, non è riportata nella consistenza totale della visura. Non avendo un subalterno indipendente, non essendo mai stato individuato come bene comune non censibile, ed essendo stato legittimato dai grafici allegati al condono come unica consistenza, sarà considerato parte del subalterno principale con conseguente aumento della consistenza.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14-16 , INTERNO 1, PIANO T

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 08/03/1990 al 15/01/2008 #### nata a ****** il , CF ********,

proprietario per 4/12; ##*******

## nato a ***** il ********, CF *******, proprietario per 2/12; ##********##

nata a ***** il *******, CF *******

, proprietario per

2/12; ##*******## nata a *****

il ******, CF

****** proprietario per 2/12; ##*******## nato a ****** il ******, CF *****

, proprietario per 2/12 fino al *******.

Catasto Fabbricati

Fg. 1052, Part. 523, Sub. 1, Zc. 6 Categoria A2

Cl.5, Cons. 5 vani Rendita € 697,22 Piano T-3

Dal 15/01/2008 al 31/07/2009 ##****## nata a ****

il ******* CF

******* proprietario per 1/6.

Sez. C, Fg. 1052, Part. 523, Sub. 1, Zc. 6 Categoria A2

Cl.5, Cons. 5 vani Rendita € 697,22 Piano T-3 Dal 31/07/2009 al 01/02/2012 ##******## nata a ***** il

*****, CF *******, proprietario per 1/1.

(11)

Dal 14/10/2009 al 15/04/2011 ##*******## nata a il ****** CF

****** proprietario per 1/6; ##******## nato a il ****, CF

******, proprietario per 1/6; ##*****## nata a il ******, CF ******

, proprietario per

2/6; ##******## nata a ****** il CF *******,

proprietario per 2/6.

Sez. C, Fg. 1052, Part. 523, Sub. 505 Categoria F1, Cons. 154 mq Piano T

Dal 15/04/2011 al 01/02/2012 ##******## nata a **** il ****

, CF ********

Catasto Fabbricati Fg. 1052, Part. 523, Sub. 505 Categoria F1, Cons. 154 mq Piano T

Dal 01/02/2012 al 11/11/2020 ##*******## nata a ***** il CF *******,

proprietaria per 1/1.

Sez. C, Fg. 1052, Part. 523, Sub. 511, Zc. 6 Categoria A2

Cl.5, Cons. 5 vani

Superficie catastale 122 mq, Totale escluse aree scoperte: 107 mq

Rendita € 697,22 Piano T Graffato 512

Il bene oggetto di pignoramento è incluso nel foglio catastale 1052, particella 523 (All. 02).

Si tratta di un appartamento sito in Roma, via Angelo Marabini, 14-16, 00133.

Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 1052, Particella 523, Subalterno 511 graffato 512, zona censuaria 6, categoria A/2, classe 5, consistenza 5 vani, superficie totale 122 mq, totale escluse aree scoperte 107 mq, rendita € 697,22, piano terra, int. 1 (All. 03).

L'attuale situazione dell'unità immobiliare è il risultato della variazione per DIVISIONE- FUSIONE- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI degli originari sub. 1 e 505.

Dal 08/03/1990 al 31/07/2009 ##*******## nata a ***** il ******

CF********,

proprietario per 4/12; ##******

## nato a **** il *******, CF *******, proprietario per 2/12; ##********##

nata a *** il *****, CF****

, proprietario per

2/12; ##*****## nata a *****

il ******, CF *******

, proprietario per 2/12; ##*******## nato a il *******, CF *****

, proprietario per 2/12 fino al ******.

Dal 15/01/2008 al 31/07/2009 ##******## nata a *****

il *******, CF *****

Cl.5, Cons. 5 vani Rendita € 697,22

(12)

Piano T-3 Dal 31/07/2009 al 01/02/2012 ##*********## nata a *****il

, CF ******

Cl.5, Cons. 5 vani Rendita € 697,22 Piano T-3 Dal 01/02/2012 al 11/11/2020 ##****## nata a ***** il ****

, CF ********

proprietaria per 1/1.

Fg. 1052, Part. 523, Sub. 513, Zc. 6 Categoria C2

Cl.6, Cons. 3 mq Superficie catastale 5 mq Rendita € 7,59

Piano 3

I beni oggetto di pignoramento sono inclusi nel foglio catastale 1052, particella 523 (All. 02).

