QUA S 1. LE FONTI
Edificio in Via delle Fonti n. 23, Foglio 72, Particella n. 70 del Catasto Fabbricati del Comune di San Gimignano CUP: C28G21000010001
Si tratta di una piccola costruzione a pianta quadrata, ad un solo piano fuori terra, con copertura a padiglione. L'impianto è atipico poichè l'edificio fu edificato agli inizi dell'800 e fino al 1935 ospitata la pompa per l'acqua delle fonti. In seguito si è avuta la ristrutturazione in alloggio, con due camere, bagno e cucina passante . Lo stato di conservazione non è ottimale ad oggi per gli interni, che sono caratterizzate da ampie macchie dovute a infiltrazioni e percolazioni d'acqua che hanno determinato distacchi degli intonaci e ammaloramento di alcune porzioni di soffitto e murature. Anche la copertura non gode di uno stato conservativo ottimale La facciata, coperta in parte da intonaco piuttosto degradato, è caratterizzata dal disegno degli archivolti che incorniciano le aperture, e dalla fascia sotto il cornicione molto sporgente, che reca tracce di decorazione.
ANALISI DEL DEGRADO
SASA D.1 Cattive condizioni delle sistemazioni esterne che non permettono un agevole deflusso delle acque lontano dalle murature
D.2 Mancanza di scannafosso laddove la muratura perimetrale risulta per i due terzi della propria altezza a contatto con il terrapieno, che determina ampie infiltrazioni d'acqua
D.2 Mancanza di scannafosso laddove la muratura perimetrale risulta per i due terzi della propria altezza a contatto con il terrapieno, che determina
ampie infiltrazioni d'acqua
D.1 + D.2 Determinano distacchi di intonaco, umidità di risalita e distacco di pavimentazioni, nonchè insalubrità degli ambienti
D.1 + D.2 Determinano distacchi di intonaco, umidità di risalita e distacco di pavimentazioni, nonchè
insalubrità degli ambienti D.3 Cattiva distribuzione
degli spazi interni
LE FONTI_MOBILITà E RAppORTO cON LE INFRASTRUTTURE
Sebbene in posizione ribassata rispetto al resto del centro storico di San Gimignano, l'appartamento gode di una totale indipendenza e contatto con la viabilità carrabile, nonchè della presenza di spazi adatti per la sosta di autovetture. Si accede all'area dalla carreggiata di collegamento tra via delle Romite e il parcheggio pubblico di Bagnaia. Attraverso la porta delle Fonti poi, è possibile ricollegarsi con il resto del centro storico sia con automezzo sia
a piedi
Le Fonti
percorso carrabile percorso pedonale di accesso al centro Aree sosta auto
BREVE RELAZIONE DI pROGETTO
DEScRIZIONE DELL'IMMOBILE
L'Edificio è ubicato in Via delle Fonti n. 23, distinto al Foglio 72, Particella n. 70 del Catasto Fabbricati del Comune di San Gimignano.
Si tratta di una piccola costruzione a pianta quadrata, ad un solo piano fuori terra, con copertura a padiglione. L'impianto è atipico poichè l'edificio fu edificato agli inizi dell'800 e fino al 1935 ospitata la pompa per l'acqua delle fonti. In seguito si è avuta la ristrutturazione in alloggio, con due camere, bagno e cucina passante . Lo stato di conservazione non è ottimale ad oggi per gli interni, che sono caratterizzate da ampie macchie dovute a infiltrazioni e percolazioni d'acqua che hanno determinato distacchi degli intonaci e ammaloramento di alcune porzioni di soffitto e murature. Anche la copertura non gode di uno stato conservativo ottimale La facciata, coperta in parte da intonaco piuttosto degradato, è caratterizzata dal disegno degli archivolti che incorniciano le aperture, e dalla fascia sotto il cornicione molto sporgente, che reca tracce di decorazione.
MISSION DI pROGETTO
L'amministrazione comunale intende riqualificare il fabbricato esistente noto come "Le Fonti" attraverso un insieme sistematico di opere di adeguamento e manutenzione che ne valorizzino i caratteri costitutivi architettonici, nonchè gli spazi abitativi sottesi. L'obiettivo finale è quello di ottenere un immobile residenziale funzionale alle esigenze di due persone.