Si tratta di un deposito sito in Roma, via Angelo Marabini, 14-16, 00133.

Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1052, Particella 523, Subalterno 513, zona censuaria 6, categoria C/2, classe 6, consistenza 3 mq, superficie catastale 5 mq, rendita € 7,59, piano terzo (All.

03).

L'attuale situazione dell'unità immobiliare è il risultato della variazione per DIVISIONE- FUSIONE- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI dell'originario sub. 1.

Dal 20/12/1990 al 31/07/2009 ##********## nato a *****

il*******, CF

******** proprietario per 1/1.

Catasto Fabbricati Fg. 1052, Part. 1411, Zc. 6 Categoria C6

Cl.14, Cons. 13 mq Rendita € 71,17 Piano T Dal 31/07/2009 al 11/11/2020 ##*****## nata a ***** il

*****, CF ********, proprietaria per 1/1.

Cl.14, Cons. 13 mq Superficie catastale 17 mq Rendita € 71,17

Piano T

I beni oggetto di pignoramento sono inclusi nel foglio catastale 1052, particella 1411 (All. 02).

Si tratta di un box auto sito in Roma, via Angelo Marabini, 14, 00133.

Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1052, Particella 1411, zona censuaria 6, categoria C/6, classe 14, consistenza 13 mq, superficie catastale 17 mq, rendita € 71,17, piano terra (All. 03).

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Periodo Proprietà Dati catastali Dal 20/12/1990 al 31/07/2009 ##********## nato a ******

il******** CF

******, proprietario per 1/1.

Cl.11, Cons. 7 mq Rendita € 38,32 Piano T Dal 31/07/2009 al 11/11/2020 ##*******## nata a *******il

******, CF *********, proprietaria per 1/1.

Cl.11, Cons. 7 mq Superficie catastale 9 mq Rendita € 38,32 Piano T

Il bene oggetto di pignoramento è incluso nel foglio catastale 1052, particella 1412 (All. 02).

Si tratta di un magazzino sito in Roma, via Angelo Marabini, 14-16, 00133.

Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 1052, Particella 1412, zona censuaria 6, categoria C/2, classe 11, consistenza 7 mq, superficie catastale 9 mq, rendita € 38,32, piano terra (All. 03).

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

C 1052 523 511 6 A2 5 5 vani 697,22 € T 512

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

A seguito di verifica effettuata durante il sopralluogo, e delle verifiche effettuate presso gli uffici del Catasto Fabbricati, i dati in visura oggi disponibili del bene oggetto del pignoramento corrispondono allo stato degli intestatari ma non allo stato dei luoghi (All.04).

L'appartamento presenta un diverso posizionamento della porta di accesso alla camera da letto e una diversa configurazione della scala di accesso dal cortile; all'interno della stessa camera da letto una finestra è stata chiusa solo internamente con un pannello prefabbricato.

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Sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni.

1052 523 513 6 C2 6 3 mq 7,59 € 3

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

A seguito di verifica effettuata durante il sopralluogo, e delle verifiche effettuate presso gli uffici del Catasto Fabbricati, i dati in visura oggi disponibili del bene oggetto del pignoramento corrispondono allo stato degli intestatari ed allo stato dei luoghi (All.04).

1052 1411 6 C6 14 13 mq 17 mq 71,17 € T

Il box auto non è presente, al suo posto è stato realizzato un pergolato, sarà necessario procedere al ripristino dell'uso originario.

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Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

1052 1412 6 C2 11 7 mq 9 mq 38,32 € T

Parte del locale deposito al piano terra, part. 1412, destinato originariamente da progetto originale a centrale termica, è oggi utilizzato a cucina; è stata inoltre variata l'apertura verso l'esterno;

Sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni con conseguente inserimento in consistenza della superficie corretta di 18 mq.

PRECISAZIONI

Gli atti del pignoramento esaminati risultano completi a quanto previsto all'art. 567, co. 2 c.p.c.

PATTI

Al momento del sopralluogo del 11/11/2020 (All.05), tutti gli immobili risultavano occupati dal sig. ******

, nato a ****** il ****** e dalla moglie ******* in quanto suoceri dell'esecutata

*******

STATO CONSERVATIVO

Il bene può essere considerato in buono stato di conservazione.

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Il bene può essere considerato in discreto stato di conservazione.

BENE N° 3 - GARAGE UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14, PIANO T Il bene risulta demolito.

Il bene può essere considerato in discreto stato di conservazione.

PARTI COMUNI

Le parti comuni sono limitate alle strutture, al corpo scala ed al vialetto di accesso al fabbricato (Fg.1052 Part.523 Sub.502) (All.06).

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non risultano servitù riguardanti il bene in esame.

L'accesso del magazzino sub. 513 avviene attraverso il lastrico solare sub. 506 di altra proprietà esclusiva (All.06).

Viste le esigue dimensioni del suddetto magazzino e la sua omogeneizzazione in consistenza attraverso il coefficiente di 0,25 non si ritiene necessario dover applicare ulteriori deprezzamenti.

BENE N° 3 - GARAGE UBICATO A ROMA (RM) - VIA ANGELO MARABINI, 14, PIANO T L'accesso avviene attraverso la corte esclusiva del bene n. 1 sub 512. (All.06).

L'accesso avviene attraverso la corte esclusiva del bene n. 1 sub 512. (All.06).

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'edificio in cui si trova il bene oggetto del pignoramento è composto da un unico corpo di fabbrica con un solo vano scala e accesso dai civici 14-16 di via Angelo Marabini, 3 piani fuori terra, in un quartiere prevalentemente residenziale (All. 07). Le strutture verticali e le fondazioni dell'edificio sono in cemento armato, con solai in latero-cemento. Le facciate esterne sono rivestite in intonaco e tinteggiatura. Il tetto, al quarto livello del fabbricato, è a terrazza in parte praticabile e presenta dei locali ad uso magazzino. L'appartamento (All. 08), sito al piano T con accesso dalla corte esclusiva (sub. 512), è costituito da un salotto con angolo cottura, un disimpegno, un bagno, due camere da letto, ed un balcone. Le finestre sono rivolte verso tutti e quattro i punti cardinali con le camere da letto che affacciano ad EST, il che garantisce il consigliato soleggiamento della zona notte ma anche dei restanti ambienti della casa. Tutte le aperture danno sui distacchi verso altri edifici residenziali e non direttamente sulla strada. L'impianto di riscaldamento è autonomo. Le porte interne in legno, gli infissi in alluminio ed i pavimenti ed i rivestimenti in gres porcellanato, tinteggiatura alle pareti. Lo stato di finitura e manutenzione è complessivamente buono.

L'edificio in cui si trova il bene oggetto del pignoramento è composto da un unico corpo di fabbrica con un solo vano scala e accesso dai civici 14-16 di via Angelo Marabini, 4 piani fuori terra, in un quartiere prevalentemente residenziale (All. 07). Le strutture verticali e le fondazioni dell'edificio sono in cemento armato, con solai in latero-cemento. Le facciate esterne sono rivestite in intonaco e tinteggiatura. Il tetto è a terrazza in parte praticabile e presenta dei locali ad uso magazzino. Il deposito (All. 08), sito al piano terzo con accesso dalla terrazza di altra proprietà (sub. 506), è costituito da un unico ambiente con porta di accesso in metallo.

L'edificio in cui si trova il bene oggetto del pignoramento è composto da un unico corpo di fabbrica con un solo vano scala e accesso dal civico 16 di via Angelo Marabini, 4 piani fuori terra, in un quartiere prevalentemente residenziale (All. 07). Le strutture verticali e le fondazioni dell'edificio sono in cemento armato, con solai in latero-cemento. Le facciate esterne sono rivestite in intonaco e tinteggiatura. Il tetto è a terrazza in parte praticabile e presenta dei locali ad uso magazzino. Il box auto (All. 08), sito al piano T con accesso dalla corte esclusiva del bene n. 1 (sub. 512), allo stato attuale è stato rimosso e trasformato in pergolato.

L'edificio in cui si trova il bene oggetto del pignoramento è composto da un unico corpo di fabbrica con un solo vano scala e accesso dai civici 14-16 di via Angelo Marabini, 4 piani fuori terra, in un quartiere prevalentemente residenziale (All. 07). Le strutture verticali e le fondazioni dell'edificio sono in cemento armato, con solai in latero-cemento. Le facciate esterne sono rivestite in intonaco e tinteggiatura. Il tetto è a terrazza in parte praticabile e presenta dei locali ad uso magazzino.