MOBILITà E RAppORTO cON LE INFRASTRUTTURE
Sebbene in posizione ribassata rispetto al resto del centro storico di San Gimignano, l'appartamento gode di una totale indipendenza e contatto con la viabilità carrabile, nonchè della presenza di spazi adatti per la sosta di autovetture. Si accede all'area dalla carreggiata di collegamento tra via delle Romite e il parcheggio pubblico di Bagnaia. Attraverso la porta delle Fonti poi, è possibile ricollegarsi con il resto del centro storico sia con automezzo sia a piedi
ANALISI DEL DEGRADO
Superficie 36 mq al netto delle murature perimetrali; Superficie Lorda: 51 mq
D.1 Cattive condizioni delle sistemazioni esterne che non permettono un agevole deflusso delle acque lontano dalle murature
D.2 Mancanza di scannafosso laddove la muratura perimetrale risulta per i due terzi della propria altezza a contatto con il terrapieno, che determina ampie infiltrazioni d'acqua D.3 cattiva distribuzione degli spazi interni
D.1 + D.2 Determinano distacchi di intonaco, umidità di risalita e distacco di pavimentazioni, nonchè insalubrità degli ambienti ScELTE pROGETTUALI
Si rende necessario un insieme sistematico degli interventi sugli orizzontamenti dell'immobile, sulla copertura, sulle finiture e sugli impianti, in quanto allo stato attuale tutti i soprarichiamati elementi si trovano in forte stato di degrado. Si rende prioritario inoltre deumidificare le strutture murarie verticali portanti attraverso ulteriori opere di sanificazione ed allontanamento delle acque meteoriche e di imbibizione del terreno.
ELENcO DEGLI INTERVENTI:
1- Rifacimento completo della copertura, compreso di smontaggio di tutti gli elementi che la compongono, accantonamento nell'area di cantiere delle parti storicizzate atte ad un riutilizzo, reinstallazione di orditure primarie e secondarie lignee, scempiato in mezzane, pacchetto coibente con tecnologie atte all'abbattimento dei consumi energetici, manto in coppi ed embrici;
2- Restauro degli elementi decorativi di facciata;
3- Rifacimento pavimentazioni previa demolizione dei massetti esistenti;
4- Rifacimento impianti con inserimento di pannelli radianti a pavimento su pacchetto isolante, rifacimento completo del sistema di distribuzione, utilizzo di generatori di calore ad alta efficienza energetica, rifacimento completo degli impianti elettrici e di messa a terra, secondo le vigenti normative di settore;
5- Diversa distribuzione degli spazi interni atta all'eliminazione degli elementi di superfetazione interni, per favorire uno spazio integrato che permetta di apprezzare maggiormente i caratteri tipologici del fabbricato e che ne migliori la localizzazione delle funzioni interne;
6- Rifacimento intonaci con finiture tradizionali e colorazioni della calce tipiche del luogo;
7- Realizzazione di scannafosso ed opere di raccolta delle acque piovane, con creazione delle giuste pendenze per allontanare le acuqe meteoriche dagli elementi strutturali verticali del fabbricato
LE FONTI_pLANIVOLUMETRIA STATO ATTUALE scala 1:100
LE FONTI_pianta STATO ATTUALE scala 1:100
Superficie 36 mq al netto delle murature perimetrali; Superficie Lorda: 51 mq_ presenza di controsoffitto non praticabile che non permette di apprezzare l'orditura della copertura
3 H.2,95 2
H.2,95
1 H.2,95
H.2,884
Ingresso .1
camera .2
camera .3
Bagno .4
LE FONTI_sezioni STATO ATTUALE scala 1:100
Dalle presenti sezioni è possibile osservare come il fabbricato, su llato nord, manchi completamente di scannafosso e la muratura perimetrale venga direttamente a contatto con il terrapieno per oltre 2 metri di altezza, determinando forti infiltrazioni e percolazioni di umiditià e acque meteoriche,