Il magazzino (All. 08), sito al piano T con accesso dalla corte esclusiva del bene n. 1 (sub. 512), è costituito da due ambienti con accesso indipendente. La finestra e le porte sono in alluminio, pavimenti in gres, tinteggiatura alle pareti. Lo stato di finitura e manutenzione è complessivamente discreto.

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STATO DI OCCUPAZIONE

Al momento del sopralluogo del 11/11/2020 (All.05), tutti gli immobili risultavano occupati dal sig. *****

****, nato a *** il******* e dalla moglie ******** in quanto suoceri dell'esecutata

******* non risultano contratti registrati.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 31/07/2009 al

05/08/2009 ##*****##

nata a ****il

*******, CF

********,

proprietario per 6/18;

##****## nato a ***** il *******, CF

*******,

##******##

nata a ***** il *******, CF *******,

##******## nata a il ******, CF

********,

##*****##

nato a ***** il*******

CF *******,

Codice Fiscale/P.IVA: ***

******

Dichiarazione di successione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

05/08/2009

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Roma 1 05/08/2009 104758 56033

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 31/07/2009 al

11/11/2020 ##****##, nata a **** il *******,

proprietario per 1/1. Codice Fiscale/P.IVA:

*******

Compravendita

##MANDATO

Raffaella## 31/07/2009 35937 11853

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 104760 56035

Registrazione

Roma 1 04/08/2009 28753

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

(19)

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'esecutata ***** ha acquistato il bene oggetto di pignoramento con atto di compravendita Notaio

Raffaella Mandato, Rep. 35937 Racc. 11853, stipulato in data 31/07/2009, trascritto in data 05/08/2009 ai nn.

104760/56035 di formalità.

Per quanto riguarda la provenienza ventennale ai danti causa si rimanda alla relazione notarile ventennale (All.

09).

Per quanto riguarda l'ex bene comune non censibile, sub 505, di seguito frazionato e accorpato come corte esclusiva al bene n. 1 Fg 1052, Part 523, Sub 511 e 512, esso risulta pervenuto all'esecutata in forza di atto di divisione a rogito dott. Cesare Vocaturo di Marino (RM) in data 15/04/2011, rep n. 545, racc. n. 391, trascritto in data 12/05/2011 in Roma 1 al n. 32141 Reg. Part. unitamente agli altri proprietari di porzioni che costituiscono l'intero fabbricato di cui è parte quanto in oggetto, e cioè *******, nato a ***** il

**** CF: ******, e *******, nata a ****** il *******, CF:

******(comproprietari del bene comune non censibile per aver acquistato una delle porzioni

del fabbricato edificato sulla particella 523 con atto di compravendita a rogito del notaio dr. Giancarlo Perrotta di Roma in data 18/12/1986, rep 28031, racc. 9205 e trascritto in data 17/01/1987 al n. 5615 Reg. Part) e *****

nata a ****il *****, CF: ******(comproprietaria del bene comune non censibile

per aver acquistato una delle porzioni del fabbricato edificato sulla particella 523 con atto di compravendita a rogito del notaio dr. Rodolfo Jannitti Piromallo di Ariccia (RM) in data 20/01/1995, rep 67347, trascritto in data 30/01/1995 al n. 3563 Reg. Part.

Dal 31/07/2009 al

05/08/2009 ##*****##

nata a **** il

****, CF

*****

##******## nato a ****il ******, CF

*******,

#******##

nata a ***** il *****

CF ******,

##******## nata a il ******, CF

******,

##******##

nato a ****il *******, CF ********

Codice Fiscale/P.IVA:

*******

05/08/2009

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 104758 56033

Registrazione

Dal 31/07/2009 al

11/11/2020 ##******##, nata a ***** il ******,

*******

Compravendita

##MANDATO Raffaella##

31/07/2009 35937 11853

Trascrizione

(20)

Roma 1 05/08/2009 56035

Registrazione

L'esecutata ****** ha acquistato il bene oggetto di pignoramento con atto di compravendita Notaio

09).

Dal 31/07/2009 al

05/08/2009 ##******##

nata a **** il

*****, CF

*****,

##******## nato a *******CF

*******

##*****##

nata a **il ****, CF *******,

##*****## nata a il ******, CF

****,

##*****##

nato a **** il *****, CF ******

**

05/08/2009

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 104758 56033

Registrazione

Dal 31/07/2009 al

11/11/2020 ##*******##, nata a ***** il ******,

********

Compravendita

MANDATO 31/07/2009 35937 11853

(21)

Raffaella##

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 560352

Registrazione

L'esecutata ***** ha acquistato il bene oggetto di pignoramento con atto di compravendita Notaio

09).

Dal 31/07/2009 al

05/08/2009 ##*******##

nata a****** il

*******, CF

*********

##**## nato a ****il *****, CF

********

##*******##

nata a *** il *****, ********,

##******## nata a il *******, CF

*******,

##*******#

nato a ***** il *****, CF *******

05/08/2009

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 104758 56033

Registrazione

(22)

Dal 31/07/2009 al

11/11/2020 ##****##, nata a **** il ******,

*****

Compravendita

##MANDATO Raffaella##

31/07/2009 35937 11853

Trascrizione

Roma 1 05/08/2009 56035.2/2009

Registrazione

L'esecutata ******* ha acquistato il bene oggetto di pignoramento con atto di compravendita Notaio

09).

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma 1 aggiornate al 11/02/2021, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli relative a tutti e quattro i beni in oggetto:

Iscrizioni

 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Roma 1 il 05/08/2009

Reg. gen. 104761 - Reg. part. 30612 Importo: € 490.000,00

A favore di DEUTSCHE BANK MUTUI S.p.A.

Contro ********

Formalità a carico della procedura Rogante: Mandato Raffaella Data: 31/07/2009

N° repertorio: 35938 N° raccolta: 11854

(23)

 ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Roma 1 il 30/06/2015

Reg. gen. 65373 - Reg. part. 10689 Importo: € 54.000,00

A favore di COMPASS BANCA SPA Contro *******

Formalità a carico della procedura Rogante: Tribunale di Roma Data: 12/06/2014

N° repertorio: 13805 Trascrizioni

 Pignoramento immobiliare Trascritto a Roma 1 il 18/02/2016 Reg. gen. 16842 - Reg. part. 11646 Quota: 1/1

A favore di DEUTSCHE BANK MUTUI S.p.A.

Contro *******

Formalità a carico della procedura

I dati riportati fanno riferimento all'ispezione ipotecaria del 11/02/2021 (All. 10).

NORMATIVA URBANISTICA

Dalle visure effettuate presso gli uffici preposti è risultato che tutti gli immobili oggetto di pignoramento, siti in via Angelo Marabini, 14-16, 00133 Roma, sono compresi nel nuovo Piano Regolatore Generale, approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 18/08 e ricadono nella tavola n. 19 con la seguente destinazione urbanistica:

-Sistemi e Regole 3.19: Città da ristrutturare - Tessuti prevalentemente residenziali;

-Rete Ecologica 4.06, foglio VI: Nessuna prescrizione;

-Carta per la qualità G1.19, foglio 19: Nessuna prescrizione;

-PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale) tav. A: "Paesaggio degli insediamenti urbani", proposte comunali art.23, PTP 15/11 Pendici dei Castelli num. 058091_P653;

-PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale) tav. B: "Paesaggio degli insediamenti urbani".

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

L'immobile, di cui l'appartamento oggetto di pignoramento fa parte, è stato eseguito in assenza di titolo edilizio.

Per la regolarizzazione del bene in oggetto è stata presentata domanda di condono n. 87/59272/1 (All. 11), con relativo elaborato grafico di tutto l'edificio (All. 12); ottenendo concessione edilizia in sanatoria n. 121937 del 06/07/1998 (All. 13).

Successivamente per il predetto immobile è stata presentata una SCIA prot. n. 125403 del 29/11/2011 per

(24)

manutenzione straordinaria (All. 14).

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Osservando lo stato di fatto dell'immobile (All. 15) si rileva una non corrispondenza con la planimetria catastale.

Nello specifico l'appartamento presenta un diverso posizionamento della porta di accesso alla camera da letto e una diversa configurazione della scala di accesso dal cortile; all'interno della stessa camera da letto una finestra è stata chiusa solo internamente con un pannello prefabbricato.