rendendo insalubre l'ambiente. Inoltre, si vede la presenza del controsoffitto in tavellone e travetti in C.A.P
LE FONTI_pLANIVOLUMETRIA STATO DI pROGETTO scala 1:100
LE FONTI_pianta STATO DI pROGETTO scala 1:100
Superficie 36 mq al netto delle murature perimetrali; Superficie Lorda: 51 mq
Elementi di progetto:
1- Rifacimento copertura;
2- Rifacimento pavimentazioni;
3- Rifacimento impianti;
4- Diversa distribuzione degli spazi interni;
5- Rifacimento intonaci;
6- Eliminazione superfetazioni per apprezzare gli elementi costituitivi di impianto dell'edificio
7- Creazione scannafosso e regimazione acque Ambienti di progetto:
1- Ingresso-soggiorno 2- Bagno
3- Camera
4- Ripostiglio/lavanderia
5- Spazio contenitivo ricavato dal controsoffitto
3 H.2,70 2
4
1 H.2,70
LE FONTI_sezioni STATO DI pROGETTO scala 1:100
Dalle presenti sezioni è possibile osservare come gli elementi di spicco di progetto riguardino la sanificazione degli ambienti attraverso la creazione di uno scannafosso, al fine di rendere asciutte le murature. Inoltre si demolisce l'intonaco per creare lo spazio denominato n. 5, avente funzione contenitiva .e di deposito (una sorta di ripostiglio in alto). Tale operazione permetterà inoltre di apprezzare l'orditura della copertura storica, resa a vista
Elementi di progetto:
1- Rifacimento completo della copertura, compreso di smontaggio di tutti gli elementi che la compongono, accantonamento nell'area di cantiere delle parti storicizzate atte ad un riutilizzo, reinstallazione di orditure primarie e secondarie lignee, scempiato in mezzane, pacchetto coibente, manto in coppi ed embrici;
2- Restauro degli elementi decorativi di facciata;
3- Rifacimento pavimentazioni previa demolizione dei massetti esistenti;
4- Rifacimento impianti con inserimento di pannelli radianti a pavimento su pacchetto isolante, rifacimento completo del sistema di distribuzione, utilizzo di generatori di calore ad alta efficienza energetica, rifacimento completo degli impianti elettrici e di messa a terra, secondo le vigenti normative di settore;
5- Diversa distribuzione degli spazi interni atta all'eliminazione degli elementi di superfetazione interni, per favorire uno spazio integrato che permetta di apprezzare maggiormente i caratteri tipologici del fabbricato e che ne migliori la localizzazione delle funzioni interne;
Ambienti di progetto:
1- Ingresso-soggiorno 2- Bagno 3- Camera 4- Ripostiglio/lavanderia 5- Spazio contenitivo ricavato dal controsoffitto
5 5
1 1 3
LE FONTI_pianta STATO SOVRAppOSTO scala 1:100
Superficie 36 mq al netto delle murature perimetrali; Superficie Lorda: 51 mq
Elementi di progetto:
1- Rifacimento copertura;
2- Rifacimento pavimentazioni;
3- Rifacimento impianti;
4- Diversa distribuzione degli spazi interni;
5- Rifacimento intonaci;
6- Eliminazione superfetazioni per apprezzare gli elementi costituitivi di impianto dell'edificio
7- Creazione scannafosso e regimazione acque Ambienti di progetto:
1- Ingresso-soggiorno 2- Bagno
3- Camera
4- Ripostiglio/lavanderia
5- Spazio contenitivo ricavato dal controsoffitto
3 H.2,70 2
4
1 H.2,70
LE FONTI_sezioni STATO DI SOVRAppOSTO scala 1:100
Dalle presenti sezioni è possibile osservare come gli elementi di spicco di progetto riguardino la sanificazione degli ambienti attraverso la creazione di uno scannafosso, al fine di rendere asciutte le murature. Inoltre si demolisce l'intonaco per creare lo spazio denominato n. 5, avente funzione contenitiva .e di deposito (una sorta di ripostiglio in alto). Tale operazione permetterà inoltre di apprezzare l'orditura della copertura storica, resa a vista
Elementi di progetto:
1- Rifacimento completo della copertura, compreso di smontaggio di tutti gli elementi che la compongono, accantonamento nell'area di cantiere delle parti storicizzate atte ad un riutilizzo, reinstallazione di orditure primarie e secondarie lignee, scempiato in mezzane, pacchetto coibente, manto in coppi ed embrici;
2- Restauro degli elementi decorativi di facciata;
3- Rifacimento pavimentazioni previa demolizione dei massetti esistenti;
4- Rifacimento impianti con inserimento di pannelli radianti a pavimento su pacchetto isolante, rifacimento completo del sistema di distribuzione, utilizzo di generatori di calore ad alta efficienza energetica, rifacimento completo degli impianti elettrici e di messa a terra, secondo le vigenti normative di settore;
5- Diversa distribuzione degli spazi interni atta all'eliminazione degli elementi di superfetazione interni, per favorire uno spazio integrato che permetta di apprezzare maggiormente i caratteri tipologici del fabbricato e che ne migliori la localizzazione delle funzioni interne;
Ambienti di progetto:
1- Ingresso-soggiorno 2- Bagno 3- Camera 4- Ripostiglio/lavanderia 5- Spazio contenitivo ricavato dal controsoffitto
5 5
1 1 3
Manutenzione straordinaria e riqualificazione appartamento in Via delle Fonti n. 23 cUp c28G21000010001 cRONOpROGRAMMA FINANZIARIO
FASI MESE 0 MESE 1 MESE 2 MESE 3 MESE 4 MESE 5 MESE 6 MESE 7 MESE 8 MESE 9 MESE
10 MESE 11 MESE
12 MESE 13 MESE 14 approvazione studio di fattibilità
affidamento incarichi di progettazione indagini
progettazione definitiva
eventuale variante al Piano Quaroni acquisizione area scannafosso approvazione definitiva/esecutiva affidamento dei lavori
esecuzione dei lavori agibilità
disponibilità
quadro economico di spesa
RIEpILOGO: elementi di progetto
N O TA M E T O D O L O G I C A D I D E F I N I Z I O N E D E L Q U A D R O E C O N O M I C O
L’ i m p o r t o l a v o r i A . 1 d e l p r e s e n t e q u a d r o e c o n o m i c o v i e n e s t i m a t o a p p l i c a n d o a l l a s u p e r- f i c i e l o r d a d e l l ’ i m m o b i l e , i l v a l o r e r e l a t i v o a l c o s t o d i r e a l i z z a z i o n e t e c n i c a p e r i l r e c u p e - r o p r i m a r i o ( C . R . P. ) d i c u i a l l ’a l l e g a t o A d e l D e c r e t o n . 9 4 9 8 d e l 0 4 g i u g n o 2 0 1 9 r e c a n t e l ’a g g i o r n a m e n t o a l l a d a t a d e l 3 1 . 1 2 . 2 0 1 8 d e i l i m i t i d i c o s t o p e r g l i i n t e r v e n t i d i e d i l i z i a s o v v e n z i o n a t a e d a g e v o l a t a d i c u i a l l a D e l i b e r a z i o n e d e l l a G . R . n ° . 3 2 8 d e l 1 8 . 0 3 . 9 6 e s s . m m . i i . m a g g i o r a t o d e g l i u t i l i d i i m p r e s a e d e i m a g g i o r i c o s t i d o v u t i a l l ’ u b i c a z i o n e d i i n t e r v e n t o .
L’ i m p o r t o r e l a t i v o a g l i o n e r i d e l l a s i c u r e z z a A . 2 , n o n s o g g e t t i a r i b a s s o d ’a s t a , v i e n e s t i - m a t o n e l l a m i s u r a p e r c e n t u a l e p a r i a c i r c a i l 1 0 % d e l l ’ i m p o r t o d e i l a v o r i .
L’ i m p o r t o r e l a t i v o a l l e s p e s e t e c n i c h e B . 1 v i e n e s t i m a t o f o r f e t t a r i a m e n t e i n 1 2 . 0 0 0 , 0 0
€ i n f u n z i o n e d e l l e c a r a t t e r i s t i c h e d e l l ’o p e r a , d e i v i n c o l i s o v r a o r d i n a t i p r e s e n t i ( V i n c o l o P a e s a g g i s t i c o e M o n u m e n t a l e a i s e n s i r i s p e t t i v a m e n t e d e l l e P a r t i I I I e I I d e l C o d i c e ) , d e l l e o p e r e s t r u t t u r a l i e d i m p i a n t i s t i c h e c o n n e s s e , a s e g u i t o d i i n d a g i n i c o m p a r a t i v e .