Per la regolarizzazione dovrà quindi essere presentata una pratica di SCIA in sanatoria per diversa distribuzione degli spazi interni ed esterni presso gli uffici del Municipio VI.

Successivamente, si potrà aggiornare la planimetria catastale presso gli uffici del Catasto Fabbricati tramite procedura DOCFA.

Visti i diversi costi per la regolarizzazione, lo scrivente ritiene di dover detrarre prudenzialmente dal valore di stima una cifra pari ad € 2.000, compresi oneri professionali.

Secondo l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) (All. 16) l'immobile è in classe energetica D.

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Per la regolarizzazione è stata presentata domanda di condono n. 87/59272/3 (All. 11), con relativo elaborato grafico di tutto l'edificio (All. 12); ottenendo concessione edilizia in sanatoria n. 121937 del 06/07/1998 (All.

13).

Successivamente è stata presentata una SCIA prot. n. 125403 del 29/11/2011 per manutenzione straordinaria (All. 14).

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto in quanto fabbricato non residenziale privo di impianti.

13).

Successivamente è stata presentata una SCIA prot. n. 125403 del 29/11/2011 per manutenzione straordinaria

(25)

(All. 14).

Il box auto, part. 1411, è stato rimosso ed è oggi utilizzato come pergolato.

Per il ripristino del locale garage al piano terra dovrà quindi essere presentata una pratica di CILA per restauro e risanamento conservativo.

Successivamente, si potrà aggiornare la planimetria catastale presso gli uffici del Catasto Fabbricati tramite procedura DOCFA.

Visti i costi per il ripristino all'uso originario, lo scrivente ritiene di dover detrarre prudenzialmente dal valore di stima una cifra pari ad € 9.000, compresi oneri professionali.

13).

Successivamente è stata presentata una SCIA prot. n. 125403 del 29/11/2011 per manutenzione straordinaria (All. 14).

Parte del locale deposito al piano terra, part. 1412, destinato originariamente a centrale termica, la cui consistenza è riportata in planimetria ma non in visura catastale, è oggi utilizzato a cucina; è stata inoltre variata l'apertura verso l'esterno;

Per la regolarizzazione dovrà quindi essere presentata una pratica di SCIA in sanatoria per diversa distribuzione degli spazi interni ed esterni presso gli uffici del Municipio VI.

Successivamente, si potrà aggiornare la planimetria catastale presso gli uffici del Catasto Fabbricati tramite procedura DOCFA, aggiornando anche i dati di superficie presenti in visura.

Visti i costi per la regolarizzazione, lo scrivente ritiene di dover detrarre prudenzialmente dal valore di stima una cifra pari ad € 1.000, compresi oneri professionali.

(26)

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Gli immobili non sono parte di un condominio.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

In base alle caratteristiche dei beni oggetto del pignoramento e in modo da poter assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi, si procederà alla formazione di un lotto unico.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T Appartamento sito in via Angelo Marabini, 14-16 , Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1052, Part. 523, Sub. 511, Zc. 6, Categoria A2, Graffato 512 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

 Bene N° 2 - Deposito ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, piano 3

Locale di deposito sito in via Angelo Marabini, 14-16, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1052, Part. 523, Sub. 513, Zc. 6, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

 Bene N° 3 - Garage ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14, piano T

Garage sito in via Angelo Marabini, 14, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1052, Part. 1411, Zc. 6, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

 Bene N° 4 - Magazzino ubicato a Roma (RM) - via Angelo Marabini, 14-16, interno 1, piano T Magazzino sito in via Angelo Marabini, 14-16, Municipio VI (ex VIII), del Comune di Roma.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1052, Part. 1412, Zc. 6, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

DETERMINAZIONE DEL VALORE NORMALE: Il valore normale sarà calcolato secondo le “Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all’articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296” (e s.m.i.). Le quotazioni parametriche di riferimento, riferite ad immobili ad uso abitazione, saranno desunte da autorevoli Osservatori del Mercato Immobiliare, da un’indagine di mercato tra le offerte delle principali agenzie immobiliari e dal valore normale (Legge 27 dicembre 2006, n. 296). Come già esplicitato nel capitolo della consistenza, il box auto e i depositi, seppur avendo un identificativo catastale indipendente, saranno considerati come pertinenze esclusive accessorie dell'appartamento.