L’ i m p o r t o r e l a t i v o a g l i i m p r e v i s t i B . 2 v i e n e s t i m a t o n e l l a m i s u r a p e r c e n t u a l e p a r i a c i r c a i l 1 0 % d e l l ’ t o t a l e A ) .
L’ i m p o r t o r e l a t i v o a l l ’a c q u i s i z i o n e a r e e B . 5 v i e n e s t i m a t o a s s u m e n d o q u a l e p a r a m e t r o d i s t i m a l a s u p e r f i c i e o m o g e n e i z z a t a p a r i a l 1 0 % d a l v a l o r e d e s u n t o a m q d a l l a t a b e l l a O M I d e l l ’a r e a i n o g g e t t o , o v v e r o 1 4 0 0 , 0 0 e u r o x 1 0 % = 1 4 0 , 0 0 e u r o , p e r c i r c a 2 2 m q d i s u p e r f i c i e d a a c q u i s i r e .
A I m p o r t o d e i L a v o r i
A 1 ) I m p o r t o L a v o r i E u r o 6 8 . 0 9 7 , 5 0
A 2 ) o n e r i d e l l a s i c u r e z z a n o n s o g g e t t i a r i b a s s o E u r o 6 . 8 0 0 , 0 0 To t a l e A
E u r o 7 4 . 8 9 7 , 5 0
B S o m m e a d i s p o s i z i o n e
B 1 I VA s u i l a v o r i 1 0 % E u r o 7 . 4 8 9 , 7 5
B 2 S p e s e t e c n i c h e ( p r o g e t t a z i o n e , D. L . , c o o r d i n a m e n t o s i c u r e z z a ) c a l c o l a t o a i s e n s i d e l D M 1 7 / 0 6 / 2 0 0 6 E u r o 1 9 . 7 6 0 , 0 0
B 3 I v a s u s p e s e t e c n i c h e E u r o 4 . 3 5 0 , 0 0
B 4 I n c e n t i v i p e r s o n a l e i n t e r n o ( 2 % d i A ) E u r o 1 . 4 9 7 , 9 5 B 5 I m p r e v i s t i ( 1 0 % A ) E u r o 7 . 4 8 9 , 7 5
B 6 S p e s e g a r a , c o m m i s s i o n i , i s t r u t t o r i e E u r o 1 . 5 1 5 , 0 5
B 7 S p e s e p e r a c q u i s i z i o n e a r e e ( s c a n n a f o s s o ) E u r o 3 . 0 0 0 , 0 0 To t a l e B E u r o 4 4 . 1 0 2 , 5 0
To t a l e p r o g e t t o E u r o 1 2 0 . 0 0 0 , 0 0
1- Rifacimento completo della copertura, compreso di smontaggio di tutti gli elementi che la compongono, accantonamento nell'area di cantiere delle parti storicizzate atte ad un riutilizzo, reinstallazione di orditure primarie e secondarie lignee, scempiato in mezzane, pacchetto coibente, manto in coppi ed embrici;
2- Restauro degli elementi decorativi di facciata;
3- Rifacimento pavimentazioni previa demolizione dei massetti esistenti;
4- Rifacimento impianti con inserimento di pannelli radianti a pavimento su pacchetto isolante, rifacimento completo del sistema di distribuzione, utilizzo di generatori di calore ad alta efficienza energetica, rifacimento completo degli impianti elettrici e di messa a terra, secondo le vigenti normative di settore;
5- Diversa distribuzione degli spazi interni atta all'eliminazione degli elementi di superfetazione interni, per favorire uno spazio integrato che permetta di apprezzare maggiormente i caratteri tipologici del fabbricato e che ne migliori la localizzazione delle funzioni interne;
6- Rifacimento intonaci con finiture tradizionali e colorazioni della calce tipiche del luogo;
7- Realizzazione di scannafosso ed opere di raccolta delle acque piovane, con creazione delle giuste pendenze per allontanare le acuqe meteoriche dagli elementi strutturali verticali del fabbricato
